a so te GURS ocene nepremičnin realne

evo sm primerjal hišo od bivše k jo prodaja za 1.000.000€ .. in na gursu je 373.000€ .. po temu bi reku da gurs je še cheap varjanta in da so v realnosti bolj vredne. right?

govorim o hišah
Gurs ima teorijo zarote proti nam.. sosed novogradnja 220k naša pa 300k iz leta 70, mogoče kvadratura?.. na drugi lokaciji druga hiša sosed hiša vredno malo, je pa vsaj končana, naša nedokončana zraven pa 30.000 več (je pa večja kvadratura, ampak še dosti dela)...

A to recimo če zgradiš vmes, spet ocenijo na novo? Kakšen je interval?? Vsake 2 leti vsako leto al vsak primer posebej..

GURS dela oceno na podlagi podatkov množičnega vrednotenja (popisi pred cca 10 leti in popravki v zadnjih letih, kar se je verjetno pripetilo madogu) o lastnostih hiše, površini in predvsem izvršenih transakcijah (po podatkih GURSa) podobnih nepremičnin v bližnji okolici.
Problem s podatki množičnega vrednotenja o lastnostih nepremičnine je, da so bili po principu rekla-kazala, lahko si sedel pod klimo v dnevni od lastnika in ti je na vprašanje "Ali imate klimo" odgovoril ne. Go figure.
Površine so prav tako lahko napačno zavedene (readaptacije, prizidki na sivo), vendar se to dogaja manjkrat.
Največji pa je problem kaj je po kriteriju algoritma za vrednotenje podobna nepremičnina in kaj podobna lokacija. Hiši sta lahko 100m vstran, pa ena gleda na avtocesto, druga pa na ribnik, ali pa na primer 300m2 malo-da-ne podrtija in 300m2 vila pri kateri je lastnik zamolčal leto obnove in opremo.
Med popisovanjem je bilo največje gonilo lažnivih lastnikov strah pred obdavčitvijo nepremičnin po njihovi ocenjeni vrednosti, zato so se prenekateri trudili zbijati vrednost lastni nepremičnini (popolnoma razumem), sedaj pa niso zadovoljni, ko je sosedov hlev nominalno vreden več. Ocena je le ocena, in zaenkrat ne igra velike vloge, saj se kupci zavedajo nerealnosti le te. Banke znajo bit druga zgodba.
/edit napačna persona :)

Prvo. Ko se je popis delal leta 2006 je GURS najel najcenejšo silo (študente). Odgovornost pravilnega vrednotenja ni bila nikjer definirana (tudi za neštudente). Če slučajno ni bil pravi človek doma, da bi nekako gledal kaj študent piše in kako ocenjuje ... je itak vse narobe. Itak, da je bila potem totalna panika in so morali podaljševat delovne čase, da so ljudje hodili na urad sami "popravljat" grozne napake.
.
Drugo. Kot pišejo ostali, GURS vrednost računa tudi na podlagi lokacije, ne samo značilnosti gradnje (kvaliteto in bivanjske dodatke).

Nekaj niste upoštevali. Če človek nima namena hiše nikoli prodat, jo bo ocenil na najnižjo možno vrednost.
Razlog je predvsem v voluharskem/barabinskem načinu obdavčitve, ki te kaznuje, če vlagaš v hišo. Namesto, da bi
država podpirala, da obnavljaš hišo, ti zaradi tega potem še navije višji davek. To je svinjarija.
Saj si z materiali za obnovo plačal ddv, ki pa ga državni voluharji sploh ne vidijo.

Drugo je, če hočeš hišo prodat. Potem jo boš ocenil na skoraj nenormalno visoko vrednost.
In seveda upal, da hitro najdeš enega loleka, da ti jo odkupi.

Izkušnje iz moje teme: Nestrinjanje vrednosti premoženja oz. nepremičnine

pravijo da se je GURS "zmotil" za 35% (manj) pri realni oceni hiše.

Cena neodvisnega cenilca (s.p) 300EUR
Cena sodnega, krepko nad jurja.


EDIT: Typo

Zavedajte se tudi, da so oglaševane cene običajno precej višje od končnih cen. Izvedene transakcije so dostopne na http://prostor3.gov.si/ETN-JV/

Cena je na koncu tisto, kar je nekdo pripravljen plačat, vrednost pa je navidezna čustvena kategorija izražena v evrih, ali suhoparna ocena na podlagi nekaj podatkov in primerjave z bližnjo okolico. Tudi cenilci niso vsemogoči, so pa bolj izobraženi kot večina ostalih udeležencev pri prodaji/nakupu.

