Nakup nepremičnine kredit+gotovina

Živjo. Ker kupujem nepremičnino in sem z kupcem zmenjen da mu dam delež na roke, del pa kredit me zanima, kako najbolje urediti izročilo v gotovini? Se to nese k notarju in ko se pri notarju podpiše prodajna pogodba, se potem izroči gotovina? Znesek gotovine ne bo napisan na prodajni pogodbi (zaradi davkov stanovanja). Je v takih primerih dobro sestaviti neko potrdilo o prejetju in s tem it do notarja?

Zakaj kompliciras? Ce hoce prodati, se zmenita vse crno na belem in preko TRR-ja.

Jerry000

Par stvari banka ti bo dala kredit 80% zneska ki imaš napisan v kuporodajni pogodbi ostalih 20% pa boš moral priložiti potrdilo o nakazilu preko trr.

Zakaj kupoprodajno ne skleneta takole 100k stanovanje in 20k oprema in potem on ne bo imel davek na dobiček, ampak pazi banka bo odobrila 80% na 100k ne na 120k oz. na cenilca kar je pač majnšni znesek.

IL_DIAVOLO je 14. okt 2023 ob 19:33 izjavil:

Kaj se zdaj nisi upal nakazat tistih 10k na trr?

Ni to tema debate, sori

destroyer2k je 14. okt 2023 ob 19:33 izjavil:

Jerry000

Par stvari banka ti bo dala kredit 80% zneska ki imaš napisan v kuporodajni pogodbi ostalih 20% pa boš moral priložiti potrdilo o nakazilu preko trr.

Zakaj kupoprodajno ne skleneta takole 100k stanovanje in 20k oprema in potem on ne bo imel davek na dobiček, ampak pazi banka bo odobrila 80% na 100k ne na 120k oz. na cenilca kar je pač majnšni znesek.

Super ideja. Glede 20% pologa vem, hvala. Bom predlagal da se tako naredi pogodba. Torej če odobri na 100k, potem je še bolje ubistvu

destroyer2k je 14. okt 2023 ob 19:42 izjavil:

Jerry000

Če se to dogovorita, celoten znesek preko trr nič na roke je moj predlog.

Dogovor oziroma pogoj je, da se nek delež da na roke. Ostalo pa vse na trr seveda (prišparan denar ter kredit)

Jerry000 je 14. okt 2023 ob 19:31 izjavil:

Jaz ne

Odločno mu reci NE.

Old Spice je 14. okt 2023 ob 20:29 izjavil:

Seveda računaj tudi, da v primeru da boš stanovanje prodajal relativno hitro, bo davek višji, ker bo razlika med nabavno in prodajno ceno višja (zarad keša).

Ok, ampak če se pa ne bo prodajalo naprej pa nima name to nobenega vpliva sklepam

Ok, torej je potem bolje reči temu NE. Hvala za pomoč

Utk je 14. okt 2023 ob 20:38 izjavil:

Odvisno za kak del se gre. Če je to 5 jurjev na 100 jurjev, se napiše "oprema" in rešeno. Še zmeraj imaš to v pogodbi, tudi da si dal v gotovini itd. Če je pa to 20, 30 jurjev na 100, potem pa pač ne, preveč tveganj in minusov zate.

Ampak kakšna so ta tveganja zame?

Sem imel 2 leti nazaj podoben primer. 280 jurjev od tega so jih 50 hotli na roko. In agentka me je prepričevala, da je to nekaj povsem normalnega, da rizika ni in da je to običajna praksa. Gamad požrtna.

Problem lahko nastane samo, če bo FURS ocenil, da je cena zapisana v pogodbi prenizka in potem se bo 2% davek obračunal od cene, ki jo bo dal FURS.
Če je cena v pogodbi približno enaka ostalim cenam nepremičnine na tem območju ne bo problemov.
V pogodbo lahko zapišeta, da je stanovanje/hiša v zelo slabem stanju in da je potrebno izvesti obnovo. To zniža ceno v pogodbi.

FURS "pogleda" cene v bližnji okolici (evidenca GURS in ne gre nikoli pogledat nepremičnino) in ti potem izda odločbo, da je cena ok ali pa da je cena prenizka in je prava cena za odmero davka XXX € in potem se od te cene plača 2% davek. Zato se pa v pogodbo napiše, da je nepremičnina v slabem stanju in potrebna temeljite obnove. To zniža tržno ceno.
V pogodbi se pa določi kdo plača davek - prodajalec ali kupec.

