Upravljanje večstanovanjske stavbe

Razmišljam o nakupu stanovanja v večstanovanjski hiši, ki pa nima upravnika. Kot sem preveril zakon pravi sledeče:

(1) Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.

Stavba ima manj kot osem posameznih delov (stanovanj) in se pravi upravnik dejansko ni potreben.

Bolj pa me seveda tu zanima ali ima kdo dejanske izkušnje z bivanjem v takih stavbah. Se pravi vzdrževalna dela se v takem primeru izvršijo na pobudo in dogovor med stanovalci. Kako je s tem v praksi? Kar se ostalega tiče (skupna elektrika, skupno ogrevanje, skupno čiščenje) me ne skrbi, ker skupnih prostorov dejansko ni. Imamo pa skupno fasado, skupno streho in skupno okolico. Je potrebno biti tu na kaj pozoren (razen na profil sosedov)?

Več je udeležencev do večjih težav pride.
Sicer pa tudi pri malo več kot 8 stanovanj ni potrebno imeti upravnika ampak lahko še vedno vodijo zadeve sami lastniki. Se pa mora nekdo dobro spoznati na birokracijo.

Moje izkušnje: 7 stanovanj, sedem lastnikov:

Glede skupnih stroškov ni bilo problemov. So se pač delili, ko veleva zakon.

Problemi so popravila in investicije. So bile ideje, da ker ne živim v mansardi, streha ni moja.
Najhujše je pa pri investicijah. Ali je predrago, ali meni ne koristi in ne bom plačal,...

Je bilo precej manipuliranja s cenami (kot pri slovenskih projektih) in so se potem tipično odločili za dokončat projekt, ker so že toliko vložili.


Predlagal bi da ustanovite rezervni sklad in iz tega pokrivajte investicije. Je pa potrebno oceniti, koliko se mora v določenem obdobju nakaplati notri.

Mešane izkušnje. Par primerkov kjer stavari delujejo OK in precej več kjer je resno sranje. Vse je odvisno od ljudi, ki notri živijo. Praviloma je pri novejših objektih manj težav (ker je tudi manj investicij/popravil).

Problemi s katerimi sem se srečal:
- Neplačevanje računov za skupne stroške in posledično odklop elektrike. Stanovalci so se skregal kdo porabi več skupne elektrike in se računi preprosto niso plačali.
- Zavrnitev izplačila škode pri zamakanju in poškodbi strehe s strani zavarovalnice in 5 let tožb med sostanovalci, ker se spodaj niso strinjal in so zavlačevali s popravilom in sanacijo v višini 20k EUR. Škode je bilo ca 70k.
- Nedelovanje dvigala 5 let
- čudežno izginotje 40k EUR iz "rezervnega" sklada

Ampak to so ekstremi. IMO je upravnik (z vsem slabim kar pride zraven, predvsem stroški) bolj sigurna rešitev, ker je pač sistemska. Pri teh manjših objektih je pa seveda loterija.

Mi smo v hiši 4je.
Potrebna bi bila menjava strehe in fasade, pa se en lastnik, ki stanovanje oddaja, ne strinja. V praksi, brez sodišča, ne moremo nič.

Badwolff je 16. jul 2020 ob 17:22 izjavil:

Mi smo v hiši 4je.
Potrebna bi bila menjava strehe in fasade, pa se en lastnik, ki stanovanje oddaja, ne strinja. V praksi, brez sodišča, ne moremo nič.

Kot prvo, ali imate urejeno etažno lastnino ?

Poleg tega ni treba imeti za vse investicije 100% soglasje. Dostikrat je dovolj 50%.

Če en lastnik noče plačati, naredite investicijo in tožite tistega, ki noče plačati.

https://www.gov.si/teme/upravljanje-v-v...

Te zadeve spadajo med vzdrževanje, pa je dovolj 50% soglasje.

