Možnosti nakupa stanovanja

potem bodo cene nepremičnin slej kot prej zagotovo morale (občutno) pasti.

Na eni strani je sicer res, da so cene nenormalno visoke, glede na plače (jaz recimo si danes ne bi več mogel privoščit takega stanovanja, kot sem ga lahko kupil pred dobrimi 7 leti), na drugi pa je res tudi, da so se stanovanja po teh astronomskih cenah leta 2007 in 2008 vseeno veselo prodajala (oziroma kupovala), torej ni nobenega posebnega vzroka, da bi se cene kaj prida znižale.

Stanovanja se trenutno ne prodajajo, ker vsi čakajo, da bodo cene padle. Ampak kdo bo lahko dlje čakal - prodajalci stanovanj, ali tisti, ki stanovanje potrebujejo?

O.

Z dvema povprečnima palčama v SI, si ne more družina kupiti primerno stanovanje v Ljubljani, če nima najmanj polovico plačila dobiti iz druge lokacije, razen če smatrajo kvalitetno življenje za štiričlansko družino na 20m2.r

Problem je tudi, ker je primerno stanovanje težko kupiti tudi drugje, ne samo v Ljubljani. Ljudje bi radi tudi drugje živeli, ne samo v Ljubljani. Težko je kupiti stanovanje za 150k v Ljubljani, težko je isto narediti v Postojni za 80k. Cene stanovanj so daleč od nekih normalnih.

Aston_11, problem je v Javni infrastrukturi, ki je zanič, ravno iz razloga, saj se lahkos prepordajo več zasluži, ergo Avtomobili, in recimo LJ Župan, ki veselo kasira, parkirat pa ni nikjer.

Želežniška infrastruktura je tako zanič, da je sanacija edino možna na način, da se tire zruva in na novo postavi, torej za čas sanacije vse proge postanejo enotiren, potem pa se ?, kam je šel ves ta denar, toliko tudi v plače ni mogel ponikniti.

Okapi je 17. feb 2010 ob 13:06 izjavil:

potem bodo cene nepremičnin slej kot prej zagotovo morale (občutno) pasti.

Na eni strani je sicer res, da so cene nenormalno visoke, glede na plače (jaz recimo si danes ne bi več mogel privoščit takega stanovanja, kot sem ga lahko kupil pred dobrimi 7 leti), na drugi pa je res tudi, da so se stanovanja po teh astronomskih cenah leta 2007 in 2008 vseeno veselo prodajala (oziroma kupovala), torej ni nobenega posebnega vzroka, da bi se cene kaj prida znižale.

Stanovanja se trenutno ne prodajajo, ker vsi čakajo, da bodo cene padle. Ampak kdo bo lahko dlje čakal - prodajalci stanovanj, ali tisti, ki stanovanje potrebujejo?
O.

Jst mislim, da bodo cene padle, ker:
1. Krediti niso več dostopni, ker imajo banke težave.
2. Masa dohodkov prebivalstva pada (manj zaposlenih + nižje plače).
3. Bo držanje stanovanj postalo drago - država bo dvignila obdavčitev nepremičnin.
4. Se razmerje št. kupcev vs št. prodajalacev spreminija - vsaka nova generacija, ki kupuje prvo nepremičnino je manjša, generacije, ki prodajajo pa so čedalje večje - baby boomerji in generacija 30-40, ki želi prodati svojo prvo nepremičnino, da bi se preselila v večjo.
5. Padci velikih gradbincev, ki bodo pomenili, da bodo morale zasežene nepremičnine prodajati banke in bodo kupci videli, da nekaj ni ok in se ne bodo več brezglavo podajali v nakupe s 30 letnimi krediti.

2007 in 2008 so prodaje poganjali predvsem nori krediti in špekulacije. Glej graf o odobrenih kreditih prebivalstvu (zgoraj).

generacije, ki prodajajo pa so čedalje večje - baby boomerji in generacija 30-40, ki želi prodati svojo prvo nepremičnino, da bi se preselila v večjo.

A ne opaziš napake v svojem sklepanju? Ti baby boomerji, ki bi radi večje stanovanje, so istočasno prodajalci in kupci, torej na razmerje ne vplivajo.

