Cene stanovanj v LJ in drugod

Okapi je 25. jul 2022 ob 21:48 izjavil:

Vprašaj vse tiste, ki so vložili v NKBM ali kakšno drugi zadevo, ki je prinesla izgubo.

Vseeno je bilo bolje izgubiti tistih par 100 evrov na NKBM kot kupiti hišo, je ne zavarovati in pustiti, da jo požar uniči. Vprašaj tiste, ki se jim je to zgodilo.

Cherry-pickas lahko tudi v drugo stran in kupiš TSLA 5 let nazaj :) Stabilnost in povprečna donosnost/rast nepremičnin in gospodarstva pa sta dobro naštudirani stvari. tl;dr nepremičnine so nekoliko bolj stabilne in zato boljša izbira (za srce), donos pa precej nižji kot donos gospodarstva, ki ima vsake toliko kakšen pretres, na 20+ let pa prekaša nepremičnine.

Kaj boš z denarjem? Vse tisto, kar ne moreš, če ga nimaš.

Lahko si tudi brišeš rit. Ali pa upgradeaš na življenje v hotelu. Irelevantno za primerjavo donosnosti.

Najem je dražji od lastništva. To je preprosto dejstvo. Pri vsaki stvari, ki jo rabiš več kot parkrat na leto. Nepremičnino potrebuješ 50+ let. Če že hočeš vlagati, vlagaš razliko, ki jo prihraniš z nakupom nepremičnine. Razen če si dovolj premožen, da se požvižgaš na višji strošek najema.

Če nepremičnino kupiš, da v njej dolgoročno živiš, se to gotovo bolj splača kot najem. Kratkoročno in včasih tudi srednjeročno pa je lahko najem seveda tudi ugodnejši.

user4683 je 25. jul 2022 ob 21:59 izjavil:

Okapi bo sedaj spet par strani trobil isto, kot že pred časom v drugi temi. Dejstvo pa je - in obstaja cel kup študij, da to kar opisuje jernejl drži. Ampak Okapi ve, ker je v LJ prodal stanovanje (IIRC za 3% letno več kot je bila inflacija v času lastništva).

Če bi to držalo, potem nihče na svetu ne bi kupoval nepremičnin z namenon oddajanja, ker bi bilo bolje vlagati v delnice. Na svetu je na desetine tisoče nepremičninskih firm, ki živijo od oddajanja nepremičnin. In to ne posameznih stanovanj, ampak na stotine in tisoče stanovanj. Očitno so vsi lastniki in delničarji teh firm bedaki, ki ne znajo upravljati s svojim denarjem.

In če se firmi splača kupiti nepremičnino in jo oddajati, se še toliko bolj splača nepremičnino kupiti posamezniku, ki bo v njej živel več deset let.

jernejl je 26. jul 2022 ob 01:08 izjavil:

Okapi je 26. jul 2022 ob 00:16 izjavil:

Če bi to držalo, potem nihče na svetu ne bi kupoval nepremičnin z namenon oddajanja, ker bi bilo bolje vlagati v delnice. Na svetu je na desetine tisoče nepremičninskih firm, ki živijo od oddajanja nepremičnin. In to ne posameznih stanovanj, ampak na stotine in tisoče stanovanj. Očitno so vsi lastniki in delničarji teh firm bedaki, ki ne znajo upravljati s svojim denarjem.

Če bi držalo, da je kupovanje nepremičnin z namenom oddajanja bolj donosno kot vlaganje v delnice, ne bi nihče vlagal v delnice, ker bi bilo bolje kupovati nepremičnine.
Očitno so vsi delničarji bedaki, ki ne znajo upravljati s svojim denarjem.

This.

Prednost nepremicnin proti delnicam je nekoliko vecja stabilnost. In to gre prakticno vedno z roko v roki z nizjo donosnostjo. Nekaterim investitorjem to odgovarja, ce ne zaradi drugega zato, da zbalansirajo svoj portfelj.

