☰

» »

Možnosti nakupa stanovanja

Možnosti nakupa stanovanja

Temo vidijo: vsi
««
44 / 69
»»

Aston_11 ::

Mojster, tema je o nakupu stanovanja, ne pa kako se porabi 10 ali več kEUR. Jaz za 10 kEUR bom kupil okna. Pa smo popolnoma ot.

Paridon - najemu ali nakupu. Posipam se s pepelom.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Aston_11 ()

jype ::

Ja, saj zato pa govorimo o tem, kdaj se splača najem, kdaj pa nakup stanovanja.

Če imaš 100 jurjev, se splača najem (tudi če za teh 100k kupiš stanovanje in ga oddajaš, da pokriješ najem).

Aston_11 ::

Par strani nazaj sem pisal o tem, da ni vse v financah. Da je precej faktorjev, ki komot pretehtajo finančni faktor. Jih je pa večina/vsi subjektivne narave.

Kaj se splača, pa je v največji meri odvisno od tega, ali že imaš kje za stanovati.

Če nimaš, boš stanovanje, ki ga kupiš oz. imaš v najemu, uporabljal sam. Če že imaš kje stanovati, pa ga komot lahko kupiš in daš v najem oz. narediš z njim, kar ti paše ali pa ga sploh ne kupiš in denar porabiš kako drugače.

Glede tega, kaj se splača, če se gleda samo finančni vidik, je do sedaj najbolje osvetlil GregaB.

algo ::

jernejl je izjavil:

algo je izjavil:

Lastno stanovanje v primerjavi z najemom je čisto druga zgodba - ni ti potrebno plačevati najemnine, tudi če bankrotiraš te nihče ne bo vrgel na cesto

V primeru izpada dohodka je seveda veliko bolj priročno imeti na zalogi privarčevanih nekaj deset tisoč €, kakor pa vse porabiti za lastno stanovanje pod hipoteko, za katerega bi moral plačevati kredit, pa ga ne moreš. Lažje je seveda tistim, ki so stanovanje kupili brez kredita, pa še takemu bi ob izpadu dohodka bolj ustrezalo imeti 150.000€ na bančnem računu kakor prazen bančni račun in lastno stanovanje. Stanovanje ni ravno zelo likvidna naložba. Oseba brez dohodka bi tudi kredit na banki težko dobila, kljub temu, da ima lastno stanovanje.

Lahko ga oddajaš, prodaš, zapustiš potomcem itd

Če ne kupiš stanovanja, lahko s privarčevanim denarjem prav tako počneš vse to in še kaj več.


@djordjevic: razmere pred 15-imi leti so bile precej drugačne od današnjih, cene nepremičnin precej nižje. Če se je takrat splačalo kupovati stanovanja, še ne pomeni, da je danes enako.


Iz tele tvoje teorije bi rekel, da na računu še nisi imel nad 10.000€ in možnosti, da bi stanovanje kupil sploh še nisi imel. Iz izkušenj vem, da če bi imel 150.000€ na računu (spet tako zelo teoretično v primerjavi z lastništvom nad nepremičnino, da glava boli, saj bi v nepremičnini bival takoj od nakupa, zakreditiranja dalje, do tega denarja bi pa prišel po 10, 15, 20+ letih) se pač z Renault Clio ne bi zadovoljil, dopust v kampu enostavno več ne bi bil dovolj, poceni hrana prav tako ne itd. Če pa bi že imel toliko samodiscipline, pa možnosti, da bi 150.000€ ne vem kako dobro obračal (brez rizika) tudi ne bi imel! V teoriji se seveda super sliši - kupiš delnice, odpreš firmo al karkoli že ampak ko boš enkrat tak denar imel boš 3× premislil, če se ti to res splača in če si pripravljen sprejeti riziko na denar, ki si ga varčeval 10+ let. Na koncu boš pa verjetno pristal na mizernih obrestih depozitov, ki se iz leta v leto zelo spreminjajo. Da sploh ne omenim kako hitro denar izgublja na vrednosti, kar si že sam ugotovil! Pred 15-leti si za recimo 50.000€ dobil (ugibam) 50m2 veliko stanovnaje v LJ, kaj dobiš danes za 50.000€ v LJ? 15m2 garsonjero? Isto je z današnjega vidika, danes boš s kreditom, plačilom 150.000€ za nakup stanovanja dobil recimo 70-80m2, kaj boš za ta denar dobil čez 15 let? Pridejo krize ampak te tudi grejo, dolgoročno plače rastejo, življenski stroški (skupaj z najemnino) se višajo, prav tako cene stanovanj. Sicer pride do padcev ampak dolgoročno se nepremičnine dražijo, denar pa zaradi inflacije izgublja na vrednosti pa če hočeš ali ne.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: algo ()

jype ::

algo> se pač z Renault Clio ne zadovoljiš, dopust v kampu enostavno več ni dovolj, poceni hrana prav tako ne itd.

Seveda, ja. Ne le, da je poceni hrana praktično najbolj zdrava in da lastnega avtomobila pri takem premoženju dejansko sploh ne potrebuješ...

algo> ko boš enkrat tak denar imel boš 3× premislil, če se ti to res splača

In potem predlagaš depozite? Ves denar, ki ga ne potrebuješ za udobno življenje, lahko investiraš poljubno rizično - najbolje je seveda, da ga razpršiš.

algo> kaj boš za ta denar dobil čez 15 let?

Če imaš namen "ta denar" skrivat pod blazino, potem je res bolje, da kupiš nepremičnino.

Okapi ::

Če bi imel časovni stroj ali kristalno kroglo, bi bilo seveda vse drugače. Denar bi vložil v Googlove delnice ali kar bi pač bilo najbolje. Ker pa tega nimam, vedno obstaja nevarnost, da bom denar vložil v Istrabenzove. Lahko tudi verjamem, da bo nepremičninski balon počil in čakam, ali pa sklepam, da se pri nas to ne bo zgodilo, in hitro kupim.

