Forum » Loža » Nepremičninske agencije - pogajanje glede pogojev
Nepremičninske agencije - pogajanje glede pogojev
TonyTony ::
Zanimajo me izkušnje glede pogajanj glede pogojev v pogodbi.
Sprejemam vse stroške in provizije agencije, želim pa, da sta v pogodbi dodana 2 člena.
1) Kupec mora nakazati kupnino v roku 10 dni po sklenitvi pogodbe, v nasprotnem se pogodba stornira (s tem se želim izogniti kupcem, ki bi si 2 meseca morali urejati kredit, ker se mudi s prodajo)
2) Prodajalec nepremičnine ima v primeru večih kupcev pravico do izbire kupca ne glede na višino ponudbe (torej bom pač prodal nekomu za 2 jurja manj, ki lahko skešira jutri kot nekomu, ki da 2 jurja več in si mora rihtati še kredit).
Z agentom sva zmenjena jutri, da se dogovoriva.
Zanima pa me, če mislite, da so ti pogoji realni in da v primeru da jih agent ne sprejme, če imam možnosti pri drugi agenciji se to dogovorit.
Ps: Ja, jasno mi je da je najceneje prodati brez agentov, ampak to ni opcija trenutno, nimam časa.
Sprejemam vse stroške in provizije agencije, želim pa, da sta v pogodbi dodana 2 člena.
1) Kupec mora nakazati kupnino v roku 10 dni po sklenitvi pogodbe, v nasprotnem se pogodba stornira (s tem se želim izogniti kupcem, ki bi si 2 meseca morali urejati kredit, ker se mudi s prodajo)
2) Prodajalec nepremičnine ima v primeru večih kupcev pravico do izbire kupca ne glede na višino ponudbe (torej bom pač prodal nekomu za 2 jurja manj, ki lahko skešira jutri kot nekomu, ki da 2 jurja več in si mora rihtati še kredit).
Z agentom sva zmenjena jutri, da se dogovoriva.
Zanima pa me, če mislite, da so ti pogoji realni in da v primeru da jih agent ne sprejme, če imam možnosti pri drugi agenciji se to dogovorit.
Ps: Ja, jasno mi je da je najceneje prodati brez agentov, ampak to ni opcija trenutno, nimam časa.
LeQuack ::
To hočeš očitno nekaj po domače, oz balkanska posla. Del pogodbe je ara, ki je ponavadi tam okoli 10% zneska, tu ponavadi daš nek kratek rok za plačilo par dni. Potem pa določiš tudi časovni rok za plačilo celotnega dela, to je v dogovoru s kupcem. Ampak ko imaš enkrat aro ta del ni tolk važen, ker če bi si kupec premislil ostane brez are, če pa se ti premisliš pa moraš vrniti 2x aro kupcu. Tako da realno si ne bo noben premislil, ker je predrago. Edino kar lahko je rečeš agentu, je da preferira kupce ki lahko hitreje plača, dvomim pa da ti bo kdo šel 1. točko pisati v pogodbo, ker nima smisla.
Quack !
2dark ::
Pa še tretji pogoj. Ne prodajaj Šipterjem. bolje 10 jurjev manj v žepu.
(\___/)
(> _ <)
(>🍫 )
(> _ <)
(>🍫 )
Utk ::
Kdo drug kot šiptar ali švercar ti bo pa skeširal stanovanje? Razen če je nek penthouse, da ga kupi milijonar. Nekega navadnega stanovanja ne bo nihče keširal, vsaj ne za normalen denar.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Utk ()
TonyTony ::
Ne vem če je tak simpl. V osnutku pogodbe piše, da se kot prodajalec zavezuješ, da skleneš pogodbo s njihovo stranko, če ta ponudi izklicno ceno. In piše kot kršitev pogojev, če kot prodajalec iz neutemeljenega razloga ne skleneš pogodbe s kupcem, ki da izklicno ceno. To je zelo širok pojem.
Torej če prav razumem, ko oni najdejo kupca, ti nimaš ravno izbire ali bi čakal na drugega ki bi lahko škeširal ipd.
In verjetno tudi če se ti čez 3 mesece spremeni nekaj v lajfu in tega ne bi želel več prodat, očitno tudi kršiš pogodbo.
Torej če prav razumem, ko oni najdejo kupca, ti nimaš ravno izbire ali bi čakal na drugega ki bi lahko škeširal ipd.
In verjetno tudi če se ti čez 3 mesece spremeni nekaj v lajfu in tega ne bi želel več prodat, očitno tudi kršiš pogodbo.
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: TonyTony ()
delavec44 ::
V nepremičninskih agencijskih pogodbah navadno piše, da tudi če prekineš, še eno leto ne smeš skleniti prodaje s kupcem, ki so ti ga oni pripeljali oz. jim plačaš provizijo. S tem namenom ob ogledih potencialnim kupcem dajo tudi izjavo v podpis. So bili že na sodiščih zaradi tega.
