Možnosti nakupa stanovanja

ja, samo prodaja stanovanja, ki ga še vedno plačuješ pomojem ni tako simpl



ali pač? :D

Nepremičnine so največji padec doživele do lani, od 2008 do 2010. Od takrat ni sprememb, v Lj. so celo za malenkost zrasle.

Največji padec v Sloveniji so doživele 1998. leta v Posočju, ko jih je pošteno pretreslo.

Poznam kar nekaj ljudi, ki so ogromno izgubili, ko so naivno vlagali, v upanju na velike donose. Ne poznam pa niti enega, ki bi kaj dosti izgubil, ker je (prehitro) kupil stanovanje ali hišo.

Tudi jaz osebno ne poznam nikogar, ki je z nakupom veliko izgubil. Sem pa na TV videl ogromno objokanih obrazov ljudi, ki so ostali brez lastnega doma in opreme, za kar so garali vse življenje. Npr. v zgoraj omenjenem potresu ali pa pri lanskih poplavah in ujmah pred nekaj leti. (kar je primerljivo denimo s tveganim vlaganjem v različne finančne instrumente)

Po drugi strani tudi ne poznam nikogar, ki bi veliko izgubil pri bančnem depozitu (kar je primer nizko tvegane naložbe in je precej manj tvegana od najemanja kredita za nakup nepremičnine).

Popolna izguba je mogoča na oba načina, a so taki primeri redki in se jim da s kolikor toliko pametnim ravnanjem izogniti tako pri nakupu nepremičnine (Zavarovanja) kot pri trgovanju z vrednostnimi papirji / finančnimi istrumenti (ustrezna naložbena politika, hedganje ipd).

Kar tako pavšalno trditi, da je nakup nepremičnine bolj varno početje od "igranja" na borzi, je nonsense.

Na strani Euriborja je graf . Bi rekel, da je 3% zelo realno...

Se pravi skupaj z pribitkom ca. 5% in je teh dodatnih 100 €/mesec pesimistična varianta.

Torej vstrajaš pri logiki, da je povsem enako, če ima nekdo stanovanje, nekdo drug pa stanovanje in 28.700€ na TRRju?! Ti je treba narisati?

Od kod pa ima teh 28.700 € na TRR? Če imaš v mislih 28.700, ki jih jaz omenjam - toliko več plačaš, če si 15 let v najemu in varčuješ, da po 15 letih kupiš stanovanje, kot nekdo, ki vzame kredit in ga 15 let odplačuje. Ti si dal številke, jaz sem samo poračunal, koliko stane najemnina za 15 let + kupnina in na drugi strani cena kredita + kupnina.

Napisal si:

Če imamo denar v nogavici, torej letna obrestna mera 0%, imamo po 180 mesecih 71.300 €. V kolikor najdemo (konzervativno, vezava npr.) investicijo z npr. 3% obrestno mero, pridemo po 180 mesecih že na 95,8K €. Break even obrestna mera za investicijo je 3,43% in imamo 100K €.

Da prideš do 100 jurjev, kolikor bo po _tvoji_ predpostavki stanovanje še vedno vredno čez 15 let, moraš vseh teh 15 let zraven začetnih 20.000 še vsak mesec dodat razliko od najemnine 350 € do obroka kredita 635 €, torej 285 € in zadevo imet nekje, kjer ti bo nosila 3,43%. Še enkrat, _tvoje_ besede. Se pravi:

Najemnina:
- plačuješ najemnino 350 € 15 let, znesek je 63.000 €.
- Ostanek dodajaš v investicijo, ki ti prinaša 3,43% donosa, zraven začetnih 20.000 € (da imaš glavnice 71.300 € rabiš 180*285 € + začetnih 20.000 €), po 15 letih imaš 100.000 € (še enkrat, _tvoj_ izračun).
- če hočeš po 15 letih imet svoje stanovanje, ga plačaš s temi 100.000 €
- skupaj porabiš za to, da imaš po 15 letih stanovanje, 100.000 € prihranka + 63.000 €, kolikor si v tem času plačal najemnine, da si lahko razliko do obroka kredita varčeval = 163.000 €.

