Nakup stanovanja - posrednik pijavka?

Vse je odvisno, kaj je lastnik podpisal. Lahko mu probaš ta strošek njemu naprtit, ker se je pač on to podpisal. Samo na koncu le on prodaja in je na njem po kakšnimi pogoji.

Kot so rekli - odvisno je od pogodbe prodajalca. Pogodba je lahko ekskluzivna (vse gre preko posrednika, in prodajalec naj nebi prodajal preko drugih kanalov).
Prav tako je tebe posrednik našel (oziroma ti si našel posrednika) in te je on napotil k prodajalcu.

Konec koncev - to ni tvoj problem. Stroške posrednika plača prodajalec (mogoče ne v vseh primerih - ampak kolikor sem jaz gledal to drži).

Če je posrednica toliko neprofesionalna, da ne pride na ogled bi jaz naredil naslednje:
- prodajalka naj prekliče pooblastilo agenciji za prodajo
- prodajalka naj po preklicu sama objavi oglas
- vi se zmenite, da boste kupili stanovanje in sklenite predpogodbo ter plačate aro
- odvisno od vaše fin. situacije:
a) deponirate denar pri notarju uredite hipoteko na nepremičnino in se vselite, kpp pa naredite čez 6 mesecov
b) če je vmes banka, urejate kredit in se na banki dogovorite, da boste denar rabili čez pol leta ko bo sklenjena kpp.

Če prodajalec sam najde kupca, se posrednika samo obvesti pisno, da je posel sklenjen. Pravno formalno, v tem primeru, posrednica nima bogvekaj, je pa neki stik le bil, kar se da dokazat z izpiskom tel. pogovorov, (številk kontaktov, neuradno se menda tud snema) ki se hranijo 2 leti.

Glede nasveta, da se počaka pol leta je pa tko, v teh pol leta, se lah marsikaj postavi na glavo, ker mamo gospodarsko rast. Lahko lastnik dobi drugega kupca ki bo ponudil 500 evrov več in pol odpadeš v eni minuti.

Trenutno mam stike z nekimi agencijami, vsi pravijo, da se "nekaj dogaja", s cenami trenutno še ne, je pa živahno. Predvsem v Ljubljani.

Trenutno kupci še lah izsiljujejo in čakajo, po moje pa se ta trend počasi obrača, ker tale lah rečemo razprodaja traja že kar skoraj cel "gospodarski cikel"..to je 7 let.

Praviloma provizijo plača (naj bi jo) prodajalec nepremičnine. Za kupca je cena tisto, kar je v oglasu ali dogovorjeno znižanje.
Kako se dogovorita prodajalec in agencija je za kupca nepomembno.

Če prodajalec proda na svojo roko, brez pomoči agencije, bo agencija težko kaj izsilila od njega, posebno, če še zamočijo pri ogledu nepremičnine. To je znak podcenjevanja ali nezainteresiranosti agenta in si za to ne zasluži provizije.

Ko sem sam prodajal nepremičnino, mi je agentka pripeljala kupca (dobila je moje telefonsko soglasje, da lahko trži, brez kakršne koli pogodbe in obljubo, da bo deležna provizije, če mi kupca pripelje in bo posel sklenjen) in izpeljala posel do konca - pogodba, pregled papirjev, odjava in prijava vseh energetskih in komunikacijskih pogodb, plačilo davka, prevoz k notarju in nazaj na delovno mesto.

Moje delo je bilo samo nekaj podpisov na zahtevana mesta.

Punca si je krepko zaslužila tiste 2%-ta provizije (kaj je dobila od kupca, me ne zanima). Posel je bil sklenjen v obojestransko zadovoljstvo, pogodbo je pripravila in sestavila odvetnica agencije.

Za kakšno opravilo je pobrala država svoja 2%-ta pa mi še danes ni jasno.

Ekskluziva je preteklost. V današnjih časih, ko se na nepremičninskem trgu bolj malo dogaja, si prodajalec, enostavno ne sme privoščit podpisa take pogodbe.