Tu je tudi stvar discipline, ki jo je nekdo že omenil. Če imaš kredit, si prisiljen varčevati, če ga nimaš, ti pa mimogrede pol denarja iz teh teoretičnih izračunov spolzi skozi prste, enkrat za malo boljši telefon, drugič za malo boljši avto, tretjič za malo dražje počitnice ... Dokler pri 50. ali 60. letih ne ugotoviš, da bi bilo pa mogoče vseeno bolje, če bi pred 20 ali 30 leti kupil stanovanje;)

O.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Okapi ()

thramos ::

Samo da v naših izračunih nobeden ne govori o Googlovih delnicah, ampak o precej konzervativnih naložbah in posledično donosih. Par postov nad tvojim je omenjena mejna donosnost 3,43%.

Da o tem, da nekateri niso zapravljivci, drugi pa pri 60ih rajši ugotovijo da so uživali življenje ne pa odplačevali kredit, rajši ne bi.

Okapi ::

Par postov nad tvojim je omenjena mejna donosnost 3,43%.
Ja, pod hipotetično predpostavko, da se cene nepremičnin in najemnin v 15 letih ne bodo dvignile niti za 1%.

O.

GregiB ::

Okapi je izjavil:

Par postov nad tvojim je omenjena mejna donosnost 3,43%.
Ja, pod hipotetično predpostavko, da se cene nepremičnin in najemnin v 15 letih ne bodo dvignile niti za 1%.

O.

Ali padle niti za 1%... Pri predpostavkah je pač tako da so... predpostavke. Sam sem mnenja, da je predpostavka, da bo pozitivna depriciacija pokrila naravno amortizacijo pravilna in logična. Je pa res, da je stvar percepcije... nekomu se zdi trg nepremičnin pri nas realen, nekomu, da je hudo precenjen, nekdo pa vidi potencial rasti...
You're not stuck in traffic.... You are the traffic!

TESKAn ::

jype:
Seveda špekuliraš. Če bi leta 2005 namesto v stanovanje četrtino od tistih 100 jurjev vložil v Google (4x višja vrednost), četrtino v Apple (30x višja vrednost), ostalo pa prihranil na računu, bi imel danes denarja za 5 stanovanj, kljub temu da bi vmes ves čas plačeval najemnino (in bi ti še ostalo).

Če si kupil stanovanje, imaš pa danes samo stanovanje - ničesar drugega.

Lahko bi pa vse vložil v Istrabenz ali kakšno podobno zadevo, pa bi bil na nuli. Hell, še če bi v krko vložil leta 2006, bi bil danes na istem, kot takrat. Še celo malo na slabšem.

GregiB:
Po tem scenarijo smo hipotetično lahko 15 let v najemniškem stanovanju in če uspemo najti investicijo z letnim ROI 3,43%, lahko taisto stanovanje od najemodajalca odkupimo...

Se pravi, če te prav razumem.
- kredit, daš za stanovanje 100k + 34.300 za kredit (635*180 + 20.000)
- najemnina+odkup, daš za stanovanje 100k + 63k za najemnino (350*180 + 100.000)
V primeru kredita stanovanje preplačam 34.300 €.
V primeru najema stanovanje preplačam 63.000 €.
Rezultat je v obeh primerih enak (imaš stanovanje), razlika je 28.700€ v prid kredita.
Uf! Uf! Je rekel Vinetou in se skril za skalo,
ki jo je prav v ta namen nosil s seboj.

neki4 ::

Če bi imel časovni stroj ali kristalno kroglo, bi bilo seveda vse drugače. Denar bi vložil v Googlove delnice ali kar bi pač bilo najbolje. Ker pa tega nimam, vedno obstaja nevarnost, da bom denar vložil v Istrabenzove. Lahko tudi verjamem, da bo nepremičninski balon počil in čakam, ali pa sklepam, da se pri nas to ne bo zgodilo, in hitro kupim.
O.


Že mesece in mesece ti razlagajo ljudje. Govori se o depozitih. Kot so ti povedali že danes. To nima veze z delnicami.

Tu je tudi stvar discipline, ki jo je nekdo že omenil. Če imaš kredit, si prisiljen varčevati, če ga nimaš, ti pa mimogrede pol denarja iz teh teoretičnih izračunov spolzi skozi prste, enkrat za malo boljši telefon, drugič za malo boljši avto, tretjič za malo dražje počitnice ...


Izjava meseca. Zamisli si kaj pišeš.

djordjevic ::

neki4 je izjavil:

Tu je tudi stvar discipline, ki jo je nekdo že omenil. Če imaš kredit, si prisiljen varčevati, če ga nimaš, ti pa mimogrede pol denarja iz teh teoretičnih izračunov spolzi skozi prste, enkrat za malo boljši telefon, drugič za malo boljši avto, tretjič za malo dražje počitnice ...


Izjava meseca. Zamisli si kaj pišeš.

In kaj je narobe s to izjavo? Čisto prav ima. Kadar ima človek viška denarja, hitro gre za raznorazne neumnosti. Razen če si škrtica, jasno. :)
No grave is deep enough to keep us in chains.

GregiB ::

TESKAn je izjavil:

Se pravi, če te prav razumem.
- kredit, daš za stanovanje 100k + 34.300 za kredit (635*180 + 20.000)
- najemnina+odkup, daš za stanovanje 100k + 63k za najemnino (350*180 + 100.000)
V primeru kredita stanovanje preplačam 34.300 €.
V primeru najema stanovanje preplačam 63.000 €.
Rezultat je v obeh primerih enak (imaš stanovanje), razlika je 28.700€ v prid kredita.


Bravo... odkril si "novo ekonomiko"... Praviš torej, da ne glede na to, da imaš v obeh primeri v rokah nepremičnino vredno 100K € na TRRju pa 0 €, je bolje vzeti kredit, ker je najemnina višja od plačanih obresti...
No, pa dejmo zadevo še malo začiniti... Po tvoji logiki je break even točka tam, kjer boš z rento, ki jo prejemaš za investirana sredstva ustvaril dodatnih 28,7K €...
Ti kupiš stanovanje, jaz vložim denar z 5,895% letno rento... Na koncu imava oba enako stanovanje, s tem, da imam jaz še dodatnih 28,7K € na TRRju... točno... pa sva kvit!!!
You're not stuck in traffic.... You are the traffic!

