Nakup nepremičnine brez posrednika

Old Spice je 19. jan 2021 ob 07:47 izjavil:

Verjetno je tema že bila kdaj obdelana, vendar je ne najdem. Zagledal sem se v nepremičnino, katero prodajalec prodaja brez posrednikov oz. agencije. Ali je kdo tu šel skozi postopek takega nakupa? Na kaj vse je potrebno paziti? Kakšen je sploh tak postopek? Če se odločim za nakup, ne potrebujem hipotekarnega posojila, tako da banka v posel ne bi bila vpletena - napišem zato, ker se ponavadi ljudje zanašajo na banko, katera tudi določene stvari tudi dejansko preveri preden se vplete.

Nobene skrbi, vse kar bi jaz zahteval je da pogodbo in vse sestavi kar direktno notar. Notar je oseba javnega zaupanja in je zavezan k delovanju korektno in dobro za obe strani drugače lahko izgubi licenco in se s tem ne špila.

Če je pa na strani prodajalca hipotekarni kredit bo pa itak banka dala namero o umiku hipoteke po prejetju financ s tvoje strani in je to to. Notar potem tudi vpiše tebe na nepremičnino oz. da vlogo.

Bistvo je samo to da ti zahtevaš da se dela vse preko notarja, pol je pa samo vprašanje kako bosta delila stroške notarja ker tam boš imel nekaj stroškov:

1. Priprava pogodbe (ali tudi morebitne predpogodbe če bo potreba)
2. Vpis in izbris morebitne hipoteke (in tvojega lastništva)
3. deponiranje namere o izbrisu (če ima hipotekarni kredit)

To vse skupaj lahko pri notarjih nanese med 800€ in 1.500€ (odvisno kaj se rabiš) tako da tu se hendlaj ali stroški 50:50 ali on vse, ali kako pač je...

Ce te je strah magari placaj ekstra svojega odvetnika za pregled pogodbe. Zadeva bo drobiz proti kakemu agentu in bo to celo bolj ziherasko, kot ce bi imel agenta.

Osebno se sicer strinjam da notar cisto dovolj garancije in niti tega ne bi pocel. Spodobi se preveriti kot so ti ze rekli, da je zadeva prosta bremen. Ceprav to itak ze v vsaki pravilni pogodbi pise, notar pa izvrsuje pogodbo.

Old Spice je 19. jan 2021 ob 08:27 izjavil:

Plačilo kupnine verjetno v takih zneskih ni preko spletne banke :)

Kako pa misliš, s kovčkom gotovine na parkirišču pred Merkatorjem?

Za preverbo stanja v ZK nič ne rabiš prodajalca in njegovih "oznak", dovolj je da veš, kje nepremičnina stoji. Saj si verjetno prej pogledal, kaj kupuješ?

L.p., Kloko

Notar si bo pridobil izpisek iz ZK po svoji uradni dolžnosti, zakaj bi to počeli 2x.

To počnem prvič in postopka ne poznam. Nisem vedel, da vse preveri že notar (in opozori na morebitne nepravilnosti).

O kakšnem 2% davku tu govoriš? Sem mislil, da je to dodaten strošek v primeru agencije? Ali je poleg notarja tu dejansko še kak strošek?

Zemljiško knjigo se preveri on-line in bi bil res trot, če bi čakal na notarja, da ti to preveri. Kaj pa če je kaj not, boš plačal 100 evrov, zarad stvari, ki je bi lahk sam preveril v 5 minutah in ne niti prišlo do notarja.

Od prodajalca moras pridobiti tudi gradbeno in uporabno dovoljenje, ter energetsko izkaznico (ce gre za stanovanje v bloku)

Iz mojih izkušenj, sem jo lani na tak način kupil - vredno se je pogovorit s sosedi če so meje urejene. Ostalo so ostali napisali.
Pa en nasvet ki ti bo prihranil par 100€, ki ga meni ni noben dal, če boš tam živel - prijavi se za stalno na nepremičnino takoj, če ne boš davek plačal na premoženje. Če je vikend je pa druga pesem.

Mato989 je 19. jan 2021 ob 10:25 izjavil:

Utk je 19. jan 2021 ob 10:13 izjavil:

Zemljiško knjigo se preveri on-line in bi bil res trot, če bi čakal na notarja, da ti to preveri. Kaj pa če je kaj not, boš plačal 100 evrov, zarad stvari, ki je bi lahk sam preveril v 5 minutah in ne niti prišlo do notarja.

