» »

oddajanje nepremičnine

oddajanje nepremičnine

Tear_DR0P ::

znanec je podedoval stanovanje in ga ma namen oddajati, pa ne ve katere reči pritičejo sploh stanovanju

kakšni in kateri so stroški, katera zakonodaja je relevantna na področju oddajanja nepremičnin, kako bo stvar vplivala na njegovo davčno situacijo in dohodninsko, ter štipendija - ki je zadnja skrb, če bo lahko dobil dovolj denarja iz najemnine :)
"Figures don't lie, but liars figure."
Samuel Clemens aka Mark Twain

paljer ::

Glede na to, da je najmenina obdavčena in je potrebno stanovanje tudi vzdrževati je po mojem mnenju najboljša poteza takojšna prodaja stanovanja ( če ne misli v njem živeti ) in poraba denarja dobljenega z nakupom za štipendijo in finančne investicije.

P.S. V prihodnje naj bi cene stanovanj začela padati.

zee ::

"P.S. V prihodnje naj bi cene stanovanj začela padati."

Tako govorijo že vsaj od leta 1995, ko sem se preselil v Ljubljano...
zee
Linux: Be Root, Windows: Re Boot
thorin: Dual Xeon E5-2630v3, 32 GB RAM, Dual Tesla K40

delfinus ::

Je mal off: Tako je, tudi sam sem vceraj prebral en dolg intervju v magazinu Denar in nepremicnine in sem se kar nasmejal. Teh clankov in pozivov o padanju cen nepremicnin je bilo ze na stotine. Ob vsakem zagonu NSVS, vsaki novi in deloma revidirani stanovanjski politiki, a nikoli ni bilo to praksa in tudi v bodoce ne bo.

kixs ::

Dokler bo taksno stanje na trgu nepremicnin, cene se nekaj casa ne bodo zacele padat. Ampak bodo samo rastle.

Kaj naredit s stanovanjem?

Cena najemnine (in prodaje) stanovanja je odvisna od lokacije in stanja ohranjenosti. Koliko znasajo stroski vzdrzevanja se lahko priblizno doloci. Pravtako najemnina in davek.

Ce je skupni racun pozitiven, se vsekakor splaca obdrzat in ne prodat.

Ce ne bi rad imel problemov s podnajemniki in vzdrzevanjem, potem prodaj po cimboljsi ceni.

Ce stanovanje prodas in dobro nalozis, lahko dobljeni denar lepo oplemenitis. Vendar tega ti noben ne bo garantiral.

Po moje se vseeno najbolj splaca oddajat. V koncni fazi, ce bos kdaj rabil drugo stanovanje, ga ze imas.

LP
Iscem/kupim/menjam stare racunalnike tip 286, 386, 486, Pentium in
njihove komponente (letnik 1990 do 1999). Vec na ZS

zee ::

če je stanovanje v LJ, je prodaja nonsens.

kot je napisal že nekdo pred mano, bolj smotrno bi bilo stanovanje oddajat.
zee
Linux: Be Root, Windows: Re Boot
thorin: Dual Xeon E5-2630v3, 32 GB RAM, Dual Tesla K40

perci ::

Relevantni zakoni za oddajanje so:

Stanovanjski zakon
Zakon o dohodnini
Zakon o davčnem postopku

Pogodbo je v 30ih dneh od sklenitve najemne pogodbe potrebno registrirati pri upravni enoti (v Lj mislim, da to dela mestni sklad - Zarnikova).

V 30ih dneh je pogodbo potrebno predložiti na izpostavo DURS, kjer oddajaš dohodninsko napoved.

Do 15. januarja moraš oddati napoved na izpostavo kjer oddajaš dohodninsko napoved in sicer za dohodke iz najemnine za prejšnje leto.

Davčni organ ti izda odločbo. Od 100% najemnine se odšteje 40% normiranih stroškov, lahko pa uveljavljaš dejanske stroške, če so večji od 40% in če seveda imaš potrebne fakture.

Od teh 60% potem plačaš 25% akontacije dohodnine. Vse skupaj ti gre potem v dohodninsko lestvico in je torej realna obdavčitev odvisna od višine tvojih dohodkov. Lahko je to tudi 50% od tistih zmanjšanih 60%, torej realno 30% od najemnine.

