Možnosti nakupa stanovanja

Samuel je 23. apr 2010 ob 22:39 izjavil:

jao, fant... mislm.. zajc

Vprašal sem te, kako lahko samo 540 novih stanovanj (pa preberi tekst spodaj pod sliko, kjer piše, da je to ocena iz 9. marca) in od teh je bilo cca 230 stanovanj iz Celovških dvorov (vemo kakšna so po večini), sploh vpliva na nepremičninski trg v Ljubljani. Trebnje me ne zanima.

Pa lepo prosim, zajček dolgouhček, ne mi vpletat nezaposlenih, ker je večina teh dodatnih nezaposlenih imela pred krizo tako ali tako minimalno plačo in že itak ob največjem bumu cen stanovanj niso imeli čisto nič zraven. Za bivše delavke Mure, UIV itd je tako ali tako še 1000€/m2 daleč preveč. Še 500€ bi bilo preveč. Čez 3-5 let bo Slovenija s cca 3-5% letno gospodarsko rastjo back on track (ob pogoju, da se zunanji trgi zbudijo, ker 70% kar proizvedemo itak izvozimo) in po kakšni logiki ti misliš, da bi morale cene pasti??

Ma ja poba. Neprodana nova stanovanja očitno povzročijo povečano povpraševanje po stanovanjih in rast cen. Pametnjakovič pa tak. Povečana brezposelnost in pa napeta finančna situacija v državi pa seveda blagodejno delujeta na celotno gospodarstvo. Lahko pričakujemo še kako pametno od tebe? Bluziš o 3-5% gospodarski rasti, pa nimaš blage veze, da še zlepa ne bomo videli teh številk. Pa še takrat ko smo imeli 5% rast je bilo to zaradi vlaganja v gradbeni sektor od tega pomemben del v ceste. In glej ga zlomka izkaže se, da smo preplačali naše lepe avtoceste za 2 mlrd.€. Ampak ja ti kar sanjaj koruzo.

Okapi je 23. apr 2010 ob 21:22 izjavil:

povejta kaj se je v enem zakotnem mestu kot je Trebnje ali pa eni Sloveniji v 3 letih toliko spremenilo, da je cena zrasla za 50%?

Raje ti povej, zakaj ju ne prodajo po 1000-1500 evrov/m². Oziroma, kdaj ju bodo prodali po taki ceni, ko si tako strašno pameten.

O.

Takoj ko nehajo banke podaljševati posojila. Kaj ti ni jasno? Saj lahko povsod prebereš kako je s tem. Investitor pri nas pa je Real d.o.o. iz Nm-ja, ki ni prodal še nobeno stanovanje. Situacija je dokaj podobna kot drugje. Gradbinci bi že zdavnaj propadli, če jih ne bi banke umetno vzdrževale pri življenju. Ampak ne vsi seveda. Navsezadnje se najdejo taki, ki v sedanjih razmerah gradijo nova stanovanja v Trebnjem, pa 2 projekta stojita. Eden z nobenim prodanim stanovanjem in drugi z nekaj prodanimi. Bomo videli, kakšno ceno bodo imeli novi bloki.

Samuel je 23. apr 2010 ob 23:14 izjavil:

Torej ne morem dobit odgovora od tebe, kako si ti predstavljaš, da bo borih 500+ stanovanj vplivalo na nepremičninski trg v LJ?

Pa ponovno si omenil brezposelnost...

Kaj ti ni jasno, saj sem ti omenil da blagodejno vpliva na povpraševanje. Teletu pač ne morem razložiti sarkazma...

Investitor pri nas pa je Real d.o.o. iz Nm-ja, ki ni prodal še nobeno stanovanje.

Investitor, ki ni prodal še nobenega stanovanja - je pravilen stavek. Pri 31-ih letih bi to že moral vedeti.

lp

Vsaj tako so ljudje, ki so si stanovanja lahko omislili tam 1995-2000 razmišljali.

No, jaz ne poznam praktično nikogar, ki bi tako razmišljal (oziroma delal, razmišljal je že mogoče kdo:-). Vsi so bili zadovoljni, da so prišli do ene nepremičnine, v kateri so živeli, in ki so jo zamenjali (tisti, ki jim je to uspelo), šele ko je zaradi otrok prejšnja postala pretesna. Tu in tam je kdo še kaj podedoval, to je pa tudi vse.

Skratka, špekulativni nakupi ali nakupi kot investicija so v resnici med Slovenci redkost.

