Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

jernejl je 5. feb 2025 ob 23:39 izjavil:

Namesto X velikih penthousov, ki so prazni, se bo pač zgradilo 2X običajnih stanovanj za mlade, ki bodo tam živeli.

Ni nujno. Namreč pri nas nimamo firm ki bi v celoti skrbele za stanovanjsko gradnjo, tako imamo investitorje, projektante, izvajalce in prodajalce, ki pa večinoma ne delujejo kot celota. In tako vsak po svoje malce vleče na svojo stran. Tako je težko reči kako se bo to odvilo, predvsem pa kdaj. Če danes nekdo začne z načrtovanjem novogradnje, se bodo šele čez 5-10 let prodajale in če nekdo načrtuje glede na informacije s trga in se danes največ zasluži z raznimi penthousi in bi se to zaradi davka spremenilo, da bi bilo največ zaslužka z 2 sobnimi stanovanji, potem bo šele čez 10-15 let več takšnih stanovanj (delay načrtovanje-izgradnja, plus še nekaj let da se pokaže trend).

jernejl je 5. feb 2025 ob 23:39 izjavil:

Točno tako, zato tudi prazna naložbena stanovanja ne bodo več nastajala, ker ne bodo rentabilna. Natanko to tudi hočemo, ker te svinjarije narod pač ne rabi.

Pri nas nimamo terma "naložbena stanovanja" - to so si izmislili prodajalci. Podobno je z luksuznimi stanovanji, ki večinoma niso luksuzna, samo v zadnjih desetletjih so se predpisi precej spremenili in nove stvari prodajajo kot luksuz.

johnnyyy je 5. feb 2025 ob 08:38 izjavil:

Pri praznih nepremičninah se bo davek prevalil samo na lastnika.

Po trenutni javni razpravi - ja in ne. Če je to drugo stanovanje in je prazno potem ja, če pa nekomu to predstavlja 1. stanovanje v katerem je prijavljen, živi pa pri partnerju 3 bloke naprej pa ne.

johnnyyy je 5. feb 2025 ob 08:38 izjavil:

V resnici se bo zaradi davka - kakršen je predlagan - bolj splačalo oddajati kot imeti prazno v primerjavi s trenutno situacijo, ker bo najemodajalec bogatejši za praktično celotno najemnino (ker se bo davek odbijal), trenutno pa mu država od najemnine pobere davek. Tudi če bo moral najemodajalec spustiti najemnino za 10%, mu bo od najemnine ostalo več kot danes, ko mora od najemnine plačati 22,5% davka.

Načeloma se že danes večini ljudem, ki imajo ekstra nepremičnino, ki ni ravno podrtija splača oddajati. Če imaš v LJ 2 sobno stanovanje lahko iztržiš na mesec 600€ (po davku), poleg tega ti bodo najemniki plačali še stroške. To je skoraj 1/2 povprečne plače in za nekoga, ki ima vsaj malce finančne pismenosti in ni ravno toliko bogat da mu to ne bi pomenilo nič, to tudi počne.

johnnyyy je 5. feb 2025 ob 08:38 izjavil:

Obdavčitev praznih zemljišč bo aktivirala ta zemljišča, torej niti približno to ne more ustaviti investicij v gradnjo, prav nasprotno, gradnje bo več. Seveda govorimo o stanovanjih, ki se potrebujejo kot streha nad glavo. Investicije za prazna naložbena stanovanja pa se bodo zmanjšale. Kar je odlično.

Težko je reči, ali bo. Za neko firmo ki je lastnik nekega stavbnega zemljišča, lahko to pomeni samo za nekaj k€ manj dobička. Za nekoga, ki pa bi lahko naredil še eno hišo zraven svoje, pa ga ne bodo obdavčili, saj je zemljišče uradno del obstoječega objekta in po trenutnem predlogu ne bo plačal nič.

Naša debata tukaj na forumu je precej gostilniška. Mi imamo neka stališča ki jih zagovarjamo oz. vrjamemo v njih, potem pa celoten scenarij zapeljemo tako, da ustreza naši rešitvi. V osnovi pa nam že ogromno informacij manjka, da bi lahko z zagotovostjo trdili, kaj bo oz. kaj bi bilo če bi bilo.

shark_nm je 7. feb 2025 ob 19:39 izjavil:

Ker tako radi kažete s prstom na ponudbo, povpraševanje, ali se ne bo tudi gradnja podražala, ker bodo vsi želeli graditi (Kar se je pokazalo po koroni), posledično materiali, posledično tudi že obstoječe nepremičnine?

