Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

matic492 je 19. avg 2024 ob 13:50 izjavil:

O čem zdaj vi sploh, kakih 1000 ur dela letno? Če imaš v nepremičnini dolgoročne najemnika nimaš z njimi čisto nobenega dela, razen če se kaj pokvari... jaz več mesecev zapored sploh ne vidim stanovanja, najemnino mi nakažejo, vsak mesec izdam račun, tja grem samo če rabijo kaj.

Ja samo če imaš 4 nepremičnine in dolgoročne najemnike v vseh 4, boš težko letno pokasiral od tega več kot 50k letno pol pa odbij davke pa vse... Razen če so vse nepremičnine v LJ ipd seveda... ali pa če delamo neke teoretične izračune da boš dal not delavce pa ne bo zmes nič prazno pa bo skoz 100% zasedenost v bajtah kjer je 15 delavcev not...

Pol se ti bo pa zgodilo da bo šel najemnik ven pa morda ne bodo vedno tako lepi časi (kot pravite za delnice) pa ne bo interesa recimo... pa bo prazno 6 mesecev... ali pa bo en najemnik razfukal vse v prafaktorje pa boš se jebal z njim pa z renovacijo...

Razen če so vse nepremičnine v LJ ipd seveda.

Kaj ti bluziš, Lj je najslabši možen kraj za oddajanje česarkoli razen če se greš airbnb, to je drugo. Zato pa je toliko airbnb, vse drugo je v Lj čisto nesmiselno.

matic492 je 19. avg 2024 ob 13:53 izjavil:

Da bi živel samo od nepremičnin jih rabiš malo več kot 4 ja, razen če si vse podedoval in nimaš kredita.

Saj to je bla predpostavka, imaš 1 mio v odplačanih nepremičninah. Prodat vse in kupit ETF ali se resno lotit posla?

Če imaš 1 miljon potem se ne greš stanovanj/hiš ampak kakšno poslovno stavbo, kjer je pa potem triple net najemnina (podjetje si samo plača vse stroške in renovacije). Tam nimaš pa dobesedno nič dela, sej tist, ki oddaja stavbo Spar trgovini se ne ukvarja s tem kaj oni not delajo.

Samo si pa potem lahko hitro odvisen od poslovanje tega tvojega najemnika.

matic492 je 19. avg 2024 ob 13:55 izjavil:

Če imaš 1 miljon potem se ne greš stanovanj/hiš ampak kakšno poslovno stavbo, kjer je pa potem triple net najemnina (podjetje si samo plača vse stroške in renovacije). Tam nimaš pa dobesedno nič dela, sej tist, ki oddaja stavbo Spar trgovini se ne ukvarja s tem kaj oni not delajo.

Samo si pa potem lahko hitro odvisen od poslovanje tega tvojega najemnika.

Seveda potem si odvisen od 1 podjetja... kako točno je to bolje kot delnice in ETF potem???

Sploh pa govora je o podedovanih 4 nepremičninah (teorija) ne pa neka koherentna poslovna zgradba ali vsa 4 stanovanja na 1 lokaciji itd...

Utk je 19. avg 2024 ob 13:56 izjavil:

Brez da jemlješ dodatne kredite seveda... kot jih tudi pri delnicah ne boš jemal

Zakaj ne bi jemal dodatnih kreditov? Če bi imel 4 odplačane nepremičnine je prva stvar, ki je bi naredu, da bi vzel še vsaj 2 dodatna kredita.
In tudi zlahka jih bi dobil.
Na delnice ti jih seveda nobena resna banka ne bo dala...

Zato ker ti govoriš da lahko od 4 stanovanj/nepremičnin dobiš NETO več kot od dividend ki so cca dobrih 30k letno po davku pomoje čist realno (4%-4,5%) mene zanima ta računica... to da bi ti vzel kredite še in potem dobival naslednjih 20 let povprečno manj da bi potomci meli morda 6 nepremičnin je irelevantno

Nepremičnine so dobre praktično samo zaradi leverage oz. kredita, sej to vsi vemo. Če bi jaz danes podedoval miljon nepremičnin, bi imel naslednji mesec vsaj miljon pa pol ker bi takoj vzel kredit za vsaj 50%.