Če si poiščem kupca sam, lahko sicer pooblastim agencijo, da izpelje posel do konca, vendar bo provizija maximalno 1%, če pa v teh časih oni pripeljejo kupca in uredijo vso papirologijo, vključno s prenosi omrežij, pa so si zaslužili nagrado, da bi pa čakal na njih in potem še slučaj, da agent sploh ne pride na ogled, haloooooooo.

Provizija je zakonsko določena. Maksimalna, seveda. Ta znaša 4 % (+ DDV).
Navadno se razdeli med kupca in prodajalca, tako da vsak plača 2,44 % vrednosti posla.
(ja, lahko pa se kupcu "popusti" in se mu reče, da mu ni treba plačati provizije, ampak v zameno pač ne spustijo cene tok veliko :) - simple, če to pomaga kupcu, da se bolje počuti).

Če ti nisi podpisal pogodbe, potem ni težav. Kakršnikoli klici in zabeležena komunikacija tudi nima veze (posnete komunikacije itak nimajo, da je pa "zapis klica", pa lahko vsak reče, da se je zanimal za neko X banalno zadevo, tako da tudi ni podlage).

Tisti, ki prodajajo, znajo včasih podpisati kako neumnost, ampak to s tabo nima nobene veze ... lahko pa prodajalca potem nepremičninarji držijo za plačilo provizije.

Prednost agencij je, da so zavarovane in zavarovalnice krijejo morebitne probleme, ki/če se pojavijo ob prodaji. Če sam kupuješ, tega nimaš, tako da ti ob morebitnih komplikacijah priskoči na pomoč slovensko sodstvo ... kar pa zna povzročiti kar nekaj več nevšečnosti kot plačilo provizije nepremičninski agenciji. Plačaš "prevzem tveganja" (in sestavo pogodbe, ipd.) ... pametno pa je, če že imaš agenta, da ti pomaga tudi pri doseganju želene cene (ampak to je malo tricky zadeva, ker zastopa kupca in prodajalca, heh).

solatko je 23. maj 2016 ob 15:12 izjavil:

Ekskluziva je preteklost. V današnjih časih, ko se na nepremičninskem trgu bolj malo dogaja, si prodajalec, enostavno ne sme privoščit podpisa take pogodbe.

Če si poiščem kupca sam, lahko sicer pooblastim agencijo, da izpelje posel do konca, vendar bo provizija maximalno 1%, če pa v teh časih oni pripeljejo kupca in uredijo vso papirologijo, vključno s prenosi omrežij, pa so si zaslužili nagrado, da bi pa čakal na njih in potem še slučaj, da agent sploh ne pride na ogled, haloooooooo.

Na nepremičninskem trgu se dogaja, ampak cene zaenkrat še ne grejo gor. Čeprav je na zadnjih dražbah, mislim na Črnuče, kjer so prodajali nedokončana stanovanja, ki majo po nepreverjenih inf, tud druge težave, ki jih ne bom omenjal, že bla prisotna nervoza. Čeprav so verjetno kupci vedeli tud za te občasne težave, ki so krivec da se ta stanovanje niso prodala že prej. Pri tem ne mislim na težave, na katere je opozoril avtor članka......

http://siol.net/novice/gospodarstvo/izr...

Se obetajo še naslednje dražbe, ki bojo po moje že pokazale, kam gre vse skupaj.

Omenil bi še, da sem do sedaj vedno kupoval in prodajal preko agencij, in do zdaj je šlo vse v redu. Je pa res, da notar ti ne najde kupca. Je pa ceneje itak.

"Kot nam je po dražbi povedal stečajni upravitelj Valter Stepan, je z doseženimi cenami izjemno zadovoljen. "Hiter pogled pokaže, da so bile prodajne cene višje med 10 in 20 odstotki. Prav tako nobeno stanovanje ni bilo prodano po izklicni ceni, kot se je dogajalo nekoč," pove Stepan.