Ah če se gradnja podraži, potem ne verjamem, da bodo nepremičnine kaj cenejše. Recimo pri meni - je samo individualni načrt za hišo prišel 15k€, pa je bila to ena najcenejših ponudb, še nekaj takšnega je bil komunalni prispevek. Pa je to enostanovanjska hiša - nočem vedet kako je če bi gradil več stanovanjsko.

Razumem ja, višji davek na HD motor, majše povpraševanje, nižja cena HD motorjev.

jernejl je 7. feb 2025 ob 21:28 izjavil:

To seveda nikakor ni res. Vemo, da se bo zbiranje naložbenih (praznih) nepremičnin podražilo in vemo, da to pomeni, da bo donosnost takega početja nižja, in vemo, da se del tistih, ki to počno, s tem ne bo več ukvarjal. In da del tistih, ki bi tako nepremičnino v prihodnosti kupili, tega ne bo storil. Vemo, da se bo povpraševanje po (naložbenih) nepremičninah zmanjšalo, vemo tudi, da se bo ponudba nepremičnin za prodajo in oddajo povečala (ker se bodo aktivirale prazne), vemo pa tudi, da bo vrednost tovrstnega premoženja padla, ker zbiranje ne bo več tako dobičkonosno in se bo povečala ponudba nepremičnin in zmanjšalo povpraševanje.

Navajanje posamičnih primerov, ko nek Jože ne bo rabil plačati davka na veliko parcelo, ker ima gor bajto, in ko Polde ne bo plačal davka, ker je fiktivno tam prijavljen, in ko bo Franc imel še naprej prazno, ker je zadel na lotu in ga tistih nekaj tisočakov davka ne prizadene, nima nobene veze s tem, kam bo trg kot celota šel. Manjše povpraševanje -> nižja cena. Večja ponudba -> nižja cena.

Kdo pa so ljudje, ki kopičijo "naložbena" stanovanja, koliko jih je predvsem pa koliko stanovanj imajo v lasti? Imamo kakšen link z vsaj malce verodostojnimi podatki? Ker če tega nimamo, kako lahko potem trdimo, da so tvoji Jožeti v večini, tisti ki pa so nekje fiktivno prijavljeni imajo večjo parcelo itd. pa so posamezni primeri?!

Zato pravim, da je debata gostilniška. Tvoje stališče brez vira je, da imamo ogromno ljudi, ki kopičijo stanovanja, stališče nekoga drugega pa je da teh ni veliko. In ker teh podatkov nimamo in vsi samo nekaj špekulirate, kako lahko potem trdite, da veste kam bo trg kot celota šel, če niti ne veste, koliko potencialnih stanovanj lahko pride na trg?

Povpraševanje pada, cena malo raste. Cca 2008 2009

@jernejl

Jaz poznam 4, ki kopičijo (investirajo) v nepremičnine. 1 samo LJ, 2 LJ in Bohinj, 3 vsepovsod..., 4 LJ in Hrvaška (posoja denar za 10%/mesec, pod hipoteko, ne vem kje dobi tak folk) pa sem samotar, ševilka teh ljudi gotovo ni majhna :)

Še 1 gradbinec z 10+ apartmaji v Istri.., za SLO ne vem, vsak privatnik ima verjetno denar v stanovanjih, ker je kultura taka.

jernejl je 8. feb 2025 ob 17:54 izjavil:

Glede števila pa imaš uradne podatke na SURSu o praznih stanovanjih, imaš raziskavo financ o praznih stanovanjih. Če hočeš reči, da takih ni, komot postrežeš s kakimi verodostojnimi podatki, da je temu tako.

SURS nima podatkov o praznih naložbenih stanovanjih. Ima podatke o praznih stanovanjih, kjer je za njih "stanovanje" vsaka luknja, ki nima hišne številke (10% praznih) ali pa so celo brez vode/elektrike/sanitarij (50% vseh).
Raziskava financ temelji na porabi električne energije gospodinjskih odjemalcev, kjer si nihče ni prebral "sistemskih obratovalnih navodil" so "prazna stanovanja" v LJ tudi vse garaže in bloki (skupna elektrika), ki porabijo manj kot 500kWh letno.

Nikjer nisem rekel, da takšnih ni, ampak da informacije ki jih imamo in s katerimi operiramo so konkretno na palec.

trojnis252 je 8. feb 2025 ob 10:47 izjavil:

Povpraševanje pada, cena malo raste. Cca 2008 2009

Wow trojnis252 hvala za ta graf!!! To me je vedno fasciniralo! Kako je potekala kriza na nepremičninskem trgu pri nas po l. 2008 ful se lepo vidi.

