Obnova stanovanja

Iščem kakšen blog, kjer je avtor opisal vse postopke in sredstva, ki jih je vložil v ponovno renovacijo stanovanja. Nekaj podobnega sem že našel, ampak le za gradnjo hiše.

Ali se splača contractat eno firmo, ki skrbi za vse? "Projekt managerja"?

Kot je že opeter napisal, če imaš denar za to, potem se splača - manj časa in živcev boš porabil ob obnovi, a bistveno več finančnih sredstev.

+1 za podsvojostreho, posebej natančen pri dokumentiranju obnove je uporabnik Vincent.

Časa je na pretek, ker stanovanje dobim v roku nekaj let, a bi se rad pripravil ker potem bo moralo iti 1,2,3. Je pa tako, da je potrebno zamenjat vse, razen oken. Zidovi so popokani in stanovanje nima centralne, potrebno bo totalno predelati sobe (gre za najbolj nefunkcionalno tri sobno stanovanje na svetu). Urediti je potrebno vse.

O gradnji ne vem nič. Najverjetneje bom drago plačal arhitekta, da mi zriše vse (z opremo in VSEM) - pojma nimam, koliko to pride. Če razmišljam, tako na hitro, recimo da nekaj tisoč evrov(?). Po tem bi dobil kar nekaj mnenj o postopkih.

Od tam naprej imam nekaj idej o sami izvedbi projekta. Glede na to, da se ukvarjam z organiziranjem (mnogih stvari), bi rad aktivno sodeloval. Hkrati pa bi tudi rad prihranil, ker sem videl že kar nekaj nategov.

Problem nastane, ker če zaposlim nekoga in mu dam budget, ga bo vsaj za 1,5 krat presegel. 100%, že večkrat videno. Zato me zanima, koliko ste dali za adaptacijo/obnovo stanovanja: 10, 20, 30, 40 tisoč evrov?

Sam računam na 50. 25+25, dva kredita za 10 let, vsak po 260 €.

Jah, največ se boš nažalost naučil na svojih napakah :) Malce pa tudi kmečke pameti, ko ti knaufar reče da bo dal kar čez okenske police knauf in bo to ok, to pač ni OK :)

Arhitekta vrjetno ne rabiš, če imaš voljo da se zafrkavaš, recimor z http://sketchup.google.com/ in si lahko sam zrišeš zadevo tako kot tebi paše edini strošek bo investicija tvojega časa. Pomoje je tudi dost forumov, kjer ti bodo svetovali kako in kaj ter dali kak predlog.

Ko boš podiral stene boš pa itak mogu imeti nekega gradbinca, ker pač nosilnih sten ni dobro preveč rušit.

Kar se tiče project manegerja pa tko ... če maš službo ki dopušča letanje sem in tja (in služba ni 50 km stran) si komot lahko ti :) Če imaš kako punco, ki bo lahko sem in tja vletela pa bo tud dobr.

Zdaj če zadevo sam delaš natanko veš, kaj in kako dobro si kaj naredil.
Pride te dosti ceneje, malo se še rekreiraš, malce se naučiš vsega, zadeva sploh ni slaba, samo pravo orodje moraš met.

Highlag: Vau! Jaz se sicer niti pod razno ne bom sam spravil delat...

1. če nisi človek brez idej / imaš več denarja kot časa / ti ni jasno v kakšnem stanovanju bi rad živel, načeloma ne rabiš arhitekta (tukaj pljuvam sam sebi v skledo, ampak naj ti bo :)

zdaj pa tako po korakih:
- zamisliš si kaj hočeš
- primerjaš s tem kaj zmoreš
- začneš si pripravljati gradivo

Pojdi po trenutnem stanovanju, poglej si, kaj te moti in kaj je v redu. Uporabi meter, premeri kje imaš dovolj prostora in kje ga je premalo: širina vrat, prostor pred delovnim pultom v kuhinji, pred omarami, wc školjko,.... v glavnem čisto VSE, to so stvari ki jih arhitekti dobimo s prakso.
Naštudiraj smiselno razporeditev prostorov, kje so potrebna vrata, koliko oken rabiš na kakšni višini ipd. Kje boš imel bojler, električno omarico itd. Vzami papir in si vse nariši. Glede na to da gre za stanovanje najbolje kar v merilu 1:20. Razmisli kje bodo stikala luči ipd, radiatorji ipd.