Znotraj sestave pogodbe je v ceni tudi preverjanje ZK.. in cena ni nič nižja kot če sam preveriš ZK... itak notar mora preverit po dolžnosti ZK zato ker kako bo notar vedel da RES ni nobene zaznambe gor, a naročniku bo verjel na besedo?

Če sam najprej preveri ZK in že takoj vidi nepravilnosti (npr. da prodajalec sploh ni lastnik ali da je stanje drugačno kot pravi prodajalec), potem zadeva sploh ne pride do notarja - tukaj je prihranek ker notarja sploh ni potrebno vključevati - če prodajalec že v tej točki nekaj skriva oz. nekaj ne štima - samo stran, nategi okoli nepremičnin stanejo zeeeelo veliko... :)

Mato989 je 19. jan 2021 ob 10:50 izjavil:

cronos1234 je 19. jan 2021 ob 10:46 izjavil:

Mato989 je 19. jan 2021 ob 10:25 izjavil:

Utk je 19. jan 2021 ob 10:13 izjavil:

Zemljiško knjigo se preveri on-line in bi bil res trot, če bi čakal na notarja, da ti to preveri. Kaj pa če je kaj not, boš plačal 100 evrov, zarad stvari, ki je bi lahk sam preveril v 5 minutah in ne niti prišlo do notarja.

Znotraj sestave pogodbe je v ceni tudi preverjanje ZK.. in cena ni nič nižja kot če sam preveriš ZK... itak notar mora preverit po dolžnosti ZK zato ker kako bo notar vedel da RES ni nobene zaznambe gor, a naročniku bo verjel na besedo?

Če sam najprej preveri ZK in že takoj vidi nepravilnosti (npr. da prodajalec sploh ni lastnik ali da je stanje drugačno kot pravi prodajalec), potem zadeva sploh ne pride do notarja - tukaj je prihranek ker notarja sploh ni potrebno vključevati - če prodajalec že v tej točki nekaj skriva oz. nekaj ne štima - samo stran, nategi okoli nepremičnin stanejo zeeeelo veliko... :)

ZATO PA se izpogajaš da plača notarja prodajalec, ti pa mu raje daš 500€ več ali pač koliko je 50% notarja... tako ne more prit do tega da si ti oškodovan če posel ne bo speljan... pol pa takoj vidiš kaj se bo izgovarjal.

Simpl.

Nope, simpl je da v času pisanja tega posta (3-5 minut) odjadraš na spletni izpis iz ZK in preveriš stanje :D
Nobenih pogajanj s prodajalcem, notarjem in ne vem čem še. Če izgleda OK, potem sledijo dogovori s prodajalcem, notarjem ....

Mato989 je 19. jan 2021 ob 11:11 izjavil:

... kaj si prihranil s tistim pregledom točno?

Ogromno časa, živcev in tudi stroškov, če se že takoj na začetku izkaže, da v ZK nekaj ni v redu.

WTF tebi ni jasno?

Si pa res zabit. Preveriš na ZK. Če kaj ni v redu, si prišparal čas in živce, pa tudi denar. Če je vse v redu, greš naprej, in se v pogodbo napiše, da ni bremen. To potem notar preveri, če je res.

Utk je 19. jan 2021 ob 11:24 izjavil:

Si pa res zabit. Preveriš na ZK. Če kaj ni v redu, si prišparal čas in živce. Če je vse v redu, greš naprej, in se v pogodbo napiše, da ni bremen. To potem notar preveri, če je res.

In če notar preveri da ni res, ker je zmes mutibarič nekaj mešetaril? Kaj si točno naredil pri storških in prišparanem? Ker notar preden bo spisal pogodbo bo pogledal ZK in bo obvestil prodajalca da mora prinest namero o izbrisu hipoteke tebe kot kupca pa, da je na nepremičnini hipoteka...

To bo uredil NE GLEDE na tvoj pregled... Hence si s pregledom zapravil samo dodaten čas. Če ne verjameš prodajalcu potem se sploh ne greš pogovarjat. Če je v interesu prodajalca da proda pa ne bo lagal, ker danes ne gre to več skozi sploh bo pobegnil ko boš mu rekel ok zmenjeno vi krijete stroške notarja za pripravo pogodbe... če tam začne mutit rečeš hvala lepa.

Zfodba zaključena... Prodal in kupil sem že 6 nepremičnin (kot pomoč pri prodaji in nakupu) in v niti enem primeru nismo osebno šli niti enkrat gledat ZK... to je dolžnost notarja za kar je mastno plačan. v 5/6 smo se takoj dogovorili da stroške prodaje nosi prodajalec mi pa zvišamo za 50% stroškov kupnino... ali pa odpade vse.

