Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

Vem da je težko prebrati. Piše Poizkusni izračun posplošenih vrednosti nepremičnin. Občine so načeloma najele svoje cenilce - po mojih izkušnjah. Res pa je, da so vrednosti na model 1.1.2024 precej bolj realne sedanjim tržnim cenam kot tisti obstoječe, ki se uporabljajo za NUSZ, socialne transferje iz 1.1.2020.

@karafeka
Kakšne ideje kako ugovarjat in znižat to novo ocenjeno vrednost nepremičine na gursu?

Najdi napako v modelu vrednotenja. Pritoži se svoji občini za vrednostno cono. Spremeni podatke na GURSU. Izvoli: https://e-uprava.gov.si/podrocja/neprem... Nekje je bilo rečeno, da se bo dalo izpodbijati oceno vrednosti z olajševalnimi okoliščinami spomladi, ko bo uredba sprejeta.

LeQuack je 12. okt 2024 ob 13:10 izjavil:

A ni tako da vsak hoče da je njegova nepremičnina čim več vredna? Zakaj bi dajal pritožbo, razen v primeru da so premalo ocenili tvojo nepremičnino?

Hočeš več - ker gre v prodajo, ker hočeš večjo zavarovalnino ob naravni nesreči, ob ločitvi zakoncev
Hočeš manj - ker bi plačeval manj davka na nepremičnino, ob ločitvi zakoncev, ker dobiš manj socialnih transferjev

Lahko pa si želiš en mesec manj, drug mesec več... Kdo obsoja koga :) Od direktorja GURS-a - kot je bilo v Odmevih, ne moreš pričakovati smernic in napotkov, kako manipulirati podatke za zmanjšanje bodočega davka na nepremična, ki ga bo po nekem ključu uvedel Boštjančič na MF pod narekom Roberta Goloba... ali prihodnjega novega obraza

kriptobog je 11. okt 2024 ob 17:26 izjavil:

Torrent je 11. okt 2024 ob 17:01 izjavil:

@kriptobog

Problem je, da ti misliš, da morajo bit nepremičnine dostopne samo najbolj plačanim na trgu dela. Ta debata je brezpredmetna, ker je že v samem izhodišču zgrešena.

Dalec od tega. Bolj vi trdite kontra. Da morajo biti nepremicnine dosegljive vsem. Z minimalko pac ne mores kupiti nepremicnine, niti je nikoli nisi mogel. Znanec recimo ni mogel kupiti hise v LJ, niti na Gorenjskem in je kupil malo pred Celjem. Hisa na kljuc s parcelo 500m2 ga je stala manj kot so v mojem koncu gole parcele. Rekel je, da se pri 40 ne bo vec gural v ospredje da bi nekaj ful napredoval in da je zadovoljen s placo in je vzel v zakup, da se pac 3x tedensko vozi v LJ.

Fužine, Šiška, Bežigrad, Štepanjc... in glej ga zlomka, nikjer ne vidim, da bi živeli sami top direktorji, ki so si lahko kupili stanovanja v LJ. Kako je to možno, da tam živijo čistilke, prodajalci, hišniki itd.?

https://www.nepremicnine.net/oglasi-pro...

Tale je s 578k spet skočila na 610k.

Jah, obrestne mere padajo, ane? Cene bodo šle pač gor. Tako je to.

Čeprav seveda si nekateri želijo, da bi šle obresti pod 2%, cene nepremičnin pa dol za 50% ampak žal ne deluje to tako. Lahko pa še naprej sanjate. Vam je dovoljeno.

A je kdo mogoče pogledal gurs oceno tele bajtice?

urli je 12. okt 2024 ob 18:10 izjavil:

Jah, obrestne mere padajo, ane? Cene bodo šle pač gor. Tako je to.

Čeprav seveda si nekateri želijo, da bi šle obresti pod 2%, cene nepremičnin pa dol za 50% ampak žal ne deluje to tako. Lahko pa še naprej sanjate. Vam je dovoljeno.

Bojo ja. Kako da ne... Za par 10EUR na mesec nižjega kredita bo zdaj folk navalil na nepremičnine po 300k+.

Drugač pa po tej logiki, bi morale cene iti dol, ko je bila visoka OM. Sej sanjate lahko, da so baloni večni.

Torrent je 13. okt 2024 ob 11:54 izjavil:

urli je 12. okt 2024 ob 18:10 izjavil:

Jah, obrestne mere padajo, ane? Cene bodo šle pač gor. Tako je to.