Dodaja, da je takšno zvišanje cen razumljivo za nekaj stanovanj, ki si jih kupci zares želijo. "Glede na to, da so cene poskočile prav pri vseh stanovanjih, pa gre očitno za tržni premik, ki odraža realne cene," je sklenil Stepan."

Mehmed je 23. maj 2016 ob 23:26 izjavil:

jnovak je 23. maj 2016 ob 15:45 izjavil:

Plačaš "prevzem tveganja" (in sestavo pogodbe, ipd.)

Mja samo modeli, ki ti ponujajo pogodbo v tvojo skodo ob prvem stiku, praviloma kr na parkiriscu, so shady as fuck.
Tko da so tudi vse ugodnosti, ki jih dobis od njih vprasljive vrednosti.

Tele naše agencije in posredniki sicer zgleda obiskujejo sam en izobraževalni tečaj.

Vedno več cen v oglasih, če pogledamo na Bolho ali nepremičnine net, se zaokrožuje na vrednost 59.900, 79.000, 49.000,......... kar deluje nekoliko neresno in

kaže na pomankanje izkušenj pri prodaji, saj nepremičnina ni žemla, ki jo kupiš v Hoferju. Za 99 centov....ali 79 centov...ali 99.9 centa

Omenjeno dejstvo tud kaže na to, da je zgleda kupcev še zmeraj premalo, zato tud take primitivne finte, ki so v bistvu še zmeraj nekak pritisk na ceno, saj

nekatere

agencije boli džoko za prodajalca, le da oni pokasirajo svojo provizijo, tud če prodajalec pri tem nekaj izgubi....

Takih agencij se je morda bolje izogibat....

solatko je 24. maj 2016 ob 11:36 izjavil:

99,9%-tov agencij je takih, torej se moraš izogibat vseh.

Pri nas ni ločitve med agencijami, ki naj bi zastopale kupca in tistimi, ki zastopajo prodajalca, ampak hoče kar en agent zastopat oba (tako si namreč tolmačim željo, da plačata provizijo oba).

V tujini je to ločeno, saj lahko najameš agencijo, ki ti stanovanje poišče in poizkuša doseči tudi najugodnejšo p/p, pri nas pa ti bodo kazali nepremičnine, katere tržijo (po možnosti z ekskluzivno pogodbo) izključno sami.

Sem mel ponudbo pred časom, da se mi je agentka sama ponudila, da se gre pogajat za ceno z menoj, za neko nepremičnino, katero sem ji omenil....torej nekaj se

premika. O proviziji takrat nisva govorila. Nekateri pač postajajo bolj prilagodljivi, drugi pa postavljajo ceno na 99.999 in kasirajo z obeh strani.

Sam imam ZELO slabe izkušnje s posredniki (kot kupec).
Štorija 1: Na n.net najdem dvojcek, ki se prodaja cel. Zložim skupaj stroške, ki bi jih imel če bi kupil podobno parcelo in pripeljal projekt do podobne situacije. Pokličem in ponudim 10% manj od izračunanega(cca 35% pod ceno). Pa pravi, da me poklice nazaj. Čez 3 dni pokličem ponovno in vprasam kaj je na stvari. Odgovor, jah premalo ste ponudili. Ok, razumem pa vendar ali ste vprasali lastnika kaj si misli o ponujenem? Ne, ker glede na ponujeno niste resen kupec. Ok, kaj bi bila resna ponudba? Oziroma ali se lahko dobimo na lokaciji in se pogajamo iz oči v oči? Ne to stranke ne zanima. Se danes se prodaja - od leta 2008! Ceno so od takrat spustili iz 120k na 80k. (V dokaz imam maile in prin screene oglasov!)
Štorija 2: Kupujem garsoniero na Notranjskem. Najdem nekaj za 24k se dobimo na kraju (agentka in lastnica), ponudim 16k. Pa pravi agentka da ne. Čez cca 5 let usoda pripelje prodajalko v moje podjetje za čistilko in mi pove da je stanovanje prodala za 12k občini, ki ji kupnine ni nakazala ampak iz kupnine plačuje neprofitno najemnino. Ko bo porabila teh 12k, bo morala sama plačevati naprej (garsoniera je bila premajhna za njo in tri otroke, zato se je strinjala z pogodbo). Na vprašanje zakaj me niso kontaktirali, ko so prišli pod mojo ponujeno ceno, je rekla, da se je skregala z agentko in ji ni hotela dat kontaktov oseb, ko smo si ogledali stanovanje.