Preštejte nepremičninske agencije v SLO! Saj se ti zmeša, koliko jih je

Saj večina nepremičninskih agencij nima nobenih svojih nepremičnin. To so navadni mešetarji, ki delajo gnečo na nepremičninskem trgu in otežujejo ter dražijo nakup. Veliko jih je pa zato, ker ne potrebuješ za začetek posla praktično nič drugega kot telefon (vsaj tako je bilo na začetku, ko so se razcvetele).

O.

Čakaj, ne, oni imajo kapitalizem že od leta 1945 dalje.

Ga imajo pa verjetno že malo dlje, če misliva isti Gradec.

O.

@djordjevic,

ajoj tudi tebi... Lej, jasno, da vsi niso bili špekulanti in niso nabavljali stanovanja kot naložbo. Razmeroma veliko pa. Momentum so pa ustvarili vsi: od gradbincev, do nepremičninskih agentov, do špekulantov in nazadnje do običajnih lastnikov stanovanj, ki pa so se v 15 letih morda tudi bili 1x prisiljeni seliti iz takšnih ali drugačnih razlogov...

Anyway, kdo govori konkretno o tebi in o ljudeh, ki so stanovanje nabavili v letih 2008-2009? Govorim o tem, da je bilo npr. mamino stanovanje leta 2000, ko ga je kupila, vredno 65.000 DEM. Februarja 2010 pa ga je prodala za 68.500 EUR. You do the math - se je ljudem splačalo kupovat stanovanja v devetdesetih ali ne?

jasno, da vsi niso bili špekulanti in niso nabavljali stanovanja kot naložbo. Razmeroma veliko pa.

No, tule se sedaj lahko, brez konkretnih podatkov, preklamo do onemoglosti. Jaz sem prepričan, da je bilo takih v resnici bore malo. Pa še ti so, kot pravilno ugotavlja Mondeo, v resnici naredili veliko napako. V tej temi sem že omenil, za koliko sem na slabšem, ker leta 2002 nisem namesto stanovanja kupil delnic Krke.

Je pa res, da so špekulativno v nepremičnine vlagali mnogi investitorji, ki so v letih od recimo 2005 naprej začeli na veliko graditi stanovanja in hiše. Ti so tudi edini, ki so sedaj zaradi tega v težavah.

O.

Nepremičninski davek bi te ljudi prepričal, da mogoče ni dobro 30 let sedeti na stanovanju, s katerim ne počneš zares nič

Ne vem od kje ideja, da so problem (ali rešitev problema) stara prazna stanovanja? Problem so stroški gradnje (ali nakupa, kakor pač gledaš na stvar) novih nepremičnin.

O.

Kajti, načeloma bi morala imeti stara stanovanja nižjo ceno kot nova, mar ne?

Saj v glavnem jih imajo. Če je pa 20+ let staro stanovanje v Fužinah bolje ohranjeno kot novogradnja, se pa to tudi lahko pozna na ceni, ne?

v isti stolpnici 2 soseda, podobna stanovanja, pa razlika med njunima ocenama 30%. (proda pa nobeden)

To je samo dokaz, da ljudje stanovanj niso kupovali kot investicije.

Konkretno je sicer nemogoče reči, zakaj ta dva prodajata stanovanje, ampak ena precej pogosta situacija je, da ima družina dve stanovanji (eno podedujejo, priženijo ...) in bi ju rada zamenjala za večje stanovanje ali hišo. Ali pa nekdo prodaja večje stanovanje, da bi se preselil v manjše in dobil še malo keša. V obeh primerih se lastniku ne mudi prav zelo, poleg tega pa ne more on prvi prodati po nižji ceni, če ne ve, ali bo po nižji ceni lahko tudi kupil.

Poleg tega sedaj vsi kupci špekulirajo, da se bodo cene še bolj znižale in ne kupujejo. In imamo neke vrste pat, trg, ki se ne premakne nikamor.

Zanašanje, da bo nepremičninski davek prisilil omembe vredno število ljudi, da bodo stanovanja prodali po socialni ceni, pa je IMHO utopija. Prvič ta davek ne bo bistveno višji od sedanjega, in tudi če bo višji, ne bo toliko višji, da bi ljudi zaradi tega v roku recimo dveh let obupali in stanovanje prodali bistveno ceneje.