In ista racunica velja ne glede na to, ali kupujes kot svojo nepremicnino ali pa kot investicijo. Zakaj to folk pocne? Ker je za odtenek bolj varno in ker imeti cegle ogromno pomeni.

trancer01 je 25. jul 2022 ob 22:40 izjavil:

Če nepremičnino kupiš, da v njej dolgoročno živiš, se to gotovo bolj splača kot najem. Kratkoročno in včasih tudi srednjeročno pa je lahko najem seveda tudi ugodnejši.

Nič takšnega ni 'gotovo'. Odvisno je od nihanja vrednosti nepremičnin, višine najemnin, deleža lastnega vložka, cene denarja ipd.

Sej smo v tej in podobnih temah že stokrat pokazali (z izračuni) kako in kaj. In to brez kupovanja BTC in podobnega hazardiranja ampak s povsem konzervativnim vlaganjem.

Še eno slovensko specifiko je treba upoštevat. Pri nas praktično nihče (razen stanovanjskega sklada in občin) ne oddaja za nedoločen čas. Kar pomeni, da se lahko lastnik čez 1 leto odloči, da ne bo podaljšal pogodbe, ker razlogi, ti pa boš moral z danes na jutri iskat nov flat, imel boš stroške s selitvijo itd. Za družine z otroki je pa to sploh stresno.

Ko si mlad in sam, se še lahko seliš vsako leto ali vsakih nekaj let, ko si enkrat starejši in imaš po možnosti še otroke, pa to ni ravno fajn opcija. In potem greš v nakup.

Mi je pa čisto jasno, zakaj nihče noče oddajati za nedoločen čas. Ker so pri nas najemniki nesorazmerno zaščiteni v primerjavi z najemodajalcem. Če imaš srečo, ga po pravni poti (tožba, izvršba) v enem letu spraviš ven. Lahko pa se vleče tudi več let.

Tako da bo treba spremeniti tudi zakonodajo glede pravic najemodajalca, če želijo, da se bo kaj spremenilo.

Zamujanje s plačilom najemnine ali stroškov več kot 1 mesec? Direkt izvršba z izselitvijo (hitri postopek kot v primeru e-izvršbe), brez tožbe in zahteve po n predhodnih opominih. Povzročena škoda, ki presega varščino? Isto. Dovoliti 6 *naključnih* kontrol na leto (zdaj 2, ki morata biti napovedani).

Dokler bodo najemniki nesorazmerno bolj zaščiteni kot najemodajalci, se ne bo veliko spremenilo.

Če je pogodba za nedoločen čas, ga itak ne moreš ven vržt, večji problem je, da ga ne moreš niti če ima za določen čas, pa potem enostavno ne gre ven. No, "ne moreš"...traja in veliko stane.

user4683 je 26. jul 2022 ob 05:19 izjavil:

Lahko se kregamo cel dan, pod crto pa je dolgorocno donos delnic cca 8% bruto (z odsteto inflacijo), donos nepremicnin (z upostevano rastjo in financiranjem/kreditom) pa okrog 4-5% bruto. Seveda lahko zadanes jackpot z dobro nepremicnino. Lahko pa ga tudi z dobro delnico. Pod crto in povsem analiticno pa so delnice bolj donosne.

In da ponovim se zadnjic - ne, to ni za vsakega, nekateri rajsi mirno spijo ker imajo okrog sebe svoje cegle, ki jim jih "nihce ne more vzeti". In to mnogim odtehta tisto razliko. Jih povsem razumem in se tudi strinjam z njimi, ne pa me prepricevat da je 5% vec od 8%.

Odvisno. V preteklih letih smo imeli super duper poceni hipotekarne kredite. Na ta način ti je lastništvo nepremičnine pomenilo dostop do poceni denarja. Poleg tega so banke v tvoje kreditno sposobnost štele dohodke iz dolgoročnih oddajanj.