Poleg tega tudi pogodba velja določeno obdobje in predčasna prekinitev ni ravno enostavna. Eni celo napišejo, da tudi če si sam najdeš kupca, je pogodba z agencijo ekskluzivna in moraš še vedno njim plačati provizijo :D
Najbolje se ti splača poslati prijatelja na ogled in on podpiše, ti pa potem kupiš mimo agencije in upaš da prodajalec ni podpisal kakšne neumnosti.
Poleg tega tudi pogodba velja določeno obdobje in predčasna prekinitev ni ravno enostavna. Eni celo napišejo, da tudi če si sam najdeš kupca, je pogodba z agencijo ekskluzivna in moraš še vedno njim plačati provizijo :D
Najbolje se ti splača poslati prijatelja na ogled in on podpiše, ti pa potem kupiš mimo agencije in upaš da prodajalec ni podpisal kakšne neumnosti.
Legon ::
Prva tocka je bolj stvar pogodbe med tabo in kupcem, ne pa nepremicninsko agencijo.
Druga tocka je pa odvisna od placila provizije. Ce bodo dobili svoj del, jim dol visi komu prodas.
Drugace pa je vse stavar dogovora. Ti lahko agenciji ze v osnovi poves (pametno da pisno), da bos celotno kupnino zahteval v 10 dneh od popisa in da naj ti iscejo samo take kupce. Je pa 10 dni bizarno kratek rok, glede na to da samo odlocbo furs lahko cakas 30 dni. Razen ce racunas, da bo kupec 100% kupnine nakazal na lepe oci.
Bodi pa seveda pozoren na klavzule o ekskluzivnosti in vedno lahko izklicno ceno postavis visje, pa potem njihov pogoj o izklicni ceni ni problematicen, ker se bo vsak vsaj minimalno cenkal.
Vedno pa tudi lahko agenciji lepo poves, da naj ta clen crtajoniz pogodbe ali pa gres pac drugam, agentov je kot dreka, tako ali tako pa nobeden ne bo naredil vec kot objavil oglas na nepremicnine.net.
Druga tocka je pa odvisna od placila provizije. Ce bodo dobili svoj del, jim dol visi komu prodas.
Drugace pa je vse stavar dogovora. Ti lahko agenciji ze v osnovi poves (pametno da pisno), da bos celotno kupnino zahteval v 10 dneh od popisa in da naj ti iscejo samo take kupce. Je pa 10 dni bizarno kratek rok, glede na to da samo odlocbo furs lahko cakas 30 dni. Razen ce racunas, da bo kupec 100% kupnine nakazal na lepe oci.
Bodi pa seveda pozoren na klavzule o ekskluzivnosti in vedno lahko izklicno ceno postavis visje, pa potem njihov pogoj o izklicni ceni ni problematicen, ker se bo vsak vsaj minimalno cenkal.
Vedno pa tudi lahko agenciji lepo poves, da naj ta clen crtajoniz pogodbe ali pa gres pac drugam, agentov je kot dreka, tako ali tako pa nobeden ne bo naredil vec kot objavil oglas na nepremicnine.net.
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: Legon ()
Invictus ::
Dokler ni plačan davek na promet nepremičnin, noben normalen ne bo dal ničesar, razen are...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."
http://goo.gl/2YuS2x
http://goo.gl/2YuS2x
TonyTony ::
Malo sem slabo formuliral v prvi objavi.
Torej, ko se podpiše pogodba, da kupec aro. Tistih 10 dni roka za celotno plačilo je mišljeno po tem, ko je pogodba notarsko overjena in je kupec zaščiten. Torej ne prej, kot furs odmeri davek in se pogodba overi in je vse pravno formalno urejeno. Vem, da ta postopek traja v povprečju 1 mesec od dneva podpisa pogodbe in da je to neizogibno.
Rad bi imel pravico do izbire kupca. Izklicna cena je 200k. Pride kupec, ki reče dam 190k, imam denar in lahko plačam z enkratnim plačilom takoj, ko je pogodba notarsko overjena. Hkrati isti dan pride kupec, ki ponudi 200k, vendar bi skupaj s partnerico vzela 2 kredita. V povprečju urejanje kredita traja 2 meseca od dneva, ko je kupec na banko prinese notarsko overjeno pogodbo, do dneva, ko kot prodajalec dobiš to na TRR. Vmes pa obstaja možnost, da vsaj enemu banka zavrne kredit. In potem izgubiš mesece, da proba še pri drugi banki ali da moraš na koncu na novo iskat kupca. Ali lahko agencija v tem primeru vztraja, da prodam tem ki bi dali 200 jurjev in bi mogli urejat 2 kredita ali agencija pusti, da dam raje tistemu za 190, ki lahko skešira takoj? To je srž problema oz. skrbi.
Bojim se, da agencija vztraja pri prvem kupcu, ki da izklicno ceno in da če temu ne želim prodat, da to agencija to šteje kot kršitev pogodbe in mi zaračuna par jurjev stroškov (ker v primeru kršitev pogodbe imajo agencije 2 strani seznama storitev, ki ti jih računajo).