Samo v praksi ti "investitorji" v razna slovenska stanovanja v Ljubljani ne kupujejo stanovanja s kreditom, so ponavadi nekako povezani z nepremičninami (v smislu da imajo veze, da sploh dobijo stanovanja) in jih kupujejo na svoje firme, ker ne vejo več kam z denarjem in ker je od prejšnje krize pač bull run. Ti itak ne oddajajo v najem in ne vzemajo leverage-a.

In verjetno so jim ta stanovanja v ljubljani mali del premoženja, tako da je v bistvu debata nekako nesmiselna, ker verjetno jim je tisto stanovanje pač par procentov premoženja, imajo pa vseeno druge dohodke in naložbe ali pa kake račune po Belizeju in Kajmanskih otokih. Hočem rečt, da v Sloveniji verjetno ni veliko ljudi, ki bi imeli 4 stanovanja in od tega živeli, tudi če imajo miljon evrov vredno hišo v Ljubljani, bojo pač notr živeli, v najem pa tudi ne moreš oddajat ti v Sloveniji take hiše za več kot mogoče 1500EUR...

Sicer pa.. sej tudi ta tvoj "čisti profit" po ETFu je samo na papirju... ker imaš up in down time in če vzemaš vsako leto 35k ven pa je par let krize si se mogoče konkretno zajebal.

Pri nepremičnini pa čahko ti stanovanje kupiš za 500k in daš v najem za XX znesek, pa ti je potem vseeno, če so stanovanja v teoriji zdaj vredna 20% manj, ti kasiraš še vedno isto najemnino, ker ne jemlješ iz "glavnice" (vrednost stanovanja), medtem ko pri raznih delničnih naložbah si bi ga pa moral dejansko izplačat, ne?

Pa še ko računaš davek Mato, ne pozabi vkalkulirat amortizacijo nepremičnin. Če imaš ti nepremičnine vredne miljon, in si jih amortiziraš po 5% leto imaš 20 let po 50k stroškov vsako leto na DOO.. tako da če so najemnine okoli 50k ne boš plačal nič davka na dobiček.

Pri miljonu bi si jih lahko 3% in jih amortiziral 33 let, ker imaš še stroške s svojo plačo + dejanske stroške stanovanj, pa plačaš 0EUR ker delaš praktično računovodski minus konc leta skoraj vsako leto.

Ko so amortizirane na računovodsko vrednost 0 so v praksi verjetno vredne 2x več kot pred 20 leti, takrat zapreš DOO in dobiš vse nepremičinine na fizično osebo z 0% davka na dobiček (ali po 15 letih).

Najvišja letna amortizacijska stopnja po določbah prvega odstavka tega člena znaša za:

1. gradbene objekte, vključno z naložbenimi nepremičninami, 3%;

2. dele gradbenih objektov, vključno z deli naložbenih nepremičnin, 6%;

zavajon je 19. avg 2024 ob 14:21 izjavil:

Mato989 je 19. avg 2024 ob 13:34 izjavil:

Jaz menim da je med Slovenci neka fama o tem kako super je imeti X nepremičnin... resnica je drugačna in samo tisti zelo zdolgočaseni ki nimajo kaj bolj pametnega za delat raje držijo ŽNJ nepremičnin...

Drugo je seveda če imaš D.o.o. in zaposlene 4 ljudi in 40 nepremičnin ki jih hendlajo to je nekaj drugega...

In koliko od tvojih podedovanih nepremičnin si ti prodal?

Ni fama med Slovenci imeti X nepremičnin, ampak to, da vsak cent vložijo v nepremičnine.
Ko nekdo akumulira dovolj kapitala za naslednjo nepremičnino, mu je pač bolj preprosto kupiti dodatno nepremičnino, kot pa tisto prejšnjo prodati in kupiti dvakrat dražjo.