O.

kaj si pa predstavljate kot "znižanje"? 10% 20% 50% ? Tudi če stanovanje stane 80k namesto 160, jih ne povlečeš z nogavice ampak vzameš jeben kredit. isto sranje

Banke nimajo težav, denar je - če bi hotel, bi na hitro dobil 150 kEUR za nakup stanovanja oziroma pač kar bi si zamislil. Problem je, da se mi megli pred očmi vračati ta znesek, pomnožen z 1,2(faktor na pamet) 30 let ali pa 25, isti klinac. Najprej bi moral službo za 2kEUR dobiti, potem bi se lahko zajebaval z 800 EUR obroka. Ostalo s krediti, kar se dogaja, je revščina. Vsak gre do max, ki misli, da ga zmore, potem ti ta max mimogrede popravi EURIBOR, ostaja ti en znesek, ki ni za umret.
Cene stanovanj - so jasno odvisne od tržnih razmer - ko bodo tisti, ki so imeli, kupili, kar so nameravali in bodo (bomo) ostali tisti, ki bodo zbrali, kolikor bodo pač lahko, se bo ponudba prilagodila preostalim revežem (v teoriji ali pa v pijanih sanjah vsaj). Dejstvo je, da so dosedaj kupovali tisti, ki so lahko in fond kupcev z denarjem in nato z možnostjo jemanja velikega kredita bolj ali manj - na splošno jasno - izkoriščen. Tudi so zamenjali stanovanja za večja in recimo da je to to, čeprav nikdar ne bo oziroma bo, dokler reveži ne bodo imeli zlatih riti.

da so gradbeniki pač zidali na zalogo,

Ja, samo kako velika je ta zaloga? Ker gradnja novih stanovanj se je bolj ali manj ustavila, ljudje se pa še kar rojevajo.
In banke bodo prej sprostile kredite za posameznike, ki kupujejo stanovanje za stanovanje, kot za firme, ki jih kupujejo oziroma gradijo kot investicijo.

Pri nakupu stanovanja se človeku po navadi prav grozno ne modi, še zlasti, če se samo seliš iz manjšega v večje. Trenutno kupci čakajo na "obljubljen" večji padec cen, prodajalci pa čakajo, da kupci ne bodo več mogli čakati. In tudi če bodo kupci lahko čakali dlje, je neprodanih "investicijskih" stanovanj veliko premalo, da bi lahko dolgoročno vplivali na ceno stanovanj. Morda bo v prihodnjem letu ali dveh nekaj tisoč ljudi imelo srečo in bodo prišli po ugodni ceni do stanovanj, ki jih bodo banke zasegle raznim Vegradom, ampak v naslednjem hipu bodo cene znova poskočile.

Ampak, kot rečeno, kar se mene tiče, me ne bi prav nič motilo, če cena mojih 75 kvadratov pade za polovico. Nasprotno, celo všeč bi mi bilo. Ker vem, da bo istočasno padla tudi cena hišici s 150 kvadratov, kamor bi se morda hotel preseliti.

O.

Okapi je 17. feb 2010 ob 13:06 izjavil:

Stanovanja se trenutno ne prodajajo, ker vsi čakajo, da bodo cene padle. Ampak kdo bo lahko dlje čakal - prodajalci stanovanj, ali tisti, ki stanovanje potrebujejo?
O.

Po mojem tisti, ki stanovanje potrebujejo. Ti lahko stanovanje najamejo.
Sicer lahko tudi prodajalci stanovanj vzamejo kredit, a potem bodo morali odplačevati kredit in vzdrževati stanovanje. Pa še nepremičninski davek se jim lahko zgodi.

Jergo je 17. feb 2010 ob 14:23 izjavil:

@Okapi: po lastnih besedah gradbincev je zaloga 5000 stanovanj.
Ne smemo pozabiti še nečesa - zadnje leto je nekaj mojih znancev, mladih parov, dobilo od staršev tisto ogromno slovensko hišo, kot so se gradile konec sedemdesetih in začetek osemdesetih, kar v dar, oziroma sta starša šla v njihovo stanovanje. Torej le zamenjava. Sprva sem bil navdušen nad dobroto staršev, potem pa sem opazil, da obdarovanci vedno bolj zeleno gledajo. Izkazalo se je, da so takoj morali najeti kredit za popravilo strehe. Hm, mar ni življenska doba strešnikov okoli 30 let in se bliža čas velikih obnov tega, kar je bilo zgrajeno v zgodnjih osemdesetih?
Še eni, ki bodo locked in.