Torej, ko se podpiše pogodba, da kupec aro. Tistih 10 dni roka za celotno plačilo je mišljeno po tem, ko je pogodba notarsko overjena in je kupec zaščiten. Torej ne prej, kot furs odmeri davek in se pogodba overi in je vse pravno formalno urejeno. Vem, da ta postopek traja v povprečju 1 mesec od dneva podpisa pogodbe in da je to neizogibno.
Rad bi imel pravico do izbire kupca. Izklicna cena je 200k. Pride kupec, ki reče dam 190k, imam denar in lahko plačam z enkratnim plačilom takoj, ko je pogodba notarsko overjena. Hkrati isti dan pride kupec, ki ponudi 200k, vendar bi skupaj s partnerico vzela 2 kredita. V povprečju urejanje kredita traja 2 meseca od dneva, ko je kupec na banko prinese notarsko overjeno pogodbo, do dneva, ko kot prodajalec dobiš to na TRR. Vmes pa obstaja možnost, da vsaj enemu banka zavrne kredit. In potem izgubiš mesece, da proba še pri drugi banki ali da moraš na koncu na novo iskat kupca. Ali lahko agencija v tem primeru vztraja, da prodam tem ki bi dali 200 jurjev in bi mogli urejat 2 kredita ali agencija pusti, da dam raje tistemu za 190, ki lahko skešira takoj? To je srž problema oz. skrbi.
Bojim se, da agencija vztraja pri prvem kupcu, ki da izklicno ceno in da če temu ne želim prodat, da to agencija to šteje kot kršitev pogodbe in mi zaračuna par jurjev stroškov (ker v primeru kršitev pogodbe imajo agencije 2 strani seznama storitev, ki ti jih računajo).
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: TonyTony ()
delavec44 ::
Če te toliko skrbi (in nisem napisal neupravičeno) zakaj bi sploh kaj delal z agencijo? Oglase znaš sam dati gor, na ogledih moraš biti tudi zraven (vsaj pametno je), za ostalo si najdi pa dobrega notarja.
Utk ::
Ko je pogodba overjena tudi banka nakaže naslednji dan.
Edina razlika je cenitev in odobritev, ampak tudi to je lahko v tistem roku, ki si ga vzame furs. Meni je trajalo manj kot 30 dni od prvega papirja na banki do nakazila. Vmes seveda cenitev in odobritev.
Edina razlika je cenitev in odobritev, ampak tudi to je lahko v tistem roku, ki si ga vzame furs. Meni je trajalo manj kot 30 dni od prvega papirja na banki do nakazila. Vmes seveda cenitev in odobritev.
TonyTony ::
Ko je pogodba overjena tudi banka nakaže naslednji dan.
Edina razlika je cenitev in odobritev, ampak tudi to je lahko v tistem roku, ki si ga vzame furs. Meni je trajalo manj kot 30 dni od prvega papirja na banki do nakazila. Vmes seveda cenitev in odobritev.
Ko je pogodba overjena, lahko kupec šele začne na banki urejat kredit. Torej tisti en mesec, ko se čaka od podpisa pogodbe do dne ko se notarsko overi, večina bank ne odobri kredita ker je pogoj overjena pogodba.
Utk ::
Malo sem pozabil, ampak za cenitev sigurno ni treba overjene pogodbe, ko je cenitev končana že veš ali bo šel kredit čez, ker to ti vnaprej lahko izračunajo, ta čas itak furs čakaš. Čeprav, pri meni je prodajalec na fursu malo pojamral in so mu zrihtali naslednji dan...
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Utk ()
amacar ::
Lahko gre kar hitro. Ravno kupil parcelo v MB. Ogled 14. 7., aro dal na roko 15. 7. (podpis prodajalca, da je prejel). Potem zahtevek za lokacijsko (zaradi predkupnih pravic obcine) in sestavljanje notarske pogodbe. Podpis pri notarju 23. 7. Malo cakanja na zahtevo za davek in placilo, 5. 8. prevzem pogodb pri notarju in nakazilo na trr z moje strani, vloga za spremembo lastnistva v zemljiski knjigi in zadeva je naceloma zakljucena (verjetno si bojo vzeli se kak mesec, da bo sprememba lastnistva vidna v zemljiski knjigi).
delavec44 ::
S tem da pogodbo lahko tudi sam sestaviš in prihraniš par dni in par 100€. Če nisi laik seveda. Itak gre 99% po istem kopitu.
Pa ne pozabiti vključit zemljiškoknjižnega dovolila.
Pa ne pozabiti vključit zemljiškoknjižnega dovolila.
Invictus ::
Malo sem slabo formuliral v prvi objavi.
Torej, ko se podpiše pogodba, da kupec aro. Tistih 10 dni roka za celotno plačilo je mišljeno po tem, ko je pogodba notarsko overjena in je kupec zaščiten. Torej ne prej, kot furs odmeri davek in se pogodba overi in je vse pravno formalno urejeno. Vem, da ta postopek traja v povprečju 1 mesec od dneva podpisa pogodbe in da je to neizogibno.
Kupec je zaščiten, ko je plačan davek na promet nepremičnin. Namreč, plačan DPN je pogoj za vpis v ZK.