Zaenkrat še nobene... je pa 1 v načrtu za prodajo od 2 (v 1 pač živim) in bo realizirano v par letih...

matic492 je 19. avg 2024 ob 14:12 izjavil:

Pa še ko računaš davek Mato, ne pozabi vkalkulirat amortizacijo nepremičnin. Če imaš ti nepremičnine vredne miljon, in si jih amortiziraš po 5% leto imaš 20 let po 50k stroškov vsako leto na DOO.. tako da če so najemnine okoli 50k ne boš plačal nič davka na dobiček.

Pri miljonu bi si jih lahko 3% in jih amortiziral 33 let, ker imaš še stroške s svojo plačo + dejanske stroške stanovanj, pa plačaš 0EUR ker delaš praktično računovodski minus konc leta skoraj vsako leto.

Ko so amortizirane na računovodsko vrednost 0 so v praksi verjetno vredne 2x več kot pred 20 leti, takrat zapreš DOO in dobiš vse nepremičinine na fizično osebo z 0% davka na dobiček (ali po 15 letih).

Najvišja letna amortizacijska stopnja po določbah prvega odstavka tega člena znaša za:

1. gradbene objekte, vključno z naložbenimi nepremičninami, 3%;

2. dele gradbenih objektov, vključno z deli naložbenih nepremičnin, 6%;

To spet greš na neko foro da ti d.o.o. prodaš nepremičnine... ali pa da so vložek ipd...

zavajon je 19. avg 2024 ob 14:26 izjavil:

Če pravijo, da z nakupom nepremičnine nikoli ne smeš odlašati (se mi zdi, da tudi sam to trdiš), potem pomeni, da s prodajo nepremičnine moraš vedno odlašati

Nah... ker je razlika ko je nakup nepremičnine za bivanje ali prodaja ODVEČNE oz. dodatne nepremičnine... za prvo velja to, za drugo pa drugo ne velja

Mato989 je 19. avg 2024 ob 14:23 izjavil:

To spet greš na neko foro da ti d.o.o. prodaš nepremičnine... ali pa da so vložek ipd...

Jah no, ko govorimo o miljonu nepremičnin (za oddajanje v najem) verjetno ne govorimo o fizičnih osebah.

Utk je 19. avg 2024 ob 14:07 izjavil:

Ti se greš pač "airbnb", zato ti malo več prinese. Menda se ti pa tudi poleti ne menjajo vsak dan.

Sam ne bi rekel, da več prinese - saj je v prihodek zajetega precej dela. Z enim apartmajem se ti gosti ne bodo menjali dnevno (razen npr v LJ), a če jih imaš več potem nastanejo ti problemi.

Utk je 19. avg 2024 ob 14:07 izjavil:

Ja, če kdo misli, da lahko odpreš oglasnik in kupiš karkoli po kakršnikoli ceni in boš začel služit, se seveda moti. Tako simpl spet ni. Malo je treba premislit in preračunat.

Včasih ko poslušam ljudi, ki se s tem ne ukvarjajo se mi zdi kot da je to tako za 5min dela, ki ga narediš med čik pavzo.

Če bi imel za 1 mio nepremičnin, in se tega lotil resno kot posla, bi sigurno šel v najbolj optimalno varianto. Če bi bil to doo, zakaj ne doo.

Včasih ko poslušam ljudi, ki se s tem ne ukvarjajo se mi zdi kot da je to tako za 5min dela, ki ga narediš med čik pavzo. :)

Jaz se ukvarjam stalno s 4 najemniki, občasno pa še s kakim več, in ni spet toooliko dela. Če bi z 20 najemniki lahko kvital službo, bi to naredil takoj...
Moraš si pa malo optimizirat stvari, in predvsem si ne komplicirat življenja, tudi kak strošek raje požret kot pa iz kože skakat zarad vsakih 20 evrov, itd.

Jah...koga pa kličeš, če si v (svojem) stanovanju in ti nekaj crkne? Kliči servis, elektro, itd...
Če imaš nekaj v najemu, še ne pomeni, da si v hotelu.

matic492 je 19. avg 2024 ob 14:40 izjavil:

Mato989 je 19. avg 2024 ob 14:37 izjavil:

Bil je pač bolj teoretičen primer... nekdo (2 partnerja) vsak od svojih podedujeta recimo vsak 2 nepremičnini vredni cca 450-500k (obe skupaj)... lahko tudi 1 oseba 4, ni bistven ta del...

