Možnosti nakupa stanovanja

Utk, saj imaš izračune in kalkulatorje, pa si potegni skupaj. Če nepremičnine ne moreš plačati na keš je čisto možno, da se cena poravna šele po kakšnih 40, mogoče celo 50 letih.

Beli_Zajcek je 21. jun 2012 ob 00:47 izjavil:

Kolikor jaz gledam cene padajo. Je pa res, da se še vedno najdejo vaški posebneži, ki cenijo svojo nepremičnino na takorekoč milijone. Pa sploh ni panike. Pač ne prodajo. Vsi, ki jih poznam, da so kupili v zadnjem času stanovanje/hišo govorijo o popustih, ki so jih dosegli na oglaševano ceno. Recimo za Novo mesto se trenutno prodajajo vile Dolnov (slovenski nepremičninarji so me spravili do stanja kjer živčno trznem ob vsaki omembi vil, dvorov, kvartov in podobnih nonsensov). Oglaševana cena je cca. 1700€/m2. Cena po kateri je kupil moj sodelavec je cca. 1500€/m2. Potrebno pa je upoštevati, da je že v štartu kupoval stanovanje s 100 m2, kar takoj pomeni nižjo ceno kot pri kaki garsonjeri. Se pa v istem času na nepremičnine.net prodajajo v N. mestu 20-30 let stara stanovanja v katera, po slikah sodeč, ni bilo nikoli ničesar vloženega (v smislu prenove/izboljšave) po takorekoč istih oglaševanih cenah (1500€/m2 -- se sicer najdejo še večji optimisti, ampak takim oglasom se zgolj nasmehneš).
Kar se pa začetka te teme tiče - vsaj jaz zase sem imel popolnoma prav. Cene nepremičnin padajo in še bodo padle. Žal ne tako hitro kot bi to bilo v "normalnih" državah, vendar tudi Okapijeve pobožne želje ne morejo zaustaviti dejstev. Tako, da zame se najem trenutno dosti bolj splača kot nakup, vendar popolnoma razumem, da pa se najdejo ljudje, ki so v drugačnem položaju kot jaz in preprosto gredo v nakup, čeprav bi ta bil le ta čez čas cenejši. Kot je že bilo omenjeno v tej temi, lastnina ti, poleg drugih prednosti, prinaša neki psihološki mir.
Na voljo pa je tudi nekaj novogradenj iz stečajev. V primeru, ki ga poznamlahko povem, da so cene upadle za več kot polovico in so sedaj na voljo stanovanja po ceni malo pod 1000€/m2. In to v mestu kjer so se pred krizo prodajala podobna stanovanja po 1600€/m2, na vrhuncu pa se je prodajalo, a ne prodalo, po več kot 2000€/m2. Tudi primerljiva samogradnja je težko cenejša.

lepe cene mate v NM :)


