» »

Najemna pogodba (ni zavezanec za DDV)

Najemna pogodba (ni zavezanec za DDV)

jnovak ::

Zdravo!

Prosil bi za pojasnilo sledečega problema:

Najemodajalec je davčni zavezanec (d.o.o.) in oddaja najemniku (d.o.o. vendar NI davčni zavezanec) pisarno.
Kako je z izdajanjem računa in obračunavanjem DDV-ja?

Predhodnemu najemniku (JE davčni zavezanec) se je izdalo račun 200 EUR + DDV = 244 EUR. Najemnik je moral plačati znesek z DDV-jem, najemodajalec pa od prejete celote (244 EUR) plačati DDV (44 EUR) državi. Ostalo mu je "čistih" 200 EUR.
OK, to je vse jasno.

Kako pa ravnati in izdati račun najemniku, ki ni davčni zavezanec?

Primer #1: Izda se račun 200 + DDV
a1) Ali velja enako, da tudi tu najemnik plača 244 EUR, najemodajalec pa plača vrednost ddv državi ... in mu ostane 200 EUR.
b1) Ali se lahko slučajno pripeti, da najemnik ne plača vrednosti ddv (ker ni davčni zavezanec to ignorira) in najemodajalec dobi 200 EUR. Če to drži, ali mora potem najemnik še vseeno od vrednosti 200 EUR vračunati DDV in le-tega plačati državi? Torej cca. 36 EUR davka, ostane mu pa 164 EUR.

Primer #2: Ker najemnik ni davčni zavezanec, se mu ne sme zaračunati DDV-ja
a2) Če torej najemodajalec želi čistih 200 EUR, mora že takoj najemniku izdati račun (brez ddv) v vrednosti 244 EUR?

- - - - - - - - - -
Da povzamem:
    - najemodajalec je davčni zavezanec;
    - najemnik ni davčni zavezanec;
    - kaj mora vsebovati račun (ddv? kolikšen znesek najemnine?), če želi na koncu meseca najemodajalec imeti "čistih" 200 EUR?

darkolord ::

DDVja se v tem primeru ne obračuna.

Napiše se "v skladu s 44. členom ZDDV-1 davek na dodano vrednost ni obračunan" oz. v tem stilu.
spamtrap@hokej.si
spamtrap@gettymobile.si

jnovak ::

OK, ddv-ja se ne obračuna ...

a) To pomeni, da se izda račun za 200 EUR (to najemnik plača) in tu ni nobene obveznosti do države s strani najemodajalca?

b) Ali je potrebno izdati račun za 244 EUR, ker bo najemodajalec moral plačati še 22 % ddv-ja državi?

MadMicka ::

jnovak, velja a) oz. z dodatkom, da je teh 200 EUR potrebno upoštevati pri morebitnem davku na dobiček.

Lahko pa se tudi zgodi, da bi kak najemodajalec raje videl, da ti obračuna DDV, saj lahko tako pobota vstopno izstopni DDV.

jnovak ::

@MadMicka

Hvala za odgovor. Zdi se mi, da razumem ...

Načeloma se davčni zavezanec izda račun za 200 EUR davčnemu nezavezancu. Ta plača 200 in prejemnik nima nobenih odveznosti do države (razen v primeru morebitnega dobička na katerega mora seveda plačati davek).

Vseeno večina najemodajalcev ne želi poslovati s podjetji, ki niso zavezanci za DDV, ker jim ne more zaračunati davka.
V kolikor zaračuna davek, lahko "pobota vstopno izstopni DDV" (hvala :) ).
Primer, od najemnine dobi 244 EUR (200 + DDV), od katerih plača 44 EUR davka. Vendar če v istem obdobju kupi še mizo za 100 EUR (za katero so mu zaračunali 22 % ddv-ja; to pomeni cca 82 EUR + 18 EUR ddv), lahko glede na sledeča dogodka, pobota vstopno-iztopni DDV. To pomeni 44-18= 26 EUR davka še plača državi (namesto 44).

