Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

Jaz za to hišo ne bi dal več kot 300 nikakor, morda 350 če je spedenena v nulo in vsaj 15 let ne bo treba vložit niti centa. Lahko pa da še 300 ni vredno. Ampak jernejl, ki pravi, da so nepremičnine slab biznis, bi vrgel 400. Če jih tako kupuješ, potem so res.

Če pa imaš BTC v svoji denarnici, lahko pride tudi okupator, pa boš še vedno imel svoje BTCje.

Ja, sicer si ne boš imel kaj z njimi, ampak bojo pa tvoji.

jernejl je 16. avg 2023 ob 12:14 izjavil:

Utk je 16. avg 2023 ob 12:12 izjavil:

Jaz za to hišo ne bi dal več kot 300 nikakor, morda 350 če je spedenena v nulo in vsaj 15 let ne bo treba vložit niti centa. Lahko pa da še 300 ni vredno. Ampak jernejl, ki pravi, da so nepremičnine slab biznis, bi vrgel 400. Če jih tako kupuješ, potem so res.

Slabo si prebral, ampak da si nepismen, nam je itak že dolgo jasno, tako da... nič novega.

Utk je en tistih redkih ekspertov, ki na nepremicninah redno dosega 8-9% bruto donos, vsi ostali pa nimamo pojma.

Verjetno si pozabil všteti še svoj čas in nekaj dela, ampak ni panike, čestitam za uvrstitev med top 1% nepremičninskih Janezov.

user4683 je 16. avg 2023 ob 12:23 izjavil:

Verjetno si pozabil všteti še svoj čas in nekaj dela, ampak ni panike, čestitam za uvrstitev med top 1% nepremičninskih Janezov.

V vsak post pač ne morem celega disclaimerja pisat, ampak normalno, če hočeš kaj zaslužit s tem, ti to vzame nek čas, nisem nikoli reku, da ne, in kar nekajkrat, da ti.

Ja, ampak tisto je še work in progress. Zaenkrat samo strošek. Tisto kar že deluje, je pa kupljeno.

user4683 je 16. avg 2023 ob 12:41 izjavil:

Utk je 16. avg 2023 ob 12:29 izjavil:

user4683 je 16. avg 2023 ob 12:23 izjavil:

Verjetno si pozabil všteti še svoj čas in nekaj dela, ampak ni panike, čestitam za uvrstitev med top 1% nepremičninskih Janezov.

V vsak post pač ne morem celega disclaimerja pisat, ampak normalno, če hočeš kaj zaslužit s tem, ti to vzame nek čas, nisem nikoli reku, da ne, in kar nekajkrat, da ti.

Neumno se nam zdi, da se sedaj v teh prenapihnjenih casih promoviras cegle kot neka top shit zadeva, ki nikoli ne faila, pozabis pa omenit cel kup detajlov zaradi katerih je tebi "uspelo", povprecnemu Janezu pa ponavadi ne. Med tem ko pa smo drugi postregli z malce vec podatki, povprecji in razlagami kaj pomenijo in zakaj so taksni kot so in kako se izogniti kaksni skriti pasti. Tudi meni je uspelo v dobrih treh letih zasluzit 40% neto na ceglih, pa se zato se ne pretvarjam, da je to nekaj obicajnega, garantirano, brez tveganj in brez dela.

Saj glede tega počnejo vsi isto...

Ko pa jaz omenim mediano plače in povem da ni to vse tako na easy in samoumevno kot je parola "zasluži več" pa se redkokdo obregne

Utk je 15. avg 2023 ob 10:20 izjavil:

Sej sem napisal. Eno že moraš imet, da ne rabiš lastnega vložka, 100, 200 evrov na mesec je pa razlika med najemnino, ki jo dobivaš, in kreditom. Vsak, ki se bi to šel, to že ve, brez skrbi.
100, 200 evrov je pa relativno. Če si loaded je lahko to tudi jurja in se meniš o vili. Če imaš neko normalno plačo, je pa 100, 200 še nekak.

Evo že tukaj. Po tem na videz enostavnem in bullet proof receptu boš dal 20% vložka (ali pa nič, če že imaš drugo, ki nima hipoteke, malenkost..), vzel kredit (trenutno po dobrih 4.5% na 20 let) in morda še 100 do 200eur doplačal. Pozabiš pa dodati, da teh 100-200 boš doplačal samo če imaš bruto donos od najema nadpovprečnih 6% in v 20 letih ne crkne nič.

user4683 je 16. avg 2023 ob 12:51 izjavil:

Utk je 15. avg 2023 ob 10:20 izjavil:

Sej sem napisal. Eno že moraš imet, da ne rabiš lastnega vložka, 100, 200 evrov na mesec je pa razlika med najemnino, ki jo dobivaš, in kreditom. Vsak, ki se bi to šel, to že ve, brez skrbi.
100, 200 evrov je pa relativno. Če si loaded je lahko to tudi jurja in se meniš o vili. Če imaš neko normalno plačo, je pa 100, 200 še nekak.