Na tak način e 100% zavaruješ da plačaš 0 če je mutibarjenje =) Pa dela maš minimalno ker ne rabiš plačevat nekaj prej itd...

cronos1234 je 19. jan 2021 ob 11:26 izjavil:

Mato989 je 19. jan 2021 ob 11:19 izjavil:

Ales je 19. jan 2021 ob 11:18 izjavil:

Mato989 je 19. jan 2021 ob 11:11 izjavil:

... kaj si prihranil s tistim pregledom točno?

Ogromno časa, živcev in tudi stroškov, če se že takoj na začetku izkaže, da v ZK nekaj ni v redu.

WTF tebi ni jasno?

Če je tip mešetar bo probal zmutit zmes :) Overall dokler ni pri notarju je vse može mutit =)

Ampak vi pa po svoje.

Niso vsi mešetarji taki. Nekateri mutijo že prej. Vpis v ZK v 24 urah - dobra.... :)

Ne v 24 urah... pri notarju ne boš rešil v 24 urah... ampak bo trajalo 7 dni v tem času ti pa še jaz kot amater vpišem hipoteko!

5 minut klikanja, ne pa osebno. Sej sem napisal vzrok, da tega ne narediš sam prej. Samo potrjuješ ga.

genesiss je 19. jan 2021 ob 11:30 izjavil:

Plomba je takoj vidna.

Sicer pa ne vem zakaj je tak problem če prej sam preveriš? Itak da boš pogledal preden se sploh karkoli pogovarjaš naprej.

Tičko, kaj je plomba?

cronos1234 je 19. jan 2021 ob 11:43 izjavil:

...Hence si s pregledom zapravil samo dodaten čas. Če ne verjameš prodajalcu potem se sploh ne greš pogovarjat. Če je v interesu prodajalca da proda pa ne bo lagal, ker danes ne gre to več skozi sploh bo pobegnil ko boš mu rekel ok zmenjeno vi krijete stroške notarja za pripravo pogodbe... če tam začne mutit rečeš hvala lepa.

Kaj pa je podlaga za to da ne verjameš prodajalcu? Izpis iz ZK ki ne štima zagotovo. V interesu mutibariča je natanko to - da ti laže in ti proda :)
Ti bom dal vzporednico - morda boš laže razumel. Ko kupuješ rabljen avto najprej v google vpišeš prodajalca - in če se pojavi članek da je lopov - potem narediš križ in iščeš dalje. Ne glede na to da bi lahko kasneje avto dajal na pooblaščene servise, sklepal jamstva in ne vem kaj še.

Enako tu - klikneš in v 3 minutah izveš če je kaj čudnega. Če je, te je to stalo to 3 minute klikanja in iščeš dalje. Če ni, sledi postopek z notarjem.

Če se tebi to še ni zgodilo - izgleda še nisi naletel na mutibariča. Če bi, bi po nepotrebnem vložil čas, telefončkanje in dogovarjanje s prodajalcem, pa kdo bo plačal notarja (morda je vse OK, on bi pa rad samo prihranil) itd... Kar je zagotovo večji vložek kot 3 minute klikanja.

Itak smo v praksi s temi posti že zdavnaj presegli vložek za tiste 3 minute klikanja za ZK. ST klasika :)
OP: postopek najdeš v zgornjih postih, srečno :-D

Over and out!

Bistvo je v tem, da z pregledom ZK v 5 min ne moreš garantirat da je vse ok... še manj pa lahko garantiraš da BO vse ok ko bo notar začel sestavljat in pridobil POSODOBLJEN izpis ZK... In ker nič od tega ne moreš ti s preverbo uredit, je vpogled irelevanten...

Jaz ne pravim da ga ne smeš nardit, delaj če hočeš ampak ne dajat lažnega upanja da bo "obvezen" vpogled v ZK pa vas rešil mutibaričev... ker notar potrebuje cca 7 do 10 dni da sestavi kupoprodajno pogodbo in v tem času vam še jaz vpišem hipoteko na to nepremičnino z trenutnim lastnikom.

Avti so druga stvar, analogija je neumna... ker pri avtu ni zmes notarja, pa tudi tožbe so manj smiselne kar pri nepremičninah vrednosti 50k plus je gladko smiselno

Kakorkoli meni je vseeno, ampak tale vpogled ni nič ziher, samo to poudarjam.

lp,

če hočeš biti 100% varovan, naj pogodbo notar sklene v notarskem zapisu. V tem primeru notar odgovarja za pravilnost pogodbe. Če je samo overjeno pri notarju so še vedno lahko heci, a niso lih verjetni.