Sej pravim, če je teoretično, potem je tudi odprtje DOOja za namen oddaje teoretično ne, hehe :D Ti si pač napisal, koliko imaš stroškov s stanovanji, jaz sem samo dodal, da na DOO amortizacijo jih bi imel še preveč in bi ti firma šla v računovodski minus, če bi samo to delal brez drugih dohodkov.

Pač nesmiselno je računat oddajanje preko fizične osebe... ker nima smisla in tega ne bi noben naredu pri takih zneskih. Če pa kdo to dela, je pač butast in ne ve, da obstaja boljši način, tako da taka oseba je potem slab "teoretičen" primer.

Kaj bi blo v praksi, ko slovenc podeduje 500k nepremičnino pa vemo:
1. se preseli not
2. jo proda
3. jo oddaja v najem poleg svoje mizerne slovenske plače in kupi mercedesa na leasing, ki ga odplačjue najemnik

ja ampak potem lahko tudi rečeva če tradaš aktivno in si dober lahko z 1 mil delaš še več ker sva v teoriji... tako da potem je to tak moot point in argument ker lahko vsak reče da v teoriji bi potem zadel vse bottome in lowe in si na PERFECT ROI ki je velikovišji kot d.o.o. manever

matic492 je 19. avg 2024 ob 14:50 izjavil:

No jaz mam študente zato ponavadi najprej direkt mene kličejo hehe. Potem pa jaz naprej kličem in jim rečem kdaj bo prišel kdo kaj zrihtat.

Jebiga, tam je pa tudi cena (na stanovanje) druga...

Dobro človek, bi bil lahk malo manj bedast? Ja, na uro ti sigurno etf prinese več kot oddajanje. Če ti bi prinesel en evro v letu, pa bi bilo več na uro kot oddajanje. Bravo za to genialno ugotovitev.

Odgovori še ne drug del...kolk časa moraš v službo hodit, da ti ni več treba v službo hodit?

Pat_MaGroin je 19. avg 2024 ob 15:01 izjavil:

Mato še ni izkusil bear marketa :). Ali pa 10 let brez rasti delnic.

Ampak tudi to bo, soon, very soon :).

Jaz sem dobesedno začel svojo pot ekonomije z propadom Lehman Brothers banke in panike...

kriptobog je 19. avg 2024 ob 07:06 izjavil:

Kdo nam pa zdaj varuje nepremičnine? Jaz na začetku ulice vidim sam varnostnika, ki gla plačujemo sami, nobena država.

Verjetno je problem v tem, da ne plačuješ davkov. Če bi jih, bi razumel, da samo za obrambni proračun plačujemo milijardo na leto (kje je še vse ostalo, policija ali socialna država, zaradi katere imate premožni mir pred reveži). No, ti ne, ti samo koristiš benefite ene izmed najbolj varnih držav na svetu.

Utk je 19. avg 2024 ob 07:26 izjavil:

Ko bi jernej poznal primere, ko so cigani celo našli nekega bedaka, ki jim je oddal hišo, en čas plačevali, potem pa par let ne, naredili še dolg pri elektru in komunali, plus s fejk osebno sklenili naročnino za internet, in kako jih je CSD pri tem še kril, potem ne bi kvasil teh neumnosti kako država skrbi za lastnino lastnikov nepremičnin.

A so bedaku cigani ukradli hišo? Ne? No vidiš. Če je bedak nesposoben se iti biznis in ga stranka nategne, to nima veze z lastnino lastnikov. Vsak biznis ima tveganja, samo tistim, ki oddajajo, se zdi, da bi oni morali biti privilegirani v primerjavi z vsemi ostalimi in bi jim država morala kriti vsa tveganja in nadomestiti stroške, ki so posledica lastnih neumnosti.

luli je 19. avg 2024 ob 08:04 izjavil:

Ravno nasprotno. Ti praviš, da nesposobni plačujete varovanje lastnine bogatim, ne zavedaš pa se, da bogati tebi plačujejo šolstvo, vrtec, zdravstvo, za katere trdis, da so brezplačni.