To je tko na kratko. Če te še kaj zanima glede obdavčitve, vprašaj. Glede štipendije, nimam pojma.

Tear_DR0P ::

perci hvala za tole
kar pa se prodaje tiče, ko bo dečko doštudiral, se ima namen vselit v stanovanje, prodaja pa zaenkrat ne pride v poštev, ker je na območju, kjer stanovanja niso ravno iskana
stanovanja pa sedaj ne rabi, ker študira v LJ in je 1 ura vožnje do kraja kjer je stanovanje predaleč
"Figures don't lie, but liars figure."
Samuel Clemens aka Mark Twain

Tear_DR0P ::

Stanovanjski zakon iz leta 2003 - je to zadnj reč?
"Figures don't lie, but liars figure."
Samuel Clemens aka Mark Twain

perci ::

Je pravi, jap. Stanovanjski zakon /SZ-1/
(Ur.l. RS, št. 69/2003, 18/2004-ZVKSES, 47/2006-ZEN)

ZDavP-2 in ZDoh-2 pa sta v Ur.list 117/06.

Tear_DR0P ::

pa še nekaj
kako je z najemniki, če jim pogodba propade/poteče in se vseeno nočejo izseliti? a jih sploh lahko deložiraš? al maš pravno kakšne težave?
"Figures don't lie, but liars figure."
Samuel Clemens aka Mark Twain

Mr.Ecko ::

Če razmišljaš v takšni smeri rajši prodaj kot pa da oddajaš.

perci ::

Hehe, večen problem.

Tkole ti bom rekel. Ko sem jst iskal najemnika, sem bil pozoren na to, da ne bo večji od mene in da mi ne bo zgledal že na prvi pogled zajeban model.

Na nič ne namigujem, da ne bo pomote. >:D

Nihče ti pa ne more preprečit, da pozimi odmontiraš okna. Eno kopijo ključa nujno zadrzi zase, tako da lahko v primeru, da nočejo ven, greš notri ko jih ni in odmontiraš okna.

Sicer pa se eni najemodajalci poslužujejo tudi veliko bolj neposrednih in grobih metod.

Je pa tko, prasce imaš na obeh straneh, tako med najemniki kot med najemodajalci.

Jst sem imel možnost oddat enmu modelu za zahtevano ceno, pa sem ga odslovil, ker mi je bil tip po obnašanju čuden.

Čez dva dni sem dobil ful simpatična najemnika za isto ceno (ki je kar visoka, btw), ki sta dobro situirana, tako da mi ni treba skrbeti za denar, pa tudi sicer se dobro razumemo. Za novo leto sta mi na primer prinesla flašo Jacka, neke bomboniere itd. Pol smo še skupi spil par pirov itd.

Dost pomeni, da najdeš dobrega najemnika. Mogoče raje počakat malo dlje, da dobiš pravega kot da oddaš na vrat na nos. Pa niti ni treba cene zniževat, samo ene 14 dni si moraš vzet.

Jst recimo tole stanovanje oddajam za 110k + stroške - LINK, kar je kar lepa cena.

Super Sonic ::

Podpišeš pogodbo za eno leto. Če ti vmes ne plačujejo, jih ne moreš kar od enkrat "deložirat" na cesto. Počakat moraš, da pogodba poteče, šele potem so razni ukrepi.

Lahko je podnajem v neki meri en pravi zajeb vsega skupaj.

Če najameš študente, potem si 3 mesece v letu tako ali tako brez najemnine. Še odšteješ davek na najemnino in škodo, ki ti jo večina dela v najemu, je zaslužek zelo majhen. Če pa najameš kakšno (revno) družino, si lahko še 3x bolj v dreku. Povem primer.

Namreč kaj se je zgodilo.

Proti družini, ki je bila v najemu (in ni plačevala najemnine) je nekdo od svojcev sprožil postopek o ugotavljanju naslova stalnega prebivališča. Torej družina je bila prijavljena začasno v najemu in stalno pri svojcih (s katerimi so se skregali). Celotno družino je Upravna enota Ljubljana (sektor za upravne notranje zadeve - oddelek za javni red) poklicala za zaslišanje. Tam se je ugotovilo, da družina dejansko ne živi na stalnem ampak začasnem naslovu. In kaj se je zgodilo - tebi nič in meni nič je gospodič po imenu Dušan Sernelj hotel družino (brez vednosti lastnika stanovanja, kasneje je to obrazložil s tem, da najemodajalec ni stranka v postopku in se ga to popolnoma nič ne tiče) prijaviti na začasnem prebivališču, stalno. Sam, bojda ima takšna pooblastila.