Invictus je 18. sep 2017 ob 08:36 izjavil:

Ocena GURSa služi za namen davka nepremičnine, ne kot cena za prodajo na trgu.

Ko je to jasno, potem ni butastih vprašanj...

Zato je pa dobro, da imaš nepremičnino ocenjeno čim nižje.

Sem v procesu kupovanja in lahko povem da noben, ne kupec ne prodajalec ne gleda Gurs cene, še iz firbca sem jih nehal gledat, ker so popolnoma irelavantne. Tle v LJ recimo so ponavadi faktor 2 nižje kot dejanske ponudbe, ki jih dajem. Prav tako nihajo in so tudi za faktor 3 različne med dvema zadevoma, ki imata isto tržno vrednost.

a_borlak je 18. sep 2017 ob 10:50 izjavil:

cekr je 18. sep 2017 ob 10:43 izjavil:

Invictus je 18. sep 2017 ob 08:36 izjavil:

Ocena GURSa služi za namen davka nepremičnine, ne kot cena za prodajo na trgu.

Ko je to jasno, potem ni butastih vprašanj...

Zato je pa dobro, da imaš nepremičnino ocenjeno čim nižje.

In potem, ko prodajaš, nekdo pogleda cenitev in reče ok, po tej ceni sem pripravljen plačat. Tebi se pa mudi s prodajo in ne moreš prodati za željeno ceno. Kaj pa potem? Ne boš prodal, zapadel v dolgove, bo šla nepremičnina na dražbo in boš dobil še manj?

Ko prodajaš pač najameš cenilca da ti pove pravo tržno vrednost nepremicnine

shadeX je 18. sep 2017 ob 10:57 izjavil:

Ko prodajaš pač najameš cenilca da ti pove pravo tržno vrednost nepremicnine

Ko prodajaš, vržeš zadevo na trg.

Če nihče ne kliče, je cena previsoka. Če je preveč klicev, je prenizka. Počakaša 2 tedna, beležiš klice brez ogledov. Se pač izgovoriš, da nisi na voljo, in podaš nek datum kdaj se vrneš.

Vmes malo nakladaš. Da že imaš ponudbe za toliko in toliko, in da je v oglasu nižja cena kot ti je ponujeno.

Potem lahko relativno dobro oceniš vrednost nepremičnine...

Cenilca naj najame kupec, če misli, da je nepremičlnina precenjena. Ampak to je spet samo blef... Itak mu bo cenilec napisal ceno, ki si jo kupec lahko privošči... Razen seveda, če bo potem ta cena osnova za kredit. Pol bo moral cenilec napisati realno ceno, ali pa bo na črni listi bank...

Invictus je 18. sep 2017 ob 11:10 izjavil:

shadeX je 18. sep 2017 ob 10:57 izjavil:

Ko prodajaš pač najameš cenilca da ti pove pravo tržno vrednost nepremicnine

Ko prodajaš, vržeš zadevo na trg.

Če nihče ne kliče, je cena previsoka. Če je preveč klicev, je prenizka. Počakaša 2 tedna, beležiš klice brez ogledov. Se pač izgovoriš, da nisi na voljo, in podaš nek datum kdaj se vrneš.

Vmes malo nakladaš. Da že imaš ponudbe za toliko in toliko, in da je v oglasu nižja cena kot ti je ponujeno.

Potem lahko relativno dobro oceniš vrednost nepremičnine...

Dober prodajni nasvet.

a_borlak je 18. sep 2017 ob 20:39 izjavil:

Ko prodajaš, pokličeš par agentov in vprašaš, za koliko je bila realizacija za tvojo kvadraturo in lokacijo. Nastaviš malo višjo ceno, da imaš pogajalska izhodišča in to je to. Nastavljanje previsoke cene pomeni le to, da se ti ne ljubi prodati in da upaš na nekoga, ki je včeraj zadel na Lotu in da mu je ravno tvoja nepremičnina najbolj všeč ter da je pripravljen plačati karkoli. Ampak takega najti ...

si ugotovil taktiko fotra bivše... dal je v oglas hišo za 1.000.000€ hahahah!!!! in valda ni prodal.