Kredit:
- daš noter 20.000 €
- vzameš 80.000 € kredita za 15 let, odplačuješ po obrokih 635 €/mesec, kar nanese 114.300 €
- po 15 letih imaš svoje stanovanje, zanj si v teh 15 letih odštel 20.000 € začetnega kapitala + 114.300 kredita, kar nanese 134.300 €.

Razliko pa znaš izračunat. Še enkrat, številke si ti dal.
Zdej al mi povej, kje se v teh izračunih motim al pa naj drugi povejo, ali res tako slabo razlagam?

Sej pravim Okapi vas že leto in pol nateguje, kako je kredit svetski. Svaka čast GregiB da sploh daje izračune, jaz tega ne bi mogel.
pisda mi je smešna reakcija okapija in djordjvica,ko sem oblajal supersonica, ki ima sicer kredit, da se naj nategne, če želi, pa sta se najbolj oglasila okapi in djordjevič, kakšen zaboga da si lahko tak, da želiš drugim nesrečo. Supersonic je vsaj moški pa je rekel da niti ne jemlje osebno zadeve. Pa me niti ne zanima ali ima kdo kredit, najem, lupetanje od okapija je pa kot v živalskem vrtu. je zavedel pol slotech kreditojemalcev:)

Pozabil je, da najem ni zastonj.

@TESKAn... vljudno te prosim, da ne zavajaš. Če si pripravljen priznati, da ima na trgu denar svojo ceno, jo upoštevaj tako pri kreditu, kot depozitu. Če pri najemu upoštevaš ceno denarja (cena kredita), daj še ob deponiranju sredstev (pozitivne obresti, če drugega ne).

@Okapi... negotovosti pri najemu je več, ker jih ti želiš več videti. Gibanja kreditnih, nepremičninskih, finančnih trgov vplivajo na tako tiste, ki investirajo z tujim, kot na tiste, ki investirajo z lastnimi sredstvi...

GregiB je 20. maj 2011 ob 08:10 izjavil:

@TESKAn... vljudno te prosim, da ne zavajaš. Če si pripravljen priznati, da ima na trgu denar svojo ceno, jo upoštevaj tako pri kreditu, kot depozitu. Če pri najemu upoštevaš ceno denarja (cena kredita), daj še ob deponiranju sredstev (pozitivne obresti, če drugega ne).

@Okapi... negotovosti pri najemu je več, ker jih ti želiš več videti. Gibanja kreditnih, nepremičninskih, finančnih trgov vplivajo na tako tiste, ki investirajo z tujim, kot na tiste, ki investirajo z lastnimi sredstvi...

Pa sej moraš upoštevat pozitivne obresti, če hočeš iz 71.300 € dobit 100.000 € po 15 letih. Si še sam naračunal, da rabiš 3,43% pozitivnih obresti, da prideš do 100.000 €. In če bi malo pogledal, kako sem prišel do številk, bi videl, da sem upošteval tudi ceno kredita (ki si jo ti podal - 80.000 € kredit odplačaš z 114.300 €).

In ko potegneš črto, gre od tebe v primeru kredita manj denarja, kot v primeru najema. In številk si nisem sam izmišljeval, številke si _ti_ dal.
V primeru najema res več zaslužiš z obrestmi, 28.700 € se jih nabere v tem času - ampak toliko več te tudi stane najem v primerjavi s ceno kredita. Na koncu si na istem, samo v primeru najema se ti lahko še blazno fino zdi, koliko več si zaslužil z obrestmi. Pod črto si pa tudi več plačal. Če ti številke niso všeč, prav, pokaži, kje sem se zmotil - sem vse napisal, kako sem prišel do številk. Lahko pa tudi sam izračunaš, koliko te je stalo (po tvojih predpostavkah), da si v 15 letih prišel do svojega stanovanja. Pa napiši sem in bova videla, kje je razlika.

TESKAn je 20. maj 2011 ob 08:39 izjavil:

In ko potegneš črto, gre od tebe v primeru kredita manj denarja, kot v primeru najema. In številk si nisem sam izmišljeval, številke si _ti_ dal.
V primeru najema res več zaslužiš z obrestmi, 28.700 € se jih nabere v tem času - ampak toliko več te tudi stane najem v primerjavi s ceno kredita. Na koncu si na istem, samo v primeru najema se ti lahko še blazno fino zdi, koliko več si zaslužil z obrestmi. Pod črto si pa tudi več plačal. Če ti številke niso všeč, prav, pokaži, kje sem se zmotil.