V glavnem mi smo zanikali pred javnostjo nepremičninsko-gradbeniške težave v smislu, mi nismo Irska, mi nismo Španija (dve državi najbolj znani po nepremičninskih balonih v tistem času).

1. FAZA: Na grobem je bil cca 20% cenovni padec v prvi rundi in masovni padec prodaje.
In 2010 se je zdelo, da je nova cenovna podpora in so šli posli gor. Medijsko se je pokrivalo situacijo, no saj zdaj bo pa l. 2010 preobrati in 2011 gremo gor. Ker se je čutilo v gospodarstvu (izvoz se je takrat okrepil npr.), mi smo mislili, da je 2010 za Slovenijo napočilo dno krize, nismo pa vedeli, da je bilo to namišljeno dno, ki ga je samo odpičilo in potem smo pa 2011-2013 zgrmeli v brezno. In eni so ocenili, da je 2010 dober čas za vstop na trg nazaj. Celo cenovno so hoteli višati - verjetno na silo.

2. FAZA: In nato šok: kapitulacija trga in so cene dodatno strmoglavile do 2013 za v povprečju 35% od vrha dol (verjetno pa še po segmentih mnogo več, tudi 40% in več). Po mojem je s to kapitulacijo dokončno povezan propad gradbincev od katerih so številni gradili stanovanja (Vegrad, Kraški zidar). Po medijih je zaokrožil strah o neplačanih delih in podizvajalcih, posnetki o nedokončanih stanovanjih, stanovanja so šla na slabo banko, povečala se je ponudba. Ker do takrat so banke v bistvu goljufale in umikale nasedle nepremičnine s trga, da so se šle na ta način 'propping up'. Dejansko en manjši del nepremičnin so do okrevanja 2015 tako celo rešile pred prodajo pod ceno. Ampak ko je zagustilo so (mednarodni) trgi klicali blef in je nepremičninskemu trgu v Sloveniji prebilo dno in je bil kolaps. Takrat je bil vrhunec PIGS krize in vsaj eno leto je bila čista panika na trgu v smislu, da se je folk želel dobesedno znebiti nasedlih nepremičnin zaradi kreditov.

Folk je dejansko potem poročal, da so bili sweetest deali takrat 2012, 2013, takrat je bilo vrhunsko za nakup. Če si stisnil cela leta 2009-2012 in prihranil večino takratne borne plače si takrat lahko naredil 'deal of the lifetime'. Do danes je pa ta nepremičnina lahko celo x5.

delavec44: dobro pismo.

Dodal bi še tole:

https://www.delo.si/mnenja/kolumne/kolu...
Zakaj mora minister uvajati nov davek, da bi razbremenil plače. Zakaj plač enostavno ne razbremeni tako, da jih razbremeni?

Iz podatkov, ki so jih dobili, izhaja, da je v Ljubljani 130.353 gospodinjskih odjemalcev oziroma merilnih mest; merilnih mest s porabo, enako ali manjšo od 500 kilovatnih ur, pa je bilo lani 11.592.

SURS - število vseh stanovanj v Ljubljani (2021): 129.816

Kdor iz teh podatkov sklepa, da je večina od tistih 11 tisočih v resnici garaž in stopnišč, mora biti umsko precej prikrajšan.

jernejl je 8. feb 2025 ob 21:39:00 izjavil:

Iz podatkov, ki so jih dobili, izhaja, da je v Ljubljani 130.353 gospodinjskih odjemalcev oziroma merilnih mest; merilnih mest s porabo, enako ali manjšo od 500 kilovatnih ur, pa je bilo lani 11.592.

SURS - število vseh stanovanj v Ljubljani (2021): 129.816

101. člen sistemskih obratovalnih navodil za distribucijski sistem električne energije, definira kaj spada pod "gospodinjski odjem". V LJ imaš tudi primere blokov z odštevalnimi števci in v to niso zajeti.

Ne pravim da je vseh 11k takšnih, ampak dejstvo je da so, ali govorimo o 1k, 2k, 5k, lahko samo ugibamo. Je pa v LJ ogromno 4nadstropnih blokov, brez dvigal ki nimajo veliko porabe. Pa garaž je tudi precej.

Za nas tu debatirat, ok, ampak za uvajanje nekega davka bi pa morali imet boljše podatke kot članek iz financ. Pa jih nimajo, so sami priznali.

luli je 9. feb 2025 ob 07:19:25 izjavil:

Brezveze se prepirati z ekonomsko nepismeno levico, kamor spada Jerneja.