O.

le zato, da ne boš jezen,

OK, v resnici je to zaradi tega, da je obdavčitev plače manjša, se pravi načeloma koristi delodajalcu (vsaj če uspe delavca prepričati, da mora gledati vse, kar dobi:-)

kakšne novogradnje pa so to, če so 20+ let stara stanovanja boljše ohranjena

Novogradnje, pri katerih investitor špara na vsakem koraku in poleg tega ne nadzoruje izvajalca, ki tudi špara po svoje:-)

Takšno je žalostno stanje marsikje pri nas, kar seveda ni prav, ampak dejstva, da potrebujemo več novogradenj, to ne spremeni. Kvečjemu se lahko vprašamo, koliko kakovostna gradnja dejansko vpliva na ceno.

O.

Mondeo> "Odgovor: NI SE JIM SPLAČALO!"

Okapi> "Pa še ti so, kot pravilno ugotavlja Mondeo, v resnici naredili veliko napako. V tej temi sem že omenil, za koliko sem na slabšem, ker leta 2002 nisem namesto stanovanja kupil delnic Krke."


Hm, katerega dela sledeče trditve nisem postavil dovolj jasno?

Govorim o tem, da je bilo npr. mamino stanovanje leta 2000, ko ga je kupila, vredno 65.000 DEM. Februarja 2010 pa ga je prodala za 68.500 EUR.

See the distinction? DEM vs EUR? Lahko poskusim dobit tudi scan pogodb, če kdo ne verjame...

Ja, res, leta 2005 se ni več splačalo kupit stanovanja kot naložbo. Leta 1995 ali leta 2000 pa gotovo. Plus, da delnice in vzajemni skladi lahko prinesejo precej otipljivo izgubo oz. so rizična naložba, medtem ko nepremičnine ti ostanejo v rokah, četudi morda izgubijo na vrednosti - lahko jih vsaj oddajaš, se tako razbremeniš stroškov in si zagotoviš še neko rento. Ne moreš direktno primerjat investicije v stanovanje in investicije v delnice Krke.

See the distinction? DEM vs EUR?

Saj smo dojeli to, brez razlike. Tisti, ki ni razumel, si ti Če bi tvoja mama leta 2000 za 65.000 mark kupila delnice Krke, bi bile sedaj vredne okoli 150.000 evrov. Vidiš razliko - 68.000 vs. 150.000, oboje v evrih?

Če si imel leta 2000 višek denarja za 10-letno investicijo, je bilo približno najslabše, kar si lahko naredil z njim, nakup stanovanja.

O.

Samuel je 26. apr 2010 ob 19:35 izjavil:

A si si pogledal graf gibanja točke sklada KD Galileo od leta 2000, pa do danes?

Glede na to, da gre za pri nas zelo razširjeno obliko varčevanja v času tolarjev?

Leta 2000 je točka veljala 4.05EUR
Danes velja 9.11EUR

torej je diferenca 125%

Pri stanovanju si "pridobil" 101%.

Pa seveda, da ti ne omenjam, da je v letu 2008 bila vrednost točke preko 17.50EUR, torej donos preko 320%.

Zakaj ne vzameš kar delnice Appla ali pa Google in potegneš iste brezvezne primerjave? Če že po vsej sili hočeš primerjati, potem vračunaj še imputirane najemnine, da boš dobil pravo sliko. Ko si tako pameten.

Samuel je 26. apr 2010 ob 19:44 izjavil:

Kaj ti ni jasno??

Njemu dovolj. K prodajni ceni stanovanja dodaj še seštevek najemnin, ki bi jih dobil, če bi 10 let stanovanje oddajal in odštej nakupno ceno, pa dobiš ''dobiček''.

Iz 10 letne prakse oddajanja stanovanja v družini, lahko rečem, da stroški vzdrževanja niso veliki, če v stanovanju nimaš razgrajačev ali pa raznih rokomavhov, ki polomijo vse kar pride pod roke.

No, ne ravno slaba, ampak slabša kot marsikatera druga.

O.

Samuel je 26. apr 2010 ob 22:03 izjavil:

Strošek amortizacije moraš pač upoštevat. Hočeš nočeš. Pa strošek stavbnega zemljišča, zavarovanja... brez veze, da vržemo zdaj v to en kup spremenljivk, ki v bistvu ne spremenijo tega, da se je investicija v neko povprečno nepremičnino zadnjih 10 let izkazala kot slaba.

Mnja Mondeo, pojma glih nimaš kaj preveč, pa te vseeno ne ustavi (ob svetlem zgledu okapija to niti ni tolk presenetljivo). Pa saj, takih kot ti nikdar ne. Prej sem ti z Applom in Googlom dal dobro primerjavo. Zakaj bi sploh investiral v karkoli, če bi lahko investiral v te dve delnici in zaslužil maljarde izs minimalnim vložkom. Pa pregled borzne zgodovine bi ti ponudil še boljše investicijske priložnosti. Samo saj ne boš razumel kaj ti poskušam povedat.