Čeprav seveda si nekateri želijo, da bi šle obresti pod 2%, cene nepremičnin pa dol za 50% ampak žal ne deluje to tako. Lahko pa še naprej sanjate. Vam je dovoljeno.

Bojo ja. Kako da ne... Za par 10EUR na mesec nižjega kredita bo zdaj folk navalil na nepremičnine po 300k+.

Drugač pa po tej logiki, bi morale cene iti dol, ko je bila visoka OM. Sej sanjate lahko, da so baloni večni.

Ah, tile vseznalci obračajo izjave tako, da se skladajo z njihovimi blodnjami. Recimo, ko je šla OM gor, so ugotavljali, da gre gospodarstvu super, plače grejo gor, cene grejo gor, brezposelnost dol, torej morajo cene nepremičnin rasti. Ko grejo OM dol, ugotavljajo, da bo folk lažje prišel do kreditov in da morajo iti cene nepremičnin tudi gor.
Kakorkoli, ko je nazadnje OM padla, je temu sledil tudi padec cen nepremičnin. To ne pomeni nujno, da bi moralo biti zmeraj tako, ampak če se bo tudi tokrat tako zgodilo, ne bi bilo to prav nič novega.

Lonsarg je 14. okt 2024 ob 01:20 izjavil:

naprimer prodajanje Celovških dvorov na masovni dražbi pod ceno je konkretno zamajalo nepremičninski trg

Trdiš, da so celovški dvori zamajali nepremičninski trg v celi državi?

Kaj? Strup za ekonomijo je dejanska deflacija, ne pa izračun, ki ga lahko spremeniš in imaš deflacijo ali inflacijo, kakor želiš. To nima nobenga vpliva na ekonomijo, vpliv ima ko tovarna dejanska mora pocenit svoje izdelke, da jih lahko proda, ne pa ko je nekdo izračunal, da so padle nepremičnine dokler to nima veze s to tovarno.

Razlika med 2008 in danes je, da takrat si imel praznih starih hiš in stanovanj na prodaj kolk si hotel. Potem se 5-6 let ni gradilo kaj dost, se je pa do 2020-22 obnovilo praktično vse kar prej ni hotel nihče niti povohat. Ker drugih pač ni.

Utk je 14. okt 2024 ob 08:44 izjavil:

Kaj? Strup za ekonomijo je dejanska deflacija, ne pa izračun, ki ga lahko spremeniš in imaš deflacijo ali inflacijo, kakor želiš. To nima nobenga vpliva na ekonomijo, vpliv ima ko tovarna dejanska mora pocenit svoje izdelke, da jih lahko proda, ne pa ko je nekdo izračunal, da so padle nepremičnine dokler to nima veze s to tovarno.

Če izračun inflacije ne odraža dejanskega stanja, to ni OK, mar ne?
Ne vem, kaj bi imeli od tega, če bi izračunali 10% inflacijo, medtem ko bi cene razen nepremičnin zrasle za 2%.
Korist bi imele le banke in zavarovalnice, ker bi lahko za toliko podražile obresti in zavarovalnine.

zavajon je 14. okt 2024 ob 09:19 izjavil:

Utk je 14. okt 2024 ob 08:44 izjavil:

Kaj? Strup za ekonomijo je dejanska deflacija, ne pa izračun, ki ga lahko spremeniš in imaš deflacijo ali inflacijo, kakor želiš. To nima nobenga vpliva na ekonomijo, vpliv ima ko tovarna dejanska mora pocenit svoje izdelke, da jih lahko proda, ne pa ko je nekdo izračunal, da so padle nepremičnine dokler to nima veze s to tovarno.

Če izračun inflacije ne odraža dejanskega stanja, to ni OK, mar ne?
Ne vem, kaj bi imeli od tega, če bi izračunali 10% inflacijo, medtem ko bi cene razen nepremičnin zrasle za 2%.
Korist bi imele le banke in zavarovalnice, ker bi lahko za toliko podražile obresti in zavarovalnine.

Dejansko bi imeli korist od tega vsi ki imamo usklajevanje prihodkov Z INFLACIJO...

Jah pravkar se dogovarjamo za uskladitev prihodka od 1 pogodbe z inflacijo za drugo leto ja... jebiga...

Divjaki Pod Pekrsko gorco: Stanovalci bi ležeče policaje, občina jim predlaga, naj se zmenijo sami (Kdaj si se lahko s cigani kaj zmenil?)
https://mariborinfo.com/novica/lokalno/...