In se hvalim sodelavcu (okrog 2019) kako sem imel v delnicah 8% donos in 4% dividende, od stanovanja pa bi imel le 10%. In pravi posluš tole:
"2014 sem kupil stanovanje v LJ (90k, 50m²). Zanj sem dal 20k svojega za polog, banka je dala 70k in dodatnih 10k sem investiral za obnovo. Not sem dal en parček in mi z najemnino plačuje obrok kredita in se pokriva tam-tam - nima veze če sem kakšnega jurja na leto v minusu. To stanovanje je sedaj vredno 130k€. Torej če prodam, banki vrnem 70k€ in obdržim 60k€. Torej moj vložek 30k€ ven dobim 60k€ - koliko je to donos? 100%. Aja pa imam še 2 takšna stanovanja ista taktika in eno svoje - odplačano. In veš, sem študiral, da bi gradil bajto - a veš, da mi banka financira bajto! Vrednost zavarovanj oz. hipotek lahko večam (ker so šle vrednosti gor), zraven dodam še hipoteko na stanovanje ki je odplačano, kreditno sem zelo dobro postavljen saj mi banka najemnine šteje k prihodkom. Oddaja odplačanega stanovanja pa bo v večini pokrila kredit za bajto."

johnnyyy je 26. jul 2022 ob 08:59 izjavil:

user4683 je 26. jul 2022 ob 05:19 izjavil:

Lahko se kregamo cel dan, pod crto pa je dolgorocno donos delnic cca 8% bruto (z odsteto inflacijo), donos nepremicnin (z upostevano rastjo in financiranjem/kreditom) pa okrog 4-5% bruto. Seveda lahko zadanes jackpot z dobro nepremicnino. Lahko pa ga tudi z dobro delnico. Pod crto in povsem analiticno pa so delnice bolj donosne.

In da ponovim se zadnjic - ne, to ni za vsakega, nekateri rajsi mirno spijo ker imajo okrog sebe svoje cegle, ki jim jih "nihce ne more vzeti". In to mnogim odtehta tisto razliko. Jih povsem razumem in se tudi strinjam z njimi, ne pa me prepricevat da je 5% vec od 8%.

Odvisno. V preteklih letih smo imeli super duper poceni hipotekarne kredite. Na ta način ti je lastništvo nepremičnine pomenilo dostop do poceni denarja. Poleg tega so banke v tvoje kreditno sposobnost štele dohodke iz dolgoročnih oddajanj.

In se hvalim sodelavcu (okrog 2019) kako sem imel v delnicah 8% donos in 4% dividende, od stanovanja pa bi imel le 10%. In pravi posluš tole:
"2014 sem kupil stanovanje v LJ (90k, 50m²). Zanj sem dal 20k svojega za polog, banka je dala 70k in dodatnih 10k sem investiral za obnovo. Not sem dal en parček in mi z najemnino plačuje obrok kredita in se pokriva tam-tam - nima veze če sem kakšnega jurja na leto v minusu. To stanovanje je sedaj vredno 130k€. Torej če prodam, banki vrnem 70k€ in obdržim 60k€. Torej moj vložek 30k€ ven dobim 60k€ - koliko je to donos? 100%. Aja pa imam še 2 takšna stanovanja ista taktika in eno svoje - odplačano. In veš, sem študiral, da bi gradil bajto - a veš, da mi banka financira bajto! Vrednost zavarovanj oz. hipotek lahko večam (ker so šle vrednosti gor), zraven dodam še hipoteko na stanovanje ki je odplačano, kreditno sem zelo dobro postavljen saj mi banka najemnine šteje k prihodkom. Oddaja odplačanega stanovanja pa bo v večini pokrila kredit za bajto."