:)
Zanimivo.

Veselica so po moje tudi stroški ogrevanja takih graščin. Če jih bo še novi davek opalil se bodo pa še skregali v takšnih familijah.

Pa še stroški za bencin, ker se itak morajo vozit v službo ... ;>

Okapi je 17. feb 2010 ob 14:30 izjavil:

Pozabljaš, da ima večina ljudi otroke in vnuke, pri čemer sploh ni pomembno, a so se že odselili ali ne. Ljudje stanovanje raje zapustijo otrokom ali vnukom, kot da bi jih pod ceno prodajali.....

Načeloma se s tem strinjam, a ima argument eno veliko luknjo... Namreč, konkretno pri prepisu lastništva in/ali dedovanju se ponavadi zatakne prav pri delitvi nepremičnin, saj (tudi zaradi nepremičninskega bubble-ta) predstavlja nepremičnina tako ogromno vrednost, da se v primeru delitve in večih dedičev nihče ne more "izplačati", zato mora takšna nepremičnina na trg. Za dediče pa se kaj hitro zgodi, da postanejo nestrpni, ko vidijo možnost prilivov.
BTW, govorim iz lastnih izkušenj, prodal manjše stanovanje leta 2000...

Mislm kar jest vem je to, da recimo u Komendi novogradnja do 3. pod faze s 150m2 in še enkrat tolk zemlje okoli (150m2), kar ni nič, stane 200k. Isto novo stanovanje v betonski celici, veliko 90m2.

To ni normalno. Cene bi morale bit glede na gradnjo vsaj 30% nižje. Za zgornjo hišo sem ponudil 140k, kar bi prineslo po mojih izračunicah notri vse delo s projekti in priključki s 25% dodatka na material gradbincem in čist lepo 10% provizijo. Valda se mi je prodajalec smejal u glavo.

In pol začneš gledat to tako, da bi si naredu bajto sam. In bi te recimo bajta do podstrehe prišla 60-80k. Ampak kje pa je zazidljiva zemlja? 150-200eur /m2. Se prav da daš najmanj, na primer 600m2, 90 jurjev brez priključkov. In si spet na 160k s tretjo gradbeno, mogoče podaljšano fazo. Mogoče.

Hočem rečt, da ne morš ti doma sam naredit 40% cenejš bajte, kot jo prodaja en nepremičninar. Men se zdi to nelogično.

Okapi, veš kje je tvoj problem ? Tam da verjameš ekonomistom, ki so trdili da za preživetje države ne potrebujemo proizvajati, ampak samo prodajati. Da v kalkulaciji je ena velika luknja, ker ostalih 2 minjona ljudi, nima denarja da to kot preprodano posredniško robo kupi. Taisti ljudje, so tudi bili veliki kupci nepremičnin, in dihali na dušo ovce za šišanje, da potrebujejo vsak svojo nepremičnino. Ne zato da bi jo lahko dejansko kupili, ampak da se postavi stanje na trgu, ki dejansko omogoči rast njihove investicije, ne tvoje. Problem nepremičninskega trga ni v tem da ovce za šišanje, nimajo denarja, problem je ratal, da taisti gospodje, nimajo fizično denarja, da bi kupili, še huje pa to da bi uspeli prodati, da pokrijejo kredite.
Gradi se lahko 1% potreb po stanovanju letno , pa če je cena tudi 5kEUR na m2, le teh ne bo kupil nihče. Predvsem zato ker za špekulante ne bo interesantno, raja za šišanje z dvema poprečnima bruto plačama, pa si tudi ne more privoščiti, da si ravno taisti gospodje pravijo, da je 50m<<, za štiričlansko družino dovolj.
Tudi nakupi, kot si jo je omislila moja žlahta, da kupi stanovanje, v centru mesta pa oddaja drugo stanovanje v kateri lasti je, da pokrije stroške kredita se ne bo več splačalo, če se cene umirijo.