Evo že tukaj. Po tem na videz enostavnem in bullet proof receptu boš dal 20% vložka (ali pa nič, če že imaš drugo, ki nima hipoteke, malenkost..), vzel kredit (trenutno po dobrih 4.5% na 20 let) in morda še 100 do 200eur doplačal. Pozabiš pa dodati, da teh 100-200 boš doplačal samo če imaš bruto donos od najema nadpovprečnih 6% in v 20 letih ne crkne nič.

Kje sem napisal, da lahko kupiš karkoli za ta denar in bo to šlo? Normalno, verjamem, da bi ti kupil zarad tega mojega posta vilo za 1 mio, jo oddajal za 300 evrov, in se čudil zakaj s 200 evri dodatka ne mesec ne gre čez.

Pri delnicah tudi ni treba kupovati random delnic, ampak tiste, ki bodo najhitreje rastle, pa boš obogatel še bistveno hitreje kot z nakupom non-random nepremičnine. V povprečju je pa tako, da so na daljši rok delnice bistveno bolj dobičkonosne kot nepremičnine.

And yet ne poznam nikogar, ki bi reku "nikoli več ne bom kupil nepremičnine", za delnice pa ogromno.

Utk je 16. avg 2023 ob 12:57 izjavil:

user4683 je 16. avg 2023 ob 12:51 izjavil:

Utk je 15. avg 2023 ob 10:20 izjavil:

Sej sem napisal. Eno že moraš imet, da ne rabiš lastnega vložka, 100, 200 evrov na mesec je pa razlika med najemnino, ki jo dobivaš, in kreditom. Vsak, ki se bi to šel, to že ve, brez skrbi.
100, 200 evrov je pa relativno. Če si loaded je lahko to tudi jurja in se meniš o vili. Če imaš neko normalno plačo, je pa 100, 200 še nekak.

Evo že tukaj. Po tem na videz enostavnem in bullet proof receptu boš dal 20% vložka (ali pa nič, če že imaš drugo, ki nima hipoteke, malenkost..), vzel kredit (trenutno po dobrih 4.5% na 20 let) in morda še 100 do 200eur doplačal. Pozabiš pa dodati, da teh 100-200 boš doplačal samo če imaš bruto donos od najema nadpovprečnih 6% in v 20 letih ne crkne nič.

Kje sem napisal, da lahko kupiš karkoli za ta denar in bo to šlo? Normalno, verjamem, da bi ti kupil zarad tega mojega posta vilo za 1 mio, jo oddajal za 300 evrov, in se čudil zakaj s 200 evri dodatka ne mesec ne gre čez.

Pri delnicah tudi ni treba kupovati random delnic, ampak tiste, ki bodo najhitreje rastle, pa boš obogatel še bistveno hitreje kot z nakupom non-random nepremičnine. V povprečju je pa tako, da so na daljši rok delnice bistveno bolj dobičkonosne kot nepremičnine.

And yet ne poznam nikogar, ki bi reku "nikoli več ne bom kupil nepremičnine", za delnice pa ogromno.

Iz simpl razloga. Ker folk dnevno gleda stanje portfelja in jih psihira. Ce bi kupili in pogledali cez 20 let, ko bi recimo nepremicnino imeli ravno pokrito in bili na nuli, bi portfelj bil veliko lepsi.

user4683 je 16. avg 2023 ob 13:02 izjavil:

kriptobog je 16. avg 2023 ob 13:01 izjavil:

Iz simpl razloga. Ker folk dnevno gleda stanje portfelja in jih psihira. Ce bi kupili in pogledali cez 20 let, ko bi recimo nepremicnino imeli ravno pokrito in bili na nuli, bi portfelj bil veliko lepsi.

To je celo dokazano - ljudje, ki manj pogosto spremljajo svoj portfelj, imajo višji donos kot tisti, ki ga redno spremljajo. Ker posledično naredijo manj neumnosti.

Ja to je res in ni res.... nekateri če aktivno tradajo imajo več... nekateri pa manj tako da ja...

Jaz sem vzel taktiko kupovanja dividend stock blue chipa in mam cilj zbrat 120 teh delnic... ko to rešim izberem naslednjo verjetno kak ETF...

Pri delnicah tudi ni treba kupovati random delnic, ampak tiste, ki bodo najhitreje rastle, pa boš obogatel še bistveno hitreje kot z nakupom non-random nepremičnine. V povprečju je pa tako, da so na daljši rok delnice bistveno bolj dobičkonosne kot nepremičnine.

