Cena nepremičnine - FURS ocenjuje drugače kot GURS

Recimo, v lasti imaš hišo, ki je glede na podatke geodetske uprave, vredna 200kEUR. Hišo prodaš nekomu za točno 200kEUR, ker ne želiš plačevati davka na kapitalski dobiček (k. dobiček je del denarja nad 200kEUR. Potem pa plačaš 25% na to razliko. Torej, če prodaš za 225kEUR, plačaš 25% na teh 25kEUR. Tle vse štima (zakonsko gledano). Pustimo to, da si vseeno v plusu.

Prodaš hišo, dobiš 200kEUR ... potem pa dobiš pošto od FURS-a, ki pravi - hiša je vredna 175EURk. Ti si prodal za 200kEUR, kar pomeni, da imaš 25kEUR dobička... Plačaj davek!

Torej, kako je to mogoče? Od kje FURS pridobi vrednost nepremičnine? GURS pravi eno, FURS pa verjetno ni poslal ninje, ki bi na skrivaj ocenila neko hišo.

Any ideas?

(ne gre za mojo hišo - i wish).

GURS jim je samo smernica. Pa niti ni nujno, da upoštevajo cenitev. Poznam primer, ko je dal cenit pri dveh cenilcih in so oboje zavrnili. Nato se je vdal in plačal, kar so mu sami po svoje ocenili, hodijo tudi okoli gledat, imajo svoje ninje.

svecka je 24. okt 2021 ob 13:52 izjavil:

Gleda se cenitev hiše ob pridobitvi in nato od prodaji. V 1 letu so šle hiše gor 10% gor minimalno.

Po mnenju fursa so očitno šle cene dol :D

znupy ima prav, je pa tudi res, da ko sem moral letos za lani plačat dave kod premoženja je FURS ocenil mojo stanovanje na 62.000€ medtem ko ga je cenilec za banko ocenil na 73.500€ tako da sem plačal davek od FURSove cenitve ne od cenilčeve ki sem ga plačal... Pa tudi na GURS je vrednost 68.500€

user4683 je 24. okt 2021 ob 16:06 izjavil:

Davek na kap. dobicek pri nepremicnini se gleda od razlike med prodajno ceno (teh tvojih 200k) in vrednostjo ob pridobitvi nepremicnine (cena, za katero si jo ti kupil, ali pa vrednost, ko si jo podedoval). Ocitno si jo kupil za 175k. Cenitev GURSa ima bolj malo z vsem tem (v tem konoretnem primeru v bistvu nic).

Torej, vrednost hiše je pri GURS-u 200.000. Toliko je tudi zapisalo sodišče (v sklopu dedovanja). Od kje torej številka 175k?

Zanima me izključno ena stvar. --- > Zakaj je vrednost hiše po Fursu nižja kot po Gursu.


Očitno ima FURS neke svoje kriterije, če jih poznaš, se priporočam, ne rabiš mi pa učit o kapitalskem dobičku, kjer sem že v prvi objavi naznanil, da vem, kaj je to.

solatko je 24. okt 2021 ob 17:18 izjavil:

Phantomeye - Logična zadeva, FURS gleda povprečno vrednost opravljenih poslov na določenem področju, poleg tega plačaš 25%/25k€ in ne od dosežene cene, od tega plačaš samo 2%-ta.

Beri prvo objavo. Sem napisal, da je 25% na razliko. a.k.a. dobiček. To, da mi na novo razlagaš, kaj je kapitalski dobiček, nič ne pripomore k mojemu vprašanju. Zanima me le eno - zakaj Furs vrednoti vrednost stavbe drugače kot Gurs in sodišče.

Ker glavno vprašanje je ali je vredno najemat cenilca. Kr malo ironično, da moraš plačat več davka, ker se je nekdo odločil, da je nekaj, kar si prodal manj vredno :)

solatko je 24. okt 2021 ob 23:09 izjavil:

Phantomeye - Furs obračuna davek na povprečno višino opravljenih poslov na lokaciji. Če je večina hiš prodanih za 200k€, ne moreš prit na furs s pogodbo za 150k€, oziroma, ti je ne bojo priznali.