Vmesne zaznambe itd. se tudi lahko uredi. Stvar je 100% varna.

Še bolje je, da ti to ureja še en odvetnik zadaj, strošek je minimalen, on uredi tudi z notarjem (v tem primeru pa ne rabiš notarskega zapisa).

zz

Če ne poznaš postopka, pojdi k notarju/agentu/odvetniku in naj vse spiše.

Razen, če je prodajalec kreten in noče nič od tega. Tudi taki so... Ampak potem so pa že sumljivi posli.

ZK upam da znaš preverit. Ker taki, ki plačajo s kešom, so vedno žrtve nategov.

fikus_ je 19. jan 2021 ob 12:47 izjavil:

Mato je kupil nepremičnino, zato "obvlada"

Pa pomagal pri nakupu 3 in prodaji 2 ja =) Maš prav!

Nah, jaz dejansko "nimam pojma" pravno gledano, ampak sem se naučil da je potrebno svoj čas racionalno uporabit... je pa res da pri hišah je malo drugače, jaz sem se ukvarjal samo s stanovanji in tam služnosti pač ni... tako da s tega vidika bi vpogled v ZK dejansko bil smiseln se strinjam

Vse to kar sestavijo notarji lahko sestaviš tudi sam je sicer malo več letanja sem in tja na koncu pri notarju samo overiš podpise enako je pri vpisu v zemljiško knjigo in z lastniškimi pravicami vse nardiš sam .....torej zakaj bi plačeval notarju administrativne in potne ter poštne stroške če pa to lahko nardiš sam.

Če pa ti je čas denar pol pa je notar tud dober ja.

Zvezdica27 je 19. jan 2021 ob 11:53 izjavil:

lp,

če hočeš biti 100% varovan, naj pogodbo notar sklene v notarskem zapisu. V tem primeru notar odgovarja za pravilnost pogodbe. Če je samo overjeno pri notarju so še vedno lahko heci, a niso lih verjetni.

Vmesne zaznambe itd. se tudi lahko uredi. Stvar je 100% varna.

Še bolje je, da ti to ureja še en odvetnik zadaj, strošek je minimalen, on uredi tudi z notarjem (v tem primeru pa ne rabiš notarskega zapisa).

zz

A se nisi v sorodni temi pohvalil, da si pravnik? O kakšni 100% varnosti sedaj govorimo?

Prvo kot prvo v nepremičninskih poslih mora prit do notarske oviritve, to sploh ni opcijsko. In drugo kot drugo to, da je pogodba pravilna ni nikakršno jamstvo za varnost posla.

Ne me narobe razumet, za laika je absolutno dobro, da se pogodba sklene v notarskem zapisu, samo ne govorit o 100% varnosti.

Ravno tako ne vem zakaj trdiš, da notarski zapis nima smisla, če odvetnik sestavlja pogodbo? To sta dve povsem različni stvari.

Da razčistimo, če je pogodba sklenjena v obliki notarskega zpisa je to vsekakor bolj varno (ampak daleč od 100%), ker v primeru notarske pogodbe notar jamči, da so v pogodbi zapisana dejstva resnična (kolikor notar lahko preveri). Ampak tukaj se potem zadeva tudi konča. Notarski zapis te čisto nič ne ščiti pred tem da je prodajalec pol ure pred tem pri drugem notarju vknijžil hipoteko na nepremičnino.

Kjer ima notarsko sklenjena pogodba večjo težo, je tudi v morebitne kasnejšem sodnem sporu. Ampak govorit, da to daje 100% varnost je naravnost noro.

Kvinta je 19. jan 2021 ob 13:27 izjavil:

Vse to kar sestavijo notarji lahko sestaviš tudi sam je sicer malo več letanja sem in tja na koncu pri notarju samo overiš podpise enako je pri vpisu v zemljiško knjigo in z lastniškimi pravicami vse nardiš sam .....torej zakaj bi plačeval notarju administrativne in potne ter poštne stroške če pa to lahko nardiš sam.

Če pa ti je čas denar pol pa je notar tud dober ja.

Zato, ker velika večina ljudi ne sklepa nepremičninskih poslov vsak dan in je smiselno, da take stvari pogleda kdo, ki se s tem profesionalno ukvarja. Bi te recimo rad videl spisat zemljiškoknjižno dovolilo iz nule, če tega nisi nikoli delal.