Pa ti veš da morš tud študirat kaj in kje boš kupil? Plus je vmes še malo gemblanja. Lahko trguješ tud s surovinam. Evo, ko se je vjna začela z ukrajino bi lahko recimo kasiral na žitu...

kjer se je z nepremičninskim špekuliranjem in pumpanjem

Še vedno dobiš cenovno in ugodno dostopne nepremičnine. Sem dal že oglas.

Ti pa si seveda takoj skočil v luft, da so cegli boljši (če je tvoje delo vredno 0eur) zaradi vzvoda (ki deluje ko so OM kreditov 2%)

Vzvod deluje zmeraj, ne samo pri določeni OM. In ja, če nekdo primerja sklade z nepremičninami, je pač nujno treba dodat, da imaš pri nepremičnini možnost investirat bistveno več kot pa imaš keša na računu (in ne tega primerjat z vzvodi pri delnicah), in se 3% donos računa na nek znesek, ki ga itak nikoli nisi imel, in kar je lahko več kot 8% na znesek, ki ga imaš, in ki ga, če smo realni, ne boš celega vrgel v noben sklad.
Ne vem kaj je tu spornega, da se to ne bi smelo dodat.

Utk je 16. avg 2023 ob 13:33 izjavil:

Ti pa si seveda takoj skočil v luft, da so cegli boljši (če je tvoje delo vredno 0eur) zaradi vzvoda (ki deluje ko so OM kreditov 2%)

Vzvod deluje zmeraj, ne samo pri določeni OM. In ja, če nekdo primerja sklade z nepremičninami, je pač nujno treba dodat, da imaš pri nepremičnini možnost investirat bistveno več kot pa imaš keša na računu (in ne tega primerjat z vzvodi pri delnicah)

Pri delnicah imaš možnost investirat bistveno več kot pa imaš keša na računu (in ne tega primerjat s krediti pri nepremičninah).

Tricetrt tvojih nasvetov rabi vec disclamerjev in podnapisov kot povprecen francoski film. Torej "zmeraj deluje" v tvojem slovarju ne pomeni da "zmeraj deluje". Zakaj to primerjas z držanjem na banki pa ves samo ti. Izracuna pa tudi se vedno ni.

Za vzvod pa ne rabis na "banko po kredit", je precej bolj enostavno. Fascinantno, s kaksno lahkoto primerjas stvari med seboj, pa ti manjkajo osnove.

Utk je 16. avg 2023 ob 13:47 izjavil:

No, daj mi razloži, ker sem neveden bedak, kako lahko nek Janez Novak z zadnjo plačo na računu, kupi za 10 jurjev SP500. Če ima stanovanje, pa za 200 jurjev.

Easy, najbolj osnovna varianta je, da par jurjev naloži recimo na IBKR in investira v neke delnice in mu IBKR posodi, da jih kupi še za 2-4x več

Utk je 16. avg 2023 ob 13:47 izjavil:

Torej "zmeraj deluje" v tvojem slovarju ne pomeni da "zmeraj deluje".

Deluje zmeraj. Če so višje obresti, je tudi inflacija višja, in boš kmalu pri najemnini not prinesel malo višji obrok. Čez 10 let pa pač ne boš več niti dodajal tistih 100-200 evrov, ampak ti bo še ostalo. Če bo res toliko časa visoka OM in s tem inflacija.

Izračunov še kar ni. Vse nekaj čez palec z ogromno samozavesti. Prisegel bi, da obstaja kakšen psihološki izraz za ta efekt.

Easy, najbolj osnovna varianta je, da par jurjev naloži recimo na IBKR in investira v neke delnice in mu IBKR posodi, da jih kupi še za 2-4x več

Se pravi, not da lahko kakega jurja, kupi za 4 jurje sp500, in po 10 letih bo imel povprečni letni donos 40%? Grem se takoj registrirat...Moram jih potem samo še prepričat, da mi vzamejo not kakšno podrtijo.

Izračunov še kar ni.

Če misliš, da lahko izračunaš koliko boš imel obrok kredita čez 5 let, kakšna bo najemnina, kakšna bo cena te nepremičnine, se pač motiš. Jaz tega ne delam, to prepuščam cigankam in tebi.

Utk je 16. avg 2023 ob 14:02 izjavil:

Easy, najbolj osnovna varianta je, da par jurjev naloži recimo na IBKR in investira v neke delnice in mu IBKR posodi, da jih kupi še za 2-4x več

Se pravi, not da lahko kakega jurja, kupi za 4 jurje sp500, in po 10 letih bo imel povprečni letni donos 40%? Grem se takoj registrirat...Moram jih potem samo še prepričat, da mi vzamejo not kakšno podrtijo.

Seveda, če zanemariš še kakšno malenkost (recimo obresti), kar ti po do sedaj napisanem ni preveč tuje.