Če bodo cene nepremičnin padle npr. za 30-40% in če imaš toliko keša za nakup tega (npr. da si danes čakal in potrevoal kredi) potem si zadel "loto" :)

Old Spice je 26. jul 2022 ob 09:23 izjavil:

n se hvalim sodelavcu (okrog 2019) kako sem imel v delnicah 8% donos in 4% dividende, od stanovanja pa bi imel le 10%. In pravi posluš tole:
"2014 sem kupil stanovanje v LJ (90k, 50m2). Zanj sem dal 20k svojega za polog, banka je dala 70k in dodatnih 10k sem investiral za obnovo. Not sem dal en parček in mi z najemnino plačuje obrok kredita in se pokriva tam-tam - nima veze če sem kakšnega jurja na leto v minusu. To stanovanje je sedaj vredno 130k€. Torej če prodam, banki vrnem 70k€ in obdržim 60k€. Torej moj vložek 30k€ ven dobim 60k€ - koliko je to donos? 100%. Aja pa imam še 2 takšna stanovanja ista taktika in eno svoje - odplačano. In veš, sem študiral, da bi gradil bajto - a veš, da mi banka financira bajto! Vrednost zavarovanj oz. hipotek lahko večam (ker so šle vrednosti gor), zraven dodam še hipoteko na stanovanje ki je odplačano, kreditno sem zelo dobro postavljen saj mi banka najemnine šteje k prihodkom. Oddaja odplačanega stanovanja pa bo v večini pokrila kredit za bajto."

Se pravi, ima eno stanovanje na kredo, ki ga oddaja. Potem ima pa še 2 taka stanovanja, ki jih prav tako oddaja, od tega je eno odplačano (verjetno podedovano). Torej all-in oddaja 3 stanovanja, hkrati pa mora še sam nekje živet. Se pravi verjetno potem tu govorimo o štirih stanovanjih? Verjamem, da s štirimi stanovanji na trgu, danes življenje ni problem.

V enem živi - odplačano (podedovano stanovanje je prodal in odplačal kredit) ostala 3 so na kredo. Oddaja vse razen svojega.

user4683 je 26. jul 2022 ob 09:31 izjavil:

Eno je koliko je nepremičnina vredna (v očeh lastnika), drugo pa koliko iztržiš. Omenjene cifre so tudi tako zelo približne in gostilniške, da je praktično nemogoče karkoli resnega potegniti iz tega - "nima veze če sem kakšnega jurja na leto v minusu" (torej 5k več "stroškov" v petih letih). Pa kredit tudi ni bil zastonj, čeprav je bil "poceni" - piše da je dala banka 70k... kaj pa obresti? Pri nizkih 1.8%/leto se jih je verjetno v teh petih letih tudi za kakšnih 5k. Že po teh dveh dodatnih kriterijih je za stanovanje dal 10k več kot samo 30k. Samo da tega morda niti ne ve ker jurja tu pa tam in kakšne ure ali treh vloženega časa nihče ne vidi.

Ne rečem, enim to ustreza in se da čisto lepo živeti od tega. Ampak kakšne resne zaključke vlečt na podlagi tako gostilniških številk je pa precej močna :)

Pri večjih investicijah ti nihče ne bo govoril o centih natančno, ampak o priblžni vrednosti. Ker cene nihajo in nihče nima točnih številk, koliko lahko iztržiš v tistem trenutku, kaj šele čez nekaj let. Koliko pa imaš dejanskega dobička pa veš šele ko investicijo likvidiraš. Seveda kredit ni bil zastonj, ampak je bila OM manjša kot pa so nepremičnine rasle, kar pomeni, da si s sposojenim denarjem delal par % donos (te opcije pri drugih investicijah nisi imel), prav tako si lahko lažje investicijo uporabil za zavarovanje. Njemu so obresti plačali najemniki, prav tako tudi večino mesečne anuitete, ki jo bi ob prodaji nepremičnine dobil nazaj (pač če si je od banke sposodil 70k€ jih bo vrnil ob prodaji precej manj, saj je v teh letih že nekaj odplačal) zato tistih par k€ ne šteje neke vloge, ker jih nekje izgubi drugje dobi. :)

Živet od tega?! Sam pravi, da mu to tako za zraven in da mu je važno, da se stvari nekako pokrivajo. Višek svojega denarja je kljub nepremičninam vlagal še v kripto in delnice.

