Najem prostora

Kleemen je 30. nov 2022 ob 10:28 izjavil:

V najem bom vzel en poslovni prostor od pravne osebe, ki so davčni zavezanci. Računovodkinja mi pravi, da mi oni kot davčni zavezanci ne smejo zaračunati ddvja (22%) poleg najemnine, saj jaz nisem davčni zavezanec (ne morem dat v stroške), njim pa ga tudi ni potrebno plačati. Ker se ne spoznam na to me zanima, če so res oproščeni ddvja in jim ga ni potrebno zaračunati? Hvala za info.

Davčna praksa kaže na to, da morajo zaračunati 22% DDV. Pravim praksa, ker smo bili mi v enaki situaciji (kot najemodajalec).
Prvo vprašanje je, kako je bil prostor s strani najemodajalca pridobljen:

a) plačan in odbit je bil DDV ob nakupu prostora

ali

b) plačan je bil 2% od prometa z nepremičninami

Sistem pod (a) je tak, da kupec poslovnih prostorov odbije ddv zato, da kasneje zaračunava ddv za poslovno dejavnost, med drugim najem nepremičnin.

Če pa je bilo to pod (b), potem načeloma bi lahko zaračunavali brez DDV, samo potem recimo če kupijo žarnice ali plačajo mojstra za popravilo inštalacij oni TUDI ne bi smeli odbijati DDV. Kar pa ponavadi ne počnejo - ter jih davčna nažoka, da morajo zaračunavati DDV. Posledično boste morali vi za nazaj plačati DDV.

Obstaja možnost, da je bil plačan davek pod (b), najemodajalec deloma ddv odbija, za vaše prostore pa ne, potem mora izračunavati odbitni delež za DDV (se pravi del davka se odbije, del ne). Tipično to počnejo kakšne knjižnice ali ljudske univerze za svoje prostore. Mi smo to počeli,pa nas je davčna tako dolgo najedala, da to več nismo počeli. Pri odbitnem deležu je važen delež, za kaj se DDV odbija in za kaj ne, davčna ima vedno občutek, da se pri gospodarski družbi to vse preveč odbija in premalo ddv zaračunava.

V praksi davčna vedno stremi, da se pri najemih zaračunava DDV, ČE JE IZDAJATELJ RAČUNA pravna oseba in je zavezanec za DDV.

Čisti rešitvi sta dve:
a) ali vi postanete zavezanci za DDV in si odbijate ddv
b) oni imajo samo firmo, ki ni zavezanec za ddv in vam izdaja račune brez ddv (vam daje v podnajem)

Tretja rešitev pa, da stisnete zobe in pač plačate še ddv. Država ima to rada.

Še ena nedoslednost pri tvoji računovodkinmji. Seveda si lahko daš bruto račun v stroške. Samo potem je najem zate pač povečan za vrednost davka, kar seveda je za 22% več.

Kako so oni kupili nepremičnino nevem. Na pogodbi piše mesečni najem + 22% znesek za ddv še poleg. Računovodkinja mi je rekla, da mi ga ne smejo zaračunat, ker po zakonu jim ga ni potrebno plačati (DDV po 2.točki 44.člena ZDDV-1). Kako je v praksi nevem, ker se ne spoznam na to.