Gurs je delal vrednosti nepremičnin za druge namene, predvsem predvideni davek na premoženje, ki naj bi zamenjal uporabo stavbnega zemljišča. Gradbena cena za vse nepremičnine v SLO je enaka, razlika je v oceni lokacije, opremljenosti nepremičnine, gradbenih materialih, načinu ogrevanja, opremljenost z infrastrukturo,.....

Če se na odločbo FURS-a pritožiš, ti pošljejo sodnega cenilca, ki poda oceno vredsnosti, ki pa za Furs ni zavezujoča.

Ne bi bilo ravno obratno, glede na moj zgornji primer? torej, da bi prišel s pogodbo za 200.000, pa bi mi rekli, ne, ne tole je pa samo 150.000 vredno, Ampak, ker ste pa prodali za 200.000€ morate pa plačati davek na razliko (kapital), torej na 50.000.

Ampak v resnici ni bilo nobene razlike med ocenjeno vrednostjo in prodano vrednostjo. Vsaj ne na podlagi podatkov, ki jih je lastnik prijel od kredibilne inštitucije - sodišča.

In kot verjetno veš, na koncu, ko dobiš sodni sklep - moraš plačat sodno takso, ki pa je specifičen % od vrednosti premoženja.

Torej, najprej mora dedič plačat sodno takso za bajto, ki je vredna 200.000, po sklepu sodišča. Potem pa, ko proda hišo za 200.000, mora pa plačati še kapitalski dobiček, ker se je ena DRUGA inštitucija iste firme odloči, da se s to oceno bajte ne strinjajo in, da je bajta ZIHER vredna še manj, kar pa pomeni, da mora (bivši)lastnik plačati dodaten davek, ker jo je prodal za več kot je vredna. In ne samo to. Posledično to pomeni, da je potem sodišču plačal previsok davek.

To mi je nelogično...

Phantomeye - Zadeva je malo bolj komplicirana - dediči, ki imajo namen prodajati nepremičnino, se na sodišču odločijo, kakšna je vrednost dediščine in raje plačajo malo več takse, da se izognejo obdavčitvi dobička.
Prejšnji teden sva imela s sinom zapuščinsko za pokono ženo, sva storila enako (lastnica dveh stanovanj do polovice) in sva enako dala najvišjo še sprejemljivo vrednost, realna je malo nižja in FURS ob morebitni prodaji, niti slučajno ne bo priznal številk iz dedne odločbe. Vseeno niso tako neumni. Ti lahko, brez da bi sodnik/ca ugovarjal/a za stanovanje podaš vrednost 200k€, realno pa je vredno 140k€, plačaš nekaj sto € višjo takso, kar je še vedno manj, od davka, FURS pa pogleda, za koliko so se taka stanovanja prodajala v času pridobitve in na podlagi tega izračunajo dobiček in obdavčitev. Imaš pa vedno možnost ugovora in potem eventualno znižanje KD.

znupy - Ob dedovanju ne plačaš nič FURS-u, od kje ti 2%-ta? Ocena sodnega cenilca ne zavezuje FURS-a.

znupy - Ste dobili to napisano v odločbi ali so vam samo rekli. Trije cenilci bojo dali neodvisno oceno, ki niti slučajno ne bo v razponu 5-10%-ov + ali -. Jih ocenitev ne zavezuje upoštevati jo, je potrebno se obrnit na sodišče (kar pa itak vemo, da za nekaj k€ razlike ne bo šel nihče in na koncu, raje plačaš odrejeno), seveda napišeš pritožbo

znupy - Najbolj sigurno je spremljanje realiziranih cen na določenem področju za določeno vrsto nepremičnin in to v glavnem uporablja Furs, kjer prometa ni pa največkrat zadostujejo podatiki iz dedne listine in tam uporabljena vrednost.
V LJ je določena nepremičnina vredna 100k€ prodajajo se po 200k€+ in ti bo v primeru prodaje, pogodba s 150k€ težko šla skozi na FURS-u. Tam, kjer ocena GURS-a, pri prodaji niti ni dosežena in se tudi povprečno prodajajo nepremičnine po nižji ceni, pa gre skozi vsaka pogodba, ki je v okriru realne vrednosti na tej lokaciji.