MoRp je 24. maj 2016 ob 15:25 izjavil:

Sam imam ZELO slabe izkušnje s posredniki (kot kupec).
Štorija 1: Na n.net najdem dvojcek, ki se prodaja cel. Zložim skupaj stroške, ki bi jih imel če bi kupil podobno parcelo in pripeljal projekt do podobne situacije. Pokličem in ponudim 10% manj od izračunanega(cca 35% pod ceno). Pa pravi, da me poklice nazaj. Čez 3 dni pokličem ponovno in vprasam kaj je na stvari. Odgovor, jah premalo ste ponudili. Ok, razumem pa vendar ali ste vprasali lastnika kaj si misli o ponujenem? Ne, ker glede na ponujeno niste resen kupec. Ok, kaj bi bila resna ponudba? Oziroma ali se lahko dobimo na lokaciji in se pogajamo iz oči v oči? Ne to stranke ne zanima. Se danes se prodaja - od leta 2008! Ceno so od takrat spustili iz 120k na 80k. (V dokaz imam maile in prin screene oglasov!)
Štorija 2: Kupujem garsoniero na Notranjskem. Najdem nekaj za 24k se dobimo na kraju (agentka in lastnica), ponudim 16k. Pa pravi agentka da ne. Čez cca 5 let usoda pripelje prodajalko v moje podjetje za čistilko in mi pove da je stanovanje prodala za 12k občini, ki ji kupnine ni nakazala ampak iz kupnine plačuje neprofitno najemnino. Ko bo porabila teh 12k, bo morala sama plačevati naprej (garsoniera je bila premajhna za njo in tri otroke, zato se je strinjala z pogodbo). Na vprašanje zakaj me niso kontaktirali, ko so prišli pod mojo ponujeno ceno, je rekla, da se je skregala z agentko in ji ni hotela dat kontaktov oseb, ko smo si ogledali stanovanje.

Ja no, sem iz vsega tega razbral, da se naši agenti če lah tko rečem, ne znajo pogajat. Zadeva se je sploh v zadnjem primeru končala slabo za prodajalko.

Pač zmeraj je tako, da se ponudi manj, in potem pač če maš interes se pride skupaj. Na pogajanjih.

Če ni objestranskega interesa in noče noben popustit pač dogovora ni. Posla ni. Je pa res, da ko je bila konjuktura in sem prodajal stanovanje, sem ga prodajal 13 mesecev, ker nisem spustil niti za evro, še več, obesil sem plačilo davka še kupcu, ker je blo to takrat stvar dogovora.

Sedanji čas je drugačen, vendar se ta čas počasi končuje. Če dobiš ponudbo, ki je pač prenizka, se vseeno odzoveš nekaj spustiš, in poveš zadnjo ceno, ki seveda ni zadnja....

Aston_11 je 24. maj 2016 ob 15:44 izjavil:

Telbanc je 24. maj 2016 ob 15:42 izjavil:

Ja no, sem iz vsega tega razbral, da se naši agenti če lah tko rečem, ne znajo pogajat.

Tisto še ni hudo. Nič ne znajo. Ljudje pa se jim prepustijo, računajo pa jim tako, kot če bi imel 8 odvetnikov/notarjev s seboj.

To je lahko zelo nevarno, sploh za take, ki so v tem poslu prvič, da nepremičninskega posrednika poslušajo "z odprtimi očmi". In vzamejo vsako njegovo besedo

za sveti gral.