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."
http://goo.gl/2YuS2x
http://goo.gl/2YuS2x
Invictus ::
S tem da pogodbo lahko tudi sam sestaviš in prihraniš par dni in par 100€. Če nisi laik seveda. Itak gre 99% po istem kopitu.
Pa ne pozabiti vključit zemljiškoknjižnega dovolila.
Pogodba mora biti v notarskem zapisu, tako da je vseeno, če je sestavi notar...
Sicer pa to ni neka znanost...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."
http://goo.gl/2YuS2x
http://goo.gl/2YuS2x
destroyer2k ::
Ko je pogodba overjena, lahko kupec šele začne na banki urejat kredit. Torej tisti en mesec, ko se čaka od podpisa pogodbe do dne ko se notarsko overi, večina bank ne odobri kredita ker je pogoj overjena pogodba.
A to veš ali predvidevaš? Ker če bi se pozanimal bi ugotovil da kredit lahko urejaš sam z osnutkom kupoprodajne pogodbe in notarski zapis rabiš samo za odobritev, ki traja par dni, tako da cenilec itd. urediš še preden sploh je urejen notarski zapis.
Ampak tvoji pogoji so nemogoči kupcu bi dal 10 dni a sebi pa noben rok v pogodbi, najbolše bi bilo da zahtevaš celotno kupnino kot aro za ogled stanovanja in potem rečeš da ga pokličeš ko bo uredil papirje ne veš pa kako dolgo bo trajalo.
Legon ::
S tem da pogodbo lahko tudi sam sestaviš in prihraniš par dni in par 100€. Če nisi laik seveda. Itak gre 99% po istem kopitu.
Pa ne pozabiti vključit zemljiškoknjižnega dovolila.
Pogodba mora biti v notarskem zapisu, tako da je vseeno, če je sestavi notar...
Sicer pa to ni neka znanost...
To seveda ni res, tako da ne vem zakaj si spet prisel lagat v temo.
Malo sem slabo formuliral v prvi objavi.
Torej, ko se podpiše pogodba, da kupec aro. Tistih 10 dni roka za celotno plačilo je mišljeno po tem, ko je pogodba notarsko overjena in je kupec zaščiten. Torej ne prej, kot furs odmeri davek in se pogodba overi in je vse pravno formalno urejeno. Vem, da ta postopek traja v povprečju 1 mesec od dneva podpisa pogodbe in da je to neizogibno.
Kupec je zaščiten, ko je plačan davek na promet nepremičnin. Namreč, plačan DPN je pogoj za vpis v ZK.
Zalaj nakladas o stvareh, ki jih ne razumes? Kaksna zascita kupca je DNP? To je damo eden v vrsti pogojev da se realizer prenos lastnistva.
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: Legon ()
Invictus ::
Brez plačanega DPN pač država ne pusti vpisa novega lastnika v ZK.
Kaj nakladaš o stvareh, ki jih ne razumeš...
Imaš lahko ne vem kako pogodbo, kupec ne plača DPN, pa se jebi... S civilno tožbo...
Kaj nakladaš o stvareh, ki jih ne razumeš...
Imaš lahko ne vem kako pogodbo, kupec ne plača DPN, pa se jebi... S civilno tožbo...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."
http://goo.gl/2YuS2x
http://goo.gl/2YuS2x
Lonsarg ::
Sam ne se pustit nategnit agencijam ki hočejo 2% ali celo 4% (s tem da kao drugih 2% dobijo od kupca, v praksi dobijo vse 4% od tebe, ker v končnii fazi za 4% manj prodaš kot bi sicer). Namreč obstajajo agencije ki za fiksni strošek slabih 2k EUR vse uredijo, kar je konkretno manj od 2%.
Obstajajo tudi notarji ki ti uredijo vse za 500-1000EUR pa sploh agenta ne rabiš mimogrede (agent je itak sam posrednik ki naprej posreduje navodila kako spisat pogodbo notarju/odvetniku).
Pogoj lahko daš kar hočeš seveda, vprašanje je pa a boš s tekim strogim pogojem dobil kupca, oziroma najbrž boš dobil takega ki bo prirpavljen tage pogoje vzet v zameno za precej nižjo kupnino.
Obstajajo tudi notarji ki ti uredijo vse za 500-1000EUR pa sploh agenta ne rabiš mimogrede (agent je itak sam posrednik ki naprej posreduje navodila kako spisat pogodbo notarju/odvetniku).
Pogoj lahko daš kar hočeš seveda, vprašanje je pa a boš s tekim strogim pogojem dobil kupca, oziroma najbrž boš dobil takega ki bo prirpavljen tage pogoje vzet v zameno za precej nižjo kupnino.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
feryz ::
Urediš lahko popolnoma vse sam, le overiti je treba pri notarju.
Mislim da je stalo nekih 70 evrov. Nakup in kasneje prodaja stanovanja.
Mislim da je stalo nekih 70 evrov. Nakup in kasneje prodaja stanovanja.
Lonsarg ::
No, take stvari res nočeš delat mimo izvršljivega notarskega zapisa, ne sam z neko golo overjeno pogodbo. Izvršljivi notarski zapisi pa so cirka 500EUR, dodaš še par 100EUR da ti pogodbo tudi nekdo sestavi po tvojih željah in je to to (lahko je to ločen odvetnik, ampak tudi notarji to uredijo mimogrede).