Okapi ::

Zamisli si kaj pišeš.
Jebiga, za razliko od nekaterih teoretikov, ki živijo pri starših in vlagajo na fantasy borzi, jaz opisujem resnično življenje.

O.

algo ::

neki4 je izjavil:



Tu je tudi stvar discipline, ki jo je nekdo že omenil. Če imaš kredit, si prisiljen varčevati, če ga nimaš, ti pa mimogrede pol denarja iz teh teoretičnih izračunov spolzi skozi prste, enkrat za malo boljši telefon, drugič za malo boljši avto, tretjič za malo dražje počitnice ...


Izjava meseca. Zamisli si kaj pišeš.


Ljudje brez prihrankov, z nizko plačo (po možnosti manj kot 1000€) ali celo tisti, ki sploh še nimate zaslužka (dijaki, študentje) pač tega ne morete razumeti. Obstajajo stiskaške izjeme, a dvomim, da jih je veliko. Ko imaš denar, je kar naenkrat BMW tako mikaven avto :)), pa kaj ti bo prenosnik za 700€, ko pa si lahko privoščiš MacBook Pro za 2500€, pa kaj ti bo TV za 400€, ko si lahko kupiš večjega, bolj fancy za 1000€+, pa kaj ti bo dopust v kampu, ko pa lahko greš v hotel, pa kaj ti bo cestno kolo za 1000€, ko si ga lahko kupiš za 3000€... Lažje je šparati, če si v to primoran. Zase vem, da bom v kratkem vzel kredit (pa ne takšnega, da se bom zapufal za vse življenje + da si ne bom mogel več nič privoščiti!) + prihranki in si nabavil stanovanje. Bi si ga lahko že zdavnaj privoščil, a si ga nisem iz razlogov, ki sem jih navedel zgoraj :))

EC9 ::

Seveda špekuliraš. Če bi leta 2005 namesto v stanovanje četrtino od tistih 100 jurjev vložil v Google (4x višja vrednost), četrtino v Apple (30x višja vrednost), ostalo pa prihranil na računu, bi imel danes denarja za 5 stanovanj, kljub temu da bi vmes ves čas plačeval najemnino (in bi ti še ostalo).

Če si kupil stanovanje, imaš pa danes samo stanovanje - ničesar drugega.

Lahko bi pa vse vložil v Istrabenz ali kakšno podobno zadevo, pa bi bil na nuli. Hell, še če bi v krko vložil leta 2006, bi bil danes na istem, kot takrat. Še celo malo na slabšem.


Ali imamo možnost nakupa stanovanja?
Večinoma ja, banke so dandanes precej radodarne s krediti.

Ali je nakup stanovanja v Sloveniji (predvsem mislim na Ljubljano) trenutno dober način reševanja stanovanjskega problema (glede tega, da je slaba investicija verjetno ni treba razpredati)?
Ne, ker je večja verjetnost, da cene padejo, kot da zrastejo. Praktično vsi gradbinci in njihove zaloge nepremičnin so v stečaju, banke imajo resne težave kaj s praznimi enotami, država se finančno seseda (ni denarja za intervencije), jebe nas demografija, trg je zelo slabo likviden...cene pa so v zadnjih 15 letih močno rasle (katerikoli kriterij že gledaš).

Glede na navedeno je bolj racionalno počakati v najemu, dokler se trg ne počisti(se na tak ali drugačen način ne ugotovi kaj se bo zgodilo z več tisoč praznimi enotami in ali bodo banke preživele šoke sesutja gradbenega sektorja).

Seveda pa ima vsak različno mnenje glede tega kam bodo šle cene (po mojih opažanjih predvsem glede na racionalizacijo svojega položaja - na primer če so pred kratkim kupili nepremičnino so praviloma mnenja, da bodo cene držale ali bodo šle gor).

Se pravi, če te prav razumem.
- kredit, daš za stanovanje 100k + 34.300 za kredit (635*180 + 20.000)
- najemnina+odkup, daš za stanovanje 100k + 63k za najemnino (350*180 + 100.000)
V primeru kredita stanovanje preplačam 34.300 €.
V primeru najema stanovanje preplačam 63.000 €.
Rezultat je v obeh primerih enak (imaš stanovanje), razlika je 28.700€ v prid kredita.


Kaj ne štima v zgornjem izračunu (poleg očitne nelogičnosti - glej GregiB)?
1. Temeljna predpostavka, da cena stanovanja in najemnine ostane enaka (kot sem napisal zgoraj, bosta po mojem obe še padli zaradi polnjenja praznih enot)
2. Zanemarjenje kapitalskega donosa iz naslova razlike med 635 (mesečna anuiteta) - 350 (mesečna najemnina) = 285 EUR v 180 mesecih
3. Zanemarjenje stroškov lastništva, ki jih najemnik ne nosi - stroški obnove stavbe, menjav pohištva...
4. Zanemarjenje kreditnega tveganja: a. rast EURIBOR (ki lahko 685 na mesec spremeni v 800+ na mesec), b. izguba prihodkov in nesposobnost odplačevanja

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: EC9 ()

Okapi ::

Vsekakor bo zanimivo brati to temo čez 3-4 leta;)

O.

djordjevic ::

Strongly agree. 8-)
No grave is deep enough to keep us in chains.

-valvoline- ::

GregiB je izjavil:

TESKAn je izjavil:

Se pravi, če te prav razumem.
- kredit, daš za stanovanje 100k + 34.300 za kredit (635*180 + 20.000)
- najemnina+odkup, daš za stanovanje 100k + 63k za najemnino (350*180 + 100.000)
V primeru kredita stanovanje preplačam 34.300 €.
V primeru najema stanovanje preplačam 63.000 €.
Rezultat je v obeh primerih enak (imaš stanovanje), razlika je 28.700€ v prid kredita.