Tako se ti najemniki lahko celo sami prijavijo stalno. Potem šele imaš totalen drek, ker jim ne moreš AMA NIČ - AMPAK NIČ.

p.s.
Zadevo smo urgentno rešili tako, da smo sprožili sodni postopek zoper najemnike, zaradi kršenja pogodbe o najemu (neplačevanje najemnine). To je potem zaustavilo vse nadaljnje postopke in še danes stvar stoji.

Hvala Slovenija za tak drek, tebi pa samo polagam na srce - najemnika dobro preveri. Toliko dreka kot si ga lahko nakoplješ na glavo zaradi enih bedakov, ti tudi 1000 EUR na mesec težko odtehta in še, stanovanja bodo na dolgi rok šla dol, to je 100%. Namreč Ljubljano mislijo "ornk" pozidat.
Photography is an immediate reaction, drawing is a meditation.
http://www.youtube.com/watch?v=O2WKoN8K6nI&feature=share

Zgodovina sprememb…

lonz ::

Po moje se splača vzeti podnajemnike. Res pa je, da je rentabilnost stanovanja precej odvisna od lokacije. Vsekakor pa toplo priporočam uradno pogodbo overjeno pri notarju v primeru eventuelnega jemanja podnajemnikov. Če imaš v stanovanju nekoga "na črno" se lahko hitro pojavijo problemi. Če pa imaš pogodbo, ponavadi za eno leto, jasno napisano (priporočam odvetnika...), se pa takoj ve kdo pije in kdo plača. Ko pa uradna pogodba poteče lahko s pogodbo v roki na policiji prijaviš skvoterje in zahtevaš prisilno izselitev.
...arrrrrr, shiver me timbers...

@LOL ::

Ko človek tole bere si ne more kaj da si ne bi sam pri sebi misliv kakšni revčki ste lastniki ki oddajate:\
(not)
Hippy: The Doors?
Geek: The Windows!

perci ::

Kdo je pa reku, da smo revčki? Obstajajo pa z oddajanjem določene težave, ane. Al ti misliš, da je vse super fino fajn in da sploh ne moreš imeti težav?

zavajon ::

Pa ti je res treba prijaviti dohodke od oddaje stanovanja?

Jaz sem že 20 let podnajemnik, pa sem do sedaj imel samo z enim stanodajalcem sklenjeno pravo pogodbo, v kateri je pisalo, da plačujem cca. 2.000 SIT :D (nekje okrog 1992. leta). To pomeni, da ni država od mojih najemnin dosedaj dobila ničesar. Mislim, da smo edina država v okolici, ki tega nima urejenega. Se pa niti ne trudijo v tej smeri, ker itak poslanci dobivajo stanovanja od države, ki jih nato oddajajo. Zakaj bi torej "scali v lastno skledo"!? Ne poznam primera, da bi davkarija zašila koga, ker je oddajal stanovanje na črno.

Če pa oddajaš in bi želel imeti najmanj opravkov s tem, ti priporočam, da oddaš po nekoliko nižji ceni. Tako ne boš tako pogosto menjaval najemnikov. Seveda je strategija odvisna od tvojih priroritet glede zaslužek vs. mir.

lp

Super Sonic ::

Noben ni revček, tule se samo razlaga, da ni tako vse enostavno:
"Bruhuuhu, sem podedvu flet. Zdej ga bom pa fuknu v najem, pa bom kešmoney izvaju."
Not.

Sicer pa @LOL te slučajno iritira misel, da nimaš "ekstra" stanovanja in si zato nevoščljiv?

"Seveda je strategija odvisna od tvojih priroritet glede zaslužek vs. mir."

Mah te strategije so en kurc vredne oz. so ok, ampak samo do določene mere. Namreč življenje je življenje in situacije se spreminjajo iz dneva v dan. Nič ni večno in nič ni sigurno. Lahko imaš super podnajemnike (kot perci), pa jim enkrat zagusti, pa niso več tako super. Pa se začne.