Vpiši si tlake in preveri višine. (kopalnica naj bo nižja). Preveri svoje ideje ali so smiselne itd.

Začni zbirati gradivo o tehničnih posegih: izolacije sten, tal, tipi oken in vrat, senčila itd.

Izvajanje:
vseh posegov se ti ne splača delati sam. Imej pogodbe z izvajalci, da boš lahko uveljavljal garancije :).

Zdaj pa še bistvena razlike med izvedbo na ključ in če naročaš posamezne izvajalce: pri izvedbi na ključ ti morajo izvesti v okviru s pogodbo določene cene vsa dela, pa čeprav pride do manjših sprememb v količini del (na škodo enega ali drugega) ter so na koncu odgovorni za vsa izvedena dela, torej imaš garancijo. Prav tako sami skrbijo za uskaljenost posameznih izvajalcev del.

Če se sam meniš s posameznimi obrtniki ter vmes še sam kaj narediš prideš čez ceneje, ti pa vzame veliko več časa.

Več se mi ne da napisat, je konec koncev 5 let študija pa še vsaj toliko let delovnih izkušenj potrebnih da so ti stvari približno jasne. Ampak z malo truda in volje boš zmogel.

Mogoče še najpomembnejša nasveta:
- ne vzemi nasvetov raznih sorodnikov/prijateljev za svete: poslušaj jih z rezervo potem pa se sam odloči: ti boš živel v stanovanju in toliko debilizmov kot jih imajo ljudje o tem kaj je dobro in kaj slabo pri gradnji boš verjetno našel še samo v temi kateri računalnik kupit :), preberi si strokovno literaturo
- ne verjemi ko ti reče obrtnik da kakšna stvar ni možna/dobra, ko si enkrat naštudiral kaj hočeš. To rečejo samo zato, ker je tisto narediti težje/dražje ali pa so navajeni drugače. Aroganca arhitektov je dostikrat samo obrambni mehanizem pred tem, da imajo 18x na leto isto debato z knaufarjem, ki jim razlaga zakaj je dovolj enojni knauf na steni in zakaj ne uporablja prečnih ojačitev v podkonstrukciji.

Imej pogodbe z izvajalci, da boš lahko uveljavljal garancije :).

Vse lepo in prav. Samo veliko tudi dobrih izvajalcev se bo samo obrnilo in šlo naprej. Ker dobri imajo dela čez glavo (tudi sedaj v recesiji) in se jim ni treba ubadati z takim stvarmi (vem iz prakse). Ker ne gre za neka velika gradbena dela pogodba ni potrebana je pa vedno dobro nadzirati izvajalca! Aja pa vedno ko ti da kak obrtnik predračun se pozanimaj kaj vse spada po postavke, ker lahko da je nek obrtnik cenejši vendar pa je kasenje na računu dražji ker potem pridejo dodatne postavke. Npr pri beljenju je lahko nek obrtnik cenejši če gledaš ceno po m2 samo ti nato zaračuna ščitenje tal, razno kitanje razpokic... In tako je lahko sprva dražji obrtnik na koncu cenejši.