Ne vem sicer iz katere države se oglašaš, ampak v Sloveniji bogati plačujejo bistveno premalo, kar pomeni, da jih subvencionirajo drugi. Tako da je tvoja trditev laž.

Daj se enkrat zavedati, da je tvoj prispevek družbi nikakršen. Poskusi, kako bi taki nesposobneži prevzeli oblast in vodili državo tako, da bi sposobnim pobrali vse ustvarjeno je bilo že nešteto. Niti enkrat se ni končalo dobro.

Treba je samo poslušati stroko in se zgledovati po uspešnejših državah, ki od premoženja poberejo bistveno več davkov kot pri nas, od dela pa manj (verjetno so uspešnejše zato, ker so na oblasti nesposobneži, kajneda!!!111). In ja, zaenkrat jim kaže bolje kot nam.
Verjamem pa, da vam neproduktivnim nesposobnežem to ne bi ustrezalo, ker ne bi več bili prejemniki subvencij. Ampak prej ali slej bomo morali tudi premožnim začeti izstavljati pošten račun za vse, kar jim država nudi, ker sicer bomo postali popolnoma nekonkurenčna država za ustvarjanje dodane vrednosti.

jernejl je 19. avg 2024 ob 15:53 izjavil:

kriptobog je 19. avg 2024 ob 07:06 izjavil:

Kdo nam pa zdaj varuje nepremičnine? Jaz na začetku ulice vidim sam varnostnika, ki gla plačujemo sami, nobena država.

Verjetno je problem v tem, da ne plačuješ davkov. Če bi jih, bi razumel, da samo za obrambni proračun plačujemo milijardo na leto (kje je še vse ostalo, policija ali socialna država, zaradi katere imate premožni mir pred reveži). No, ti ne, ti samo koristiš benefite ene izmed najbolj varnih držav na svetu.

Utk je 19. avg 2024 ob 07:26 izjavil:

Ko bi jernej poznal primere, ko so cigani celo našli nekega bedaka, ki jim je oddal hišo, en čas plačevali, potem pa par let ne, naredili še dolg pri elektru in komunali, plus s fejk osebno sklenili naročnino za internet, in kako jih je CSD pri tem še kril, potem ne bi kvasil teh neumnosti kako država skrbi za lastnino lastnikov nepremičnin.

A so bedaku cigani ukradli hišo? Ne? No vidiš. Če je bedak nesposoben se iti biznis in ga stranka nategne, to nima veze z lastnino lastnikov. Vsak biznis ima tveganja, samo tistim, ki oddajajo, se zdi, da bi oni morali biti privilegirani v primerjavi z vsemi ostalimi in bi jim država morala kriti vsa tveganja in nadomestiti stroške, ki so posledica lastnih neumnosti.

luli je 19. avg 2024 ob 08:04 izjavil:

Ravno nasprotno. Ti praviš, da nesposobni plačujete varovanje lastnine bogatim, ne zavedaš pa se, da bogati tebi plačujejo šolstvo, vrtec, zdravstvo, za katere trdis, da so brezplačni.

Ne vem sicer iz katere države se oglašaš, ampak v Sloveniji bogati plačujejo bistveno premalo, kar pomeni, da jih subvencionirajo drugi. Tako da je tvoja trditev laž.

Daj se enkrat zavedati, da je tvoj prispevek družbi nikakršen. Poskusi, kako bi taki nesposobneži prevzeli oblast in vodili državo tako, da bi sposobnim pobrali vse ustvarjeno je bilo že nešteto. Niti enkrat se ni končalo dobro.

Treba je samo poslušati stroko in se zgledovati po uspešnejših državah, ki od premoženja poberejo bistveno več davkov kot pri nas, od dela pa manj (verjetno so uspešnejše zato, ker so na oblasti nesposobneži, kajneda!!!111). In ja, zaenkrat jim kaže bolje kot nam.
Verjamem pa, da vam neproduktivnim nesposobnežem to ne bi ustrezalo, ker ne bi več bili prejemniki subvencij. Ampak prej ali slej bomo morali tudi premožnim začeti izstavljati pošten račun za vse, kar jim država nudi, ker sicer bomo postali popolnoma nekonkurenčna država za ustvarjanje dodane vrednosti.