solatko je 25. okt 2021 ob 14:47 izjavil:

V LJ je določena nepremičnina vredna 100k€ prodajajo se po 200k€+

Kako si dobil vrednost 100k, če se prodaja po 200k?

vrédnost -i ž (ẹ́)
1. značilnost česa
a) glede na količino denarja, ki se dobi zanj: vrednost zemljišča pada, se veča; določiti, oceniti vrednost hiše; nakit ima majhno, veliko vrednost; merilo vrednosti; neskladnost med ceno in vrednostjo / prodati blago v vrednosti več milijonov / denarna vrednost

Kaj pa je vrednost nepremičnine?

Če se ti mudi s prodajo, boš za isto nepremičnino načeloma dobil manj, kot če lahko čakaš. Pri vsakem ocenjevanju vrednosti nepremičnine veliko vlogo igrajo zunanji dejavniki (na primer dober prodajalec, izkušen kupec, ...), ki seveda vplivajo na vrednost nepremičnine. Objektivne vrednosti ni.

GURSov model je model. Pove, kako se uradno (registrirano) prodajajo nepremičnine, ki so po nekih parametrih primerljive z ocenjevano. Kupec se lahko na to mirno požvižga, prodajalec prav tako. Model so razvili za potrebe nepremičninskega davka, pa še za to ga ne uporabljajo. Kako naj bo sedaj zapovedan kar povprek?

V idealnem primeru, ko nepremičnino kupiš in prodaš, bo FURS razpolagal z izmerjenimi vrednostmi (ki jih bo sicer ocenjeval, konec koncev smo ne samo na Balkanu, ampak so tihotapci ipd vzor naši mladini od malih nog), ampak v principu je to to. Če pa do nepremičnine prideš z drugačno transakcijo, mora FURS oceniti vrednost po svojih močeh. Kot mora narediti tudi sodni cenilec, menda. GURSov model tudi ne operira s svežimi podatki (nepremičnina je lahko delno porušena ali popolnoma obnovljena od zadnjega popisa).

Skratka, model GURS je še daleč od uporabnosti. Ko se bo uporabljal za davek (in bodo torej vsi vnesli vse pripombe in dejansko stanje ipd), bo morda zrel za določanje nekakšne ocene vrednosti nepremičnine. Do takrat pa se mora vsak znajti po svoje.

Seveda, nikjer nisem trdil, da je to vedno smiselno. (Preverjeno sem) trdil samo to, da bo FURS uposteval sodnega cenilca. Ce je razlike v davku nekaj 100eur se tega seveda ne bos sel.

Ja, ampak jo bo moral v primeru tozbe spodbijati z oceno drugega cenilca in bo cela p*zdarija ce se odlocita precej drugace :) Fursu ni v interesu zavlacevati in se zafrkavati s tem, razen ce se gre za precej velike zneske. Za 1000eur razlike se FURS ne bo sekiral, tebi se pa ze izplaca.

1. Kakšno tožbo? Če si prepričan, da je FURS narobe ocenil (ker nima dejstev s terena) in da bo cenilec potrdil tvojo ceno in da bi bilo razlike za 1000eur v davku pac tvegas tistih nekaj 100eur za cenilca. Ne greš v tožbo, ki se je niti furs ne bo šel.

2. FURS pri svoji prvi oceni ni opravil analize s cenilcem (na terenu) in nima pojma o dejanskem stanju nepremičnine. Svojega cenilca bo najel šele kasneje, da kontrira tvojemu (ga ne bo, ker se jim ne splača komplicirat + kot si rekel bi drug cenilec verjetno dal podobno oceno kot tvoj).

3. Govorim o primerih, ko normalno jamranje referentu ne pomaga več in ti rečejo, da prinesi oceno sodnega cenilca.

In to tretje je bil tudi moj point ves čas - ko me je solatko prepričeval, da furs ne upošteva cenilca in ne vem kaj še. Iz prve roke in iz mnogih podobnih pričevanj je jasno da jih. Če se ti ga splača najemat smo pa tudi že obdelali. V tožbo se pa ne tebi ne fursu ne splača it, razen če gre za ogromne zneske.