Tvoj strošek amortizacije ne rabiš upoštevat. Sej vidva z Okapijem trdita, da Slovenci ne kupujejo nepremičnino kot naložbo. Če pa zadeva ni naložba, potem se ne bo nikdar zamortizirala. Nekaj poskušaš dajati vtisa, kakor da so ti ekonomski pojmi blizu, ampak pokažeš pa ne kaj dosti razumevanja. Žal...

Za primerjavo investicij... Saj nasvet bo naletel na gluha ušesa in zaprto "pamet" ampak vseeno : Glej rast BDP-ja. To je nekako povprečna rast gospodarstva, ki jo dosega sleherno povprečno podjetje in povprečni posameznik. Pustimo metodologije ob strani in predpostavimo, da je natančna. Zdaj pa poglej rast BDP-ja v prejšnjih letih. Max. je bil 2007 leta z 6,8% rasti (govorim na pamet, ker se mi ne da iskati spet po SURS-u) Pred tem letom je bila rast manjša, prav tako po tem letu. Zdaj pa praviš, imagodei-u, da je naložba njegove mame v letu 2000 brezvezna, ker ni ustvarila donosa sklada Galilea? A v realnosti je ustvarila dosti več od povprečnega posameznika ali podjetja, ob dosti manjšem tveganju (po bitki je lahko vsak general, celo Okapi in Mondeo). V istem duhu sem ti rekel, da si vtakni donos tvojega sklada nekam kamor sonce in pamet nikdar ne posije, ker lahko vedno vzamemo še bolj donosne delnice ali kake druge finančne instrumente in potem pridemo do primerjave: Fino fino, 600% donos v treh letih, samo youtube je pa dosegel 1500%. Ljudje, ki ne sanjajo kot ti, vedo, da je BDP neka osnova, 10% donos na dolgi rok je dober, če pa dosežeš skoraj 30% kot Warren Buffet (kot primer ga dajem, ker se ukvarja samo z investicijami in je prekleto dober v tem) pa si material za vsako številko The Econonist-a. Ti, s svojim razumevanjem ekonomije, si zaenkrat dlje od tega kot finančni minister Zimbaveja.

Samuel je 26. apr 2010 ob 20:19 izjavil:

Joj... ne me učit imputiranih najemnin.. to se folk uči v prvih letnikih.

Samo ne razumem te čisto, kako si lahko pozabil na stroške vzdrževanja.

Stroške vzdrževanja ponavadi plača v Sloveniji tisti, ki nepremičnino uporablja. Če predpostavimo nepremičnino kot investicijo, potem vidimo, da je naš strošek samo rezervni sklad (to predvideva tudi zakon, čeprav se seveda lahko dogovoriš tudi drugače, je pa tak dogovor redkost). Seveda ob lastni uporabi nepremičnine "zaračunamo" imputirano najemnino obenem pa ne vključimo tekočih stroškov. Tekoče stroške ti poravna trenutni najemnik, v primeru lastne uporabe si trenutni najemnik pač ti. Zakaj sploh rabim razlagat, sem pa ja mislil, da si se že v prvem letniku naučil?

Samuel je 26. apr 2010 ob 22:28 izjavil:

Galileo je kar dober kazalec vrednotenja kapitala v Sloveniji.
Komot ga lahko vzamemo za reprezentančno primerjavo.

Sanja svinja kukuruz. Reprezentančna je prekleto dolg in velik pojem za tako "nadarjenega" osebka.

para! je 24. apr 2010 ob 02:48 izjavil:

Investitor pri nas pa je Real d.o.o. iz Nm-ja, ki ni prodal še nobeno stanovanje.

Investitor, ki ni prodal še nobenega stanovanja - je pravilen stavek. Pri 31-ih letih bi to že moral vedeti.

lp

BTW on je to pisal v narečju, ne pa da ne bi znal sklanjati. pri nas na dolenjskem vsi tako govorimo, pa nismo vsi retardiranci ampak je to samo narečje, ki je poenostavilo sklanjatev.

Stroške vzdrževanja ponavadi plača v Sloveniji tisti, ki nepremičnino uporablja.

hmmm - ob 400 EUR na mesec, kolikor plačuješ za povprečno enosobno stanovanje, potrebuješ 20 let za 80k EUR - nekako ne vidim kako se to izide z investicijo in vzdrževanjem in donosom

Spusti se malo nazaj med smrtnike, o presvitli nadmočni Beli_Zajcek.