Zeberdee, revija moj dom je zelo uporabna. Bralci pa lahko posljejo "zahtevo" za ureditev stanovanja, kjer ti svetujejo arhitekti.
Izide vsako drugo sredo v Nedeljskem dnevniku oz. vsak drugi četrtek v časniku Dnevnik.

kandazar:
če nekdo dela brez pogodbe verjetno dela na črno, sory. Dober izvajalec se ne obrne stran od pogodbe, ker ta ponuja osnovno varnost tako naročniku kot izvajalcu.
Če pogodba ne določa drugače veljajo splošni obligacijski zakonik (646 - 665 člen, gradbena pogodba) in posebne gradbene uzance, sploh te kar podrobno določajo obveznosti izvajalcev in se jih splača prebrati. Gradbene uzance veljajo, če v pogodbi posebej ne piše, da se njihova uporaba v celoti ali delno izključuje. Če imaš samo ustni dogovor torej prav tako veljajo gradbene uzance :). Pogodba ti predvsem prihrani morebitno dokazovanje na sodišču. V primeru neplačevanja pa izvajalcu ponuja hiter postopek izterjave dolgov.

Nižji tlak v kopalnici preprečuje nastanek škode v ostalih delih stanovanja pri razlitju vode. Je pa ponavadi problem ker imaš zaradi dodatne hidroizolacije in naklonskega betona lahko probleme z višinami. Pa ne pozabi na zvočno izolacijo v tlaku. Večina izvajalcev pa tudi kar nekaj arhitektov rada pozabi nanjo.

Snami si program od URSA za izračun toplotnih izgub, ima za osnovne sestave kar v redu detajle in sestave sten/tlakov/stropov. So še kar natančni, vsaj ne pozabijo na parne zapore. Čeprav ne definirajo že prej omenjene zvočne izolacije, poglej med njihovimi proizvodi, zvočna ni isto kot toplotna, pa pod estrihom mora biti drugačna kot pod leseno konstrukcijo. Če ne boš imel kasneje probleme ker se bo slišal vsak stol ki ga bojo otroci potegnili za sabo :).

Veliko člankov za tlake najdeš v reviji Korak, maš tudi članke na netu.

ok, nima veze ali stvari definiraš ustno ali pisno, to je bolj problem pri kasnejših sporih, ampak pametni pišejo al kako že.

Na kaj moram pazit ko sklepam dogovor/pogodbo z obrtnikom:

1. najprej si prebereš posebne gradbene uzance, s čimer vam bodo postali jasni številni običajni poslovni odnosi pri gradnji

2. če se odločiš za gradnjo na kjuč in imaš dober načrt! ni problemov, stroške napak bojo krili ali odgovorni projektant ali izvajalec. Opozarjam pa na to, da je osnova popoln načrt, kjer je definirano čisto vse kar se bo gradilo, s tem imate podlago in možnost preveritve ter naknadnega teženja. Pri gradnji na ključ so všteta tudi vsa dodatna dela (če ni s pogodbo drugače sklenjeno). Tukaj izvajalcu predate načrt on pa vam na koncu preda ključe od stanovanja, ki je tako kot v načrtu

3. če najemate posamezne obrtnike:
- pametno je določiti nekoga, ki usklajuje dela, opozarjam vas, da ravno tu lahko nastanejo dolge zamude in veliki stroški, zato je to resnično pametno prevaliti na enega od izvajalcev, če bo zidar zamujal in se bo inštalater pojavil na gradbišču, še preden bo vlita plošča boste imeli hude probleme. Najprej vam bo nekaj zaračunal potem pa ga boste morali še čakat 9 mesecev.
- za posamezna dela definirajte: obseg del, kdaj začne nekdo dela (časovno, predvsem pa kaj mora biti pripravljeno, da se začne in kdo to pripravi) ter izvajalca opozorite na njegovo obveznost, da za seboj pospravi ter fizično ZAVARUJE vse vgrajene dele (recimo okna in vrata pred poškodbami). Na koncu določite še ceno.
- izvajalci so dolžni skrbeti za varnost gradbišča in vgrajene opreme do predaje ter tudi za njegovo zavarovanje (pri zavarovalnici), prav tako imate pravico da zahtevate (fizično) zavarovanje vgrajene opreme
- če material kupuje izvajalec ga predhodno definirajte
Več stvari kot boste dogovorili na začetku, boljše bo vaše poslovno sodelovanje in večje bo vaše zadovoljstvo na koncu. Več stvari kot boste dokumentirali o vašem dogovoru, lažje boste uveljavili svoj prav.