Še dodatno:
Ali najemodajalec (davčni zavezanec) sploh SME obračunti DDV najemniku, ki ni davčni zavezanec?
Ker v primeru, ko sta oba davčna zavezanca, morata predhodno podati skupno izjavo davčnemu uradu.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: jnovak ()

Vikking ::

Korist z obračunavanjem DDV-ja ima pretežno samo najemnik (najmeodajalec le v primeru večje razlike med vstopnim in izstopnim), potrebno pa je poslati izjavo o obračunu DDV na DURS v primeru najemnine (oba morata poslati izjavo).

Da se lahko obračuna DDV pri najemnini, mora biti najemnik obvezno davčni zavezanec, najemodajalec pa itak ne more izstaviti računa z obračunanim ddv-jem če ni zavezanec. Torej najemodajalec in najemnik morata biti davčna zavezanca.

kot je darklord napisu se obračuna v tvojem primeru brez DDV, z pripisom klavzule na račun, ki jo je darklord tudi napisal. Torej zaračunaš najemnino 200EUR in pripišeš klavzulo, DDV ni obračunan po 44. členu ZDDV-1

V tvojem primeru ni nobenega davka, torej od kod tebi 244EUR mi ni jasno. najemnik ki ni davčni zavezanec, ne obračunava/poračunava nobenega vstopnega/izstopnega davka, se pravi ne oddaja mesečni ali tromesečni DDV-o obrazec, kot to počne najemodajalec ki je zavezanec.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: Vikking ()

jnovak ::

@Vikking

Hvala za pojasnila, saj zadeva mi je sedaj jasna.

Ampak kaj pa primer, da je med najemodajalcem (zavezanec) in najemnikom (ni davčni zavezanec) podpisana najemna pogodba, kjer piše, da je znesek mesečnega najema 200 EUR + DDV? In nato izdan račun za 244 EUR (200 + 22 % ddv).

Je to sploh veljavna pogodba?

Če že - kaj potem najemnik samo ignorira DDV na računu (in pogodbi) ter plačuje znesek 200 EUR?

Ali drugo, da to pomeni, da mora najemnik po pogodbi vseeno plačati znesek z DDV (244 EUR), ampak ker ni davčni zavezanec, sam ne more koristiti razlike med vstopnim in izstopnim davkom?

Aston_11 ::

Te logike ne razumem. Kaj pa v trgovini, ko davčni nezavezanec za DDV kupi izdelek z DDV, mu ga tudi ne bi smeli zaračunati?

Invictus ::

jnovak je izjavil:


Še dodatno:
Ali najemodajalec (davčni zavezanec) sploh SME obračunti DDV najemniku, ki ni davčni zavezanec?
Ker v primeru, ko sta oba davčna zavezanca, morata predhodno podati skupno izjavo davčnemu uradu.

Vedno ko davčni zavezanec izda račun, mora obračunati DDV. In stranka mora ta račun plačati. Ne glede na to ali je davčni zavezanec ali ne.

Če stranka ni davčni zavezanec, si pač ne more odbiti DDV in ga zahtevati nazaj od države.

Zato je vsak normalen d.o.o davčni zavezanec.
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Invictus ()

jnovak ::

@Aston_11 & @Invictus

Že, že, da je potrebno obračunavati DDV za večino dejavnosti, VENDAR po 44. členu Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) obstajajo tudi transakcije, ki so plačila DDV so oproščene. In med temi je omenjen tudi najem oziroma zakup nepremičnin.

Nato v 45. členu piše, da se najmenodajalec in najemnik lahko dogovorita, da se bo obračunal DDV (vendar je tu omenjen najemnik - davčni zavezanec).

Ni pa napisano, če se sme zaračunati DDV najemniku, ki ni davčni zavezanec.

