Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

johnnyyy je danes ob 07:38:59 izjavil:

Kaj pa bo nek mlad Slovenski par vedel kaj je kvalitetno in kaj ne in bo kupil oz. preplačal.

Kakšno zvezo pa ima mlad slovenski par s kupovanjem nepremičnin? No, razen če med mlade pare šteješ samota in Izo Login.

Mato989 je danes ob 08:43:17 izjavil:

Bolj sem imel v mislih "vukojebine" tipa Ormož, Idrija, Okolica Logatca, okolica Postojne, okolica Slo. Konjic (kot okolica mislim 2-3 km)

Navednice bi lahko izpustil. Pa Ptuj dodal

Malidelničar je danes ob 07:27:35 izjavil:

Sklepam, da bodo na dolgi rok ti problemi krepko znižali ceno nepremičnin v Kranju v primerjavi z ostalimi deli Gorenjske?
Se že kaj pozna na trgu?
Kranj in Jesenice Upper-Carniola ghettos dol, Tržič-, Domžale-, Naklo-, Kamnik-Heights gor?
Po mojem lahko pričakujemo padec cen v Kranju, na Jesenicah in v Kropi.

Po mojem vedenju na ceno stanovanja vplivajo pač predeli mesta. Tako kot imaš v Ljubljani velike razlike med Vevčami, Štepanjskim naseljem ali pa celo Fužinami in Šentvidom, Gameljnami, Bežigradom, Šiško, imaš tudi v Kranju razlike med recimo Planino ali pa Zlatim poljem. Primerjaj ceno kvadrata na Zlatem polju in ceno kvadrata na Planini, ki velja za naselje z veliko bolj mešano publiko kot pa Zlato polje. Zlato polje ima namreč že od nekdaj sloves predela Kranja, kjer so "pristni kranjski staroselci". Logično pa je, da se tudi tam delno stvari spreminjajo, ampak nikakor ne s takšno hitrostjo kot v drugih predelih Kranja. Očitno pa je, da je OŠ F. Prešerna lahko mal problematična.

Po drugi strani se pa spomnim slovesa Fužin iz 90. let in kako se je slika Fužin spremenila v vseh teh letih. Če je ljudi strah ene par Albančkov, je vprašanje ali so izključno tovrstni priseljenci problem za prisotnost tega strahu. V Fužinah so v 90. letih tudi imeli ognjemet za pravoslavno novo leto. Jebiga, tako to je, če se izseliš iz svoje rodne države in poskušaš v drugi državi imeti občutek, da si "doma".

Cena m2 v Kranju tako po mojem nima neke veze z migracijami, ampak predvsem in zgolj z rastjo in razvojem mesta. Gradnja in namenskost Severnih vrat med Kidričevo in Bleiweisovo cesto bo recimo ceno m2 na Zlatem polju še krepko dvignila. Gradnja nove regionalne bolnišnice in staračkega doma prav tako. To so pač bonitete mesta, ki nudi določeno infrastrukturo. Potrjena posodobitev železniške proge med LJ in KR, ki se bo zgodila čez par let in zmanjšala čas vožnje iz KR v LJ za skoraj 10 minut, tudi dviguje ceno.

Trenutna povprečna cena m2 v Kranju je 3200 EUR/m2. Če se ne bo vojna v Ukrajini k nam pomaknila, se bomo čez par let pogovarjali o ceni nekje blizu 3800 EUR/m2 (za Kranj).

LP

matobeli je danes ob 00:02:26 izjavil:

A si drugač kul pa to?

Temu se reče, da se ste se še predobro asimilirali na okoliško sceno, kolega

c3p0 je danes ob 06:34:04 izjavil:

enemon je včeraj ob 20:50:41 izjavil:

Ob pekarnicah pa so večkrat videni razni avtomobili visokega cenovnega razreda, ki hodijo tja nekaj iskat, verjetno dnevno oprani denar.

Niti ne rabijo kaj dosti prat, ker zabit folk v teh albanskih pekarnicah to industrijsko peno kar golta. Lokalno pozaparkirajo pol ceste in to ves dan, ker se drenjajo za to nesnago.

Hja, ne bodimo naivni. Za uspešno pranje je predpogoj veliko legalnega prometa. Čim več, tem bolje.

"Kako je v KR ne vem, jih pa na obali precej poznam in tudi v LJ. Načeloma to kar pišeš dela le neka manjšina. Večina je navadnih radnikov oz. bolj garačev ki dela petek in svetek, tisti ki pa so bolje stoječi pa izkoriščajo te garače."