Par kEUR je čisto nepomembna razlika na dolgi rok, kar nakup nepremičnine za oddajo tudi je. Ja, če brojiš sitno, te mogoče malo boli, če si pa zaradi tega ustvaril nekaj premoženja zase, mogoče tudi za potomce, se pa za par kEUR po 10 letih preprosto ne sekiraš, ker ni vredno.

Če lahko investiraš v nepremičnine, imaš zraven še kak drug, dober vir dohodka, in se s tem sploh ne ukvarjaš...

Večina, ki mislijo, da bodo na borzah zaslužili več, kot zgubili pri najemninah, se motijo...

Nakup prve nepremičnine ni nikoli zgrešena investicija...

user4683 je 26. jul 2022 ob 12:02 izjavil:

No, opoleg mirnejšega spanca priznam še en pomemben plus za lastništvo - prisili te varčevati. Pri povprečnem človeku je ta prisila kar pomembna. Torej oba plusa imata več opraviti s človeško psiho kot s čim drugim.

Yup, tudi to je bil eden itemd razlogov zakaj sem se odločil za investicijsko nepremičnino, ker si forsiran plačat ta obrok za kredit.

Ko bo pa uveden dodaten davek na nepremicnine pa vsi v jok ane?

Nic ni se dogovorjenega in potrjenega, lahko bo za vse za 2go ali 3jo nepremicnino v lastni lasti naprej.

darksamurai je 26. jul 2022 ob 12:17 izjavil:

Ko sem pred 7. leti kupil stanovanje je bil obrok kredita enak kot najemnina za primerljivo stanovanje. Danes je obrok kredita (fiksna OM) mnogo nižji od najemnine. Poleg tega sem zaradi nizke OM raje "raztegnil" kredit na daljše obdobje, ker je inflacija višja od OM in višek denarja raje investiram. Če je obrok kredita nižji ali enak kot najemnina je bolje kupiti, če pa je obrok kredita veliko višji pa je najem+investicija boljša opcija.

Kot prvo - močno dvomim, da je bil obrok kredita res enak višini najemnine za primerljivo stanovanje. Ampak če je tako, moraš biti res svojevrsten čudak, če mečeš stran denar za najemnino, namesto da bi enak denar vlagal v nakup nepremičnine.

V resničnem življenju so obroki kredita v glavnem nekaj višji od mesečne najemnine. Ampak kar se osnovne računice tiče, to ni pomembno. Pomemben je strošek posojila - se pravi, za koliko ti posojilo podraži nakup, v primerjavi z nakupom z gotovino. Strošek posojila ne sme biti višji od najemnine - kar praktični nikoli ni. In razlika med stroškom kredita in višino najemnine ti pove, za koliko si si z nakupom zmanjšal strošek bivanja.

Recimo okvirne cifre, na osnovi kalkulatorja NLB - obrok 800 evrov na mesec, za 20 let. Dobiš 150 jurjev posojila, v 20 letih pa moraš banki vrniti 195 jurjev. Se pravi je trošek posojila 45.000 evrov. To je 188 evrov na mesec.

Kar te sedaj zanima je, koliko je najemnina za stanovanje, ki stane 150 jurjev.
150 jurjev je eno ali 1,5 sobno stanovanje, okoli 30-40 m2 (v Ljubljani). Najemnina za takšno stanovanje je 500-600 evrov, se pravi manj kot 800 evrov.

Pri najemu je torej tvoj strošek bivanja 500-600 evrov na mesec, pri nakupu pa 188 evrov. Razlika do 800 evrov obroka (612 evrov) namreč v bistvu ni strošek bivanja, ampak naložba v nepremičnino, oziroma varčevanje. Kakšen strošek (ali dobiček) to predstavlja, ugotoviš, ko nepremičnino prodaš.

V navezi z investiranjem te pa zanima, ali lahko z 200-300 investiranimi evri mesečno (toliko ti ostane v primerjavi s kupcem stanovanja) kompenziraš 500-600 evrov mesečnega stroška najemnine.