Težko je, še posebej zato, ker so vsi mega ok, ko se vselijo v stanovanje.
Photography is an immediate reaction, drawing is a meditation.
http://www.youtube.com/watch?v=O2WKoN8K6nI&feature=share

perci ::

Pa ti je res treba prijaviti dohodke od oddaje stanovanja?
Ja, RES je treba.
Jaz sem že 20 let podnajemnik, pa sem do sedaj imel samo z enim stanodajalcem sklenjeno pravo pogodbo, v kateri je pisalo, da plačujem cca. 2.000 SIT (nekje okrog 1992. leta). To pomeni, da ni država od mojih najemnin dosedaj dobila ničesar.
In sedaj si to objavil na spletni strani. Pejt si zagrožene kazni pogledat v ZDavP-2, 394. člen. Mislim, da je za tole 200 ojrov. Plus davek ti seveda odmerijo.
Mislim, da smo edina država v okolici, ki tega nima urejenega. Se pa niti ne trudijo v tej smeri, ker itak poslanci dobivajo stanovanja od države, ki jih nato oddajajo. Zakaj bi torej "scali v lastno skledo"!? Ne poznam primera, da bi davkarija zašila koga, ker je oddajal stanovanje na črno.
Tukaj ti dam prav. Tudi jaz ne poznam takega primera. Vseeno jst sem oddal napoved.

Tear_DR0P ::

glej če bi jaz oddajal bi oddajal legalno in tko sem tud kolegu svetoval, sedaj pa me je vprašal, kaki so postoki in kolko ga bi to stalo, pa mu moram znat kaj povedat.
že mogoče, da je stalna praksa, da se najemnikov ne prijavlja, in da tui jaz v LJ o sedaj še enkrat nisem imel pogodbe, da se enm zdi da je z oddajanjem in papirologijo preveč dela, ...
sam stvar je treba uredit, in al se bomo ljduje sami pošlihtal, al pa bodo to naredl "policaji", ko država uvidi manjko dearja na računu, ga pobere tudi za nazaj, tudi na nič krivih in dolžnih

perci kar pa se cene tiče mi pa ni jasno, zakaj praviš da je drago - za pol manje v LJ daš isto
"Figures don't lie, but liars figure."
Samuel Clemens aka Mark Twain

perci ::

Ne, da je zelo drago, ampak kaj dosti več pa skoraj ne bi mogel dobiti. Vseeno je razlika med Ljubljano in med okoliškimi naselji.

Gledat moraš, da se cene ne razlikujejo toliko od velikosti stanovanja, ampak predvsem od lokacije. Torej, enako stanovanje bi v LJ morda lahko oddajal za 140k. Morda. Stanovanje tudi ni opremljeno oz. je samo kuhinja, kopalnica in postelja. Nobenih omar, miz, regalov, itd itd.

nastyboy ::

Po mojem pri oddajanju najmanj fališ če daš notr študente, po možnosti bruce, ki še ne poznajo situacije, in za katere plačujejo starši. Tako je denar zagarantiran. Seveda je za to pogoj da je stanovanje dosti blizu faksa, sicer je to malce težko, ampak se vseeno da. Seveda pa se zavedaj tudi, da je resnično boljše oddajati po manjši ceni pa da maš notr človeka s katerim potem ne boš imel problemov, in boš imel mir,kot pa malo dražje pa same težave.

Zgornja zadeva glede tega da ti pa en kr sam določi stalno prebivališče. ... hmmm ne vem no lahko da je celo res, vendar na upravni enoti so mi rekli da rabim za spremembo stalnega prebivališča dobiti soglasje od lastnika stanovanja kamor se bom preselil. (Pa je to stanovanje mojega očeta)

Aja s študenti so še druge dobre zadeve, med vikendi ponavadi grejo domov (sploh bruci), med počitnicami jih ni, vendar če so zadovoljni nekateri hočejo obdržati sobo tudi čez počitnice. So pa tudi pomanjklivosti (žuri).

zavajon ::

Da ne bo pomote, sam ne zagovarjam oddajanja na črno, omenil sem samo to možnost, ker je pač pri nas to ustaljena praksa, kljub ZDavP-2. Sicer pa sem sam najemnik, davek pa mora plačati stanodajalec, torej se mene kazen ne tiče.
OK, vem da je ta problem malo off-topic v tej temi.