Vseeno konkretno ceneje kot dati agenciji 10k+...
Vseeno konkretno ceneje kot dati agenciji 10k+...
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
Lonsarg ::
500EUR da se zavaruješ pred večletnim pravdanjem v primeru da gre kaj narobe (to je po kmečki logiki razlaga glavnega pointa kaj izvršljiv notarski zapis je) je pa res minimalno. Notarski zapis ti dodatno tudi garantira v primeru prepisa nepremičnine da se po pravem vrstnem redu izvedejo členi pogodbe (kupnina in plomba v zemljiški knjigi in dejanski prepis v zemljiški knjigi) in da niti kupec niti prodajalec ne moreta vplivat na vrsti red, ker vrstni red členov pogodbe izvršuje notar. Če greš mimo izvršljivega notarskega zapisa moraš poznati vse detajle zemljiške knjige, naprimer moraš zagotoviti da je plomba v notarski knjigi prva v vrsti plomb predno daš kupnino in podobne fore.
Sicer pa ne vem kaj se vtikuješ v bogih 500EUR stroška izvršljivega notarskega zapisa, ko pa folk 10-20k daje agenciji za nič dodane vrednosti.
Sicer pa ne vem kaj se vtikuješ v bogih 500EUR stroška izvršljivega notarskega zapisa, ko pa folk 10-20k daje agenciji za nič dodane vrednosti.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
feryz ::
Baje zaradi varnosti. Zanjo skrbi tajnica nepremičninske agencije. Direktor je itak na jadranju, drugo osebje pa ne obstaja.
Legon ::
Brez plačanega DPN pač država ne pusti vpisa novega lastnika v ZK.
Kaj nakladaš o stvareh, ki jih ne razumeš...
Imaš lahko ne vem kako pogodbo, kupec ne plača DPN, pa se jebi... S civilno tožbo...
In kaj spremeni ko imaš DNP in nimaš zemljiškoknjižnega dovolila? Kot že rečeno, ne se matrat, ker že ko izjaviš idiotizem o tem, da mora bit pogodba v obliki notarskega dopisa, je iz avijona jasno, da nimaš pojma o čem govoriš
Legon ::
500EUR da se zavaruješ pred večletnim pravdanjem v primeru da gre kaj narobe (to je po kmečki logiki razlaga glavnega pointa kaj izvršljiv notarski zapis je) je pa res minimalno. Notarski zapis ti dodatno tudi garantira v primeru prepisa nepremičnine da se po pravem vrstnem redu izvedejo členi pogodbe (kupnina in plomba v zemljiški knjigi in dejanski prepis v zemljiški knjigi) in da niti kupec niti prodajalec ne moreta vplivat na vrsti red, ker vrstni red členov pogodbe izvršuje notar. Če greš mimo izvršljivega notarskega zapisa moraš poznati vse detajle zemljiške knjige, naprimer moraš zagotoviti da je plomba v notarski knjigi prva v vrsti plomb predno daš kupnino in podobne fore.
Sicer pa ne vem kaj se vtikuješ v bogih 500EUR stroška izvršljivega notarskega zapisa, ko pa folk 10-20k daje agenciji za nič dodane vrednosti.
A znaš razložit, kako točno izgleda izvršljiv notarski zapis in kaj točno si ti domišljaš da to pomeni? Ker ko začneš razlagat o tem, da da notarski zapis garantira, da se po vrsti izvedejo členi pogodbe, je boleče očitno, da nakladaš da glavo peče. Ravno tako bi bilo dobro videt pojasnilo kako točno izvršljiv notarski zapis vpliva na poznavanje detajlov zemljiške knjige in kako točno si ti predstavljaš, da te to kakorkoli zaščiti pred neurejenim stanjem v ZK?
Da bo jasno kako nakladaš: Notarski zapis je izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla.
Torej neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča točno eno stvar - da lahko neposredno vložiš izvršbo v primeru, da terjatev ni realizirana v dogovorjenem roku.
Torej je vsako nakladanje o tem, kako to vpliva na vpis v ZK povsem brezpredmetno, da o idiotizmu o zaporednem izvrševanjem členom pogodbe sploh ne govorimo.
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: Legon ()
Lonsarg ::
To je glavni namen ja, neposredno izvršljiva tožba namesto glavne tožbe (in že to veliko pomeni v primeru težav, ker gre naprimer vrnitev ali dvojna ara v direktno izvršbo preko izvršbenega sodišča, brez da sploh pride do tožbe).
NI pa to edini namen, v primeru notarsko izvršljivega zapisa bo notar tisti ki bo potrdil da je plačana kupnina kot je specificirano v pogodbi predno izda zemljoknjižno dovolilo in še najpomembneje, ga bo izdal kupcu BREZ da vpraša prodajalca, direktno bo sam izvršil prepis lastnine po prejetem potrdilu o plačilu.