Drži. Saj zato pa delajo v građevini cele dneve, ker je delo težko, zajebano (po časa si na mrazu pol pa na za crknit vročini) in ga za tak drobiž noče delat noben domorodec. Radniki nimajo časa še na pranje denarja niti misliti.

tony1 je danes ob 09:27:55 izjavil:

" Po drugi strani se pa spomnim slovesa Fužin iz 90. let in kako se je slika Fužin spremenila v vseh teh letih. Če je ljudi strah ene par Albančkov, je vprašanje ali so izključno tovrstni priseljenci problem za prisotnost tega strahu. V Fužinah so v 90. letih tudi imeli ognjemet za pravoslavno novo leto. Jebiga, tako to je, če se izseliš iz svoje rodne države in poskušaš v drugi državi imeti občutek, da si "doma". "

No, največji problem Fužin v 90ih niso bili ognjemeti in kakšen strel v luft za praznike, ki jih mi ne poznamo. Problema sta bila dva:
a) mladoletniško nasilje, tja se je čez noč priselilo ogromno mulčkov, ki so videli en konc grozot vojne, prišli so v državo, kjer so čutili, da niso posebej zaželeni, o slovenščini niso imeli pojma, živeli so v precejšnji revščini, njihova stanovanja so bila za vse nove prišleke 3x premajhna, in na koncu so pač delali frko po vsem naselju
b) v tem becirku so se izmenjevale različne sorte mafije, ki so preprodajale drogo... Še mikstone je tam nekoč biznisiral, da ene ministrice ne omenjamo.

Danes je tam (razen za naše novo leto) mrtvo mirno, kakovost bivanja pa top šit (edini minus: garaž skoraj ni; nižji bloki nimajo dvigal).

Se strinjam.

Zato argument o možni padajoči ceni/m2 zaradi par Albančkov v Kranju tud slučajno ne zdrži vode, če se mesto razvija, kar za Kranj gladko lahko rečemo, da se (v nekem svojem ritmu). Prej obratno, z vsemi napovedanimi gradnjami in modernizacijo utegne cena precej rastit.

V 90. letih na Fužinah ni bilo sredi naselja staračkega doma in polovice preostalih trgovin, kot so tam danes. Tudi zato so danes Fužine drugačne kot so bile takrat.

zavajon je danes ob 09:45:14 izjavil:

Morda res poznaš več takih, kajti v 2-milijonski populaciji jih je gotovo nekaj. Nikakor pa ni to splošen pojav, ki bi ga bilo vredno omenjati.

Mah jaz sem moški pa še tehnik. Ko vprašam mojo mi bo naštela kup njenih kolegov kje in kaj so dobili in kdo ni dobil nič. In teh nič je vsaj v LJ (moja je pač ljubljančanka in razmere tu bolje pozna) izjemno malo.

" Kaj pa vem. Sicer v 90-ih nisem živel v Fužinah, sem pa imel tam znance in bil dokaj pogosto tam. Pa nikakor nimam v spominu, da bi bila situacija taka, kot jo opisuješ. Zaradi goste poseljenosti je bilo sicer več mularije pred bloki kot morda v drugih naseljih (takrat še ni bilo telefonov in tiktoka, pa se je morala mularija socializirati drugače), a v glavnem se ni dogajalo nič posebnega. Pa daleč od tega, da bi imel človek občutek, da je v nevarnem predelu."

Si sploh Ljubljančan? Koliko si bil star leta 1991? Situacija mladinske kriminalitete je bila nekaj let v povprečju takšna, kot jo je uprizoril Zlatko, ko je verbalno napadel Milana Kreka.

Ampak saj to ni bistveno za to temo - 30 let kasneje so ti mulci (kot bi gledal epizodo Fresh princa) odrasli, imajo otroke, in tam težav ni več. Fužine so danes, ko je postalo jasno, da je bila socialistična gradnja kvalitetna, vedno bolj zaželjena lokacija.

tony1 je danes ob 10:42:44 izjavil:

Fužine so danes, ko je postalo jasno, da je bila socialistična gradnja kvalitetna, vedno bolj zaželjena lokacija.

To o kvalitetni socialistični gradnji je tudi res in se lahko prenese še na marsikatero drugo lokacijo (na druga mesta) v Sloveniji. Novogradnje v Sloveniji so v 80% tako zanič, da so čisto vedno križi in težave. Šele po parih letih bivanja v enoti se potem situacija normalizira. Zato bloki, ki so bili grajeni v 60, 70, 80. letih nimajo konkurence. Še posebej, če so na njih streha, fasade in izolacija na novo narejene.