Ljubljana A1-001 garsonjera 52.35 191.930,60
Ljubljana A1-002 1S+K 55.10 191.707,98
Ljubljana A1-003 1S+K 55.10 191.707,98
Ljubljana A1-004 garsonjera 52.55 192.250,35
Ljubljana A1-005 2S+K 112.65 392.191,02
Ljubljana A1-102 1S+K 48.60 210.401,17
Ljubljana A1-103 1S+K 49.25 210.944,21
Ljubljana A1-104 2S+K 90.35 372.350,98
Ljubljana A1-105 2S+K 99.30 410.687,69
Ljubljana A1-202 1S+K 48.60 212.156,08
Ljubljana A1-203 1S+K 48.86 211.412,25
Ljubljana A1-204 2S+K 89.65 373.453,20
Ljubljana A1-205 2S+K 97.40 408.444,32
Ljubljana A1-301 garsonjera 45.95 209.862,87
Ljubljana A1-302 1S+K 50.55 221.834,49
Ljubljana A1-303 1S+K 51.15 222.237,02
Ljubljana A1-304 2S+K 89.15 378.101,34
Ljubljana A1-305 2S+K 97.05 414.084,55
Ljubljana A1-401 garsonjera 45.95 213.181,89
Ljubljana A1-402 1S+K 50.55 229.072,52
Ljubljana A1-404 2S+K 89.55 382.552,59
Ljubljana A1-405 2S+K 99.55 425.397,31
Ljubljana A1-501 garsonjera 45.95 218.160,41
Ljubljana A1-502 1S+K 50.55 234.501,05
Ljubljana A1-503 1S+K 51.25 231.561,79
Ljubljana A1-505 2S+K 97.95 434.408,77
Ljubljana A1-601 4S+K-DX 194.55 655.520,11
Ljubljana A1-602 4S+K-DX 221.45 766.576,98
Ljubljana A1-603 4S+K-DX 168.10 653.400,16
Ljubljana A2-001 garsonjera 52.35 191.930,60
Ljubljana A2-002 1S+K 55.10 200.211,52
Ljubljana A2-003 1S+K 55.05 201.733,38
Ljubljana A2-004 garsonjera 52.50 192,24
Ljubljana A2-005 2S+K 110.00 391.755,25
Ljubljana A2-101 garsonjera 46.05 203.650,69
Ljubljana A2-102 1S+K 48.60 210.401,17
Ljubljana A2-103 1S+K 48.90 208.103,68
Ljubljana A2-104 2S+K 90.05 371.453,82
Ljubljana A2-105 2S+K 99.20 410.285,16
Ljubljana A2-201 garsonjera 46.05 205.313,47
Ljubljana A2-202 1S+K 48.60 212.156,08
Ljubljana A2-204 2S+K 90.15 374.962,71
Ljubljana A2-205 2S+K 98.70 412.304,48
Ljubljana A2-301 garsonjera 45.95 209.862,87
Ljubljana A2-302 1S+K 50.55 222.907,28
Ljubljana A2-303 1S+K 51.15 220.439,86
Ljubljana A2-304 2S+K 90.05 380.869,72
Ljubljana A2-305 2S+K 99.20 420.759,14
Ljubljana A2-401 garsonjera 45.95 213.181,89
Ljubljana A2-402 1S+K 50.55 229.072,52
Ljubljana A2-403 1S+K 50.85 221.262,97
Ljubljana A2-404 2S+K 89.40 382.056,92
Ljubljana A2-405 2S+K 99.35 424.770,72
Ljubljana A2-501 garsonjera 45.95 218.460,41
Ljubljana A2-502 1S+K 50.55 235.640,30
Ljubljana A2-503 1S+K 51.20 229.593,74
Ljubljana A2-504 2S+K 89.60 392.254,63
Ljubljana A2-505 2S+K 99.75 440.253,13
Ljubljana A2-601 4S+K-DX 194.50 644.416,22
Ljubljana A2-602 4S+K-DX 221.25 766.535,75
Ljubljana A2-603 4S+K-DX 167.45 651.308,21

http://www.imos.si/iskalnik

Utk je 21. jun 2012 ob 10:18 izjavil:

Pa je realno, da je najemodajalec tako neumen, da bo stanovanje oddajal 50 let s tako nizko najemnino?

Najemnine in cene nepremičnin so precej povezane. Sigurno se bodo v teh 50 letih najemnine višale, cene stanovanj pa tudi. Razmerje bo ostalo podobno.

No, seveda se bi v tem času parkrat preselili, pa bi res bile 50 let tako nizke najemnine? Bolj realno je, da boš z najemnino lastniku odplačal stanovanje v 20 letih. Če bi bile najemnine dolgo časa tako nizke, bi tudi cene stanovanj padle, lastniki bi pa denar dali vezat na banko za 4%.

V 20 letih (+-) mogoče odplačaš stanovanje, če ga kupiš na keš. Pa v to ni všteto vzdrževanje. Če vzameš kredit za 30 let pa bolj težko.

Če imaš na zalogi 150k keša in se na nepremičninske trge ne spoznaš je pa vezava na banki veliko boljša naložba kot nepremičnine.

Če hočeš prodati hišo, moraš kar spustiti ceno in biti pripravljen na kompromise.

Vem ker sem sam prodal hišo pred enim mesecem. Na koncu sem ceno spustil za 15%, pa v kupnino sem vzel kupčevo stanovanje. Ki mi je načeloma všeč, tako da bom mogoče celo tam živel.