Tak da ne, ni neposredno izvršljiva tožba edina stvar, tudi neposredno izvrševanje (določenih ne vseh) korakov v pogodbi je del izvršljivega zapisa. V odvisnosti od tega kako pogodbo spišeš seveda, lahko jo spišeš tako da so vsi koraki ročni mimo notarja, če hočeš... Določeni koraki (plačilo are in kupnina) pa so ročni vedno ja. Za ultra paranoike je še varjanta da se ara nakaže notarju namesto kupcu in potem notar sam izvršuje to kdaj ara konča pri prodajalcu (in jo tudi sam notar vrne brez vpletanja prodajalca/kupca če potečejo roki), se pa to storitev ekstra plača, če se hoče tolk komplicirat.
NI pa to edini namen, v primeru notarsko izvršljivega zapisa bo notar tisti ki bo potrdil da je plačana kupnina kot je specificirano v pogodbi predno izda zemljoknjižno dovolilo in še najpomembneje, ga bo izdal kupcu BREZ da vpraša prodajalca, direktno bo sam izvršil prepis lastnine po prejetem potrdilu o plačilu.
Tak da ne, ni neposredno izvršljiva tožba edina stvar, tudi neposredno izvrševanje (določenih ne vseh) korakov v pogodbi je del izvršljivega zapisa. V odvisnosti od tega kako pogodbo spišeš seveda, lahko jo spišeš tako da so vsi koraki ročni mimo notarja, če hočeš... Določeni koraki (plačilo are in kupnina) pa so ročni vedno ja. Za ultra paranoike je še varjanta da se ara nakaže notarju namesto kupcu in potem notar sam izvršuje to kdaj ara konča pri prodajalcu (in jo tudi sam notar vrne brez vpletanja prodajalca/kupca če potečejo roki), se pa to storitev ekstra plača, če se hoče tolk komplicirat.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
delavec44 ::
Zemljiškoknjižno dovolilo se vključi v pogodbo. Ko se pri notarju overijo podpisi, se nakaže kupnina (sepa instant). Potem pa da notar predlog za vpis v ZK ali pa ga da kupec sam.
Kaj točno ti pomaga, če daš notarju 500€ za sestavo pogodbe vejo pa le komplikatorji.
Kaj točno ti pomaga, če daš notarju 500€ za sestavo pogodbe vejo pa le komplikatorji.
Lonsarg ::
Sestava pogodbe je poceni (morda 100EUR, nimam kakih točnih info), izvršljivi zapis je tisti ki je 500EUR.
Res bolje da utihnete, da ne bo kdo res prodajal nepremičnine mimo notarskega zapisa. Folk dandanes vedno več še za najemne pogodbe gre v notarski zapis (čeprav glede tega se strinjam da je pretiravanje, ker 500EUR ekstra dat pri 500EUR najemnini je budalaščina).
Res bolje da utihnete, da ne bo kdo res prodajal nepremičnine mimo notarskega zapisa. Folk dandanes vedno več še za najemne pogodbe gre v notarski zapis (čeprav glede tega se strinjam da je pretiravanje, ker 500EUR ekstra dat pri 500EUR najemnini je budalaščina).
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
delavec44 ::
Če ti agencija sestavi pogodbo je pa ok? Ali plačaš njih in še notarja?
Ravno pri najemni pogodbi je izvršljiv notarski zapis bolj koristen, ker lahko najemnika lažje odstraniš.
Ravno pri najemni pogodbi je izvršljiv notarski zapis bolj koristen, ker lahko najemnika lažje odstraniš.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: delavec44 ()
Lonsarg ::
Agencija pobere 10k+ in ji ni problem od tega dati 500EUR notarju, ali ti pa še to upali posebi prodajalca, odvisno od agencije ;) Še vedno 9500EUR+ profita za nič dela ;)
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
Legon ::
To je glavni namen ja, neposredno izvršljiva tožba namesto glavne tožbe (in že to veliko pomeni v primeru težav).
NI pa to edini namen, v primeru notarsko izvršljivega zapisa bo notar tisti ki bo potrdil da je plačana kupnina kot je specificirano v pogodbi predno izda zemljoknjižno dovolilo in še najpomembneje, ga bo izdal kupcu BREZ da vpraša prodajalca, direktno bo sam izvršil prepis lastnine po prejetem potrdilu o plačilu.
Tak da ne, ni neposredno izvršljiva tožba edina stvar, tudi neposredno izvrševanje (določenih ne vseh) korakov v pogodbi je del izvršljivega zapisa. V odvisnosti od tega kako pogodbo spišeš seveda, lahko jo spišeš tako da so vsi koraki ročni mimo notarja, če hočeš...
In to je zato, ker si si to ravnokar izmislil? Ker zakon je precej jasen kaj pomeni neposredna izvršljivost notarskega zapisa. Vse od tam naprej pa je precej neumno nakladanje.
Da ne bo kdo nasedel tem pravljicam:
Pogojno zemljiško knjižno dovolilo ne obstaja. Ali je ali pa ga ni. Ravno tako notar ne izdaja zemljiškoknjižnega dovolila mapak jih samo overja. Še večji idiotizem, pa je da lahko notar zemljiškoknjižnmo dovolilo "izda" brez soglasja/vednosti prodajalca. Taki idiotski nasveti, so naravnost bizarni.