Mark2806 je danes ob 10:51:47 izjavil:

tony1 je danes ob 10:42:44 izjavil:

Fužine so danes, ko je postalo jasno, da je bila socialistična gradnja kvalitetna, vedno bolj zaželjena lokacija.

To o kvalitetni socialistični gradnji je tudi res in se lahko prenese še na marsikatero drugo lokacijo (na druga mesta) v Sloveniji. Novogradnje v Sloveniji so v 80% tako zanič, da so čisto vedno križi in težave. Šele po parih letih bivanja v enoti se potem situacija normalizira. Zato bloki, ki so bili grajeni v 60, 70, 80. letih nimajo konkurence. Še posebej, če so na njih streha, fasade in izolacija na novo narejene.

Ja, se spomnim, ko sem v 80-ih kot študent delal za eno firmo, pri kateri smo vgrajevali okna v tistih blokih za gasilskim domom v Bežigradu. Okna smo kar zabijali z vijaki, namesto da bi jih vijačili. Šef je rekel, da je to dovolj dobro. Ne predstavljam si, kako torej to počno danes.

V naših časih so ljudje šli iz trave na heroin, nikakor pa ne obratno

zavajon je danes ob 08:49:34 izjavil:

johnnyyy je danes ob 07:38:59 izjavil:

Kaj pa bo nek mlad Slovenski par vedel kaj je kvalitetno in kaj ne in bo kupil oz. preplačal.

Kakšno zvezo pa ima mlad slovenski par s kupovanjem nepremičnin? No, razen če med mlade pare šteješ samota in Izo Login.

Mato989 je danes ob 08:43:17 izjavil:

Bolj sem imel v mislih "vukojebine" tipa Ormož, Idrija, Okolica Logatca, okolica Postojne, okolica Slo. Konjic (kot okolica mislim 2-3 km)

Navednice bi lahko izpustil. Pa Ptuj dodal

Jaz poznam en del mladih, ki so (samski ali v paru) izkoristili najprej crash (2008-2010 in nato dip 2010-2013) in so nabavili takrat stanovanja.

Ključ do tega je bil, da niso bili na totalni 0 prihrankov v kEUR ob krizi in da so nekako kljub prekarnim službam prihranili celotno plačo (hotel mama, ali pa več mladih skupaj v pofl nastanitvi v LJ), zavestno gurali čez krizo in ko so nabavili bodisi sredi krize 2011 bodisi tam do 2013/2014. Takrat so bile cene fletov LJ, okolica pod 100.000, morda 70.000, 80.000. Torej so nekako, če vzamemo worst-case-scenario z = EUR na rečunu TRR ob prvi zaposlitvi (kar je res najbolj katastrofičen scenarij) in če zaokrožimo navzdol možnost osebnih prihodkov da se ne povzpnejo iz minimalca, tudi če so se zaposlili 2009 prišparali celotnega minimalca, kar je 2009-2012 recimo 600 EUR nakazila na TRR v povprečju/mesec in nato 2012-2014 recimo 800 EUR nakazila TRR na mesec. Dobimo 28.800 EUR + 19.200 EUR = 48.000 EUR do konca l. 2014. Cena povprečnega kvadrata je bila 1.490 EUR/kv. meter (Vir: Poročilo - o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2014) - kar vključuje od top-shit lokacij do Krope. Torej recimo če gledaš celo 80kv stanovanja te to 2014 pride 119.200 EUR.

Realno pa se je dalo takrat dobivati krepko krepko manj v številnih delih države, ker poznam folk, ki je takrat kupoval tudi SAM (ne vsi, ampak jih je bilo veliko) zelo dobre deale. Če se pa najde par da sta takrat ko so bile cene v podnu 2008-2014 dala dva mlada na kup, ti pa to odpre opcije in številni so do danes že 'flippnili' njihov prvi nakup!

In to so številni mladi izkoristili.

To je finta, da ko je kriza, moraš stisniti in borbati in planirati svoj 'move' v krizi, da prehitiš ostale.
Tisti mladi, ki so mislili, da bo prekariat večen, kriza večna, da bo propadla država, da bo propadla Krka, da bo konec sveta, so se zafrknili in izgubili leta za compounding zneska za polog kredita in tudi zamudili nizke cene.

"In to so številni mladi izkoristili."

Jaz takih 40 letnikov sploh ne poznam. Za nas je bila kriza prevelika, znanja o tem, kako deluje nepr. trg pa nismo imeli.