Zagriženi komunisti ekonomije itak nikoli ne boste razumeli, niti se vsaj malo ne potrudite, da bi vam bile jasne osnove, ki se jih v srednjih ekonomskih šolah naučijo v prvi šolski uri.

On "raziskave", kjer se številke dobi preko kurca jemlje za super verodostojne, ko mu pa človek hoče povedati, da so to pač samo številke preko kurca

Številke iz raziskav so znane, neargumentirane blodnje brez vsakršnih dokazov pa niso pol kurca vredne. V to kategorijo spada tudi tvoj prispevek. Ste kot flateartherji, ki nikdar ne bodo sprejeli argumentiranih dejstev in bodo kar naprej dvomili v dokaze in zahtevali nove, ki seveda nikoli ne bodo dovolj dobri.

Itak da ni bilo raziskave in smešno je, da ne znajo pridobit podatkov (mah, še metodologije ne znajo doreči)

In če hočejo zaresne podatke, komot pridejo pogledat v moji dve stanovanji kolk sta prazni in kdo (ne) živi v njih. Vrata so odprta za FURS, za inšpekcije, za 24ur. Stavim, da bi kup folka to dovolilo, če je treba komu karkoli zares dokazat.

jernejl je 9. feb 2025 ob 15:57:15 izjavil:

delavec44 je 9. feb 2025 ob 15:37:48 izjavil:

Nobene resne raziskave ni bilo narejene, koliko je dejansko dolgoročno praznih stanovanj primernih za bivanje v Ljubljani oz. še bolje v celi Sloveniji. Na kar se jernejl obeša je na istem nivoju kot Golob, ko je rekel, da jih vidi precej na nočnem sprehodu.

Raziskave so bile narejene in tudi SURSove statistike obstajajo. Obstajate pa tudi flateartherji, ki boste vedno rekli, da ni dovolj dokazov, in zahtevali nove dokaze. Pa čeprav za svoje dvome niste nikdar predstaviti nobenih argumentov - še več - podatki kažejo, da so vaši dvomi zgolj blodnje, ki nimajo veze z realnostjo.
Ampak naj vas to ne ustavi, da še naprej blodite in se motite. Pomembno je le, da se narod zaveda, da vas ne more jemati resno.

Meni je bolj pomembno, da tebe tu noben ne jemlje resno. Še je upanje za Slovenijo.

jernejl je 9. feb 2025 ob 16:04:49 izjavil:

Za par forumskih bedakov, ki cvilijo, ker bodo od svojih praznih nepremičnin morali plačevati bolj pravične davke, mi je pa res vseeno.
Moje trditve poleg večine naroda podpira tudi stroka, višji davek od premoženja je skladen s priporočili OECD in tudi praksa drugih razvitih držav kaže na to, da je smiselno z davkom od premoženja pobrati več.

Ne vem zakaj se potem prepiraš s forumskimi bedaki, če ni pomembno.

Tudi večinskih člankov o podpori ne najdem.

Ni izključeno, da se vladi ne izplača objava verodostojnih podatkov in opravljanje novih raziskav, ker, če je praznih stanovanj v resnici mnogo manj kot zatrjevanih 11.000, potem se ves sistem argumentov, zakaj je novi davek tako nujno potreben in kakšne ugodnosti v obliki povečane ponudbe razpoložljivih nepremičnih bo prinesel, sesuje kot hišica iz kart.

Je ni. Tu odpadejo tudi vsi argumenti ECB je rekel, da moramo.

Upoštevati moramo tudi taktiko kuhanja žabe. Oziroma, da ven pridejo s pretirano stopnjo in jo po "usklajevanju" znižajo na želeno ter upajo, da so potem vsi srečni. Hkrati bo polno izjem, izigravanja in optimizacij, tako da na koncu bi pobrali par 100 mio € bruto.

ginekk je 9. feb 2025 ob 21:27:09 izjavil:

Predlagana davčna stopnja je 36x večja od tistega kar pobiramo v povprečju zdaj, kar je samo po sebi na nivoju alkoholika, ki je izgubil vso prisebnost.

Ne drži. Če bi s predlagano stopnjo pobrali želenih 600 milijonov, bi po obdavčitvi premoženja glede na BDP še zmeraj bili pod povprečjem EU.

jernejl je 10. feb 2025 ob 01:55:01 izjavil:

ginekk je 9. feb 2025 ob 21:27:09 izjavil:

Predlagana davčna stopnja je 36x večja od tistega kar pobiramo v povprečju zdaj, kar je samo po sebi na nivoju alkoholika, ki je izgubil vso prisebnost.