Kjer pa dejansko notar lahko pomaga, (pa to nima popolnoma ničesar z izvršljivostjo notarskega zapisa), je z uporabo fiduciarnega računa, kjer se kupec in prodajalec dogovorita, da bo kupec račun nakazal na fiduciarni račun, kjer bo notar zadržal sredstva do izvršitve pogodbe. To je praviloma do overve zemljiškoknjižnega dovolila, lahko pa tudi do dejanskega vpisa v ZK. Kupec je pri tem zavarovan, da prodajalec ne bo dobil denarja dokler ni pogodba realizirana. Prodajalec pa ima jamstvo, da ga denar čaka. Ampak kot že rečeno to nima ničesar z izvršljivostjo notarskega zapisa.
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: Legon ()
Lonsarg ::
Sem kupil nepremičnino in ni bil nikjer prodajalec vpleten, ko je blo treba prepis delat, samo jaz kot kupec in notar, na podlagi potrdila o plačilu je prepisal nepremičnino na mene. Skratka seveda da notar direktno izvršuje določene korake v primeru notarskega zapisa.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
Legon ::
Sem kupil nepremičnino in ni bil nikjer prodajalec vpleten, ko je blo treba prepis delat, samo jaz kot kupec in notar, na podlagi potrdila o plačilu je prepisal na mene. Skratka seveda da notar direktno izvršuje določene korake, skladno z pogodbo.
Zakaj lažeš?
Notar ne more naredit zemljiškoknjižnega dovolila brez izrecnega soglasja prodajalca.
https://24nep.si/kaj-je-zemljiskoknjizn....
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: Legon ()
Lonsarg ::
Saj ni to v nobenem konfliktu s tem kar sem rekel. Zemljiknjižno dovolilo je pač bilo deponirano pri notarju (že od sklenitve pogodbe), tako da ga je na podlagi potrdila o kupnini mi predal in prepisal lastnino, nič prodajalca nikjer.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
Legon ::
Saj ni to v nobenem konfliktu s tem kar sem rekel. Zemljiknjižno dovolilo je pač bilo deponirano pri notarju, tako da ga je na podlagi potrdila o kupnini mi predal in prepisal lastnino, nič prodajalca nikjer.
To nima ničesar z izvršljivostjo notarskega zapisa in blodnjami o zaporednem izvrševanju členov pogodbe. Ena od fukncij notarjev je tudi hramba listin in/ali denarja. Točno o tem sem zgoraj pisal.
Kupec in prodajalec se lahko dogovorita, da bo zemljiško knjižno dovolilo in/ali denar hranil notar, dokler oba ne izvršita vseh obveznosti iz pogodbe. Ampak to nima popolnoma nič z izvršljivostjo notarskega zapisa.
Neposredno izvršljiv notarski zapis je uporaben takrat ko je treba preko izvršbe prislit drugo stran, da izpolni svojo obveznost. Kar pa je nekaj kar je bolj kot ne brezpredmetno pri večini nepremičninskih poslov, ker obstajajo bistveno bolj učinkovite metode, kot je prej omenjena hramba. Neposredna izvršljivost notarskega zapisa, bi recimo imela dodano vrednost, v kolikor je v pogodbi dogovrjen zamik pri izselitvi iz stanovanja, ali pri drugih zavezah, ki presegajo takojnšnjo realizacijo.
Zgodovina sprememb…
- spremenilo: Legon ()
delavec44 ::
Mah, ne rabiš Lonsargu razlagati, on je že kupil eno nepremičnino v življenju in ve kako stvari stojijo. Nam pa priporoča, da raje utihnemo.
Mogoče je pa notar, pa si dela posel.
Mogoče je pa notar, pa si dela posel.
Lonsarg ::
Ok morda sem delno v zmoti, prvič slišim da bo notar izvrševal hrambo in predajo listin iz hrambe brez podlage notarskega zapisa, praviš da to res možno?
No če je, sem bil nategnjen za par 100€, če bi hramba bila res cenejša kot notarski zapis + hramba. (no v praksi bi še vedno vzel oboje, tak da all good).
Še vedno tudi če to drži niti slučajno ne bi navadnemu laiku priporočak kaj drugega kot notarski zapis + hramba ustreznih listin, kar vedno notarji kot paket ponujejo by default.
No če je, sem bil nategnjen za par 100€, če bi hramba bila res cenejša kot notarski zapis + hramba. (no v praksi bi še vedno vzel oboje, tak da all good).
Še vedno tudi če to drži niti slučajno ne bi navadnemu laiku priporočak kaj drugega kot notarski zapis + hramba ustreznih listin, kar vedno notarji kot paket ponujejo by default.
delavec44 ::
feryz ::
Sestava pogodbe je poceni (morda 100EUR, nimam kakih točnih info), izvršljivi zapis je tisti ki je 500EUR.Jaz sem sam spisal pogodbo in sam prodal nepremičnino, letos.