Bravo... odkril si "novo ekonomiko"... Praviš torej, da ne glede na to, da imaš v obeh primeri v rokah nepremičnino vredno 100K € na TRRju pa 0 €, je bolje vzeti kredit, ker je najemnina višja od plačanih obresti...
No, pa dejmo zadevo še malo začiniti... Po tvoji logiki je break even točka tam, kjer boš z rento, ki jo prejemaš za investirana sredstva ustvaril dodatnih 28,7K €...
Ti kupiš stanovanje, jaz vložim denar z 5,895% letno rento... Na koncu imava oba enako stanovanje, s tem, da imam jaz še dodatnih 28,7K € na TRRju... točno... pa sva kvit!!!

Tveganje je v obeh primerih,lahka pride do nepričakovanega ekonomskega zloma in ti privarčevani denar spuhti zarad hiperinflacije in devalvacije. Lahka pa danes kupiš stanovanje ki bo čez pol leta napol cenejše. Jbga,tveganje je vedno. Najboljša varijanta nakup parcele,in gradna hiše v lastni režiji. Če hočeš skp spravit majhno hiško prostorno primerljiva povprečnemu stanovanju(70-100m2) cenovno prideš najmanj 1/2 zneska kot je nakup stanovanja.

Okapi je izjavil:

Zamisli si kaj pišeš.
Jebiga, za razliko od nekaterih teoretikov, ki živijo pri starših in vlagajo na fantasy borzi, jaz opisujem resnično življenje.

O.

Kot sem reku,denarja je vedno premalo,pa če ga maš 1000,2000 ali več v žepu. Porabiš vedno vse do zadnjega centa.

:D

Zgodovina sprememb…

algo ::

Jaz sem pa vse bolj mnenja, da cene nepremičnin enostavno ne bodo padle (vsaj občutno ne). Nekaj nepremičnin bodo verjetno res banke zasegle še veliko več pa jih bo še vedno ostalo v rokah graditeljev, lastnikov in ti pač cene ne bodo spuščali, ker nimajo nikakršne potrebe. Pred leti je ogromno investitorjev iz vseh vetrov kupovalo, gradilo nepremičnine za trg. Ogromno jih je tudi zelo obogatelo. V času, ko nepremičnine ne gredo tako dobro v promet jih nekaj dajejo v najem ali so pa pač prazne in čakajo na lepše čase. Nepremičninarji imajo pa na bankah itak toliko €, da jih je dovolj za par življenj in jim je res zadnja skrb, da ne morejo prodati nepremičnin. Jim pač stojijo in čakajo na povečanje kupne moči prebivalstva. Who cares? Boli njih za navadne smrtnike, ki živijo pri starših. Tisti, ki so se pred leti zakreditirali so pa itak zadnji v vrsti, ki bodo stanovnaja prodajali pod ceno, če to res ni nujno, nujno potrebno in zaenkrat jim dobro kaže. Cene so še kar visoke in verjetno bodo takšne tudi ostale. Voda teče v grlo tistim, ki so se za gradnjo nepremičnin za trg zakreditirali, ogromno je pa tudi takšnih, ki se niso in so gradili pač iz dobička firme - ti pod ceno nikoli ne bodo prodajali (razen, če bodo denar res nujno potrebovali)!

-valvoline- ::

algo je izjavil:

Jaz sem pa vse bolj mnenja, da cene nepremičnin enostavno ne bodo padle (vsaj občutno ne). Nekaj nepremičnin bodo verjetno res banke zasegle še veliko več pa jih bo še vedno ostalo v rokah graditeljev, lastnikov in ti pač cene ne bodo spuščali, ker nimajo nikakršne potrebe. Pred leti je ogromno investitorjev iz vseh vetrov kupovalo, gradilo nepremičnine za trg. Ogromno jih je tudi zelo obogatelo. V času, ko nepremičnine ne gredo tako dobro v promet jih nekaj dajejo v najem ali so pa pač prazne in čakajo na lepše čase. Nepremičninarji imajo pa na bankah itak toliko €, da jih je dovolj za par življenj in jim je res zadnja skrb, da ne morejo prodati nepremičnin. Jim pač stojijo in čakajo na povečanje kupne moči prebivalstva. Who cares? Boli njih za navadne smrtnike, ki živijo pri starših. Tisti, ki so se pred leti zakreditirali so pa itak zadnji v vrsti, ki bodo stanovnaja prodajali pod ceno, če to res ni nujno, nujno potrebno in zaenkrat jim dobro kaže. Cene so še kar visoke in verjetno bodo takšne tudi ostale. Voda teče v grlo tistim, ki so se za gradnjo nepremičnin za trg zakreditirali, ogromno je pa tudi takšnih, ki se niso in so gradili pač iz dobička firme - ti pod ceno nikoli ne bodo prodajali (razen, če bodo denar res nujno potrebovali)!

Ne bodo padle tam kjer so študenti,tuja delovna sila in dnevni ekonomski migranti. Ostali del Slovenije cene bodo ziher čez nekaj let ali prej strmoglavile. Cele vasi se praktišno brišejo z zemljevida.

neki4 ::

e d. djordjević, ti imaš samo to srečo da imaš okapija in skupaj tukaj nastopaš. Kredit imaš in se ubadaš tukaj na forumu, nimaš kaj drugega početi. Iščeš načine za razpravo, ker enostavno ne moreš prenehati. Čas pa beži. Silver flow je okapiju že pred letom razlagal zelo argumentirano, pa vidim da okapiju ne pomaga in hitro zmanjka argumentov.

http://mojdom.dnevnik.si/sl/Uporabno/25...
tukaj sem najdel nek članek, kjer okapi daje vrhunske izračune na koncu debate tega članka.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: neki4 ()

algo ::

valvoline- In v to kategorijo padejo skoraj vsa večja (omembe in življenja vredna) slovenska mesta.:) Večji del tistih (bolj krajev kot mest), kjer naj bi cene padle pa sodi v kategorijo "vukojebin", kjer je v radiju 30km 1 večja trgovina in mogoče ene par manjših firm. V takšnih vukojebinah so pa cene že sedaj občutno nižje.