Z nepremičninskim trgom se bo zgodilo to kakor je stanje zunaj, vedno več bo najemniških stanovanj, in nekdo ne bo kupoval stanovanje za špekulacijo, saj bo se sin šolal, pa bo cena v nebesih, pa ne bo problema prodati, ampak dejansko zato da bo ta stanovanja oddajal. Ker s povprečno plača Slovenca si ne moreš privoščiti niti 1500m2, razen garsonjere, kaj šele da se zraven vračuna garaža, in ostalo...


Ende, ne vsaj še dve leti rasti, do takrat pa bo potrebno plačati zadeve. Če misliš da bodo postale banke nepremičniski mogotci, se malo motiš. Veš kakšen ne verodostojne podatke dobiš na BIZI-ju. Veš svetujem ti pri izdelavi bilance za podjete. Veš hočeš imeti stanovanje na zalogo, torej pozitivno bilanco za +300kEUR ali pa imaš stanovanje kot strošek, ups negativna bilanca -300kEUR. Vse štima nič ni protizakonito. Kaj misliš, katero bilanco bom pokazal banki, za kredit ? Jebeš, banka smatra stanovanje vedno kot strošek, tu je problem.

Zivi bili pa videli. V mojih oceh Hilda izvaja zgolj en PR stunt.

Mr.B je 22. feb 2010 ob 08:24 izjavil:

Ja,in.Kaj bo odgovarjala pred delnicarji?

Delničarji Število delnic Delež
VEGRAD NALOŽBA DP d.d. 660.760 56,76 %
POSEBNA DRUŽBA ZA PODJETNIŠKO SVETOVANJE, d.d. 337.618 29,00 %
ZVON DVA 124.536 10,69 %
VEGRAD, d.d. - fizične osebe 41.288 3,55 %


Komu pa naj odgovarja????

GregiB je 22. feb 2010 ob 08:11 izjavil:

Ali blefira ali ne.... doesn't really matter. Vprašanje je, ali lahko takšen marketing sproži domino efekt... sploh npr. pri prodajalcih starih stanovanj (ne-novogradenj)
Kar pa se Tovšakove tiče dvomim, da jo bolik k?$&#... Ima namreč konkreten lastniški delež v Vegradu...

V medijih se govori o ceni 2000 EUR/m2. Hilda v isti sapi pove, da se jim bo tudi po tej ceni projekt še vedno izšel.

Kar niti ni čudno, saj je razlika do proizvodne cene m2 (govori se, da je šlo od 690 EUR/m2 oz. 900 EUR/m2) še vedno velika tudi v primeru "razprodaj".

Vprašanje pa je ali se bodo našle ovčke, ki se jim bo zdelo normalno dati povprečno slovensko mesečno plačo (1000 EUR) samo kot profit investitorju, ob možnosti, da bo firma, ki naj bi odpravljala napake pri gradnji najverjetneje crknila. Pri tem je ironično, da obstajajo tudi ljudje, ki so taista stanovanja kupili po krepko nad 3000 EUR/m2.

Bi pa takšna razprodaja po moje lahko zelo pozitivno vplivala na slovensko percepcijo cen nepremičnin - marsikdo bo videl, da je "cesar nag".

Stanovanja se trenutno ne prodajajo, ker vsi čakajo, da bodo cene padle. Ampak kdo bo lahko dlje čakal - prodajalci stanovanj, ali tisti, ki stanovanje potrebujejo?

Prvi bojo "padli" oni, ki jim bo sfalilo denarja, IMO. In v tej situaciji so to gradbena podjetja, ki jih trenutno stanje grdo tepe. Če se ne bo šla allmighty Država kakih glupih posteljnih igric z njimi, se razume.

Hilda Tovšak v današnjih Financah napoveduje do septembra razprodajo stanovanj na Celovških dvorih po občutno nižjih cenah.... prva domina?

Zna biti. Vegrad nima za burek, blokirane majo vse račune. Al proda al pa crkne. Če seveda ne bo allmighty Država kaj zamutila. Takega raja za investitorje, gradbince in celo verigo (pre)prodajalcev, kot je bil na voljo pred krizo pa še verjetno dolgo ne bo več.