No, pa pokažimo... Torej predpostavka, da je obrestna mera za kredit 5%, za depozit pa 3,43% (oboje je, upam, da sem v prejšnih postih pokazal, povsem realno in kar se tiče depozita, zelo konzervativno, praktično risk free)

Začetni Saldo:

Kredit: Stanovanje + 0€ na TRR
Najem: 20.000€ na TRR

1. Mesec:
Kredit: Stanovanje + 0€ na TRR - 635€ (obrok kredita)
Najem: 20.000€ + obresti za mesec dni + 285€ mesečni depozit - 350€ najemnina

2. Mesec:
Kredit: Stanovanje + 0€ na TRR - 635€ (obrok kredita)
Najem: 20.285€ + obresti za 2 meseca + 285€ mesečni depozit - 350€ najemnina

.
.
.

180. Mesec
Kredit: Kredit: Stanovanje + 0€ na TRR - 635€ (obrok kredita)
Najem: 99.715€ + 285€ mesečni depozit - 350€ najemnina

Končni saldo:

Kredit: Lastno stanovanje + 0€ na TRR
Najem: Lastno stanovanje (nakup) + 0€ na TRR

Rekapitulacija:
Kredit: 20.000€ polog + 180 x 635 (obrokih kredita) = 114.300€
Najem: 20.000€ začetno stanje na TRR + 180 x 350€ (najemnina) + 180 x 285€ (deponiranja na TRR) = 114.300€

To sem jaz napisal.... in nič drugače

GregiB - zakaj pa odštevaš/pozabljaš najemnino?

Rekapitulacija:
Kredit: 20.000€ polog + 180 x 635 (obrokih kredita) = 114.300€
Najem: 20.000€ začetno stanje na TRR + 180 x 350€ (najemnina) + 180 x 285€ (deponiranja na TRR) = 114.300€

To sem jaz napisal.... in nič drugače

Ja, samo tisti risk free donos v resnici ni tako zelo risk free, kot bi rad predstavil, pa tudi če je, nikakor ni risk free, da boš lahko čez 15 let še vedno kupil enako veliko in staro stanovanje za 100.000 evrov.

O.

Okapi> Ja, samo tisti risk free donos v resnici ni tako zelo risk free, kot bi rad predstavil, pa tudi če je, nikakor ni risk free, da boš lahko čez 15 let še vedno kupil enako veliko in staro stanovanje za 100.000 evrov.

Je pa pri taki donosnosti rizik primerljiv (jaz bi celo ocenil da manjši) kot je tveganje za izgubo vrednosti nepremičnine, skozi poljubne mehanizme.

Eh, Okapi. Kako tele si. Kaj se tu nekaj pametnega delaš, če pa si se itak kapitalno narobe odločil? Mislim, doh. Kaj ti ni jasno?

Okapi> Pred potresom in požarom se lahko zavaruješ, tudi na polno vrednost, če te skrbi,

Ja, in to tudi plačaš. Saj višina premije precej dobro odraža tveganje.

Okapi> drugače pa te izguba vrednosti nepremičnine ne briga, ker v njej živiš.

Tudi izguba vrednosti papirnega premoženja te ne briga, ker v njem ne živiš.

energetik> ker ga rabiš in ne ker v njega investiraš.

To je še vedno investicija in vse, kar imaš od njega, je donos.

algo> Tisti, ki navijate za najem + obresti ob vezavi - a lahko postrežete s kakšnim KONKRETNIM izračunom?

Seveda ne. It's every man for himself.

Saj ne navijamo - samo pravimo, da to ni tolk braindead izbira, kot se mnogim zdi.

energetik> Ja, ampak ta donos se meri v stopnji stresa, zadovoljstva ali užitka, ne pa v denarnih enotah.

Seveda.

energetik> In tak donos je pri lastni nepremičnini N-krat večji kot pri najemu, pri čemer je N > 1.

