Možnosti nakupa stanovanja

in te boš spet ti podpiral hahaha :D

Okapi je 17. maj 2011 ob 08:53 izjavil:

V tej temi pa je bilo že nekaj izračunov, ki so pokazali, da se najem (v določenih primerih) izplača.

Ja, in čisto vsi so bili fiktivni. Če bi bila najemnina toliko, če bi vlagal na borzo in dosegel x% donosa letno, če ...

Za pogled v prihodnost nam kaj drugega kot "fiktivni" izračun z nekimi predpostavkami niti ne preostane. Sam na žalost ne znam napovedovati prihodnosti, da bi vedel, kaj se bo dogajalo z vsemi spremenljivkami, ki vplivajo na nakup/najem nepremičnine.

Jaz ti pa lahko dam izračun iz resničnega sveta. Leta 2002 sem za 83.000 evrov kupil 75 kvadratov veliko stanovanje. Vzel sem 50.000 evrov kredita (pravzaprav leasinga), za katerega bom vsega skupaj plačal 21.000 evrov obresti. Se pravi me je stanovanje prišlo 104.000 evrov. Danes bi ga lahko brez posebnih težav prodal za 140.000 evrov. Prej sem bil najemnik in sem za 50 kvadratov plačeval 300 evrov najemnine. Se pravi, bi do sedaj plačal še okoli 32.000 evrov najemnine. Z nakupom sem torej do sedaj v devetih letih "zaslužil" že skoraj 70.000 evrov. Če bi takrat namesto nakupa stanovanja vložil v delnice, bi mogoče do danes zaslužil več, lahko pa bi tudi precej izgubil.

Vsi ti fiktivni izračuni, ki operirajo z namišljenimi donosi in pobožnimi željami glede gibanja cen nepremičnin in najemnin, imho niso vredni piškavega oreha. Pa drugih prednosti, ki jih ima lastno stanovanje pred najetim, sploh še omenili nismo

Jasno, preteklost je znana in za preteklo obdobje lahko pogledamo dejanske primere. Prvič, razmere so bile pred desetimi leti drugačne kot so danes. Cene nepremičnin so bile nižje in so do danes precej zrastle, in verjetno je bil takrat nakup ugodnejši od najema.
Drugič, če bi leta 2002 tistih prihranjenih 33.000€ zamenjal za delnice Krke, bi danes imel 150.000€. S tem bi lahko danes kupil stanovanje in šel še na dopust. Namesto kredita, ki ga ves čas plačuješ, pa bi plačeval najemnino. Pa bi še kaj ostalo na koncu meseca, ker je obrok kredita navadno višji od najemnine.

Lahko damo tudi tisoče realnih primerov, ko so ljudje vzeli kredit za nakup nepremičnine, zatem pa so vrednosti nepremičnin tako padle, da je bila vrednost glavnice višja od tržne vrednosti nepremičnine (nekaj let nazaj v ZDA).

Kaj zdej? 800€/mesec x 360 = 288.000,00€ In ob tem izdatku naj bi po tvoje nekdo našparal že za dodaten tak flet? Aplavz.

Točno. Če spremeni privarčevanih 60.000€ v naložbo s 5% letno donosnostjo. Če bo donosnost nižja, mu morda ne bo uspelo. Če bo višja, bo morda dovolj za dve stanovanji.

Aha! Ti praviš, da bi moral živeti v najemu 30 let in to za 350€, nato pa stanovanje kupit in okol preneset mene in banko?

Slabo bereš. Živel bi v enaki nepremičnini s 787€ najemnine.

To seveda niti približno ni res, je pa zoprno, če ne moreš plačevati kredita - ampak kot je en rekel, banke so precej bolj vajene odlogov plačil kot najemodajalci.

Res - ampak je treba povedati, zakaj je tako. Banka nikoli ne da kredita v višini vrednosti nepremičnine. Zmeraj mora kupec imeti nekaj denarja za polog. Banka ima zato precej rezerve in si lahko privošči odlog.
Če se (alternativno) odločiš za najem, lahko v primeru finančnih težav za najemnino črpaš iz privarčevanih sredstev.
Primer: nakup stanovanja za 210.000€, če imaš za 60.000€ pologa.
Če ga raje vzameš v najem, imaš 60.000€ rezerve, kar zadošča za nekaj let najemnin.

