Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

facepalm je 31. avg 2021 ob 16:42 izjavil:

Najbolj mu pomagas tako, da ga naucis samostojnosti in da si bo tako znal sam privarcevati za nepremicnino.

Še bolj pa mu pomagaš tako, da ga naučiš živeti tako, da ne bo potreboval lastništva nepremičnine, če bi moral zanjo varčevati. Tako bo lahko živel človeka vredno življenje.

feryz je 1. sep 2021 ob 08:41 izjavil:

A ste že pogruntali, kako se v Sloveniji gradi bloke dandanes?
Skoraj vsak blok, soseska..., ki se gradi, se gradi na novo firmo.
Se pravi, odprejo firmo, dobijo puf na banki, itak že vnaprej razprodajo stanovanja, sezidajo z najmanjšimi stroški, zaprejo firmo in gremo dalje.
Garancije, skrite napake, bla bla, šmrk.

Je pa jasno, da za tako početje rabiš žegen banke in politike. Ampak očitno je tega dovolj.

Pa res stanovanja vnaprej razprodajo? Če da, ali fizičnim osebam ali novo ustanovljenim firmam, ki kmalu za tem propadejo?

Mislim, da je želel povedati, da ga vzgojiš v milijonarja.

A res se povsod tako?
A je tebi normalno, da Janez Novak odpre firmo Blok d.o.o. in dobi 10 milijonov pufa na podlagi zrenderirane slikce bloka?
Ajde, pojdi na banko, pa probaj.

d.o.o. ni isto kot fizicna oseba. D.o.o. ji so ze masovno propadali in povzrocili bankrote bank. D.o.o. je najlazji nacin za nategnit folk.

Ko delas posel z d.o.o-jem moras vedit da ce gre v stecaj je to to, nobene tozbe na premozenje od koga ali kaj takega. Nic, nula.

Okapi je 2. sep 2021 ob 11:43 izjavil:

A mi lahko razložiš, kako lahko ceneje živiš brez lastništva nepremičnine? Da parazitiraš pri starših, dokler ne podeduješ njihove nepremičnine? Da potsaneš brezdomec? Da skvotaš? Da izkoriščaš vse prijatelje, sorodnike in znance, dokler te še kdo prenaša in te je pripravljen brezplačno gostiti? Da se na občini prijaviš kot revež in upaš, da ti bodo dodelili kakšno socialno luknjo?

Da si najameš stanovanje kot vsak normalen človek v civiliziranem svetu (kamor seveda Slovenija ne spada).
Pa da si narediš računico, koliko te stane najem v primerjavi s ceno kredita, pri tem pa upoštevaš donosnost tudi tistega denarja, ki si ga dobil od babice.
Moj primer:
Sam najemam stanovanje. Del kapitala, ki bi ga lahko porabil za nakup stanovanja, torej 200.000, mi prinese letno v povprečju 12.000 donosa. A najemnino imam precej nižjo od 1000, pa stroškov vzdrževanja najetega stanovanja praktično nimam.

49106 je 2. sep 2021 ob 11:45 izjavil:

Mislim, da je želel povedati, da ga vzgojiš v milijonarja.

To je vsekakor še najbolje, ja.

zavajon je 2. sep 2021 ob 13:01 izjavil:

[
Sam najemam stanovanje. Del kapitala, ki bi ga lahko porabil za nakup stanovanja, torej 200.000, mi prinese letno v povprečju 12.000 donosa. A najemnino imam precej nižjo od 1000, pa stroškov vzdrževanja najetega stanovanja praktično nimam.

Večina ljudi nima 200.000 EUR.

Zato tvoja računica ne pije vode... Si pač našel en robni primer...

Poleg tega tam samo spiš. Živeti pomeni še kaj drugega...

eventyrer je 2. sep 2021 ob 13:07 izjavil:

zavajon je 2. sep 2021 ob 13:01 izjavil:

[
Da si najameš stanovanje kot vsak normalen človek v civiliziranem svetu (kamor seveda Slovenija ne spada).

khm, khm, khm. Oprosti ampak sem se spotaknil ob to izjavo saj je tole čisti bulšit.

V "civiliziranem" svetu, ki ga tako častiš je namreč standardno da služba, ki jo imaš trenutno ni stalna temveč se lahko lokacija kjer delaš jutri zamenja. Zato je v Londonu naprimer

khm, khm, khm. Oprosti ampak sem se spotaknil ob to izjavo, saj ko omeniš London v povezavi s Slovenijo, je tole čisti bulšit.

Invictus je 2. sep 2021 ob 13:30 izjavil:

zavajon je 2. sep 2021 ob 13:01 izjavil:

[
Sam najemam stanovanje. Del kapitala, ki bi ga lahko porabil za nakup stanovanja, torej 200.000, mi prinese letno v povprečju 12.000 donosa. A najemnino imam precej nižjo od 1000, pa stroškov vzdrževanja najetega stanovanja praktično nimam.