Vikking ::

Invictus je izjavil:


Vedno ko davčni zavezanec izda račun, mora obračunati DDV. In stranka mora ta račun plačati. Ne glede na to ali je davčni zavezanec ali ne.



Tole je pa res popolnoma faljena izjava. Kaj pa bančne storitve, zav. storitve, storitve reg. vozila, samoobdavčitve, storitve opravljene za tujega naročnika v EU... celo morje je teh, med drugim tudi najemnina. Pa so vsi izstavljalci ponavadi zavezanci za DDV.

Najemnina, samo v primeru da sta najemnik in najemodajalec davčna zavezanca, ter da se pošlje izjavo na DURS. Oziroma sploh nista prisiljena da najemodajalec izstavi račun z DDV, pa čeprav sta npr. oba davčna zavezanca. Je pa loginčo da bo vedno prva želja najemnika že so pogoji izpolnjeni, da se mu izstavi račun z DDV.
Vendar kadar govorimo s stroških pri najemu, kot naprimer elektrika, voda, telefon... (dogovorjenio da najemnik plača stroške elektrike, vode telefona, najemodajalec pa mu to posebej obračuna, ker najemodajalec prejema na svoje ime te račune kot lastnik poslovnega prostora). Tukaj pa ni govora več o najemnini, in nima veze več kdo je zavezanec za DDV. Najemodajalec izstavi račun z ddv z obračunom stroškov, to so v primeru kritja teh stroškov, isti zneski in ddv kot je na položnici.

jnovak je izjavil:


Nato v 45. členu piše, da se najmenodajalec in najemnik lahko dogovorita, da se bo obračunal DDV (vendar je tu omenjen najemnik - davčni zavezanec).

Ni pa napisano, če se sme zaračunati DDV najemniku, ki ni davčni zavezanec.


Je napisano, samo pravilno je potrebno brati. In sicer:

45. člen

(pravica do izbire za obdavčitev transakcij v zvezi
z nepremičninami)

(1) Davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena v 2., 7. in 8. točki 44. člena tega zakona, se lahko dogovori z najemnikom, zakupnikom, leasingojemalcem oziroma kupcem nepremičnine – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: Vikking ()

Invictus ::

jnovak je izjavil:


Že, že, da je potrebno obračunavati DDV za večino dejavnosti, VENDAR po 44. členu Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) obstajajo tudi transakcije, ki so plačila DDV so oproščene. In med temi je omenjen tudi najem oziroma zakup nepremičnin.

Mal falil tale člen ...

Pač slovenska zakonodaja. Milijon izjem ...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Invictus ()

jnovak ::

@Vikking

Ja, piše, da velja le za davčne zavezance - to posledično pomeni, da za primer podjetja, ki ni davčni zavezanec, ne velja.

- - - - - - - - - -

To pomeni, da je tudi najemodajalec na slabšem, ker z neobračunanim ddv-jem pri najemnini, ne more pobotati vstopno-izstopnega davka, ki ga plača za ostale storitve, izdelke (npr. voda, elektrika, vzdrževanje prostorov, novo pohištvo, itd.).

Torej bi najemodajalec moral zvišati vrednost mesečnega najema - drži? Za kolikšen odstotek? Za 22 % ali lahko kaj manj (da seveda ni v slabšem položaju)?

Vikking ::

Ne. Najemodajalec ima izstopnega, torej čez palec rečeno mu je vseeno. Če pač najemodajalec posluje v Sloveniji, izstavlja račune ki v večini niso oproščeni plačila po DDV, seveda normalno in pozitivno posluje, nekako ne potrebuje kupovati osnovna sredstva v visokem denarnem obsegu, potem bo po defaultu imel vedno več izstopnega kot vstopnega.
Torej ne bo nič na slabšem ali zaračuna 200€ brez ddv ali 244€ z ddv. Če bi rad pokasiral od najemnine 244€ čistega pač zaračuna najemniku 244€ neto. Nevem zakaj se komplicira.