Placujem davek. Veliko vec kot ti. Torej kje je ze tvoj point?

Utk je 19. avg 2024 ob 16:09 izjavil:

Lahko ga bi še več. Potem ko ne bo razlike, ga boš pa še malo več. Potem bojo ugotovili, da zdaj ga bi pa res lahko še malo več, če ga že tolk. Ker ne bo dovolj, ga boš pa pač še več.

Jaz sem za to da placami vsi enako. Torej vsi enak %. Ne pa neke nepravicne lestvice.

Mato989 je 19. avg 2024 ob 15:20 izjavil:

Pat_MaGroin je 19. avg 2024 ob 15:01 izjavil:

Mato še ni izkusil bear marketa :). Ali pa 10 let brez rasti delnic.

Ampak tudi to bo, soon, very soon :).

Jaz sem dobesedno začel svojo pot ekonomije z propadom Lehman Brothers banke in panike...

In kaj si takrat pri 23-ih počel v ekonomiji? In zakaj si 10 let kasneje delal za minimalca? Pa menda ja ne zato, ker v ekonomiji nisi bil prav uspešen!?

zavajon je 19. avg 2024 ob 16:18 izjavil:

Mato989 je 19. avg 2024 ob 15:20 izjavil:

Pat_MaGroin je 19. avg 2024 ob 15:01 izjavil:

Mato še ni izkusil bear marketa :). Ali pa 10 let brez rasti delnic.

Ampak tudi to bo, soon, very soon :).

Jaz sem dobesedno začel svojo pot ekonomije z propadom Lehman Brothers banke in panike...

In kaj si takrat pri 23-ih počel v ekonomiji? In zakaj si 10 let kasneje delal za minimalca? Pa menda ja ne zato, ker v ekonomiji nisi bil prav uspešen!?

Takrat sem to preuceval po opravljeni maturi oz 1. Letniku faksa... Point je da brez skrbi da poznam ko delnice gredo dol

Mato989 je 19. avg 2024 ob 17:16 izjavil:

zavajon je 19. avg 2024 ob 16:18 izjavil:

Mato989 je 19. avg 2024 ob 15:20 izjavil:

Pat_MaGroin je 19. avg 2024 ob 15:01 izjavil:

Mato še ni izkusil bear marketa :). Ali pa 10 let brez rasti delnic.

Ampak tudi to bo, soon, very soon :).

Jaz sem dobesedno začel svojo pot ekonomije z propadom Lehman Brothers banke in panike...

In kaj si takrat pri 23-ih počel v ekonomiji? In zakaj si 10 let kasneje delal za minimalca? Pa menda ja ne zato, ker v ekonomiji nisi bil prav uspešen!?

Takrat sem to preuceval po opravljeni maturi oz 1. Letniku faksa... Point je da brez skrbi da poznam ko delnice gredo dol

Ker to ne vidis na grafu ko gredo dol. Razen ce si preuceval ane

kriptobog je 19. avg 2024 ob 16:07 izjavil:

Placujem davek. Veliko vec kot ti. Torej kje je ze tvoj point?

To, da plačuješ veliko manj davkov od mene, še ne pomeni, da ena izmed najbolj varnih držav na svetu nič ne stane.
Kje je že point tega tvojega debilizma o tem, kako malo davkov plačuješ, pa ne vem, to boš moral razčistit sam s sabo. Država pa mora poskrbeti, da jih boš plačal več.

Jaz sem za to da placami vsi enako. Torej vsi enak %. Ne pa neke nepravicne lestvice.

Vsi enak procent, vsi enako olajšavo. Če bi namesto fiksnega procenta uvedli lestvico, bi bili pa enaki bedaki kot Švicarji. Oni bi rabili enega kriptoboga, da bi jim uredil pravične davke.

Mogoče res, da je temu tako. A so zaposlitvene možnosti enake po vsej državi? Not. Že samo Maribor je veliko bolj podhranjen napram Ljubljani...