Tud bi pripomnil še, da je potrebno nepremičnino začet prodajat vsaj dve leti prej, preden potrebuješ denar za naslednji projekt, ali pa moraš močno spustit ceno, če se mudi.

ker časi so taki, da kupci in špekulanti, tudi po leto in več spremljao neko nepremičnino, in potem ko mislijo da se je prodajalec "zmatral", beri "mogoče že

rabi denar" pridejo z neko brezvezno ponudbo,.......

Okapi je 24. maj 2016 ob 16:14 izjavil:

Jaz pa imam čisto dobre izkušnje z nepremičninarji. Ko smo prodajali hišo na podeželju, v kateri ni nihče živel, smu nepremičninarju dali ključe in je z morebitnimi kupci vse urejal on. Nekoč je po ogledu pozabil ugasniti luč. Sosedje so to opazili in me poklicali. Sem klical nepremičninarja, se je opravičil in se takoj zapeljal 25 km daleč ugasnit luč.

Jaz pa kupujem stanovanje, nekoč, pa pridemo v kopalnico in kaplja voda....pa reče nepremičninar, če njih boli džoko, pol tud mene.....

Sicer stanovanje pol nisem kupil, ker je mel nenormalno ceno, pol kupim drugo stanovanje ga pokličem, in mu pač povem, da sem že kupil in je skočil zakaj mu nisem že prej povedal, da sem resen in tko naprej. V glavnem iz odnosa do nepremičnine in stranke lahko že precej razberemo. Kolk je agent tup. Oziroma na nivoju. Stanovanje sem pol kupil od "bivše stanovanjske", in sicer mi je agentka kar povedla, taka je cena in sem se strinjal. Je bilo res ugodna cena, si enostavno nisem upal glihat. Tud se to zgodi. Medtem ko bi jaz glihal, lah mi kdo bi speljal stan pred nosom, ki sem ga nujno rabil.

Špekulanti imajo še vedno dovolj denarja, na dražbah pa so cene precej nižje, kot bodo kadarkoli na trgu.
Nekatere od prodanih nepremičnin so bile nekajkrat na dražbi in začetna cena pade na nekaj 10%-ov tržne vrednosti. Ker gre v glavnem za nakupe enih in istih, se pač med seboj dogovorijo za najbolj atraktivne.

Kakšna atraktivna lokacija, ali lokacija, ki bi to lahko postala, večina pa se še vedno ne proda ali po izklicni ceni na 3-ji, 4-ti dražbi.

Zame je zgodba zaključena tako, da sem se dogovoril direktno s prodajalcem za kupnino in me ostalo ne zanima, saj nisem jaz najel agencije. So se strinjali, da bodo sami uredili, ker so tudi sami prodajali in niso podpisali ekskluzivne pogodbe...

Sej tebe kot kupca niti ne zanima. Ti reces, das toliko in to je to. Ce je potrebna kaksna provizija, gre iz te vsote.

Smurf je 27. maj 2016 ob 08:37 izjavil:

Treba se je zavedati, da so ljudje zadnjih nekaj let sparali in cakali z nakupom nepremicnin (ker so cakali kdaj bodo cene dosegle dno). Sedaj, ko so zacele cene rasti pa se jim bo prizgal alarm in bodo sli v nakup.

Sam sem nekoč v podobni situaciji pol leta kupovel stanovanje.....cene so šle gor, jaz pa nisem dobil primerne nepremičnine, denar je bil, podobno kot danes, "vedno manj vreden", ker so šle cene rapidno gor. Za isto vsoto si dobil vedno manj.....

Pol sem dobil nekako nepremičnino preko agencije, ki sploh še ni bla na tržišču.......v prodaji.....

Počasi lezemo v podobno situacijo. Ko bojo šle nepremičnine gor, bo pač tisti, ki bo zamudil kupil kar bo pač ostalo. Jgb. Dobrih nepremičnin na trgu ni veliko.

Je razlika med hišo letnik 1950 in 1970, je razlika med stanovanjem v hiši in stanovanjem v bloku.....