Če gledam, kolkrat na dan moja spoštovana stara mati dobi živčni zlom, ker se vsem njenim vnukom fučka za njeno štirinadstropno bajto (ki po moje ni vredna niti 100k, ker je dvojček, ki ga ne moreš podret, pa potreben temeljite in zelo drage obnove), v kateri "bi si vsi lahko uredili stanovanja!", bi rekel da je veliko bolje bit brez lastne nepremičnine in imet na voljo razpršena sredstva za pet let luksuznega hotela na zelo dragi turistični destinaciji in potomcem raje zrihtat kup denarja, s katerim si, če želijo, komot kupijo vsak svojo nepremičnino - ne pa da jim omogočiš, da živijo doma, dokler si ne morejo privoščit svojega kredita (rinse, repeat).

hehe.
samo v slo se imo bolj splaca kreda ze samo zaradi tegale faktorja:

se izogneš potencialnim težavam, ki ti jih lahko povzroča najemodajalec (priceless)

v tujini je to dosti boljse reseno, kjer so glavni najemodajalci (oz. tudi) tonamenska podjetja in so bolj urejene razmere oz. ponudba na splosno.
s tem mislim pogodbo za nedolocen cas, brez. oz manj mahinacij, ce kaj crkne (prelaganje krivde na najemnika, nakup rabljene opreme z bolhe, oprema, ki jo je imel do sedaj najemodajalec ipd.), ne vrzejo te tako hitro ven, ce recimo rabijo stanovanje, nevzdrzevanje oz. nic investiranja...

Kaj se tu nekaj pametnega delaš, če pa si se itak kapitalno narobe odločil?

Jebiga, sem se nategnil z nakupom in kreditom in bi rad še koga v drek potlačil. Tvoj nateg z nakupom mi ni dovolj velika tolažba.

O.

kaj pa ti jype? lastnik ali najemnik?

In si že dosti našparal?

algo> In si že dosti našparal? :)

Za eno bajto, ja.

"sem pa 99% da kar velik % ljudi nima/mo te možnosti..."

Mam en tak šolski primer za to vrsto razmišljanja. Začela sta na pred leti, ona sveže diplomirana psihologinja, on kot lesar. Na štajerskem koncu ni veliko dela, zato sta se skupaj preselila v Ljubljano. Starši so jima dali finančno pomoč, 2000€ za (lažji) začetek. Našla sta si bivanje za 350€+stroški v Ljubljani in začela iskati službo. Ona kot ženska brez izkušenj in poznanstev ni dobila službe, o lesarjih pa tudi ne bom izgubljal besed. Tako se je zgodilo, da je on začel švasat in se ukvarjat z kovinami, ona pa je dobila neko brezvezno delo v obliki premetavanja papirjev.

Nagonila ga je, da je dokončal +2 program za lesarja, nato pa na ti. kvazi faks s programom "varnostni inženir". V tem času je pridno švasal, rezal kovino in zaslužil legalno, kot ilegalno, v povprečju 1000€ na mesec, ona pa je bila malo manj pridna, a še vedno dovolj, da je domov prinesla +900€ neto plače. Torej, dva brezveznika, 1900€ prihodka na mesec.

Ona je en tak manjši gestapo (ampak še vedno fajn in v meji normale) in je odredila, da se mesečno našpara 900€ na bančni račun za svoje stanovanje. Torej jima je na mesec ostalo 1000€, za najem, stroške in hrano (katero sta čez vikend dobila tudi od staršev). Bila sta brez avtomobila, on na kolesu, ona na busu, potovala sta v teh letih tudi in sicer na račun dveh letnih regresov; Grčija, Španija, Tunizija in Hrvaška. Ne ravno delux zadeve, ampak malo odmora in te stvari.

Račun je šel takole: 900€x60=60000€ + nekaj obresti in ta znesek je šel za polog nepremičnine.

On je vmes postal varnostni inženir, trenutno polaga izpite za nekega eko presojevalca, in si plačo dvignil na +2000€ neto (dela v privat podjetju, nekje 600 zaposlenih; še vedno je po tem kadru veliko povpraševanja -> by the way), ona pa je v teh 5 letih dobila nek šiht za 1200€ neto (šolska psihologinja).

Torej vzela sta 7 let kredita, položila polog, zneske bom zadržal zase, mesečni obrok je 950€, stanovanje bo praktično odplačano v 4 letih. Pred kratkim se jima je rodila hčerka, stara sta 35 in 32 let.