Zdaj prodajam stanovanje kjer živim, in to novo pridobljeno. Ni prav veliko zanimanja ...

Veliko kupcev namreč prodaja zdajšnjo nepremičnino, ki je ne morejo seveda prodati dokler ne spustijo cene, in potem bi novo kupili za popust.

Ampak zdaj se mi ne mudi ... Lahko čakam ...

1500 EUR/m2 v novem mestu in to celo za 100m2 veliko stanovanje je pa občutno preveč. Za ta denar bi na Dolenjskem dobil celo kmetijo s par hektari zemlje.

Nič bistvenega. To je bolj tolažba za ostale, ki mislijo, da je treba celo bajto okrog obrniti v 30 letih. Doma imamo enih 30 let staro bajto in investicij vanjo ni bilo, ker niso potrebne. Niti ni videti, da bi bile potrebne. Kakšno beljenje vsake toliko, kar pa sodi v vzdrževanje. Tako, da se lahko tolažim dalje, tako kot se tolažijo oni, ki nič nimajo, pa plačujejo najem, pa mislijo, da imajo več kot oni, ki plačujejo kredit.

Al si malo nesramen? Kvalitetna gradnja je to - nima nič s srečo. Standardi pa so normalni. Kar koli že to pomeni. Sedaj delam bajto drugje in tudi ne pričakujem ničesar do svojega konca. Neki normalni standardi, ne pa preseravanje v 3 pm. 50+ let bo zdržalo brez tikati - razen običajnega vzdrževanja (beljenje). Za manj, kot je cena stanovanja (garsonjere) v Ljubljani. Za ceno najemnine za 3-4x manjše stanovanje. Meni se to zdi OK. S tem, da bo bajta po 30 letih ostala, najemnina bi pa šla drugemu.

Aston, nisem nesramen. Samo ljudje različno gledamo na to. Kot je Okapi napisal. Nekdo pač menja komplet okna, drugi jih popravi tretji pa mogoče niti ne opazi.

Sicer se pa v 30 letih nabere tudi teh popravil za par 100 eur. Jaz živim v cca 30 let stari hiši, ki je bila za tiste čase grajena precej solidno, pa se vedno najde kakšna stvar za popraviti/zamenjati.

Ja, nekako je skregano z osnovno logiko, da bi se lahko najem obojim splačal - najemodajalcem in najemnikom.

O.

@Utk

Dal si take cene, ki so tudi za Ljubljano nadpovprečne. Cene Njegoševega kvarta so pretirane (3500€/m2). Zato pa je še toliko stanovanj prostih. Taka situacija bo tudi ostala, če ne bodo zmanjšali cen. Imaš še nekaj stanovanj podobnega cenovnega ranga v vili Urbani, pa tudi tam ne gredo v promet, kljub temu, da je bil projekt vile Urbane dokončan kar nekaj časa pred recesijo, zdaj so pa celo znižali ceno na 3500€/m2. Potem imaš Situlo, kjer oglašujejo cene od 3200€ - 4000€, Kraški zidar gre pa po gobe. In pa seveda Tribune na Prulah (isto Kraški zidar), kjer je tudi še cca. polovico neprodanega (zelo dobra lokacija - po mojem mnenju), s tem, da projekt še ni končan, vključeval pa bo na koncu še sanacijo posedanja sosednjih blokov (€€€).

Imos prodaja objekte tudi v Novem mestu v naselju Podbreznik, ampak je pol neprodanega, ker je prišla kriza in so ljudje le skapirali, da kupovati stanovanje v bloku sredi njive (izven Novega mesta v vaško okolje so postavili tehnološki park, ki je več kot pol prazen in pa zraven napopali še 4 bloke - dobesedno sredi njiv in gozdov) po ceni 2000€/m2 je totalna neumnost. Pa še cel kup problemov (slaba izvedba) imajo v teh stavbah.

Okapi je 21. jun 2012 ob 12:24 izjavil:

Ja, nekako je skregano z osnovno logiko, da bi se lahko najem obojim splačal - najemodajalcem in najemnikom.

O.

Z osnovno logiko si kvečjemu ti skregan, če ne razumeš, da so mnoga menjalniška razmerja v stilu win-win in ne win-lose. Obe strani lahko profitirajo od sklenitve nekega posla.