Res bolje da utihnete, da ne bo kdo res prodajal nepremičnine mimo notarskega zapisa. Folk dandanes vedno več še za najemne pogodbe gre v notarski zapis (čeprav glede tega se strinjam da je pretiravanje, ker 500EUR ekstra dat pri 500EUR najemnini je budalaščina).
Kaj bi rad povedal? Da jaz nimam denarja, kupec pa ne stanovanja?
Legon ::
Ok morda sem delno v zmoti, prvič slišim da bo notar izvrševal hrambo in predajo listin iz hrambe brez podlage notarskega zapisa, praviš da to res možno?
No če je, sem bil nategnjen za par 100€, če bi hramba bila res cenejša kot notarski zapis + hramba. (no v praksi bi še vedno vzel oboje, tak da all good).
Še vedno tudi če to drži niti slučajno ne bi navadnemu laiku priporočak kaj drugega kot notarski zapis + hramba ustreznih listin, kar vedno notarji kot paket ponujejo by default.
Še enkrat, mešaš pojme da glava peče. Notarski zapis NI ENAKO neposredno izvršljiv notarski zapis. Drugo kot drugo, to v kakšnem vrstnem redu se stvari vršijo ni odvisno od oblike zapisa ampak VSEBINE zapisanega. Tretje, notarji nič ne ponujajo kot paket, imajo pa zelo radi naivne reveže, ki plačajo karkoli jim porinejo pod nos. In kot četrto, to kaj ti priporočaš, je uporabno tako kot vsak drug gostilniški nasvet - popolnoma nič, ker ti osnove niso jasne.
Za prenos nepremičnine je nujno da je notarsko overjeno zemljiško knjižno dovolilo. Slednje je pravilo smiselno spisat v obliki noatarskega zapisa, ker mora bit pravilno formulirano in če ni, bo ZK zavrnila vpis. S tem, ko je napisano v obliki notarskega zapisa notar jamči, da je vsebina skladna z zahtevami in je to njegova odgovornost. Ni pa zemljiškoknjižno dovolilo noben bav bav spisat, če imaš malo poznavanja tematike.
Sestavljat celo pogodbo v obliki notarskega zapisa ima smisel, kadar nič ne veš o pravu in pogodbah, kadar to zahteva banka ali pa kadar gre za res specifične okoliščine, kjer želiš nekoga, da preveri ali so pogodbena določila skladna z obstoječim pravnim redom. V vseh ostalih primerih je povsem enostavno spisat pgoodbo in overjat samo podpise. PRedvsem pa te notarski zapis sam po sebi ne ščiti pred nategom (ne prodajalca, ne kupca). Pred tem se zaščitiš z vsebino, ne z formo.
Neposredno izvršljiv notarskih zapis (ki je te blodnje začel) pa je za prenos nepremičnine praktično neuporaben, ker je v prvi vrsti namenjen zavarovanju za naprej, v primeru, da se ena pogodbena stran ne drži dogovora. Recimo izjemno uporaben je pri najemnih pogodbah, kjer načeloma olajša izselitev in/ali izterjavo najemnine, ki se zgodi leto in več po podpisu pogodbe in podobno. V primeru prodaje nepremičnine, pa je tako kupcu kot prodajalcu v interesu, da se pogodbene zaveze izpolnijo v čim krajšem času in posledično neposredno izvršljiv notarski zapis nima velike dodane vrednosti oziroma obstajajo bistveno bolj učinkoviti mehanizmi, kot je hramba dokumentov/denarja.
Lonsarg ::
Se vrnemo kasneje ne detajle in semantiko (meni sicer google pravi da je notarski zapis zgolj en, izvršljiv pač postane če so notri izvršljivi koraki definirani, kar je čisto v skladu s tem kar sem že v prvem postu napisal).
Še vedno sem v dvomih, da je možno z hrambo zemljoknjižnega dovolila, brez notarskega zapisa, priti do varovalke, da notar kupcu avtomatsko to izda po plačani kupnini, brez vpletanja prodajalca. To je bistvo in glede tega nisi nič jasnega napisal, vse ostalo so detajli.
Še vedno sem v dvomih, da je možno z hrambo zemljoknjižnega dovolila, brez notarskega zapisa, priti do varovalke, da notar kupcu avtomatsko to izda po plačani kupnini, brez vpletanja prodajalca. To je bistvo in glede tega nisi nič jasnega napisal, vse ostalo so detajli.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Lonsarg ()
Vredno ogleda ...
| Tema | Ogledi | Zadnje sporočilo | |
|---|---|---|---|
| Tema | Ogledi | Zadnje sporočilo | |
| ⊘ | kako najti dobrega podnajemnikaOddelek: Loža | 2148 (1477) | recmajkemi |
| » | Nakup stanovanja brez vpisa v Zemljiško Knjigo?Oddelek: Loža | 4071 (2340) | svecka |
| » | "Pravni" nasvet (strani: 1 2 )Oddelek: Loža | 9628 (7249) | miki2019 |
| » | Najemna pogodba - neposredna izvršljivostOddelek: Loža | 8209 (6923) | mat xxl |
| » | Cena izbrisa služnosti ob smrti (strani: 1 2 3 )Oddelek: Loža | 38530 (35104) | dronyx |