Utk je 16. avg 2023 ob 14:02 izjavil:

Izračunov še kar ni.

Če misliš, da lahko izračunaš koliko boš imel obrok kredita čez 5 let, kakšna bo najemnina, kakšna bo cena te nepremičnine, se pač motiš. Jaz tega ne delam, to prepuščam cigankam in tebi.

Ti si rekel, da ne računaš niti svojega lastnega donosa in vloženega časa, tako da ti vsi verjamemo na besedo, da je donos odličen in da se vzvod vedno izplača.

ZveeZ je 16. avg 2023 ob 11:15 izjavil:

kriptobog je 16. avg 2023 ob 10:43 izjavil:

ZveeZ je 16. avg 2023 ob 10:42 izjavil:

Koliko bi vi poznavalci ocenili vrednost nepremicnine, katera "nosi" cca 20k€/leto neto profita?

Najprej rbimo podatke o nepremičnini, potem se pa lahko dela cenitve.

Nepremicnina sama po sebi ni vredna veliko, saj se gre za hiso iz 1900, sicer na novo adaptirano. Lokacija je tista, ki ji daje nekaj boosta.
V glavnem obsega 2 apartmaja na nasi obali, lokacija idealna za turiste.
En dvosobni apartma slabih 40m2 brez terase, drugi trosobni pa kakih 8m2 vec + cca 8m2 balkona.

Manjsi apartma bo do konca septembra prinesel noter cca 10k€ dobicka po davkih in rednih stroskih.
Vecji apartma pa se ne oddaja, ker trenutno se zivim noter:)

Razmisljam o opcijah, ce se mi bolj splaca oddajat ali pa prodat in pokasirat "profit".

Kaj se ti bolj splača je odvisno od tvojih veščin. Če si programer, ki samostojno dela za tuje naročnike, se ti bolj splača, da tam kakšno uro več oddelaš, kot oddajaš. Podobno velja, če si v iskanih poklicih. Moraš se zavedati, da če oddajaš si moral določene dele zakonodaje/platforme/sisteme/čiščenje naštudirati in osvojiti, da si prišel do točke kjer si. To je tvoja dodana vrednost in s to dodano vrednostjo lahko služiš tistih 20k€/leto. Zato lahko podoben donos brez vloženega truda na drugih področjih le sanjaš.

Te stvari imej vedno v mislih. Tudi če nekdo pravi, kako se oddajanje nepremičnine splača, ne pozabi da je človek lahko v tem že nebroj let in ve na kakšen način zbirati najemnike, kako se lotiti popravil, prikazovati stroške itd. Če v temu nisi imaš čisto drugačno izhodišče, kot nekdo, ki je že dal to skozi.

Pat_MaGroin je 16. avg 2023 ob 14:20 izjavil:

Ce se ne motim, UTK kupuje v koncih, ki so pozabljeni (Kočevje, Črnomelj itd), kjer das za dvosobno stanovanje 60k in ne 250k, oddas ga pa za 450 namesto za 700.

Potem je 8% donos doable :).

Vseeno mi je kje kupuje in oddaja in kakšen donos naj bi imel. Povsem verjamem, da lahko z dejavnostjo dosega tudi 10% donos in več. Ampak njegovi nasveti imajo toliko nenapisanih disclaimerjev in nedefiniranih vložkov, da je iz njih nemogoče karkoli pametnega potegniti, če želiš vsaj približno primerjati (neko dejavnost s pasivnim investiranjem). Hkrati pa je najbolj pameten še o stvareh o katerih več kot očitno nima pojma.

Utk je 16. avg 2023 ob 14:28 izjavil:

Seveda, če zanemariš še kakšno malenkost (recimo obresti), kar ti po do sedaj napisanem ni preveč tuje.

Se pravi, ne gre tako. Sej sem si mislil.

Seveda gre, samo ne z imaginarnimi iz riti potegnjenimi donosi s katerimi tako veselo opletaš pri nepremičninah, sedaj pa še pri delnicah. Lahko dobiš kredit za kupit delnice? Lahko. Ti si rekel da ne moreš.

Dobr no, a se vsaj strinjamo, da so optimalne razmere za vlaganje v cegle mimo?

Najemnine ne sledijo cenam ceglov, financiranje je postalo drago, 10 let smo up only.

Bomo rekli tako, ni lih idealen cas :).

Mato989 je 16. avg 2023 ob 14:34 izjavil:

Pat_MaGroin je 16. avg 2023 ob 14:33 izjavil:

Dobr no, a se vsaj strinjamo, da so optimalne razmere za vlaganje v cegle mimo?

Najemnine ne sledijo cenam ceglov, financiranje je postalo drago, 10 let smo up only.

Bomo rekli tako, ni lih idealen cas :).

Trenutno ni za nobeno investiranje idealen čas...

Tud res. No, btc je - 50% off :).