Večina ljudi nima 200.000 EUR.

Zato tvoja računica ne pije vode... Si pač našel en robni primer...

Poleg tega tam samo spiš. Živeti pomeni še kaj drugega...

Sem lepo napisal, da je to moj primer.
Če večina ljudi nima 200 jurjev, kako pa potem kupujejo stanovanja za 200 jurjev? Seveda s kreditom, torej morajo v računico upoštevati še stroške kredita.

@zavajon, nisi vse svoje opcije razmislil, ce se ze gremo optimizacije do konca.

Pravilno si sicer ugotovil, da se stanovanja z kesem ne splaca kupiti ker je bolj profitabilno vlagati (ce odmislimo tveganje ki ga to za sabo prinese). AMPAK pozabil pa si na najbolso opcijo, kredit in vlaganje hkrati!

Torej 200k ki jih imas se res splaca vlagati. Ampak tisto najemnino ki jo mesecno placujes pa se ti splaca spremeniti v kredit. Denarja bos imel enako, bos pa v roku 20-30 let dobil "ekstra" se eno stanovanje zraven.

Točno to.
Pri najemnini mora zaslužiti tudi najemodajalec. In vse stroške nepremičnine ti bo ustrezno zaračunal preko najemnine.

Pa potem kakšnega takega genijalca vprašaš, kaj pravzaprav namerava početi s tem bogastvom, ki ga bo zaslužil z genialnim investiranjem, in to potem pove, da bo kupil nepremičnino.

Ja tudi to je relavantno. Ker ce si v najemu v dovolj slabsi/cenejsi stvari "kot bi jo sicer kupil", se da vseeno prisparat, ce razliko vlagas.

eventyrer je 2. sep 2021 ob 14:03 izjavil:

Slovenijo si primerjal s civiliziranim svetom, torej je primerjava med glavnimi mesti čisto na mestu.

Ali je neko mesto glavno mesto ali ne, to ne pomeni nič. V tržnem gospodarstvu se upošteva ponudbo in povpraševanje.
Na svetu obstaja veliko ljudi, ki bi si želeli živeti v Londonu, zato so tam cene stanovanj in najemnine visoke.
Hkrati pa na svetu obstaja zelo malo ljudi, ki bi si želeli živeti v Sloveniji. Še sirski migranti pobegnejo od tu ob prvi priliki ;)

CiClon je 2. sep 2021 ob 14:34 izjavil:

Najboljše računice imate tisti, ki računate, da je konec stroškov lastniške nepremičnine s trenutkom odplačila kredita. Malo morgen.

Še boljša je tista ponarodela "ko odplačaš Rotšilde, maš vsaj nekaj svojega!". In potem si v 200.000EUR+ nepremičnini tipično slovensko do konca življenja. Lulz. Ampak bodo imeli pa otroci!

Živiš pa tako kot hočeš in greš srat na tako školjko kot hočeš če kupiš nepremičnino.
Celotno pohištvo si urediš kot želiš.
Živiš točno tako kot hočeš.

Ja, najemniško stanovanje tudi lahko malo spremeniš ampak vse kar daš notri običajno ostane lastniku.
Ti ni všeč pohištvo? Hja, boh pomagaj, sprijazni se.
Ti niso všeč okna? Jebiga.
Bi rad boljšo klimo? Tvoj problem, pomagaj si kakor veš in znaš. Če boš nmaredil na svoje stroške bo boljša klima ostala lastniku gratis.

Kot sem rekel...primerjava najemniške in lastniške nepremičnine je hudo zahtevna in je nikakor ni možno tako posplošit kot jo eni želite.

CiClon je 2. sep 2021 ob 14:34 izjavil:

Najboljše računice imate tisti, ki računate, da je konec stroškov lastniške nepremičnine s trenutkom odplačila kredita. Malo morgen.

Še boljšo imajo najemniki, ki kot prednosti najema povedo, da "ni treba plačevati vzdrževanja".

V resnici najemnik plačuje toliko vzdrževanja, kot to od njega zahteva (z višino najemnine) lastnik stanovanja.

Ko si enkrat lastnik stanovanja, pa ga vzdržuješ samo toliko, kot ga hočeš, oziroma zmoreš. Če ne zmoreš veliko, pač ne menjaš kopalnice vsakih 20 let. Pač skrbiš, da streha ne pušča in se ne dela škoda, to je pa tudi vse. Če si v bloku, to solidarno počno vsi stanovalci skupaj in je strošek še toliko nižji.

zavajon je 2. sep 2021 ob 14:39 izjavil:

Okapi je 2. sep 2021 ob 14:18 izjavil:

Pa potem kakšnega takega genijalca vprašaš, kaj pravzaprav namerava početi s tem bogastvom, ki ga bo zaslužil z genialnim investiranjem, in to potem pove, da bo kupil nepremičnino.