Samo davek plačaš. Lahko pa se pritožiš s cenilcem. Furs ima lahko potem svojega, sodišče pa še tretjega.
Tako po občutku začnejo komplicirati, če je cena bolj različna od tržne +-20%. Lahko napišeš, da je potrebno obnove ali v 3. gradbeni fazi.

Samo, ko boš ti prodajal, boš lahko zaradi tega imel višji davek na dobiček. Glede na to, da se s takimi mahinacijami ne splača ukvarjati zaradi razlike pri 2% prodajnem davku, je morda prav to problem tvojega prodajalca.

Drugače pa ja, praksa ni legalna, je pa precej pogosta. S tem da pričakuj še komplikacije na banki, če boš hotel to gotovino položiti na račun. Pa pejta nekam kjer daš uslužbenki za kavo in ti preveri, da ni kateri bankovec ponarejen, recimo Petrol ali na banko.

Tehnično se plačilo z gotovino da. Če gre vse prav, ne boš imel težav. V primeru, da gre kaj narobe, boš imel več težav kakor pri plačilu prek TRR.

Jerry000 je 15. okt 2023 ob 01:09 izjavil:

Potem ne vidim tu "problema", če tko rečem. Torej niti nobene kazni ne dobi(š) ne nič, če daš vrednost nižjo, kot jo dejansko potem plačaš, plačaš samo davek ki ga FURS odmeri in to je to.

Hja, če boš za hišo v Ljubljani dal 150k € namesto 350k€ boš sigurno dobil FURS za vrat. Kake 15-20% verjetno gre. Če se boš šel te mahinacije pozor: najprej MORAŠ imeti nepremičnino vpisano in v lasti, potem pa lahko ti nategneš prodajalca in mu gotovine sploh ne izplačaš, v drugem primeru lahko on nategne tebe in ti nepremičnine ne proda. V primeru mahinajcije z gotovino morata biti kupec in prodajalec na isti liniji, ker je hitro en ali drugi nategnjen.

Pa cena nepremičnine ne sme biti prenizka, ker boš ti imel potem konkretne probleme. Sem pa drugače proti takim poslom.

Zvezdica27 je 15. okt 2023 ob 10:50 izjavil:

Pa kaj vam je... pri teh zneskih se kupnina in vse dela preo fiduciarnih računov odvetnikov... ti ne bodo svojega vpisa v imenik odv. zbornice tvegali z nategom ene stranke...

Če rabiš odvetnika javi, katerikoli (mlad!) ti bo to uredil 100% profi. Ne iti v velike znae pisarne.

zz

Pravzaprav se dela preko banke pri kateri vzameš namenski kredit. RAzen če kupuješ preko stanovanjskih skladov. Tam ima sorodnik od direktorja pravno pisarno kamor moraš nakazati denar, 190k €. Teh 190k€stoji tam 2 dni, strošek odložitve tega denarja pride cca. 600€ za dva dni. NAtegujejo na polno.

S takim dokumentom si lahko samo rit obrišeš.

Jerry000 je 15. okt 2023 ob 17:19 izjavil:

To je res, nateg je lahko iz obeh smeri. Zato pa mogoče dobro napisati nek dokument kjer se strinjaš oziroma potrjuješ izročilo in prejem gotovine ter da oba podpišeta.

Nič ne pomaga. Dokument kjer se dogovorita za namerno kršitev ni veljven in ga ni treba nobenemu upoštevat. RAzen sodišču, da plačata kazen. :D

T440 je 15. okt 2023 ob 21:15 izjavil:

Meni vedno fascinirajo ti posebneži ki zavestno kršijo davčno zakonodajo in vztrajajo pri tem, da o kršitvi napišejo in podpišejo 'nek papir'.
Običajno sledi čez kako leto potem nova tema tu...

:D

destroyer2k je 14. okt 2023 ob 19:33 izjavil:

Jerry000

Par stvari banka ti bo dala kredit 80% zneska ki imaš napisan v kuporodajni pogodbi ostalih 20% pa boš moral priložiti potrdilo o nakazilu preko trr.