Sem pa npr. v Lj bloku (kjer sem bil najemnik) leta 2016 zagledal nepr. posrednika, ki mi je flat nekaj let prej (z mastno provizijo) oddal prek agencije, kjer je delal. In je razložil, da je prodal stanovanje izven Lj, kupil stanovanje v tem istem bloku, ker je zaznal, da je padca cen konec in da bodo počasi šle nazaj gor. Poceni je kupil in nato zagotovo 2x dražje prodal.

Skratka, nihanje trga so izkoristili ljudje z znanjem in vsaj nekim delom kapitala, ravno mladih pa je bilo med njimi najmanj.

johnnyyy je danes ob 12:44:56 izjavil:

Malidelničar je danes ob 12:12:21 izjavil:

In to so številni mladi izkoristili.

Definiraj malce koliko so bili stari. Jaz sem bil v tistih letih okrog 25, konec faxa, brez (redne) zaposlitve, gospodarska kriza, v LJ v najemu. Realnih možnosti za nakup nisem imel. Imam kolega ki je bil takrat okrog 30 pa je imel ravno za nekaj let več zaleta da je lahko kupil. 2 sodalavca sta bila okrog kristusovih let pa sta takrat kupila. Pa vsi ti 3je so bili poparčnaki z nekaj let mlajšimi partnericami, jaz pa samski.

Da lahko v krizi delaš premike, moraš biti že prej stabilno pozicioniran.

Ja saj to ravno... da imaš par let prej stabilno službo s solidnim prihodkom, ampak potem pa pride catch, da tudi primerno ta leta varčuješ ko je v "konjukturi"... potem pa je kritičen ravno prehod v krizo da ne izgubiš službe... in če ti 1 tak cikel rata, potem običajno lahko kupiš in si na štartni poziciji za lift off v naslednji konjukturi...

johnnyyy je danes ob 12:44:56 izjavil:

Malidelničar je danes ob 12:12:21 izjavil:

In to so številni mladi izkoristili.

Definiraj malce koliko so bili stari. Jaz sem bil v tistih letih okrog 25, konec faxa, brez (redne) zaposlitve, gospodarska kriza, v LJ v najemu. Realnih možnosti za nakup nisem imel. Imam kolega ki je bil takrat okrog 30 pa je imel ravno za nekaj let več zaleta da je lahko kupil. 2 sodalavca sta bila okrog kristusovih let pa sta takrat kupila. Pa vsi ti 3je so bili poparčnaki z nekaj let mlajšimi partnericami, jaz pa samski.

Da lahko v krizi delaš premike, moraš biti že prej stabilno pozicioniran.

Recimo bili so tam 27-29. Stanovanje, ki sva ga z mojo kupila, sva kupila od mladega para, ki je kupil relativno "pozno" 2015, ampak so bile na tej lokaciji depresirane cene še v teh letih. In bila sta stara ko sta nama prodala cca 33-35, kupila sta pa vsaj 6 (ajde ali celo še več) let pred nama. Lahko si mislite, kakšen donos sta naredila ko sta prodala nama v absolutnem znesku in v %.
In onadva sta (kolikor sem imel info) kupila sama iz privarčevanih sredstev, oba sta mela službe in borbala. Pa nekaj kripta je bilo vmes, ko sta razlagala, ampak to post 2017 torej za naslednjo naložbo v novo nepremičnino potem ko sta nama prodala (kripto ni bil faktor pri nakupu prve, ker ga še ni bilo).

@MaliDelničar

Ti pišeš o 2013, mi pa o situaciji danes.
1066 so bile tudi v Londonu nepremičnine poceni.

Očitno je hotel povedati, da je treba razmišljati vsaj 10 let v preteklost ;)

zodiak je danes ob 14:51:53 izjavil:

Slabo si sklenil to kupčijo. Ptujsko. A tako delate na Ptuju pri Vas ???

Ne vem, če ni slučajno poslušal tega našega slovenskega youtuberja Nekrepa , da mu je on svetoval prodajo. Najbrž....

johnnyyy je danes ob 15:15:02 izjavil:

Mato989 je danes ob 14:51:02 izjavil:

Delaš lahko kakor želiš, ampak če nekdo ne zmore prihranit neke cifre (20% pologa) potem pač ni sposoben kupit nepremičnine... ali pa jo želi kupit nekje kjer je predrago za njegov lifestyle ali plačo...

Recimo jaz imam zdaj 42k EUR... prihranjeno na varnem... kako točno si ti predstavljaš da bi z 0 EUR kupil nekaj ko pride opcija dak upim gradbeno parcelo ki jo želim za recimo 50k? Ne razumem kako si eni to predstavljate?