Svetujem ti, da v stavbi brez upravnika, v kateri lastniki nimajo sprejetega in veljavnega vsaj sporazuma o medsebojnih razmerjih ne kupuješ stanovanja.
Res je, da lahko sosedje tožijo drug drugeqa na podlagi SPZ in OZ, a kdo si želi prživljati dneve v sporu s sosedi? Tožbe lahko trajajo leta in še ni gotovo, da so dobljene ali da ima tožena stran premoženje za izvedbo del. V tako stavbo je potencialni spor dobesedno vgrajen. Tudi je lahko na začetku vse lepo in prav, potem pa nekdo proda stanovanje potencialnemu problematiku (npr. podjetniku iz neodvisne drave Kosovo, ki potem tam naseli svoje delavce (ne majhno število)ali pa kakšenmu drugemu posamezniku, ki v tej stavbi ne bo živel in s emu fučka za pritožbe.

Zavarovanje objekta je vsekakor nujno. tudi z vidika škode, ki bi nastala izliva ali kaj podobnega.

Glede skupnih prostorov pa je odvisno od primera do prime. Kot opisuješ je tega res malo. Kako je pa rešeno z vrtom/okolico? ali je tudi ta lastniška? ali pa kakšna zunanja razsvetljava in podobno? Garaže? Kako je rešeno ogrevanje? Imate skupno kotlovnico?

Načeloma je situacija, ki jo opisuješ malce bolj enostvna ker bo zelo malo oziroma praktično nič rednih skupnih stroškov (elektrika, voda čiščenje), kakor tudi malo skupnega vzdrževanja (dvigala, vhodi, kleti...). Vseeno pa ostane vprašanje večjih investicijskih posegov (streha, fasada). Ali je vzpostavljen rezervni sklad?

Parkirna mesta niso lastniška, niso vpisana v ZK. Obstaja zgolj ustni dogovor kje kdo parkira, kar me ne boli, ker je mesta dovolj.

Ta del je potem skupen in na to odpade del stoškov (vzdrževanje, osvetlitev, plačilo prispevkov). Glede parkinga imej v mislih tudi situacijo čez 5-10 let. V 70ih so je bilo 0,5 parkirnega mesta na stanovanje več kot dovolj. Ampak če so vsaj 2 ali še bolje 3 parkirna mesta na stanovanje potem verjetno res ni panike.

Vsako stanovanje ima svojo peč in svoje števce za elektriko in vodo. Ogreva se s plinom, je pa zalogovnik oz. cisterna stacionirana nekje 200-300m stran od stavbe - ne vem ali to pade pod skupno vzdrževanje.

Zalogovnik/cicsterna je verjetno skupen, prav tako napeljava do stanovanja.

Rezervnega sklada domnevno ni. Do sedaj so z ustnim dogovorom krili stroške proporcialno - če je prodajalcu za verjet.

Problem je, ko pride do večjih zadev fasada/streha. Takrat je pa hitro problem, da nekdo nima 10-20k EUR na zalogi in je sranje. Zato je rezervni sklad dobra zadeva.

Predpostavljam, da gotovo ima vsak lastnik zavarovano svoje stanovanje.

Kar ne pomeni, da je zavarovana tudi splošna odgovornost, ki izhaja iz posesti. Zato je dobro, da ima objekt kot takšen enotno urejeno zavarovanje. Ravno tako je problem, če določene oblike škode niso enotno zavarovane. Še posebej če ti v primeru večje škode ni v interesu izplačilo, ampak obnova/novogradnja.

Situacija mogoče spominja na vrste hiše, ampak gre dejansko za stanovanja kvadratura cca. 70-100 m2. Je pa res, da imaš svoj vhod, svojo teraso (v pritličju), svojo peč...

Dejansko gre za stavbo, ki je bila temeljito obnovljena 2007. Ostali so praktično samo zidovi, vse ostalo menjano. Trenutni lastnik je tudi prvi lastnik od leta 2007. Tako da v zadnjih 13 letih dejansko ni bilo večjih vzdrževalnih del, zato so tudi sosedski odnosi bili dobri :) Če gledam pa za nekaj let vnaprej, pa je zelo verjetno da bo potreben kak večji poseg na stavbi, tu pa se utegnejo stvari zakomplicirati. Lastnik in agencija bodo seveda trdili, da to ni problem in da je do sedaj zadeva delovala preko ustnega dogovora, kaj bo pa takrat ko bo potrebno plačat 10k po stanovanju za streho, bo pa vprašanje. Tega se malo bojim.