In pri tem moraš še upoštevati, da kupec bo imel po 20 letih, ko bo odplačal posojilo, na voljo 800 evrov za investicije v delnice ali kojne ali karkoli, ti kot najemnik pa boš še vedno imel na voljo samo teh 200-300 evrov, ker bo še naprej plačeval 500-600 evrov najemnine.

Potem pa po 50 letih najemnik in kupec naredita obračun in se vidi, kdo je bolje prišel skozi (ne upoštevaje stroškov, ki jih je najemnik imel, ko se je v teh 50 letih moral kakšnih 5-10x seliti).

Kupec je imel 45 jurjev stroška najema posojila, dobiček od 30 let vlaganja po 800 evrov, in razliko med nakupno in prodajno vrednostjo stanovanja.

Najemnik pa je imel 300.000 evrov stroška najemnine (če je najemnina 500 evrov) in dobiček od 50 let vlaganja po 300 evrov.

Mimogrede - 800 evrov mesečno 30 let je 288.000 vloženega denarja.
300 evrov mesečno 50 let pa samo 180.000. Koliko se je nabralo dobička v prvih 20 letih, ko kupec ni vlagal v delnice, ampak v nepremičnono, bo pa moral kdo drug izračunati.

Evo, sem še en investicijski kalkulator uporabil.

30 let vlaganja po 800 evrov, pri 6% donosu.
End Balance $784,205.17
Starting Amount $800.00
Total Contributions $288,000.00
Total Interest $495,405.17

50 let vlaganja po 300 evrov, pri 6%.
End Balance $1,079,176.17
Starting Amount $300.00
Total Contributions $180,000.00
Total Interest $898,876.17

Se pravi, najemnik je 295.000 na boljšem, kar se vlaganja tiče.
Ampak je imel 300.000 stroškov za najemnino, in na koncu nima nepremičnine.
Kupac je 295.000 na slabšem, ampak je imel samo 45.000 stroškov kredita, in na koncu lahko nepremičnino proda.

Se pravi, kupec je na boljšem praktično za celotno vrednost stanovanja na koncu.

Okapi je 26. jul 2022 ob 13:20 izjavil:

Evo, sem še en investicijski kalkulator uporabil.

30 let vlaganja po 800 evrov, pri 6% donosu.
End Balance $784,205.17
Starting Amount $800.00
Total Contributions $288,000.00
Total Interest $495,405.17

50 let vlaganja po 300 evrov, pri 6%.
End Balance $1,079,176.17
Starting Amount $300.00
Total Contributions $180,000.00
Total Interest $898,876.17

Se pravi, najemnik je 295.000 na boljšem, kar se vlaganja tiče.
Ampak je imel 300.000 stroškov za najemnino, in na koncu nima nepremičnine.
Kupac je 295.000 na slabšem, ampak je imel samo 45.000 stroškov kredita, in na koncu lahko nepremičnino proda.

Se pravi, kupec je na boljšem praktično za celotno vrednost stanovanja na koncu.

Zakaj pa 6 in ne 7% kot je neko 50-letno povprečje recimo? Pride premalo razlike? Kaj pa polog, ki ga je moral kupec položiti, najemnik pa ga je lahko dal za 50 let obrestovati? Kaj pa kakšna obnova stanovanja po 50 letih in še kdaj vmes?

In ima čez 50 let stanovanje vredno 370k (letna rast stanovanj v Sloveniji je cca 1.5%, tudi te anomalije zadnjih let se bodo s časom zgladile). Odštejemo izredno skromnih 20% za vse obnove, ki so se nabrale po 50 letih in ima stanovanje vredno 300k.

QED: Okapi je ravnokar dokazal, da tudi če zanemarimo nekaj stroškov lastništva, je najemnik s konzervativnim vlaganjem v tem njegovem izračunu finančno nekoliko na boljšem.