Najbrž je smiselno kupiti si nepremičnino na stara leta. Ker ne veš, koliko časa boš še živel, bi bilo težko preračunati, koliko kapitala lahko letno potrošiš, da boš ob smrti na 0. Pa takrat itak veš, da se ne boš več selil. Seveda to ob predpostavki, da imaš tako penzijo, s katero lahko dokaj normalno živiš.

Ravno obratno. Nepremičnino kupiš čimprej, da čim manj denarja zapraviš za najemnino. Potem pa, če hočeš ostati na 0, moraš nepremično pravočasno prodati, kar je sicer nekoliko težje, ker nimaš kristalne krogle. Ampak večina ljudi ima otroke, in večina ima svoje otroke rada, zato jim ni v interestu, da bi končali na pozitivni ničli (ali celo z dolgovi).

eventyrer je 2. sep 2021 ob 14:03 izjavil:

Točno tako, običajno če ljudje vzamejo okoli 100.000 EUR kredita in torej plačajo nekje med 10.000 in 15.000 EUR več za nepremičnino zaradi stroškov kredita (odvisno od dobe odplačevanja).

Sam nepremičnina je njihova, za razliko od najema...

Okapi je 2. sep 2021 ob 17:02 izjavil:

Če nepremičnino po 10 letih prodaš za približno tako ceno, kot si jo kupil, je teh 10-15.000 evrov, kolikor je strošek financiranja (se pravi, obresti posojila), edini strošek, ki si ga imel za 10 let bivanja. Se pravi, okoli 100 evrov na mesec. Kar je neprimerno manj od najemnine.

Tako se tudi najbolje vidi, da je nakup cenejši od najema.

Pozabljaš na oportunitetni strošek. No pa seveda to, da bo za isto stanovanje verjetno obrok kredita višji, kot najemnina (vsaj v Lj).

Najemnina je dobra kje u Halozama, ko dobiš sobo z souporabo kuhne in kopalnice za 100 evrov. Tud tam kaj težko prodaš, ker si bogu za hrbtom.

Drgje je cegu zakon. Kupiš stan in ko ga odplačaš po 20 letih je vreden najmanj enkrat več, plus najemnina. Ki bi jo moral plačati. Stroški posojila, so v tem primeru primerljivi z večjo rundo v oštariji.

Okapi je 2. sep 2021 ob 21:17 izjavil:

Ajoj, še en, ki ne zna računati

Recimo, da bi kupil 200.000 evrov vredno stanovanje s posojilom na 10 let.
Mesečni obrok pride 1800 evrov (kalkulator NLB). Najemnina za takšno stanovanje pa recimo 800 evrov (nepremicnine.net).

Jasno, da je obrok višji. Ampak ne zanima te višina obroka, temveč samo "preplačilo", se pravi stroški (obresti) posojila.

Za takšno posojilo so stroški 17.000 evrov (kalkulator NLB). To pomeni, da v 10 letih plačaš 17.000 evrov več, kot si dobil posojila in z njim kupil stanovanje. Če čez 10 let prodaš to stanovanje za ekvivalent 200.000 evrov (se pravi, računajoč inflacijo), je bil tvoj strošek 10-letnega bivanja v stanovanju samo 17.000 evrov, ali 140 evrov mesečno. Tistih 200.000 EUR, kolikor si dal za nakup, imaš sedaj namreč znova na bančnem računu.

Drugače povedano, obrok posojila 1800 evrov je v resnici 140 evrov stroška + 1660 evrov varčevanja.

Primerjati moraš torej 140 evrov mesečno pri nakupu stanovanja, z 800 evri najemnine.

Če po 10 letih (oziroma odplačilu posojila) stanovanja ne prodaš, je pa stvar samo še veliko slabša za najemnika, ki mora še kar plačevati tistih 800 evrov mesečno, lastniku pa jih ni več treba.

Se vidi kdo ne zna računati, ja...

Recimo, da pustimo vse stroške popravil ob strani (te so na strani lastnika, ne najemnika).

Vzemiva okvirni polog kredita 20%, pri 200.000 evrov je to 40.000 evrov.

Istočasno torej, ko kupimo nepremičnino s tem pologom, nekdo drug ta denar investira v SP500 indeksni sklad, ki ima povprečno donosnost 10% oziroma cca 7-8% po inflaciji. Lahko smo konzervativni in vzamemo 7%.

Obratovalne stroške plačuješ tako kot lastnik, kot najemnik, zato lahko te zanemarimo.

Obrok kredita je 1800 evrov, najemnina pa 800 evrov (tvoje številke), torej lahko pri najemu investiramo preostalih 1000 evrov razlike. Na mesec.