Kar niti ni čudno, saj je razlika do proizvodne cene m2 (govori se, da je šlo od 690 EUR/m2 oz. 900 EUR/m2) še vedno velika tudi v primeru "razprodaj".

Tako nekak ja. Cena proizvodnje je menda bila v povprečju okoli 800EUR/m2.

Ko bodo stanovanja "razprodajali", je veliko vprašanje, kdo jih bo kupil. Ljudje, ki bodo s tem reševali svoj stanovanjski problem, ali špekulanti, ki jih bodo po 2000 evrov kupili zato, ker bodo računali, da jih bodo lahko v letu ali dveh prodali po 2500.

In glede na to, da ste Vegrad že vsi praktično pokopali, drugim gradbincem pa tudi ne gre najbolje - kdo bo v prihodnjih 10 letih gradil stanovanja? In kaj bo to pomenilo za cene obstoječih stanovanj?

O.

Ljudje, ki bodo s tem reševali svoj stanovanjski problem, ali špekulanti, ki jih bodo po 2000 evrov kupili zato, ker bodo računali, da jih bodo lahko v letu ali dveh prodali po 2500.

Če imajo špekulanti dosti denarja, se lahko grejo tud to. Je pa končni učinek pol enak temu, kot če zdaj "napumpamo" gradbena podjetja, da nekak preživijo in trmasto vztrajajo pri cenah iz leta 2k8. S tem, da vsega ne bojo špekulanti pokupili in bo vseeno boljše, ko če se ne proda po nižji ceni.

In glede na to, da ste Vegrad že vsi praktično pokopali, drugim gradbincem pa tudi ne gre najbolje - kdo bo v prihodnjih 10 letih gradil stanovanja? In kaj bo to pomenilo za cene obstoječih stanovanj?

Tisti, ki se niso zakalkulirali, sredi nelikvidnosti razlagali kako niso cene krive za neprodajo stanovanj in obenem prosili za državno pomoč, da obstanejo. Če bo dovolj zanimanja, magari tujci. Propadlih domačih eksperimentov pa ne rabimo reševati. V končni fazi bojo pa itak stanovanja zasegle banke upnice, ki so držale štango gradbenikom. Njim se ne mudi prodajat, ker jih je država lepo dokapitalizirala in to so v bistvu tvoji špekulanti. Tako da ja, razen minus kak Vegrad ne bo dosti boljše.

Evo ena od komedij, ki jih je opisal TESKAn

http://www.nepremicnine.net/nepremicnin...

Kao 50 kvadratnih metrov stanovanje, ko pa gres gledat tloris, pa vidis, da je komaj za eno garsonjero. V opisu se pokaze tudi celoten absurd merjenja kvadrature. od 50 kvadratov je 20 kvadratov kleti(?!?).

Osebno ze vec kot eno leto spremljam oglasevane cene stanovanj v Ljubljani na nepremicnine.net, vedno isti pogoji:
-Ljubljana
-1.5 sobno, 2 sobno in 2.5 sobno stanovanje
-Zadnjih 24 ur

Pocasi se je cez par mesecev privleklo do 1-3 stanovanja na dan pod 100 tisoc, od tega zelo redko pod 85-90 tisoc. Nikoli se nisem videl toliko cen pod 100 tisoc evrov, kot zadnji teden, od tega tudi nekaj med 70 in 80 tisoc. Zanimivo bo spremljati trend v naslednjih tednih.

Dejansko zgleda kot garsonjera. Potem imas pa se optimiste, ki za 130 kEUR prodajajo stanovanje iz leta 1970 potrebno obnove... Kljik.

Pravkar s klepeta z nepremičninarjem, ki je nekemu kupcu ponudil staro stanovanje v LJ po 5000/m, ta pa se mu je smejal. Nepremičninar mi je pripovedoval prizadet do dna srca. Jaz sem pa imel težave, da nisem posnemal kupca.
Resno pa je to problem, ker večina lastnikov še kar sanja.

Priceless

Nevetheless: 5 kEUR/m²?! Huda droga...

Mene mika, da bi vsak dan poklical na Vegrad in jih pobaral, da jim dam 100 kEUR za stanovanje v Celovskih dvorih...reakcija prodajalca bi bila brzcas v rubriki Neprecenljivo.