Ontopic:
Kaj se dogaja z unim predlogom manjših gradbincev,dab ustanovil konzorcij in dab gradil pocen manjše 4-6 družinske stanovanjske hiše? Kot alternativa prenapihnjenim cen stanovanj?

T-h-o-r je 17. maj 2011 ob 10:47 izjavil:

no, pol boš pač mel 100k roparjev in tatov :D

Nah,priskbeli bomo opremo za telovadbo(kramp,lopata itn) tujce poslal domov pa naših telovadit.

GregiB je 17. maj 2011 ob 11:02 izjavil:

Sem (še) najemnik... pred kratkim kupil nepremičnino... srednjih let...

Z družino sem videl pol sveta... Iz vsake destinacije sem poslal razglednico prijatelju, ki je lastnik hiše in (še vedno) odplačuje kredit, 1x na leto letuje teden dni na HR... priceless...

Get it?

Ah to je natolčevanje. Če maš keša ga maš za plačevanje najemnine ali kredita. Če ga nimaš pač ga nimaš ne za najemnino in ne za kredit.
Razlika pa je v tem da tvoj prijatelj ma potle neki zapustit svojim frocom,ti pač nimaš. Denar se zapravi do konca,pa ni važn če ga maš 1000 ali 2000 v žepu. Če nimaš puf za odplačevat denarja zapraviš precej bl lagodno in brez pameti,k pa maš pufeka se za vsak evro ve kam gre.

Za 130ke kredita na 30 let je mesecni obrok najmanj 600e(z hipoteko kot garancijo na kredit v nasprotnem več),odvisno kreditne vezave. Pa še to al maš fiksni mesečni znesek(v tem primeru krepko čez 600e) ali varijabilni ki se bo z leti povečeval.
V tvojem primeru kok sem razumel je kreditojemalec že lastnik nepremičnine in je verjetno ta nepremičnina zastavljena(in z tem deležen nižjih obresti) pa še lahka potem oddaja obstoječo nepremičnino da si z tem pokrije mesečni znesek.

Brez skrbi, gotovo so banke tako izračunale, da se njim izide; vsaj kar se običajnih smrtnikov tiče; pri "tajkunih" pa se običajno hudo "zakalkulirajo", ampak zopet ni skrbi, ker gre tudi to na pleča običajnih smrtnikov

@Okapi: a je matematika kaj drugačna v Kaliforniji? Jaz nisem trdil, da je rezultat izračuna isti v Ljubljani, Murski Soboti in San Franciscu.

Matematika je pa ista. Aja btw... Sal Khan ni "nek teoretik" - v primerjavi z njim sva jaz pa ti nepismena. Kapiš?

Super Sonic je 17. maj 2011 ob 08:54 izjavil:

"Ne bluzi. V Sloveniji mogoče, ko se Janez rodi, dela in umre v isti vasi, če se tovarna preseli 20 km vstran pa gledamo "žalostne" zgodbe po TV. Prestavijo policijsko upravo iz Velenja v Celje pa že čutijo potrebo da bolečino delijo z narodom."

Dooooh. Zafrustriranec, obremenjen s politiko me ne zanima. Pa zihr imaš prav, ko praviš, da ne vem kaj je fleksibilnost.

Dober argument!

Izračunov, da se v 99% splača biti lastnik nepremičnine verjetno ne bomo videli. Vprašanje nepremičnine je v končni fazi stvar posameznika, vsak pri sebi naj izračuna kaj se mu bolj izplača. Edini, ki so danes res v škripcih so lastniki nepremičnin z neodplačanimi krediti, ki se bojijo še večjega padca cen. Tem pa je v interesu prodajanje BS po spletu, so tudi najbolj glasni, ostalim je bolj ali manj vseeno.

Edini, ki so danes res v škripcih so lastniki nepremičnin z neodplačanimi krediti, ki se bojijo še večjega padca cen.