V vsakem primeru pa je najemniku v interesu če je zavezanec za DDV da dobi izstavljen račun z DDV saj dobi vstopnega, ter neglede na njegovo poslovanje se mu splača.

Ne pa mešat najemnine skupaj z elektriko, vodo, telefonom, vzdrževanjem, stanovanjskim skladom. Tisto ni nič oproščeno kot najemnina. Samo NAJEMNINA je oproščena po 44. členi zddv-1.

44. člen govori samo in izključno samo o najemnini. Nima veze ta člen z stroški, vzdrževanjem, čiščenjem... Drugimi storitvami če še kako drugače poslovno sodelujeta najemnik in najemodajalec.

Torej je praksa da se v pogodbi obvezno piše NETO znesek, ter doda kot sem že omenil, klavzula da v primeru ko so izpolnjeni pogoji za obračun DDV-ja pri najemnini se ta le lahko obračuna. Da pa NETO znesek ni znesek z DDV pa je precej jasno.

Če pa nezavezanec kot najemnik prejme račun za najemnino, z obračunanim DDV, pa je v vsakem primeru na slabšem najemnik. Račun kot tak ni pravilen saj je obračunan DDV, ter ga lahko najemnik zavrne.
Ne samo da si vstopnega ne more poračunati ker ni zavezanec, naenkrat iz dogovorjenih 200€ plačuje 244€ najemnine. Poleg tega lahko ob obisku davčnega inšpektorja, letijo vsi ti računi ven iz stroškov, ter mu zvišajo osnovo za izračun dobička. Na novo izračunana osnova lahko povzorči višjo akontacijo plačila iz dobička oz. dohodnine. Ki jo mora dursu poplačati.
To se bo zgodilo ali ko najemodajalec dobi inšpektorja ter najde takšen izdani račun, ali ima najemnik obisk inšpektorja in najde pri njemu takšen prejeti račun. V bistvu bo dursu za najemodajalca iz tega vidika bolj vseeno (še vedno je lahko kaznovan, druga se mu ne spremeni), v bistvu je država profitirala od njega zaradi izstopnega DDV in ga bojo pustili bolj ali manj na miru. Bojo pa odrli najemnika, še posebno če vidijo da je bil rezultat na meji, da se je izgonil plačilu dobička, dohodnine.

Vikking ::

Se opravičujem za dvojni post, da se vrnema na tvoj opis v prvem prispevku:

Najemodajalec je popolnoma na istem, ali zaračuna 200EUR + ddv zavezancu, ali 200EUR brez ddv nezavezancu. V obeh primerih mu ostane čistih 200EUR. Če pač izda račun z ddv zavezancu, se mu lahko zgodi da bo zaradi svojega poslovanja tu pa tam profitiral kakšen EUR zaradi poračuna izstopnega/vstopnega ddv-ja, mogoče je kupil kakšno osnovno sredstvo, kakšen mesec več stroškov...
V kakršnemkoli primeru bo 200EUR čistih.

Pri najemnini se vedno pogovarjaj o NETO znesku, to je tisto čisto kar želiš da ti ostane, ne glede na poračunavanje DDV-ja.

In NE ne smeš mu izdati računa z DDV če niso izpolnjeni pogoji po 45. členu ZDDV-1. Si v prekršku, najemnik pa je prvi ki se bi moral zbuniti in ti takoj zavrniti račun.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: Vikking ()


Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

Paypal in izdajanje računov

Oddelek: Loža
8923 (551) simpatija
»

Odgovornost razvijalca (strani: 1 2 )

Oddelek: Programiranje
514663 (2356) Okapi
»

DDV, davčni zavezanci itd. (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
5510621 (9258) Ales
»

Plačilo provizije nepremičninskemu agentu

Oddelek: Loža
284176 (639) mat xxl

Več podobnih tem