Če pa popravimo, da sta imela oba na začetku 20k, prvi je to vrgel v delnice, drugi pa za polog za 170k vredno stanovanje. Pri skromnem 6% donosu ima prvi 1.4M, drugi pa 760k + staro nepremičnino vredno 350k. Po 50 letih Okapi končno prepriča prvega, da zapusti najemništvo in kupi to nepremičnino. In ima 1M + staro nepremičnino, drugi pa 1.1M in mora poiskati nepremičnino.

Vse je odvisno od tega kaj sam delaš. Nepremičnine so dobre zato, ker banke rade posojajo denar na hipoteko, ker so nepremičnine načeloma stabilne.

Recimo: kupiš stanovanje za 100k, 80k kredita na 20 let, čez 5 let je stanovanje vredno 120k, odplačal si 20k (zmišljujem si cifre na pamet), torej imaš 120k vrednosti - 60k kredita = 60k vrednosti v stanovanju. To seveda dobiš, če prodaš, ampak potem plačaš davek na dobiček in promet. Lahko pa davek zamenjaš za obresti. Najdeš spet še eno stanovanje za 200k, kjer bi rabil pologa nekje 40k, recimo da nočeš tolko dat, imaš samo 20k (toliko da aro pokriješ), ostalo pa lahko "porabiš" kar si nabral v prvi nepremičnini, brez da jo prodaš, ker ti banka posodi več denarja. Tako da imaš potem 120 + 200k vredne nepremičnine, skupaj si pa dal pologa samo 40k, ostalo pa si mesečno odplačeval (kredita imaš pri nakupu druge pa 180+60k = 320 - 240 = 80k, kar je točno vrednost 60k kar imaš v 1. nep. + 20k pologa druge). Potem recimo da se preseliš v to večjo nepremičnino za 120k, staro pa oddajaš, in si tako gradiš vrednost, brez da porabljaš svoj denar, ampak tistega od banke.

Pri tem vsem skupaj so pa obresti "davek" na obroke -> namesto da plačaš 25% od dobička (kar plačaš če prodaš nepremičnino v kateri ne živiš vsaj 5 let), plačaš samo obresti, banka ti je dala pa razliko - 20 jurjev vrednosti - ven brez davka. Lahko narediš isto pa si namesto stanovanja kupiš porscheja. Spet se izogneš 25% davku na dobiček, ampak plačuješ samo obresti.

Valda nič ni brez rizika, ampak brez rizika so pač "gaini" malo manjši.


To je vse itak teoretično, in najboljše je verjetno imet oboje - in nepremičnine in "delnice".

Okapi je 26. jul 2022 ob 13:53 izjavil:

user4683 je 26. jul 2022 ob 13:47 izjavil:

Okapi je 26. jul 2022 ob 13:20 izjavil:

Evo, sem še en investicijski kalkulator uporabil.

30 let vlaganja po 800 evrov, pri 6% donosu.
End Balance $784,205.17
Starting Amount $800.00
Total Contributions $288,000.00
Total Interest $495,405.17

50 let vlaganja po 300 evrov, pri 6%.
End Balance $1,079,176.17
Starting Amount $300.00
Total Contributions $180,000.00
Total Interest $898,876.17

Se pravi, najemnik je 295.000 na boljšem, kar se vlaganja tiče.
Ampak je imel 300.000 stroškov za najemnino, in na koncu nima nepremičnine.
Kupac je 295.000 na slabšem, ampak je imel samo 45.000 stroškov kredita, in na koncu lahko nepremičnino proda.

Se pravi, kupec je na boljšem praktično za celotno vrednost stanovanja na koncu.

Zakaj pa 6 in ne 7% kot je neko 50-letno povprečje recimo? Pride premalo razlike?

Že tako sem šel v korist najemnika, ker sem vzel 500 evrov najemnine in 300 evrov vlaganja, namesto v resnici bolj realističnih 600 evrov najemnine in 200 evrov vlaganja.

Niti ne, lahko pogledamo kar uradne statistične podatke - najem se giblje med 3-5% bruto od vrednosti nepremičnine. Torej teh 600 je že v zgornjemu rangu, 500 pa povprečje.