Zdaj pa poskušaj razložiti, zakaj bi se bali padca cen. Saj stanovanja niso kupili zato, da ga bodo prodali, ampak da bodo v njem živeli. Koliko je tržna vrednost stanovanja, v katerem nameravaš živeti, te v resnici bolj malo briga. V resnici večini celo bolj odgovarja, če je nižja, ker bo nižji davek na nepremičnine. Celo če se hočeš preseliti, te nižja cena ne moti, ker bo ustrezno nižja tudi cena drugega stanovanja.

Problem je edino v primeru, če bi prišel v takšne škripce, da bi moral stanovanje prodati za poplačanje kredita, ki ga ne zmoreš več. Ampak takih pri nas praktično ni (razen nepremičninskih firm, ampak te so itak zgodba zase).

O.

Karaya 52 je 17. maj 2011 ob 14:24 izjavil:

Večino stanovanj v LJ so v zadnjih desetih letih kupili kot finančno naložbo. Glavni argument za to trditev je število prebivalcev, ki bolj ali manj stagnira ali celo upada, stanovanjski fond pa se veča. Ti imajo seveda velike težave (ne gre samo za fizične osebe), ker so nasedli laži, da se vrednost stanovanj samo zvišuje in da do padca ne more priti. Verjamem da tega (še) nihče ni pozabil.

Ja? Koliko takih stanovanj je praznih (če izvzamemo nasedle gradbeniške eskapade)? Bore malo. Zakaj? Ker jih lepo na švarc oddajajo. Tistim, ki so primorani stanovanje najeti, ker si pri trenutnih cenah v LJ lastniško stanovanje pač težko privoščiš. Primorani. Ne navdušeni nad tem.

Bajte na vasi običajno niso nič vredne ker dejansko ne kupuješ tam bajto, ki jo boš itak porušil, ampak zazidljivo zemljišče.

"Super Sonic; Kot člen na strani povpraševanja nimaš nobene neposredne možnosti vplivanja na ceno gradnje, zato bi js na te želje hitro pozabil in se osredotočil na področja, na katerih pa imam možnost izbire"

Kaj, a zdej mi hočeš povedat, da pri nas ni možnosti samogradnje? Zakaj bi pa moral za 200k€ nujno nekaj kupiti že narejenega? Ta trg je že veliko naredil na področju cen materialov in cen delovne sile. Še vedno pa ima strašne težave s ceno zemljišč in administracijo. Ko se bo poštimal, bo veliko bolje.

"Toliko praznih stanovanj v LJ kot jih je danes, jih ni bilo nikoli v zgodovini mesta."

Mislim, da tudi ljudi še ni bilo nikoli toliko v Ljubljani kot jih je danes. Ravno tako ni bilo še nikoli v zgodovini Ljubljane toliko delovnih mest. Tudi takšnega štadiona ni bilo. In ni bilo še miljon ostalih stvari. Gre za razvoj, ki nas je pripeljal ven iz jame.

To, da so stanovanja prazna, še ne pomeni, da se bodo razprodajala. Vlada je povsem jasno nakazala kako pogumna je pri teh stvareh. Zlom tega trga bi pač potegnil za seboj prevelik domino efekt in kdor tega ne razume, pač straši po forumih. ;D

"Ti kekci so še 5 let nazaj zatrjevali, da nepremičninam vrednost ne more pasti, od takrat dalje so na "ignore" listi"

In njim podobni kekci nas vzporedno vseskozi prepričujejo, da naj še počakamo, ker se bo trg zlomil in cene padle. Pa tudi če se bo zlomil, bi prav rad videl tisto kupno moč prebivalstva.