Vse temelji na hipotezi, da donosi bodo (nekaj podobnega kot ekonomija zadnjih in naslednjih 10 let) in da dolgoročni kredit povzroči, da se nakup ne izplača. Kredit ti pri 20 letni najemnini prinese dodatna 4 leta (od oka), kar spet ne pomeni, da se enostavno ne izplača.
Z investicijami tega tipa se lahko hecaš, če imaš rešen stanovanjski problem.

V Sloveniji je miselnost glede lastništva lastne štalce zelo specifična. Prav tako pripravljenosta na selitev, zato je povsem možno, da se ena stran naveze najemojemalec/dajalec v povprečju ne obnaša povsem z ekonomsko logiko. Oziroma narobe ocenjuje donosnost vačrevanja ali pa naraščajočo vrednosto nepremičnin.

Aston_11 je 21. jun 2012 ob 11:55 izjavil:

Nič bistvenega. To je bolj tolažba za ostale, ki mislijo, da je treba celo bajto okrog obrniti v 30 letih. Doma imamo enih 30 let staro bajto in investicij vanjo ni bilo, ker niso potrebne. Niti ni videti, da bi bile potrebne. Kakšno beljenje vsake toliko, kar pa sodi v vzdrževanje. Tako, da se lahko tolažim dalje, tako kot se tolažijo oni, ki nič nimajo, pa plačujejo najem, pa mislijo, da imajo več kot oni, ki plačujejo kredit.

Ogrevanje (centralna), hlajenje (klima), okna (nova stekla, okvirje, rolete), fasada, streha (zidaki), je potrebno v steno vkopati kable za lan ?
Da niti ne omenjam raznih ploščic, parketov, termo izolacij ali morebiti širjenja garaže za sedanje širine osebnih vozil.

Čestitam, da ste uspeli v 80 letih bivše Juge, ko niti poštenega materiala ni bilo možno kupiti v navezi z zelo omejeno ponudbo narediti tako future-proof hišo !

Potrese je preživela - ice piše, da jo 5 let po nakupu podre potres.

Tak potres je verjeten ravno toliko, kot totalni propad bank in države, ki jamči za njih (kar avtomatično postavi pod vprašaj tudi kredit).

Sicer pa samo par stvari iz glave.

- Menjava strehe. Tegola, ki je bila takrat za našo hišo edina primerna kritina je začela po 20 letih puščati.
- Bliža se menjava oken in balkinskih vrat. Takrat top lesena okna so danes večinoma zjahana, skozi njih piha itd.
- Menjava strešnih oken, ki so precej na udaru.
- Menjava lesa na balkonskih ograjah. Pri cca tekočih metrih balkonov kar konkreten strošek.
- Redno barvanje teh balkonskih ograj in opaža okoli hiše
- Menjava peči za centralno in prilagoditev sistema za kurjenje na kurilca
- Urejanje "cokla" na delu hiše, kjer je veliko vlage.
- Menjava vhodnih vrat (lahko kupiš takšne za 300, ampak lepa, protivlomna vrata, ki pašejo na tako hišo so 2 jurja)
- Bliža se menjava garažnih vrat, bodo v kratkem začela cveteti, ker so velikokrat na dežju in soncu.

To so samo večje stvari, ki se jih spomnim iz glave. Sem not ne štejem menjave kopalnic, beljenja, urejanja vrta in podobnih stvari, ki so recimo kaprica. Poleg tega moraš to plačati tudi v najemniškem stanovanju. Sem ne štejem niti raznih "dodelav" kot so tlakovci, asfaltiranje dovoza in podobno. Tudi kakšnih manjšh popravil nisem štel zraven, čeprav se tudi vedno najde za zamenjati kakšna deska na opažu, pleh na strehi, pokvarjen odtok ali kakšna cev...

Ja, zlasti je to žur, ko si enkrat star 70+ let. Svoje stanovanje (najeto ali lastniško) potrebuješ, z malo sreče, 50-60 let, z malo več sreče še dlje. In računico je v končni fazi treba delati na takšno dobo.