TESKAn ::

GregiB:
No, pa dejmo zadevo še malo začiniti... Po tvoji logiki je break even točka tam, kjer boš z rento, ki jo prejemaš za investirana sredstva ustvaril dodatnih 28,7K €...
Ti kupiš stanovanje, jaz vložim denar z 5,895% letno rento... Na koncu imava oba enako stanovanje, s tem, da imam jaz še dodatnih 28,7K € na TRRju... točno... pa sva kvit!!!


Pa začiniva še malo...ti vlagaš denar v sklad, iz kakršnegakoliže razloga sklad propade, ti nimaš nič, jaz pa stanovanje. Glede na tvoje prvotne predpostavke se kredit bolj splača. Banki plačaš 34.300, najemodajalcu pa 63.000.
In če se že gremo "kaj pa če", lahko bi vložil 20.000 € v Istrabenz na začetku leta, ko je bila delnica par € na kos in jih prodal nekaj dni/tednov kasneje, ko je šla gor skoraj x10. Pa bi imel za stanovanje + še lep kupček bi mi ostal. Wishfull thinking.

SilverFlow:

Kaj ne štima v zgornjem izračunu (poleg očitne nelogičnosti - glej GregiB)?
1. Temeljna predpostavka, da cena stanovanja in najemnine ostane enaka (kot sem napisal zgoraj, bosta po mojem obe še padli zaradi polnjenja praznih enot)
2. Zanemarjenje kapitalskega donosa iz naslova razlike med 635 (mesečna anuiteta) - 350 (mesečna najemnina) = 285 EUR v 180 mesecih
3. Zanemarjenje stroškov lastništva, ki jih najemnik ne nosi - stroški obnove stavbe, menjav pohištva...
4. Zanemarjenje kreditnega tveganja: a. rast EURIBOR (ki lahko 685 na mesec spremeni v 800+ na mesec), b. izguba prihodkov in nesposobnost odplačevanja

1. te predpostavke nisem dal jaz.
2. iz teh 285€/mesec in kapitalskega donosa si je potem kupil stanovanje
3. če boš kupil stanovanje, v katerem si živel kot najemnik 15 let, ga boš ravno tako moral ti obnovit. Če ga bo pa vmes obnovil najemodajalec, ti ga bo pa zaračunal dražje, kot 100.000€>:D.
4. predpostavka je bila, da imaš 5% EOM, kredit se da dobit za EURIBOR + 1,8 - 1,9, kar ti da ~3% za EURIBOR, danes je na 1%, tako da imaš še 2% "lufta", da prideš na nivo, ki ga je GregiB predpostavil. In pozabljaš, da imaš tudi ti ekvivalentna tveganja - kdo ti garantira, da ti ne bo naložba propadla? Razpršiš in znižaš tveganje, ampak potem moraš dobit večji donos, da ti lahko ob izgubi enega dela drugi pokrijejo izgubljeni del. Kar pomeni, da so naložbe še bolj tvegane. Če pa izgubiš prihodke in ne zmoreš več odplačevanja, preden bo banka šla tako daleč, da te bo vrgla na cesto, bo izkoristila vse druge možnosti. V skrajnem primeru si po 15 letih brez stanovanja in brez denarja - ampak enako se ti zgodi, če imaš stanovanje v najemu in izgubiš prihodke.

Okapi:
Vsekakor bo zanimivo brati to temo čez 3-4 leta

Se strinjam:).
Uf! Uf! Je rekel Vinetou in se skril za skalo,
ki jo je prav v ta namen nosil s seboj.

-valvoline- ::

algo je izjavil:

valvoline- In v to kategorijo padejo skoraj vsa večja (omembe in življenja vredna) slovenska mesta.:) Večji del tistih (bolj krajev kot mest), kjer naj bi cene padle pa sodi v kategorijo "vukojebin", kjer je v radiju 30km 1 večja trgovina in mogoče ene par manjših firm. V takšnih vukojebinah so pa cene že sedaj občutno nižje.

Ja sej,sam jaz govorim o drastičnem padcu cen,npr hiša k se zdaj prodaja za 100-150.000e bo zdrsnila na 10.000e oz ne bo nobenega povpraševanja,kar se je dejansko že začelo dogajat.

Zgodovina sprememb…

neki4 ::

Okapi je izjavil:

Zamisli si kaj pišeš.
Jebiga, za razliko od nekaterih teoretikov, ki živijo pri starših in vlagajo na fantasy borzi, jaz opisujem resnično življenje.

O.


Ti si dal teoretični primer, kaj se lahko zgodi če imaš preveč prihrankov na razpolago, kaj vse si človek lahko privošči in sedaj to utemeljuješ z resničnim življenjem. Pri 50tih si pa že malo otročji, da te pretirano zanimajo moji posti.

djordjevic ::

neki4 je izjavil:

e d. djordjević, ti imaš samo to srečo da imaš okapija in skupaj tukaj nastopaš. Kredit imaš in se ubadaš tukaj na forumu, nimaš kaj drugega početi. Iščeš načine za razpravo, ker enostavno ne moreš prenehati. Čas pa beži. Silver flow je okapiju že pred letom razlagal zelo argumentirano, pa vidim da okapiju ne pomaga in hitro zmanjka argumentov

Pa Supersonica si pozabil. ;) Šalo na stran - zaradi mene lahko debato zaključim zdaj in tule. Stanovanje sem vzel na kredit pred 4 leti, cena stanovanja je bila iz leta 2005 (ko se je začel projekt bloka), cena je bila slabih 90k za nadstandardno trisobno stanovanje s pokrito garažo (res pa je, da ni glih v Ljubljani, oziroma je daleč od nje, ampak mi praktično dol visi - imam vse, kar potrebujem za lagodno življenje, ko je treba v prestolnico na sestanek, pa sedem v avto in sem v 50 minutah tam), s punco pa sva si ga opremila lepo po svojih željah in potrebah. Odločitve niti za en hip še nisem obžaloval in upam, da mi je ne bo treba. V situaciji, kakršni sva bila in kakršen je bil leta 2007 trg, je bil nakup dolgoročno gledano najbolj racionalna odločitev. In če mi kdo tumba, da sem naredil neumnost in da bi moral v najem, mu rečem samo 'hvala lepa'. Delaj po svoje, jaz pa bom po svoje. Če bo šlo vse, kot je šlo doslej, bom čez 10 let popolni lastnik tega stanovanja, kaj bo naprej, pa bomo videli. 8-)
No grave is deep enough to keep us in chains.