Zakaj kupoprodajno ne skleneta takole 100k stanovanje in 20k oprema in potem on ne bo imel davek na dobiček, ampak pazi banka bo odobrila 80% na 100k ne na 120k oz. na cenilca kar je pač majnšni znesek.

Mislim da banka gleda vrednost nepremicnine za izdajo kredita. Tudi ce rece drugace, se to da iztrzit saj gre vendarle za hipoteko.

Se pravi če je vrednost nepremičnine 200k,dobis 160k kredita ne glede na to ali nepremičnino plačas 100k ali 500k.

Utk je 16. okt 2023 ob 07:18 izjavil:

No no, ni ravno "ne glede". Banka ti bo dala 80% svoje cenitve ali cene na pogodbi, ampak od nižjega zneska od teh 2, ne pa svojega. Da bi banka ocenila na več kot ti plačaš je sicer zelo malo verjetno. Razen seveda če se dogovoriš, da gre polovica mimo pogodbe.

Sicer je to povsem možno ampak ni verjetno... Je pa komot tako da uradni cenilec oceni nepremičnino za VEČ kot je cena v pogodbi... to ni nič spornega.. meni je bolj sporno zakaj potem ne dajo 80% od vrednosti cenilca, zakaj sploh cenilec je :D

Utk je 16. okt 2023 ob 08:59 izjavil:

Če cenilec oceni na več kot si ti dal, potem je pač slab cenilec. Slabih cenilcev pa nihče noče.

Zakaj pa? Kot da ni mogoče da je nekaj več vredno kot v tistem trnutku kupec kupuje od prodajalca... Nihče namreč ne more z gotovostjo trditi da ne bi kdo v tistem trenutku če bi vsak vedel za ponudbo, ponudil več...

Recimo moj cenilec je nepremičnino ocenil 1k višje kot sem jaz mel dogovorjeno, to je povsem normalno.

Utk je 16. okt 2023 ob 09:15 izjavil:

Zato, ker če cenilcev trdi, da je nekaj vredno 100 jurjev, potem to dobesedno pomeni, da se da prodat za 100 jurjev. Če si ti plačal v resnici 80, potem ga je usral, na polno.

Recimo moj cenilec je nepremičnino ocenil 1k višje kot sem jaz mel dogovorjeno, to je povsem normalno.

Ma jebal te 1k...

Pol pa mi daj 1k če ni to nič... Seveda ampak saj nihče ne pravi da se pa da prodat v tisti sekundi samo da se da prodat... in kako dokažeš da se NE DA? Ne morš, ker za to bi moral VSAK vedet da se to prodaja da bi lahko z gotovostjo trdil da NIHČE noče kupit za 100k...

Noben ne more trditi da je prodal za najvišjo možno ceno karkoli... lahko bi za več... lahko pa ne, ampak vemo ne.

Utk je 16. okt 2023 ob 09:20 izjavil:

Ja, 1k pri stanovanju ni nič. Če bom kdaj kupoval stanovanje od tebe, ti bom vrgel tistega jurja, da boš tiho.

Cenilec ne trdi, da nihče ne bi kupil za njegovo ceno plus 1 evro, ampak trdi, da se da za tisto ceno prodat v najkrajšem možnem času. Ker banko zanima za kolk lahko proda takoj, ne čez 5 let in ne da se nekdo 2 leti ukvarja s prodajo.

Bullshit, cenilec nima pojma večinoma... če mu jaz ne bi povedal da sem se zmenil za 73k bog ve kolko bi napisal... pol je pa priredil tako da je blo tu tu nekje...

Me prav mika da bi najel cenilca zdaj mu plačal teh 300EUR da bi poda oceno.

Mam še 2 vprašanji kar mi ni ravno jasno. Torej če se v pogodbi napiše, da je recimo stanovanje 100k in oprema 20k...torej teh 20k ni obdavčenih? Ampak a je potrebno dokazovati tukaj kaj? Računi za nakup že obstoječe opreme v stanovanju?
In še drugo vprašanje, ali je sporno če dvigneš iz banke 10k+? Za pologe vem da je, za dvige pa ne vem. Torej če je pri dvigu že sporno, potem niti do tega ne more priti, da bi lahko z gotovino (izven pogodbe) plačal. Torej da te gotovine ni zapisane v pogodbi, katero daš prodajalcu