Ne drži. Če bi s predlagano stopnjo pobrali želenih 600 milijonov, bi po obdavčitvi premoženja glede na BDP še zmeraj bili pod povprečjem EU.

Drži samo delno. S predlagano stopnjo in skupaj z obstoječim NUSZ bi z "recurrent tax" prišli nekje na 1.6% GDP, kar nas med EU državami postavi nekje na 4. mesto in krepko nad povprečje. Pri transakcijskih davkih na nepremičnine pa bomo še naprej krepko zaostajali.

Tako da ima ginek v bistvu prav.

Pa vi, dipomirani dohtarji, dejansko verjamete, da ljudje na lager stanovanja kupujejo?
Par prikoritnikov, ki krade državni denar in nima kam z njim že, ostali pa najverjetneje ne.

Koliko je teh, je pa vprašanje. Da bodo samo v Ljubljani obdavčili 11 tisoč "praznih" stanovanj, je navadna pravljica.
Niti 20 procentov tega jim ne bo uspelo. Pa še teh 20, bodo navadne ničvredne luknje.
Ker, zapomnite si, drugo v trenutku narediš "neprazno". Koliko je ostalih ljudi, ki jih imajo 3, 4, ... 10, nihče ne ve. Zagotovo zelo malo.

Kakšnem koritu? Kaj nakladaš?
Sem sin delavskega razreda in vse kar imam, sem ustvaril popolnoma sam.
In to vse v gospodarstvu, z javnim sektorjem ne poslujem.

jernejl je 10. feb 2025 ob 10:51:07 izjavil:

Kanban je 10. feb 2025 ob 05:43:59 izjavil:

jernejl je 10. feb 2025 ob 01:55:01 izjavil:

ginekk je 9. feb 2025 ob 21:27:09 izjavil:

Predlagana davčna stopnja je 36x večja od tistega kar pobiramo v povprečju zdaj, kar je samo po sebi na nivoju alkoholika, ki je izgubil vso prisebnost.

Ne drži. Če bi s predlagano stopnjo pobrali želenih 600 milijonov, bi po obdavčitvi premoženja glede na BDP še zmeraj bili pod povprečjem EU.

Drži samo delno. S predlagano stopnjo in skupaj z obstoječim NUSZ bi z "recurrent tax" prišli nekje na 1.6% GDP, kar nas med EU državami postavi nekje na 4. mesto in krepko nad povprečje. Pri transakcijskih davkih na nepremičnine pa bomo še naprej krepko zaostajali.
Tako da ima ginek v bistvu prav.

Ravno nasprotno. Četrto mesto med državami pri delu davka od premoženja pomeni, da bomo po celotnem pobranem davku od premoženja še zmeraj precej pod povprečjem EU. Tako da je še prostor za povečanje, da pridemo do povprečja.

Se delaš budalo ali resnično ne razumeš kaj je bilo povedano?

Po recurring davku od premoženja bomo krepko v vrhu - in to na plečih majhnega deleža tistih, ki imajo več kot eno nepremičnino. Pri teh davkih trenutno poberemo polovico evropskega povprečja (0.5% GDP vs 1% kot je povprečje). Pri ostalih davkih na premoženje (transakcijskih, darila etc) pa 5x manj od povprečja.

Po tvoje bi bilo ok tudi, če bi 100 najpremožnejšim letno vzeli 6 milijonov davka na premoženje. Še nekaj malega napraskamo pri ostalih davkih na premoženje, pa smo v povprečju in bi bil jernejl zadovoljen.

Ok, lahko greš staviti, da ga ne bom.
Oz. ga bom, toliko kot vsi ostali. Ker nov davek bo kar lepo vse zajel, ne pa neke kvazi prazne, kot nam prodajate tu in pri koritu.

jernejl je 10. feb 2025 ob 10:51:07 izjavil:

Saj zato pa se tako trudite, da ne bi slučajno uvedli pravične obdavčitve premoženja. Da boste lahko še naprej kradli tistim, ki imajo manj in se fino imeli na račun njihovega dela.
Ni lepšega kot to, da morajo mladi zaposleni preko previsokih davkov subvencionirati naložbene nepremičnine premožnih, hkrati si jih zaradi previsokih davkov ne morejo kupiti sami in jih morajo od premožnih najemati.

Kako kdo drug mene subvencionira? Isti davek na plačo plača kot jaz. A smo spet pri nekem navideznem varovanju nepremičnin, ki ga druga nepremičnina potrebuje bolj kot prva?

Nepravični davki kot je ta v bistvu kradejo od varčnih ljudi.