-valvoline- ::

Kar precejšn del stanovanj v Lj je kupljeno tako da so kupci-priseljenci najprej prodal svoje hiše v bolj oddaljenih krajih ali na drugem kncu slovenije,žrtvoval so hiše(svoje ali podedovane) za 50-70m2 ljubljanske zaporniške luknje,ampak jebat ga,tam so službe,tam je denar. Enako velja v manjšem obsegu za ostala večja mesta po Sloveniji. Tega bo vedno težje vkalkulirat,saj se vaške hiše in posesti komajda kaj prodajajo,zanimanja nobenega več,cene se lomijo iz dneva v dan.

Zgodovina sprememb…

-valvoline- ::

@djordjevič če sem prav razumel si ti iz Sl Bistrice. Mam enega frenda z Bistrice,njegovi starši prodajajo stanovanje za 60k z garažo(za ~70m2) ne vem kje natančno,ne vem kok je staro,vem pa da je obnovljeno,in pravi da ni ampak res ni nobenega povpraševanja in potencijalnega kupca,pa tut nobenega zanimanja za najem.Prodajajo kjer so se njegovi starši preselil v dom za ostarelih.Tak da je občuten zdrs cene stanovanj tja praktično neizogiben.

Zgodovina sprememb…

djordjevic ::

Ja. Ja, se zgodi. Sam svojega stanovanja itak nimam namena prodajat, se pa je pred kakšnim letom v našem bloku prodalo eno, identično mojemu, za dobrih 100k. Če je stanovanje ok, se očitno tudi več riskira zanj. Ampak kot rečeno, jaz v stanovanju živim. :)
No grave is deep enough to keep us in chains.

GregiB ::

TESKAn je izjavil:

Pa začiniva še malo...ti vlagaš denar v sklad, iz kakršnegakoliže razloga sklad propade, ti nimaš nič, jaz pa stanovanje. Glede na tvoje prvotne predpostavke se kredit bolj splača. Banki plačaš 34.300, najemodajalcu pa 63.000.

Sklad? Break even obrestno mero sem postavil na 3,43%... Ta trenutek A Banka ponuja dolgoročno rentno varčevanje z obrestno mero EURIBOR (6M) + 1,8%, kar trenutno znese 3,5% (Ja, EURIBOR že več kot leto ni več 1% ampak že 1,7%, napovedi EMU pa so, da bo v 12 mesecih šel na 2,8%...)

TESKAn je izjavil:

In če se že gremo "kaj pa če", lahko bi vložil 20.000 € v Istrabenz na začetku leta, ko je bila delnica par € na kos in jih prodal nekaj dni/tednov kasneje, ko je šla gor skoraj x10. Pa bi imel za stanovanje + še lep kupček bi mi ostal. Wishfull thinking.
Lej... vlečeš predpostavke, ki ne temeljijo na mojem izračunu... Lahko seveda staviš na Barco, da bo zmagala v finalu LP, pa imaš letni donos 150% +

TESKAn je izjavil:

4. predpostavka je bila, da imaš 5% EOM, kredit se da dobit za EURIBOR + 1,8 - 1,9, kar ti da ~3% za EURIBOR, danes je na 1%, tako da imaš še 2% "lufta", da prideš na nivo, ki ga je GregiB predpostavil.

Sem sicer že napisal zgoraj... Točno na današnji dan, pred 3 leti (govorimo pa o 15 letnem obdobju) je bil 6M EURIBOR 4,9%... luft?

TESKAn je izjavil:

In pozabljaš, da imaš tudi ti ekvivalentna tveganja - kdo ti garantira, da ti ne bo naložba propadla?

V primeru rentnega varčevanja stabilnost banke in v končni fazi država...
You're not stuck in traffic.... You are the traffic!

Šimpanz ::

Tudi jaz menim da bodo šle vrednosti nepremičnin v naslednjih dveh letih rahlo navzdol. Ker pa so vsa večja gradbena podjetja v stečaju, noben ne bo gradil novih bodo šle cene spet navzgor tako da neke hude razlike ne bo.
Mali sp-ji pač ne znajo graditi stolpnic in blokov, konkurence iz tujine pa ne bo še vsaj nekaj let.

Okapi ::

Tveganje je v obeh primerih,lahka pride do nepričakovanega ekonomskega zloma in ti privarčevani denar spuhti zarad hiperinflacije in devalvacije. Lahka pa danes kupiš stanovanje ki bo čez pol leta napol cenejše.
Ena majcena razlika je. V prvem primeru ostaneš brez vsega, v drugem pa še vedno imaš stanovanje, v katerem živiš.

Poznam kar nekaj ljudi, ki so ogromno izgubili, ko so naivno vlagali, v upanju na velike donose. Ne poznam pa niti enega, ki bi kaj dosti izgubil, ker je (prehitro) kupil stanovanje ali hišo.

O.

neki4 ::

no tole kar je napisal gregiB vsekakor drži, ne pa lupetanje o googlovih delnicah, ki jih navajaš ti okapi

pa da ne boš preveč govoril dalje o tem da kdo živi na drug račun, ja mama hotel je najboljši, ampak jaz mislim tistega v zaporu, ta je sploh free.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: neki4 ()

-valvoline- ::

Okapi je izjavil:

Tveganje je v obeh primerih,lahka pride do nepričakovanega ekonomskega zloma in ti privarčevani denar spuhti zarad hiperinflacije in devalvacije. Lahka pa danes kupiš stanovanje ki bo čez pol leta napol cenejše.
Ena majcena razlika je. V prvem primeru ostaneš brez vsega, v drugem pa še vedno imaš stanovanje, v katerem živiš.