Mato989 je 19. jan 2021 ob 11:19 izjavil:

Ales je 19. jan 2021 ob 11:18 izjavil:

Mato989 je 19. jan 2021 ob 11:11 izjavil:

... kaj si prihranil s tistim pregledom točno?

Ogromno časa, živcev in tudi stroškov, če se že takoj na začetku izkaže, da v ZK nekaj ni v redu.

WTF tebi ni jasno?

Če je tip mešetar bo probal zmutit zmes :) Overall dokler ni pri notarju je vse može mutit =)

Ampak vi pa po svoje.

Brcaš v meglo. Tako kot ponavadi.

Če ima prodajalec namen mutit lahko muti kljub notarju. Vpisi v ZK niso instantni.

Kumbaja je 19. jan 2021 ob 14:02 izjavil:

Ima pa notar popolnoma enak vprogled v ZK kot ga imaš sam in tudi notar ne more videt ali kakorkoli preprečit, da prodjalec podturi plombo na nepremičnino med trenutkom ko je podpisana pogodba in narej tvoj vpis.

Govoriš o naivnosti in pišeš o plombi. Mene bi prestrašil, takoj ko bi omenil plombo. Pa ne zaradi, da ne vem, kaj plomba pomeni, ampak ker jo očitno ti mešaš s hipoteko, kar pomeni,da če še tega ne poznaš, kje je šele vse drugo.

UganiKdo je 19. jan 2021 ob 14:14 izjavil:

če lahko že na prvo žogo vidiš, da z nepremičnino kaj ne štima?

Sem 100%, da večina tu zakona o zemljiški knjigi niti prebrala ni, razen naslova. In bi prodajali nepremičnine. Dobri so, ni kaj, dobri so. Sicer pa če bi vedeli, kaj vse ne znajo, bi tistih par dnarjev dali notarju in bili zraven zelo pohlevno tiho.

UganiKdo je 19. jan 2021 ob 14:08 izjavil:

Kjer ima notarsko sklenjena pogodba večjo težo, je tudi v morebitne kasnejšem sodnem sporu.

Posel moraš skleniti tako, da do spora ne pride, ker ti v nobenem primeru ne bo pisalo notri rešitve za zajeb, ki ga z neznanjem napraviš.

Kumbaja je 19. jan 2021 ob 14:30 izjavil:

da ni prodjalec pred tem podturil kakšnega vpisa, ki še ni razviden.

Plombe bi morale biti takoj vidne.

overitev podpisa pri notarju je eno

notarski zapis je drugo, tudi posledice in varnsot je čisto na drugi ravni. Plombe se vpisujejo po urah, saj je centralno voden program in notar vidi vse (so del pravosodja). Pri notarskem zapisu notar odgovarja 100% za vsebino - boš pač dobil polno odškodnino, če bo kaj narobe (itak so zavarovani). Jaz bi rekel, da s to opcijo tvegaš 0%.

Že z odvetnikom - ki je povezan s "svojim" notarjem in navadno overitvijo, tvegaš točno 1%.

Zdaj pa nehajte buče prodajati

lejte whatever... sploh se ne bom več javljal

zz

Zvezdica27 je 19. jan 2021 ob 14:53 izjavil:

overitev podpisa pri notarju je eno

notarski zapis je drugo, tudi posledice in varnsot je čisto na drugi ravni. Plombe se vpisujejo po urah, saj je centralno voden program in notar vidi vse (so del pravosodja). Pri notarskem zapisu notar odgovarja 100% za vsebino - boš pač dobil polno odškodnino, če bo kaj narobe (itak so zavarovani). Jaz bi rekel, da s to opcijo tvegaš 0%.

Že z odvetnikom - ki je povezan s "svojim" notarjem in navadno overitvijo, tvegaš točno 1%.

Zdaj pa nehajte buče prodajati

lejte whatever... sploh se ne bom več javljal

zz

Pametnino, ker res ni dobro ljudi zavajat, da katerikoli od omenjenih instrumentov zagotavlja 100% varnost v prometu z nepremičnimani. In ne, notar ne odgovarja 100% za vsebino. Daj prosi nehaj. Notar je dolžan ravnat s profesionalno skrbnostjo in tukaj se njegova odgovornost konča. Ja, je boljše kot če ti pogodbo sestavi Mato, ampak govorit o% tveganjih in 100% varnosti je izjemno zavajajoče.