lp

Super Sonic ::

"Zgornja zadeva glede tega da ti pa en kr sam določi stalno prebivališče. ... hmmm ne vem no lahko da je celo res, vendar na upravni enoti so mi rekli da rabim za spremembo stalnega prebivališča dobiti soglasje od lastnika stanovanja kamor se bom preselil. (Pa je to stanovanje mojega očeta)"

Sej ravno v tem je fora. Ko se sam hočeš kje prijaviti rabiš celo tono papirjev in podpise od vseh (živih in mrtvih), pa jim še ni dovolj.

Kolikor sem jaz takrat razumel vse skupaj, je fora banalna. Gre za to, da če je najemnik iz druge občine, potem 100% ne bo odšel na volitve (če živi začasno v Lj. in stalno v Mb.). Tako naj bi bil izvršen (od "zgoraj") ogromen pritisk na doslednost pri prijavah ugotavljanja stalnega prebivališča, ker se izgublja "volilce".

Skratka, če upate, prijavite koga, da dejansko ne živi tam, kjer ima stalno prebivališče. Država se bo podala v lov za njim in ga bo sama preselila, če bo ugotovila, da to drži. In to stalno preselila (se pravi, da bo menjal vse dokumente).

Ne glede na to koliko se to sliši čudno, nemogoče, neverjetno, basinsko, itd., je to čista resnica. Med kolegi, ko smo se pogovarjali, mi ni noben verjel (in še danes ne verjamem, da mi sploh kdo verjame), čeprav sem prinesel vse dokumente.

Zdi se zares neverjetno, ampak zadeva je, še enkrat, 100% resnična.
Photography is an immediate reaction, drawing is a meditation.
http://www.youtube.com/watch?v=O2WKoN8K6nI&feature=share

zavajon ::

Glede prijave stalnega bivališča je res, da rabiš pisno soglasje lastnika in dokument, ki potrjuje lastništvo stanovanja. Res pa je, da pri nas lastnik ni dolžan dati tega soglasja, kar je še ena anomalija v zakonodaji.
Sem sam to urejal, ker stanujem v centru Lj. in sem rabil stalno bivališče za nakup parkirne dovolilnice. Ker že 9 let redno plačujem najemnino in račune, pa stanovanje je kolikor toliko vzdrževano, mi je šel lastnik na roko in je soglasje dal.

lp

nastyboy ::

Seveda ni dolžen dati. Ravno to NI ni pomanjklivost. Sej zato pa si lastnik. Da ti odločaš o tem. In na primer v zgornjem primeru ko je mel težave z družino ki ni plačevala, bi mel še veliko večje ker bi imeli soglasje za stalno bivališče. Tako pa ga pač nimajo.. Ravno zaradi tega pa so tudi začasna bivališča. Pol ko ma enkrat soglasje za stalno bivališče ga ne moreš več kar tako ven poslati. Če pa ma začasnega pa mu lahko (verjetno sodišče ) določi da naj gre stanovati na stalno bivališče (v primeru nespoštovanja pogodbe)

Če si dober podnajemnik, če si fer, če redno plačuješ potem zelo verjetno ne boš imel težav tudi pri pridobitvi teh dokumentov, sicer jih pa ravno zato ne dobijo.

PS: pogodbe so zato da se jih spoštuje. In šele potem ko jih obe strani podpišeta se obe strani s tem tudi strinjata. Torej pogodbe je treba spoštovat, zato naj bodo napisane jasno , po možnosti pa naj jih pregleda zaradi kakšnih pasti, in skritih zadev še kakšno pravno usposobljena oseba.


Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

Najemodajalec = nategator (strani: 1 2 3 4 5 )

Oddelek: Loža
21623623 (10098) Timurlenk
»

Odpoved najemne pogodbe

Oddelek: Loža
328481 (7787) SilverFlow
»

Izselitev podnajemnika (strani: 1 2 3 )

Oddelek: Loža
14921127 (9481) Messiah
»

Izselitev najemnika (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
788750 (5994) BlaY0
»

Težave z najemnikom stanovanja

Oddelek: Loža
439488 (7779) cryptozaver

Več podobnih tem