Sem že napisal, kaj mislim s tem. Po študiju si v najem vzameš manjše stanovanje v mestu, kjer je dosti možnosti za službo. V aktivnih letih, ko imaš največ denarja in otroke lahko v najem vzameš hišo z vrtom. Na stara leta, ko se otroci odselijo vzameš v najem 1 sobno stanovanje.

Že pri 30 kupiš/zgradiš veliko hišo ali 100m2 stanovanje imaš kot penzionist 3 prazne sobe, ki jih je potrebno ogrevati. Če kupiš majhno stanovanje se moraš stiskati na 50, 60m2. Če prodajaš pa z vsako transakcijo vržeš stran lep kup denarja in si spet v podobnem dreku kot z najemom.

IceIceBaby je 21. jun 2012 ob 11:57 izjavil:

Potem imate veliko srečo ali nizke standarde.

Nizke standarde...jaz si ne predstavljam, da si bi v najeto stanovanje inštaliral pošteno kuhinjo, z vsemi napravami, indukcijo itd, pa v najeto dnevno sobo pošteno sedežno, lepe lučke, big-ass tv, v kopalnico talno gretje, tople ploščice, itd., itd., ker ko boš to prestavljal čez dve leti v drugo stanovanje, vprašanje če bo vse (oz. sploh kaj) še zmeraj v enem kosu.

Ja ja, greš v tako stanovanje, ki je že tipi-topi, samo da je najemnina tolko višja, da v enem letu odplačaš vse te stvari, ki bi lahko ble trajno tvoje. In lahko seliš marsikaj ja, samo vprašanje kako to potem zgleda v drugem stanovanju.

IceIceBaby je 21. jun 2012 ob 02:47 izjavil:

zuz3k je 21. jun 2012 ob 02:42 izjavil:

fora je v tem, da npr. pri 30. letih kupiš to stanowanje in je ko si star 60 let tvoje!
teh 30 let nisi metal denarja stran, si dal 20k€ več ampak je stanovanje tvoje, tako pa
sedaj še zmeraj plačujemo stanarino in še zmeraj ni naše stanowanje!

Pravzaprav si dal cca 60k več, ne 20k.

kako 60k več?
saj če pri 30. letih kupiš stanovanje plačuješ potem samo kredit nič najemnine

Ja, če imaš dovolj denarja, lahko živiš tudi v apartmaju luksuznega hotela. Ko se naveličaš, greš na recepcijo vrnit ključ.

O.

problem nastopi, ko se ti nimas zelje preseliti, lastnik te pa hoce vrzti ven oz. ti ne podaljsa

Surs ugotavlja, da je "neprodanih" 9.500 novih stanovanj, od tega v Ljubljani 2.700 stanovanj http://www.finance.si/357086/V-Slovenij...

Tako kot moj frend, ki je oddaju poslovni prostor. Na koncu je bil pripravljen oddat za 50% prejšne oddajane cene, sam da mu nebi bilo treba placevat stroškov, ki so bli skoraj na nivoju najemnine.

živet moraš, na svojem od 30. leta pa do vsaj 80 leta

zdaj al boš plačeval 200€ 50 let
al boš pa plačeval 280€ 30 let pa bo potem tvoje in ti 20 let ne bo potrebno plačevat, imaš svojo
nepremičnino, ki jo lahko tudi oddajaš ali prodaš in greš živet u bajto

zakaj bi dajal 200€ za kar nikoli ne bo moje, raje dam 280€ pa je moje in še manj
let bom plačeval ta znesek, 20 let manj

Je v teh izračunih upoštevano tveganje, da se država (ali bolj natančno občine) odloči konkretno dvignit obdavčitev nepremičnin?

V praksi: da se nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča preimenuje v "davek na premoženje" in se pošteno dvigne obdavčitev.
In preden kdo napiše, da to ni mogoče, ker...pomislite koliko bi vas npr. 3 leta nazaj reklo, da bodo danes SCT, Vegrad in Primorje v stečaju?

O tem kaj kolapsiranje gradbenega sektorja pomeni za cene praznih nepremičnin na rok 3 let, pa so dosti napisali že drugi.

Niso naše banke sposobne narediti hita - zhajo pa kopirati zahodno konkurenco. Ki bo nekaj časa dala mir.