Poznam kar nekaj ljudi, ki so ogromno izgubili, ko so naivno vlagali, v upanju na velike donose. Ne poznam pa niti enega, ki bi kaj dosti izgubil, ker je (prehitro) kupil stanovanje ali hišo.

O.

Tell that idiotom ki so naivno kupoval m2 cegle za 3500-4000e predn je zagrabla kriza. Celovški dvori cene iz 3500e m2 že ne 2000e m2 and still falling.

p.s. v primeru devalvacije in hiperinflacije bodo največ najebal zakreditirani,seveda če bodo banke ustrezno sledile % devalvacije in inflacije(ne komunajzarskih kreditov kot v preteklosti ki % inflacije se niso prilagajal in je to dejansko blo ropanje družbenega premoženja),in se bo zgodilo da boš mel na vrat kredit x krat tvoje plače,stanovanje ne moreš prodat zarad ekonomskega zloma in ti ga banka pobere.

Zgodovina sprememb…

jype ::

-valvoline-> Celovški dvori cene iz 3500e m2 že ne 2000e m2 and still falling.

Ker tam noče nihče živeti, pa še vedno je predrago, da bi se komurkoli to zdela smiselna investicija.

Okapi> Ena majcena razlika je. V prvem primeru ostaneš brez vsega, v drugem pa še vedno imaš stanovanje, v katerem živiš.

Če si tolk bukov, da si vsa jajca zbasal v isti koš, potem ostaneš brez vsega, ja. Enako kot če si kupu bajto, pa se je podrla.

GregiB ::

Okapi je izjavil:

Ne poznam pa niti enega, ki bi kaj dosti izgubil, ker je (prehitro) kupil stanovanje ali hišo.


Stvar perspektive... Tudi nekdo, ki je pred 2 leti kupil Istrabenzove delnice in jih še ni prodal (ali jih nikoli ne bo) ni izgubil ničesar...
Tudi če jutri kupiš od enega kitajca zlat kipec za 20K € pa po letu dni ugotoviš, da je pozlačen, nisi izgubil ničesar, dokler ti stoji na kaminu...
You're not stuck in traffic.... You are the traffic!

Okapi ::

Ja, samo bi rekel, da je majcena razlika v uporabnosti med papirjem v predalu ali kipcem na polici in stanovanjem, v katerem živiš.

Ves čas se pogovarjamo (vsaj jaz) o nepremičnini, ki jo nujno potrebuješ za rešitev svojega stanovanjskega vprašanja. Kaj se bolj splača, ko živiš pri starših, me niti ne zanima.

O.

jype ::

Okapi> ki jo nujno potrebuješ za rešitev svojega stanovanjskega vprašanja.

In stane prbližn 500 na mesec.

neki4 ::

Ker jaz sem imel mama hotel 1 leto, pa to ni vojska, ko pucaš puško, ampak zapor. To je najbolj free.
najbolj pa ti govoriš da drugi teoretizirajo o kreditu, ker naj bi po tvoje živeli na račun drugih, celo na račun staršev, so nekaj podedovali, dobili zastonj.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: neki4 ()

TESKAn ::

GregiB:
Sklad? Break even obrestno mero sem postavil na 3,43%... Ta trenutek A Banka ponuja dolgoročno rentno varčevanje z obrestno mero EURIBOR (6M) + 1,8%, kar trenutno znese 3,5% (Ja, EURIBOR že več kot leto ni več 1% ampak že 1,7%, napovedi EMU pa so, da bo v 12 mesecih šel na 2,8%...)

EURIBOR je eno leto nazaj bil pod 1% (6M) oz. skoraj že 0,5% (3M).

Lej... vlečeš predpostavke, ki ne temeljijo na mojem izračunu... Lahko seveda staviš na Barco, da bo zmagala v finalu LP, pa imaš letni donos 150% +

Jaz ne vlečem predpostavk, ampak se grem "wishfull thinking", tako, kot ti.

Sem sicer že napisal zgoraj... Točno na današnji dan, pred 3 leti (govorimo pa o 15 letnem obdobju) je bil 6M EURIBOR 4,9%... luft?

Koliko časa je bil na 4,9% in kolikšno je povprečje za zadnjih 10, 15 let? Pa recimo, da gre gor čez tvojih predpostavljenih 5% EOM in fašemo 100€/mesec večji obrok (tolk pravijo, se je nekaterim znižal, ko je EURIBOR padel z 5% na 1%). 100€*180M = 18.000 €. Še zmeraj je razlika v prid kredita. Za enak rezultat moraš zaslužit 10.700 € manj.

Valvoline:
Celovški dvori cene iz 3500e m2 že ne 2000e m2 and still falling.

Tiste gajbice niso vredne 1.000 €/m2 - nefunkcionalni razporedi, šlampasto narejeno, celo naselje je kot mravljišče, beton okrog in okrog, pa še uklenjeno v ceste. Niso celovški dvori neka referenca v Ljubljani.
Uf! Uf! Je rekel Vinetou in se skril za skalo,
ki jo je prav v ta namen nosil s seboj.

djordjevic ::

TESKAn je izjavil:

Pa recimo, da gre gor čez tvojih predpostavljenih 5% EOM in fašemo 100€/mesec večji obrok (tolk pravijo, se je nekaterim znižal, ko je EURIBOR padel z 5% na 1%). 100€*180M = 18.000 €.

Iz začetnih dobrih 570 na 440. Se je poznalo. :)
No grave is deep enough to keep us in chains.

Karaya 52 ::

Okapi je izjavil:

Poznam kar nekaj ljudi, ki so ogromno izgubili, ko so naivno vlagali, v upanju na velike donose. Ne poznam pa niti enega, ki bi kaj dosti izgubil, ker je (prehitro) kupil stanovanje ali hišo.

O.