Izjemno politično korektno zapisan članek, kjer se ne omenja, kdo so ti divjaki v nemških rabljenih avtomobilih vrednih od 30k naprej? Cigani je odgovor.

In to je le streljaj od lokacije, kjer bi @Torrent tako rad živel. No, na Novih vrtovih je od te lokacije zmes semafor, pa rondo, pa 2 ležeča policaja skozi naselje Novi vrtovi, tako, da to ni zanimiva lokacija za vožnjo s 120 km/h. In hkrati še en NE za lokacijo Sunset Elite na Studencih. Cigani delajo preveč problemov stanovalcem in okolici.

V stanovanjski soseski Pod Pekrsko gorco je v devetih stavbah 400 stanovanj, dve podzemni garaži in 550 parkirnih mest v garažah. To pomeni, da je tam relativno veliko prometa.

V soseski pretežno živijo mlade družine, starejše osebe, cigani in invalidi.

Ležeči policaji naj ne bi bili dobra rešitev, saj je večji hrup in povišani izpustni plini.

kamiKaZaA je 14. okt 2024 ob 10:49 izjavil:

Divjaki Pod Pekrsko gorco: Stanovalci bi ležeče policaje, občina jim predlaga, naj se zmenijo sami (Kdaj si se lahko s cigani kaj zmenil?)
https://mariborinfo.com/novica/lokalno/...

Izjemno politično korektno zapisan članek, kjer se ne omenja, kdo so ti divjaki v nemških rabljenih avtomobilih vrednih od 30k naprej? Cigani je odgovor.

In to je le streljaj od lokacije, kjer bi @Torrent tako rad živel. No, na Novih vrtovih je od te lokacije zmes semafor, pa rondo, pa 2 ležeča policaja skozi naselje Novi vrtovi, tako, da to ni zanimiva lokacija za vožnjo s 120 km/h. In hkrati še en NE za lokacijo Sunset Elite na Studencih. Cigani delajo preveč problemov stanovalcem in okolici.

V stanovanjski soseski Pod Pekrsko gorco je v devetih stavbah 400 stanovanj, dve podzemni garaži in 550 parkirnih mest v garažah. To pomeni, da je tam relativno veliko prometa.

V soseski pretežno živijo mlade družine, starejše osebe, cigani in invalidi.

Ležeči policaji naj ne bi bili dobra rešitev, saj je večji hrup in povišani izpustni plini.

Očitno v Sunset soseski ni potrebe po ležečih policajih, če ne bi že stali. Očitno je v NV bila ta potreba, ker tam Romi norijo, ko grejo v McDonalds al kaj? Nikjer nisem napisal, da bi "tako rad živel" tam. Stanovanja so pač nova, kvalitetna in lepa, kar za NV ne moremo trdit. No, nova in lepa so, kvalitetna pa zagotovo ne. Torej, še vedno bi raje bil v Sunset, kot v NV, ki so blizu dvopasovnice in blizu interesnim lokacijam za Rome.

Po novem se naselja itak gradijo tako da se naredi nov d.o.o. za vsaj projekt, potem pa se ga zapre po koncu, zato da ni mogoče uveljavljati več garancij in podobnega.

Nadaljuje se upad transakcij, obrata pri cenah ni na obzorju
V primerjavi z drugo polovico leta 2021, ko je število transakcij z nepremičninami po epidemiji doseglo vrh, je bilo število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin in zazidljivih zemljišč v prvi polovici letošnjega leta manjše že za okoli 45 odstotkov. Nadaljnje upadanje števila transakcij gre po eni strani pripisati premajhni ponudbi novih stanovanj in rabljenih stanovanj na boljših lokacijah, po drugi strani pa precenjenosti rabljenih stanovanj na slabših lokacijah oziroma slabše kakovosti. Predvsem pa dejstvu, da si večji del populacije oziroma tisti, ki rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, tržnega nakupa stanovanja oziroma stanovanjske hiše sploh ne more več privoščiti, številke interpretirajo na geodetski upravi.

In kakšne so napovedi? Ob še vedno nezadostni ponudbi novih stanovanj v največjih mestih je glavni razlog za rast cen še zmeraj veliko plačilno sposobno povpraševanje na strani bogatejšega sloja, ki pri nas v največji meri vlaga presežke denarja v stanovanjske nepremičnine. Poleg rekordnih prihrankov prebivalstva v prvi vrsti to povpraševanje v zadnjem času povečuje zniževanje obrestnih mer za stanovanjska posojila, ki znižuje stroške financiranja nakupov nepremičnin s posojili. Zato, če ne bo večjih domačih gospodarskih ali novih zunanjepolitičnih pretresov, ki bi vplivali na naše gospodarstvo, vsaj v bližnji prihodnosti večjih sprememb trendov cen nepremičnin v Sloveniji ni pričakovati, še dodajajo na Gursu.