Bistvo ni šparanje ampak investiranje. Recimo vsak mesec namesto da bi 200€ dal na stran, daš 100€ na stran za "likvidnostno rezervo" (varčevanje), 100€ pa v kripto ali pa v zlato (to je recimo pri nas neobdavčeno ob prodaji) ali pa delnice/ETF. Ali pa rečeš, da boš imel rezerve 5k€ za just in case in ko dosežeš, ostalo investiraš.

In ko imaš ogledano parcelo likvidiraš in pretopiš, glede na ekonomske kazalnike in strategijo. Ni potrebno sedaj 10 let šparat in imeti na računu, zato, ker imaš namen 1x v prihodnosti kupit.

Seveda, problem samo nastane ko investiraš in kaj zajebeš... overall imaš prav, bistvo ostaja enako, če ne moreš prihranit 20% pologa je problem

ma teh 20% pologa je tudi zgleda urbana legenda. jaz sem dal enih 8% are, ostalo so mi sami od sebe na banki kradit dali. tudi če nimaš nič našparano pa si kreditno sposoben, boš pač za aro/polog vzel potrošniški kredit, če drugače ne gre.

bi se sicer komot stegnil do 20% (blo pripravljeno) ampak če so že ponudli, ...

Baja je danes ob 17:04:20 izjavil:

ma teh 20% pologa je tudi zgleda urbana legenda. jaz sem dal enih 8% are, ostalo so mi sami od sebe na banki kradit dali. tudi če nimaš nič našparano pa si kreditno sposoben, boš pač za aro/polog vzel potrošniški kredit, če drugače ne gre.

bi se sicer komot stegnil do 20% (blo pripravljeno) ampak če so že ponudli, ...

Poglej.... teh 20% je nek standard... seveda so obvodi, ampak praviloma je neumno it v obvod sploh če nisi ekonomsko pismen... ker ti obvodi so lahko ranga kreditov v Frankih... lahko je vse ok, dokelr ni...eni pridejo dobro skozi druge pa jebe...

Praviloma pa če je nepremičnina prodana za 200k, in jo cenilec oceni na 200k bi načeloma moral nekdo za nakup in pridobitev STANOVANJSKEGA KREDITA imeti 40k pologa in seveda dovolj kreditne sposobnosti za 160k kredita...

So seveda neke variacije, banka recimo lahko ima tudi nek delež kreditov kje ni lastne udeležbe 20% ampak manj, ampak to so vse izjeme...

ja, možno da sem padel pod kako "izjemo". obresti so bile visoke, manj kreditov, dajmo uturit čim več tistim ki zmorejo. je pa meni tudi bil interes čimveč kredita dobiti, tako da win win.

Mato989 je danes ob 17:43:22 izjavil:

Zakon glede tega je jasen oz predpisi... 20% mora biti lastne udeležbe, v nekaterih primerih lahko gre do 10% če se ne motim... večinoma se to zaobide z tem da se da za preostanek (10-20%) potrošniškega rkedita na 7 let ki pa ima pač OM namesto 2,7% pač 7,5 ali celo več...

Glede na to, da banke oglasujejo, da krijejo tudi 100% kupnine, je ta 20% "predpis" bullshit.
No, ti bom znal povedat v q2 ali q3/2025, ce so zahtevali kaksen euro soudelezbe.

ZveeZ je danes ob 18:00:47 izjavil:

Mato989 je danes ob 17:43:22 izjavil:

Zakon glede tega je jasen oz predpisi... 20% mora biti lastne udeležbe, v nekaterih primerih lahko gre do 10% če se ne motim... večinoma se to zaobide z tem da se da za preostanek (10-20%) potrošniškega rkedita na 7 let ki pa ima pač OM namesto 2,7% pač 7,5 ali celo več...

Glede na to, da banke oglasujejo, da krijejo tudi 100% kupnine, je ta 20% "predpis" bullshit.
No, ti bom znal povedat v q2 ali q3/2025, ce so zahtevali kaksen euro soudelezbe.

Bolj kot EUR soudeležbe me bo zanimalo kakšen % kredita si dobil po OM od stanovanjskih kreditov... ker to če ti vzameš še 10-20% potrošniškega za x3 OM to vsi vemo da gre ampak to je možno samo ob dovolj visokih prihodkih...

nekdo z 1.500 EUR neto pač težko naredi ta spin...

Verjetno boš počakal na 600%