To spominja na kapitana Titanica, ki je po trku z ledeno goro potnikom zagotavljal, da bodo v New Yorku čez 24 ur. To sem si izmislil, analogija pa vseeno drži.

Lansko leto smo doživeli cca 15% padec, od tega so najbolj padle cene hiš, ker so v lasti fizičnih oseb in za te se bankam j****. Kraški zidar, Vegrad in ostali pajdaški kapitalisti že nekako izsilijo reprogram kreditov. Nenazadnje se je veliko poslancev zakreditiralo za nakup stanovanj, verjetno je podobno pri izvršilni veji oblasti, tako da ... vidimo kam pes taco moli.

neki4 ::

Sedaj ti bo dal okapi argument, da govoriš teorijo, ker živiš na račun drugih:)

GregiB ::

Okapi je izjavil:

Ja, samo bi rekel, da je majcena razlika v uporabnosti med papirjem v predalu ali kipcem na polici in stanovanjem, v katerem živiš.


Ekonomsko razlike ni... Ti povem povsem identičen primer, ki sem ga doživel na lastni koži?
Del privarčevanega denarja sem od leta 1998 vlagal mesečno v sklad KD Galileo. Do leta 2010 nisem prodal nič... Do leta 2008 sem imel cca 150% kapitalskih dobičkov (kupoval zlate kipce), nato sem v 1 letu izgubil vse dobičke in pristal na vložku + drobiž (nekateri kipci so se okrušili)... Sem dobil , izgubil... kaj?

TESKAn je izjavil:

Koliko časa je bil na 4,9% in kolikšno je povprečje za zadnjih 10, 15 let?

Na strani Euriborja je graf . Bi rekel, da je 3% zelo realno...

TESKAn je izjavil:

Pa recimo, da gre gor čez tvojih predpostavljenih 5% EOM in fašemo 100€/mesec večji obrok (tolk pravijo, se je nekaterim znižal, ko je EURIBOR padel z 5% na 1%). 100€*180M = 18.000 €. Še zmeraj je razlika v prid kredita. Za enak rezultat moraš zaslužit 10.700 € manj.

Torej vstrajaš pri logiki, da je povsem enako, če ima nekdo stanovanje, nekdo drug pa stanovanje in 28.700€ na TRRju?! Ti je treba narisati?
You're not stuck in traffic.... You are the traffic!

Karaya 52 ::

Lahko pogledamo kaj je kdo pisal pred letom, toliko da lažje vidimo kdo je imel prav in kdo nabijal v prazno. Nepremičninski zakon so sprejeli, na začudenje "mnogih", nepremičnine kar ne lepem več ne rastejo. To sta že dva ogromna felerja.

Ker smo pa v Sloveniji s prostorom omejeni, morajo biti davčni slajderji na nivojih, ko prazno stanovanje ali zaraščena njiva ustvarjata izgubo. Površina je omejen vir, višno ji diktira trg.

Pa smo spet tam, pri papirnatem kapitalizmu - ko je oddajanje stanovanja bolj cenjeno od ustvarjanja produktov in storitev na trgu. Davčna politika vse to lepo odraža, zanjo pa stoji politka lastnikov premoženja, ki še limonade nebi prodali na pločniku pred Bavarcem, nam pa pridigajo o konkurenčnosti, znanju in žrtvovanju za državo. Phhh...

neki4 ::

Meni je itak jasno da Okapi nima pojma. Nima opravljene 1 ure iz poslovne matemitika. To je 50 star fotr, imel je to srečo da je pri 40tih šel iz najema v kredo in je ponosen lastnik bloka. Meša googlove delnice z depozitom,sem prepričan, da ne ve kaj pomeni obrestna mera. Govori o kvazi zapravljanju, če človek ne daje za kredit, ker postane bolj zapravljiv, ve samo to da je bolje vrniti kredit v 30 letih kot plačevati 50 let najemnino.

Okapi ::

Lahko pogledamo kaj je kdo pisal pred letom, toliko da lažje vidimo kdo je imel prav in kdo nabijal v prazno. Nepremičninski zakon so sprejeli, na začudenje "mnogih", nepremičnine kar ne lepem več ne rastejo. To sta že dva ogromna felerja.
Nepremičnine so največji padec doživele do lani, od 2008 do 2010. Od takrat ni sprememb, v Lj. so celo za malenkost zrasle. Ampak nekateri že ves čas sanjate, da bodo cene strmoglavile, nekateri pa smo lani pisali, da se to ne bo zgodilo, in se do zdaj res še ni zgodilo. Kdo torej nabija v prazno?

Meni je itak jasno da Okapi nima pojma.
Meni je itak jasno, da neki4 nima pojma. Nekaj sanja, si gradi gradove v oblakih in upa, da bo bogat, ko bo velik, v življenju ni pa še ničesar naredil in to kompenzira z nabijanjem po forumih. Je pa res, da ni edini tak.;)

O.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Okapi ()

T-h-o-r ::

mislim, da sem že nekje zasledil ta problem, sam večinoma ga ignorirate


kaj mi pomaga, da bom čez 20 let imel v lasti stanovanje, če sem vmes že 3x zamenjal kraj bivanja (zaradi karkšnegakoli razloga že, ponavadi je vzrok menjava službe :D )
Why have a civilization anymore
if we no longer are interested in being civilized?

Modri dirkač ::

Ga pač prodaš in upaš na najboljše.
Sicer je pa povprečen predstavnik vrste Homo Slovenicus precej nemobilen, tako da...
Everybody lies!
««
44 / 69
»»

Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

Kako določit pravo ceno stanovanja, hiše ipd. ?

Oddelek: Loža		446149 (3206) techuser
»

Najem stanovanja, blok vs hiša? (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža		8622616 (17464) BorutO
»

Stanovanjski kredit - izračun (strani: 1 2 3 )

Oddelek: Loža		11133946 (30988) Ganon
»

Zakaj država ne obdavči nepremičnine, kot Američani? (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža		7415825 (14311) Furbo
»

Kako živeti? (strani: 1 2 )

Oddelek: Problemi človeštva		9016243 (14546) Matako

Več podobnih tem