V bistvu bi sam predlagal, da se ne čaka na karkoli, ker so cene v prestolnici pač absurdno visoke. Tudi, če si bogataš višjega ranga, nima smisla kupovati teh nepremičnin tukaj, sicer ne bi bil bogataš (govorim o tistih dejanskih, ki vedo kako in kam z denarjem, ne o "tajkunih", ki morajo tuj denar - običajno davkoplačevalski iz proračuna - zmetati nekam, kamorkoli, samo da ga spravijo v promet) ... kar pomeni, da pridemo do zaključka, da ta (pre)draga stanovanja kupujejo zgolj "reveži" na katerih račun so ostali bogataši ... in pa tajkuni

Na Zahodu je po mestih praznih stanovanj praviloma več kot pri nas (procentualno). S tem je povezano tudi boljše delovanja trga najemniških stanovanj. Če trg najemniških stanovanj funkcionira (kot je recimo vsaj deloma včasih pri nas, ko smo imeli družbena stanovanja), se računica seveda hitro lahko nagne tudi na stran najema, ampak pri nas na žalost ni tako (razen seveda, če uspeš dobiti občinsko stanovanje - potem se ti seveda res bolj splača šparati za morebitni nakup z gotovino čez x let, kot pa vzeti kredit).

O.

"Prav vseeno nam je, kakšen efekt bo imel zlom nepremičninskega trga. Nepremičnanrji bodo pač propadli, so what?"

No, hecno, ni kej!

Okapi je 17. maj 2011 ob 15:28 izjavil:

Na Zahodu je po mestih praznih stanovanj praviloma več kot pri nas (procentualno). S tem je povezano tudi boljše delovanja trga najemniških stanovanj. Če trg najemniških stanovanj funkcionira (kot je recimo vsaj deloma včasih pri nas, ko smo imeli družbena stanovanja), se računica seveda hitro lahko nagne tudi na stran najema, ampak pri nas na žalost ni tako (razen seveda, če uspeš dobiti občinsko stanovanje - potem se ti seveda res bolj splača šparati za morebitni nakup z gotovino čez x let, kot pa vzeti kredit).

O.

Kar niti približno ne drži. Sem dal skozi takšno iskanje in ugotovil, da ti oddajo "omaro" če je potrebno. Stanovanja so mi ponujali 50 let stari pari za tri tedne, ker stanovanja v času DOPUSTA niso potrebovali.

Če kdo ne verjame, se lahko prepriča kako stvari v realnosti potekajo:

PAP
Colocation
Craigslist

Ogromno stanovanj se oddaja za manj kot pol leta. Takoj ko je soba fraj, se oddaja. Res se puliš za nepremičninarje, čeprav v isti sapi praviš da ti dol visi. Zanimivo.

No, hecno, ni kej!

Si mislil da bom solze točil?

"Če kdo ne verjame, se lahko prepriča kako stvari v realnosti potekajo"

V svoji najširši definiciji realnost vsebuje vse kar obstaja, pa naj si bo to možno opazovati ali pa le doumeti. Torej, kaj je zate realnost?

"Si mislil da bom solze točil?"

Zakaj? Imaš občutek, da jih bo kdorkoli? Bo pa veliko solz zaradi posledic, ki naj bi se obetale, ampak jih odmahnemo z levo roko, ane. Vse zato, da je občutek čvekanja boljši.

"Vse za socialni mir, knede."

Kot vidiš - da.

kako je že ime tipu, ki je povedal (nevem a v financah al kje), da so mediji krivi za prenizke cene nepremičnin

Karaya 52 je 17. maj 2011 ob 15:19 izjavil:

Kdor misli, da mladi na Zahodu prihajajo do lastnih nepremičnin, nima pojma.

Misliš, da zato, ker je ne bi hoteli imeti ali ker si je pač ne morejo privoščiti? Sori, ampak tebe na določenih področjih slepa zaverovanost in zaljubljenost v free market in vse, kar mu pritiče, pošteno vodi scat, največji hec pa je, da še slabe plati te teorije prodajaš kot suho zlato.

T-h-o-r je 17. maj 2011 ob 16:15 izjavil:

" Kdor misli, da mladi na Zahodu prihajajo do lastnih nepremičnin, nima pojma. "

ne, so pa najemnine precej nižje za precej boljša stanovanja, kot pri nas

Seveda:
http://economix.blogs.nytimes.com/2010/...
Zgornja povezava kaže, da je povprečno razmerje med ceno in letno najemnino za metropolitan-area v ZDA 15.1.
V članku je zapisano tudi pravilo palca, ki pravi, da se pri razmerju nad 20 bolj splača najem, pod 15 pa nakup nepremičnine. Vrednosti med 15 in 20 prav tako dajejo prednost najemu.
Kakšno pa je to razmerje pri nas? Npr. v Ljubljani? V zgornjem primeru (210.000EUR vredna nepremičnina in 800EUR najemnine) bi bilo preko 20.