GURS očitno razume problem. To pa je tud vse.

Seveda, če ne delaš nič si kriv, nekaj manj kot če škodo, ampak še vedno kriv.

matobeli je 15. okt 2024 ob 17:56 izjavil:

Seveda, če ne delaš nič si kriv, nekaj manj kot če škodo, ampak še vedno kriv.

Tud da ne delaš nič, je odločitev. Ki jo zaj plačujemo.

Lonsarg je 14. okt 2024 ob 11:28 izjavil:

No deloma je to res, z odpiranjem "throwaway" d.o.o.jev se izognejo tveganju stecaja, tozbami itd ki bi prisle cez leta. In ja to je hudo sporno.

Se pa hvalabogu NE izognejo zakonsko obveznim bancnim garancijam, ker te garancije garantira banka, tudi ce podjetje gre v stecaj. In je na banki da se odloci kako to garancijo zavarovat. Ugibam da tako da zadrzi sredstva in ne izplaca investitorju dolocen cas. Ampak s stalisca kupca je samo vazno da pazi na roke za pritozbe da te garancije pravocasno unovci.

Se pa investitor lahko odloci da ne bo nic popravljal v kolikor se izkaze da bi popravilo bilo drazje od garancije in da preprosto podjetje v stecaj ja :)

Deloma drži. Razen zadnjega stavka. Investitor lahko naredi stečaj, ampak garancija ostane. Če investitor ne sodeluje jo je preko sodišča in sodnih izvedencev potrebno uveljavljati.

Investitor, ali pa vsaj izmed podizvajalcev mora pri notarju deponirati bančne garancije v vrednosti 5%. Ta garancije je unovčljiva v garancijskem roku 26 mesecev. Za strukturne napake je garancija 10 let, vendar za to ni nobenih bančnih garancij in je praktično neuporabna, ker so vsi doo-ji že zdavnaj zaprti. To je velika anomalija. Garancija bi morala veljati 10 let.

https://zakonodaja.com/zakon/zvkses/26-...

https://www.e-prostor.gov.si/fileadmin/...

Največje število poslov je bilo zgleda 2017.

Utk je 14. okt 2024 ob 08:49 izjavil:

Razlika med 2008 in danes je, da takrat si imel praznih starih hiš in stanovanj na prodaj kolk si hotel. Potem se 5-6 let ni gradilo kaj dost, se je pa do 2020-22 obnovilo praktično vse kar prej ni hotel nihče niti povohat. Ker drugih pač ni.

Hmmm, glede tega se pa ne strinjam čisto povsem.

2008 so trg preplavile nedokončane nove nasedle nepremičnine, ki jih je bilo veliko. In tu govorimo o velikih projektih ala Kraški zidar, Vegrad, ki so tudi potopili te gradbince, ali pa manjših Janez Novak gradbeništvo S.P., ki so gradili blokce, dvojčke s krediti, posel po posel (oz. so lahko celo verižili posle takrat) in so nasedli.

Stare hiše pa takrat niti niso bile še toliko prazne, ker 22 let oz. 16 let nazaj vseeno je starejših generacij bilo še kar nekaj živih. Te hiše pa sedaj prihajajo na trg, ko jih prodajajo lastniki/dediči/sorodniki, ker je novogradnje relativno malo.

Saj če pogledaš hiše novejše gradnje po manjših krajih, mestecih, torej govorimo o še kar novejših nizkih blokih, dvojčkih, to je po stilu gradnje prav tam iz 2005-2010 in to je sedaj vse naseljeno in prodano. Novejše gradnje (ki pa so po številu neprimerljive z bumom do 2008) pa videvamo šele tam po 2014, več zdaj po 2018.

Vmes je bila pa ogromna luknja kar se ponudbe tiče.

V bistvu je situacija že paradoksalna, število poslov je padlo že za več kot polovico cene pa še zmeraj rastejo. Število poslov pa še naprej pada.

L. 2010 stan za Bežigradom je bil po 80.000 evrov, če si mel keš. Dvosobno.

Saj Slovenija je znana kot država praznih stanovanj.