Kaj torej hočem rečt? To, kar je nekdo že zelo dobro povedal, da stanovanje ni avtomobil, da se z njim ne prekupčuje in da ga večina uporablja za nek steber življenja. Seveda, to niso indvidualni brezvezniki, ki so sami sebi namen (in za katere je res najbolje da preživijo lajf v najetem fletu, sicer bo za državo preveč dela), ampak ljudje s cilji in željami po razvoju, ki ne kupujejo najdražjih stanovanj po Ljubljani. Ta par ni bil bogat, starši obeh pa so jima za doto dal zgolj 2000€, so jima pa v teh težkih časih poslal tud kakšno juho.

_______________________________________________________________________________________________

"Če gledam, kolkrat na dan moja spoštovana stara mati dobi živčni zlom, ker se vsem njenim vnukom fučka za njeno štirinadstropno bajto (ki po moje ni vredna niti 100k, ker je dvojček, ki ga ne moreš podret, pa potreben temeljite in zelo drage obnove), v kateri "bi si vsi lahko uredili stanovanja!", bi rekel da je veliko bolje bit brez lastne nepremičnine in imet na voljo razpršena sredstva za pet let luksuznega hotela na zelo dragi turistični destinaciji in potomcem raje zrihtat kup denarja, s katerim si, če želijo, komot kupijo vsak svojo nepremičnino - ne pa da jim omogočiš, da živijo doma, dokler si ne morejo privoščit svojega kredita (rinse, repeat). "

Ja sej to je zdej. Iz predimenzioniranih, potratnih in predragih hiš, ki so našim staršem vzele življenja, na obale Balija in v neke brezvezne najeme. Iz dvanajst-in-več članskih družin, v indvidalno, samokorigirano življenje. Pa podobno dalje. Ampak pretirano srečen se ne zdi nihče.

Kot da bi nekak vsi pozabili razrešiti lastne dvome o tem, kaj želijo in kako se bodo tega lotili - v svojem življenju. In to samo, da se okolici konstantno nekaj dokazuje.

"Ne vem, no. Od vseh ljudi ki jih poznam ima samo en težave z najemodajalcem, pa jih ne poznam malo, pa svoja stanovanja imajo samo tisti, ki so denar zanja dobili od staršev."

Selitev, če že je, najbolj prizadane otroke. Ne starejše - izdelane osebe, ki se same prilagajo na situacijo in jo tudi same vodijo. Njim ni nič, prej nasprotno. So zelo odporni na razna poniževanja, omejitve, pravzaprav, smo v dobi, ko se marsikateri podnajemnik obnaša kot kakšen moderen ščurek v človeški preobleki. Odporen je na vse tisto, zakar bi se že davno preselil stran od svojih staršev in zdrži že 2x toliko vsega. In potem težav ni. No, tako se zdi.

Ampak otroc so druga zgodba. Oni ne določajo o tem, kje bodo živeli. Samo sprejeti morajo dejstva, da se njihovo okolje spreminja, ker pač ata tako prav.

_______________________________________________________________________________________

"torej, zase lahko trdim, da sem se ekonomsko bolj varno počutil s prihranki, ko sem bil najemnik, kot sedaj, ko prihrankov nimam, imam pa nepremičnino in kredit... "

Ti se ne počutiš nič drugače zaradi najema ali kredita. Ti se počutiš drugače zaradi praznega računa (LOL). Napolni ga spet, pa bo.

@SS z 1000e prihodkov da boš plačeval 350e najemnine+stroški(najmanj 250-300e) z ostankom 400e da sfolgajo skoz 2 odrasle osebe? Pa v LJ?
Haha. Malo morgen.
....2000e varnostni inženir v privatnem podjetju.... hahahaha... kakšno klobasanje ej,ne moreš verjet.

-valvoline-> ....2000e varnostni inženir v privatnem podjetju.... hahahaha... kakšno klobasanje ej,ne moreš verjet.

Ti verjetno nimaš pojma, kaj je varnostni inženir, ane?

-valvoline-> z ostankom 400e da sfolgajo skoz 2 odrasle osebe?

S 60 evri za hrano in 5 evri za plin oz. elektriko lahko dobro ješ cel mesec.

I dare you to prove this is RL (za 1 mesec).
Pa ne v Indiji ali na Baliju.

Me tudi zanima kaj je po tvoje "dobro ješ".