Samuel je 27. apr 2010 ob 15:21 izjavil:

Saj vidim, da je brez veze.. enostavno ne razumeš... Apple in Google nimata nič z našim BDP in ne vem zakaj sebi zabijaš žebelj v krsto.

Tudi je brez veze, da zapravljam čas s teboj glede ocenjevanja vrednosti nepremičnine. Če si že tako želiš primerjavo s BDPjem, čudno da je nisi šel izračunat. Nominalni BDP leta 2000 je bil v SLO 18.5 mrd EUR, leta 2008 37.2 mrd EUR in lani 34.5 mrd EUR.

Torej matematika:
2008/2000 = 101% rast
2009/2000 = 88% rast

Torej, če gledamo nepremičnino Imagodeijeve mame bi v letu 2008 cena te neprimičnine točno sovpadala (do procenta) z rastjo BDPja. V prvem četrtletju letos se pričakuje realna in nominalna rast, tako da bo še vedno zelo zelo blizu razmerju med nakupno in prodano ceno.

Fora je samo v tem, da si vzel izjemno donosen sklad in rekel, da je napram izjemno donosnemu skladu skoraj vsaka druga investicija v Sloveniji brezvezna, ker ima premajhen donos. Če tako gledaš, potem lahko vzameš tudi delnico Appla in Google in ugotoviš, da pa odprtje pekarnice/trgovinic/gradnja stanovanj/karkoli drugo/ niso pametne, ker ustvarjajo premajhen donos v primerjavi z njimi. Dokaj butast način primerjave.
Kar se pa donosa tiče, sem mislil da se strinjaš z vključitvijo imputiranih najemnin in pa 3% amortizacije (pa še to za obdobje 20 let). Ne vem zakaj še vedno vztrajaš s svojimi zavajujočimi izračuni.

kje pa so te slabe lokacije v kranju in zakaj so tako slabe?
drugace sem pa malo gledal najem, pa zna biti 450e+

pa nemoreš primerjat rast enega kao referenčenag sklada, kot neko osnovo. pa daj še številke od 2000 do 2007 za gospodarsko rast in galileo. pa boš videl kakšna je primerjava. številke lahko obračaš kot želiš.

nima veze, samo čudno mi je bila primerjava z nekim skladom galileo, kot neka podlaga za karkoli. Po pravici se mi ne da brat celotnega šmorna.

Samo na kratko, ker sem res na tesnem s časom. Po peti strani zadetkov za avtohiše v Gradcu na gugeljnu sem okno izklopil. Morda se je med njimi katera tudi podvojila, si ne upam trditi. Ulica, ki sem jo izpostavil, je bila prometna nekoč, zdaj ni več. Avtohiš je po Gradcu še res veliko. To, da damo Slovenci veliko na avto je splošno znano dejstvo, temu sploh ne ugovarjam. Vseeno pa ne moreš enoznačno primerjati kupovanja avtomobilov s kupovanjem nepremičnin. Prvo ljudje zamenjajo na nekaj let (tudi nekaj desetletij, da ne bo pomote), drugo na nekaj desetletij (če sploh). Nehote se mi je ob tvojem izvajanju o zmožnosti trga, da servisira toliko avtohiš utrnil spomin na besede, ki mi jih je nekoč izrekla neka starka. Rekla je: Zakaj, za božjo voljo, imamo toliko trgovin, če pa dobiš večino stvari že v eni? Najhuje je, da je do neke mere imela prav, čeprav je bila njena poanta povsem drugje (češ, banda jedna zapravljiva, mi smo imeli prej dovolj, če smo imeli celo cunjo na sebi vs. s število trgovinskih centrom rasejo tudi cene zaradi nujne amortizacije naložb in poplačilo kreditov, najetih za izgradnjo taistih centrov). Še tole, rad bi videl, da bi cena na lokacijah, kjer je sedaj nenormalno visoka, padla. Da bi si mogoče še kdo od vas lahko kupil nepremičnino. Ali jo najel, whatever. Bojim se samo, da so vaša pričakovanja o padcu cen do neke mere neupravičena. Že pred krizo so bila določena področja, kjer je bila cena dokaj realna ali malo višja od nje. Tam je do korekcije prišlo, niže pa ne bo šlo. Jebiga, Jazbinškov zakon je bil samo enkrat. Vsi ostali mora-te/mo kupovati stanovanja po 'tržni' ceni.