Prosim dopovej si še, da se dobit tak kredit samo po izračunu na netu. Banka ti ga ne bo izdala, ker ti bodo v fris povedal to kar ti tle razlagaš. Pa tudi sicer zavajaš, online izračun kaže za 150k€/30 let; 680€/mesec (vir UniCredit, SKB in NLB sta sploh skinila online izračune, ker so popolnoma neuporabni). Sicer me je pa ravno prešinilo kdo je vzel 30 let kredita za podobno vsoto (132k€) in ti lahko iz prve roke povem, da je njena mesečna obveznost +/- 470€.

Gledal sem izračun na Abanki. Tvoj unicredit izračun je zelo ugoden, temelji pa na 3 mesečnem Euriboru (pri trenutni vrednosti je EOM za ta kredit 3,6%).
Tukaj si lahko pogledaš graf 3-mesečnega Euribora od 1999 do danes:
http://www.euribor-rates.eu/euribor-rat...
Trenutno je precej nizek in težko je pričakovati, da bodo obroki kreditov v prihodnje še tako nizki, kot jih računamo danes.
Glede 132.000€ kredita na 30 let in 470€ obroka - tega pa preprosto ne verjamem. Morda je tak obrok bil leta 2008, ali pa je kredit vezan na CHF in izpostavljen dodatnemu valutnemu tveganju.

Seveda pa so pri tej problematiki najpametnejši tisti, ki v življenju niso prebrali niti ene knjige s področja ekonomije. Mnogi članki ekonomistov na to temo pa ničvredni.

pol pa z zda začneš ajej

jaz imam v mislih predvsem nemčijo, kjer sem dejansko gledal par oddaj o tej tematiki

djordjevic je 17. maj 2011 ob 16:14 izjavil:

Karaya 52 je 17. maj 2011 ob 15:19 izjavil:

Kdor misli, da mladi na Zahodu prihajajo do lastnih nepremičnin, nima pojma.

Misliš, da zato, ker je ne bi hoteli imeti ali ker si je pač ne morejo privoščiti? Sori, ampak tebe na določenih področjih slepa zaverovanost in zaljubljenost v free market in vse, kar mu pritiče, pošteno vodi scat, največji hec pa je, da še slabe plati te teorije prodajaš kot suho zlato.

Lastna nepremičnina v SLO je sveta krava. Živim v najemniškem stanovanju, strogem centru mesta, kjer je kvadratni meter nad 12.000€. To je možno samo zato, ker so spravili mrtvo premoženje, "stare pajzle" na trg. Ni govora da najdeš PROSTOR večji od devetih kvadratnih metrov zapuščen. Zato lahko študentje živijo v garsonjerah kjer je cena cca 500-700€ (stroški vključeni) oz. v večjih stanovanjih, kjer jih živi več.

V Sloveniji so (ste) pa mladim vcepili v glavo, da jim je država dolžna zagotoviti lastno nepremičnino in da dokler tega ne dosežejo, ne morejo veljati za uspešne. V tem je napaka. Francoz se rodi nekje v Normandiji, študira v Toulousu, dela par let v Bordeauxu ali Parizu, dobi družino se preseli v predmestje, dobi peto, šesto službo v Strasbourgu, Kolnu, Bruslju, se upokoji nekje v Provansi ali višje v Alpah. Nikomur se ne da kupovati in prodajati stanovanja vsakih 5 let.

Boj na požiralniku, to smo vsi brali, pa zgleda že pozabili.

Sicer je pa razveseljivo da je Žarnič opustil blesav predlog. Zgleda da so ga vsa pisma in grožnje z referendumi spametovala. Bomo videli za koliko časa...

Zakaj pa misliš, da lahko samo država oddaja nasedla stanovanja?

Pot v pekel je tlakovana z dobrimi nameni.