Po desetih letih imaš s prodajo stanovanja na računu 200.000 evrov, s prodajo enot sklada pa 244.483 evrov (vzemi katerikoli kalkulator obrestnega obrestovanja). Torej čeprav si, načeloma, "varčeval" na mesečni ravni manj, kot pri nakupu nepremičnine, imaš na koncu višji znesek, predvsem zaradi začetne glavnice.

Razlika v dobičku je oportunitetni strošek. Seveda, če lahko tistih 40.000 evrov še bolje vlagaš bo razlika še večja.

Drugo vprašanje pa je, koliko ljudi v Sloveniji se tega sploh zaveda, ko pa so nepremičnine praktično edini investicija za 90%+ populacije (vključno s tabo, izgleda). Dejstvo je, da ni vedno nakup najboljša izbira.

Mato989 je 3. sep 2021 ob 06:35 izjavil:

Dodat moraš še samo inflacijo na tistih 200k koliko si v 10 letih zgubil če dobiš isto količino evrov po 10 letih na trr

Je rekel, da jo že upošteva, in po inflaciji imaš, glede na vrednost danes, 200.000 evrov.

Istočasno torej, ko kupimo nepremičnino s tem pologom, nekdo drug ta denar investira v SP500 indeksni sklad, ki ima povprečno donosnost 10% oziroma cca 7-8% po inflaciji. Lahko smo konzervativni in vzamemo 7%.

Razen če se ti zgodi da se ti 10 letno obdobje izteče ravno na začetku krize ko vse strmoglavi kot je 2008 in 2009 kajne? Kaj pa pol?

Mato989 je 3. sep 2021 ob 07:19 izjavil:

Istočasno torej, ko kupimo nepremičnino s tem pologom, nekdo drug ta denar investira v SP500 indeksni sklad, ki ima povprečno donosnost 10% oziroma cca 7-8% po inflaciji. Lahko smo konzervativni in vzamemo 7%.

Razen če se ti zgodi da se ti 10 letno obdobje izteče ravno na začetku krize ko vse strmoglavi kot je 2008 in 2009 kajne? Kaj pa pol?

Pustiš dlje časa notri? Isto se lahko zgodi z nepreminčniskim trgom, ajde, edino padci so načeloma manjši.

Utk je 3. sep 2021 ob 07:16 izjavil:

Obrok kredita je 1800 evrov, najemnina pa 800 evrov (tvoje številke), torej lahko pri najemu investiramo preostalih 1000 evrov razlike. Na mesec.

1800 obrok je, če nimaš tistih 40 jurjev. Tako da bi moral v tem primeru računat obresti na 40 jurjev tudi pri tistemu, ki je kupil stanovanje, ali pa zmanjšat obrok. Ampak glede na tvoj končni rezultat:

Po desetih letih imaš s prodajo stanovanja na računu 200.000 evrov, s prodajo enot sklada pa 244.483 evrov

je jasno, da se bolj splača kupit stanovanje. Še večja razlika je pa potem v naslednjih 10 letih. Ko če imaš stanovanje, lahko varčuješ 1800 evrov, če nimaš, pa še zmeraj samo 800.

Priznam, nisem šel preverjat številk za njem, sem mislil, da upošteva polog, glede na to, da boš brez njega bolj težko dobil kredit. Mogoče se potem v tem primeru celo izide v prid nakupa. Ni pa vedno nakup najboljša izbira.

Zato, ker so na črno...

To rečeno, žal se ne spomnim točno, ampak enkrat mi je eden razlagal, da dasiravno mogoče dve investiciji na koncu nekega obdobja data enako (kar zveš seveda šele naknadno), je bila vseeno boljša tista, ki je bila varnejša. Se pravi, pri bolj tveganih naložbah je pač potrebno zahtevati oziroma pricakovati bistveno višje donose, ker drugače tveganje ni vredno. Kam kot investicija spada nakup nepremičnin in kam nakup nekih delnic, bože ne daj kripta. Ker za nazaj pameten ni težko biti, treba je biti pri tem pameten za 10 ali pa 20 let naprej...

Mene zanima če je v ta strošek izračuna Okapi zajeto dogovarjanje pa čas ki ga porabiš za nakup in prodajo pa notarji pa vse, ker najem je vseeno lahko v 2-3 urcah, medtem ko se prodaja kot po pravilu zavlečejo na mesece in tudi nakupi

Edini problem pri tej računici je, da nima vsak dovolj prihrankov oziroma dovolj visokih prihodkov, da bi lahko financiral nakup stanovanja, in potem je pač prisiljen v najem, kljub temu, da je to dražje.

Konkretno v mojem hipotetičnem primeru, če nimaš dovolj visoke plače, da bi lahko pokril 1800 evrov obroka za posojilo, si pač obsojen na plačevanje 800 evorv najemnine, čeprav je to na koncu veliko dražje.