Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

gojira je 17. jul 2021 ob 23:29 izjavil:

Okapi je 17. jul 2021 ob 22:35 izjavil:

Več kot vzameš posojila, dražje te pride. Oddajanje IMHO ni tako donosno, da bi pokril razliko.

Kalkulator pri NLB gre samo do 300k Zato recimo, da kupuješ hišo za 300k.

Na 20 let je to 1500 evrov mesečnega obroka. Kar pomeni, da je 60k stroškov financiranja (1500x240=360.000).

Če vzaneš možnost A, potrebuješ 100k posojila, in se lahko odločiš za 10 letno posojilo, z obrokom 920 EUR, kar pomeni, da je samo 10k stroškov financiranja (920x120). Hiša te torej pride 50k ceneje. Tega z oddajanjem ne moreš pokriti.

To je sicer res, samo pri scenariju C se dejansko zgodi slednje. Za hišo plačaš 360k, od najemnine dobiš - če ga oddam pod ceno, najmanj 450eu (po davkih, amortizaciji itd. res navzdol zaokroženo)/mesec po današnjih cenah v 20 letih 108k. Kar pomeni da si efektivno plačal 252k za hišo. In po 20 letih ti ostane še vedno stanovanje za 200k, kar pomeni, da če ga prodaš, si prišel do hiše za 52k. Ali se pač motim? Seveda lahko stanovanje prodaš po 10letih kar pomeni pa da plačaš cca 110k za hišo.

Ne vem ali kaj narobe vidim, ampak meni se zdi prodaja stanovanja dokaj nespametna poteza, če se znajdeš v taki situaciji. Seveda je predpogoj, da je stanovanje poplačano ko se spustiš v to.

Na Obali z apartmajem za 3-5 oseb ali manjšim stanovanjem komot ustvariš s kratkotrajnim oddajanjem 14k. Če si normiranc, plačaš 4 % efektive dajatev. Torej, 360.000-249.600=50.400 in to z enim apartmajem v pritličju. Ampak okolica Ljubljane pač ne bo generirala istih prihodkov kot Izola. Edit, upošteval sem pred davki 13k letno prihodkov.

Okapi je 21. jul 2021 ob 17:35 izjavil:

showsover je 21. jul 2021 ob 17:26 izjavil:

Okapi, saj vem, da znaš kliknit, to je zato, da se vtisne v spomin:
Local Purchasing Power in Zurich is 114.98% higher than in Ljubljana.

Indices Difference Info
Consumer Prices in Zurich are 122.78% higher than in Ljubljana (without rent)
Consumer Prices Including Rent in Zurich are 140.25% higher than in Ljubljana
Rent Prices in Zurich are 189.94% higher than in Ljubljana
Restaurant Prices in Zurich are 146.32% higher than in Ljubljana
Groceries Prices in Zurich are 166.48% higher than in Ljubljana
Local Purchasing Power in Zurich is 114.98% higher than in Ljubljana

Statistika je kurba.

Vrzi v svoj "kalukator" dva predšolska otroka in poročaj.

Preschool (or Kindergarten), Full Day, Private, Monthly for 1 Child
Ljubljana 381.08 EUR (413.31 Fr.)
Zurich 2,417.51 EUR (2,621.92 Fr.) +534.38 %

showsover je 21. jul 2021 ob 18:11 izjavil:

Okapi je 21. jul 2021 ob 18:08 izjavil:

V Švici imajo 14 tednov plačanega porodniškega dopusta, pri nas 52.

Ja, imaš prav, to je to. Razumem, to prevaga. :-)

Svica ima tak sistem, ki spodbuja, da zena ostane doma. Ja, vrtci so namenoma zelo dragi. Zato pa imajo bolj prilagojen delovnik, ko lahko zaposleni hodijo domov na kosilo in se potem vrnejo v sluzbo. Tudi porodniskih ne rabis, ce je zenska doma. Vse ima svoje prednosti in slabosti. Prednost takega sistema je, da se spodbuja naravne zakonitosti materinstva. Ce pa se spodbuja zenske, da bodo cel dan delale po sluzbah, bo v veliko primerih zarad tega manj otrok. Tudi vzgoja otrok trpi zarad tega. Noben vrtec ali film, risanka, ne more nadomestit pristnega, kvalitetnega bioloskega starsa. Vrtci ne posvecajo svojo pozornost in ljubezen zgolj na enega otroka ampak na celo skupino otrok. Kar se tice socializacije. Vcasih je bilo vec otrok. Zunaj si nonstop nasel kaksnega vrstnika za igrat se, se druzit. Ampak res cist vedno je kdo bil zunaj. V teh kao razvitih drzavah" mislijo, da je to ful napredek, ce je zenska zaposlena? Kaj res? Se enkrat premislite. Ste vprasali zenske ki delajo za minimalca, kaj si mislijo o tem? Vcasih je moski lahko zasluzil dovolj za celo druzino pa se ostalo mu je. Danes vecina druzin delata oba, moz in zena za mizerna placila in na konc komajda prideta skoz mesec cetudi skupaj dasta oba na kup obe svoji placi. Nateg. Sistem je z zvijaco najprej zenske vpeljal, da dela za sistem, placila so ocitno vedno manjsa, otrokom vzel kvaliteten cas materinstva in vzgoje. tistih 50 tednov porodniske, kaj je to proti celem otrostvu? potem pa se tiste otroke, ki se rodijo jih spodbuja k odvisnosti od elektronike, cel dan bulijo v tiste telefone ali ekrane. Starsi, generacije milenijcev, razen izjem niso kaj dost boljsi, saj jih je sistem vzgojil, da laufajo za denarjem. tam kjer je vec denarja, tam bodo sli. Zato se vedno selite. to je tudi cilj, da nobena drzava v razvitem svetu nima vecinskega avtohtonega prebivalstva.

Ne. Ce bi sledil vsem mojim objavam, bi lahko zakljucil, da sem za cist nekaj drugega. Sem za to, da je clovek ne glede na spol neodvisen. To pa lahko postanes, ce imas svoj kos zemlje, na katerem si pridelas vsaj nekaj osnovne hrane. Zenska ali moski lahko dokazano zivi brez sluzb pa brez obljubljenih penzij. Ce bo zenska ali moski za stedilnikom, je njihova odlocitev. Jaz sem pogosto za stedilnikom. pa sem moski. Zato ker rad kuham. Ti pa skusas to prikazat kot da to ni ok? Sem potem tudi jaz kot moski samo za razplod in za stedilnik? Ti se imas za nekaj vec, ker delas za sistem? Kaj morda delas kot programer in izdelujes nov svet za kontrolo ljudi po sistemu orwell 1984? Je dobro placano gradit kletko, kaj? Kaj pa takrat ko vas ne bodo vec potrebovali? Skratka se en dokaz, da greste tam kjer vam ponudijo vec denarja. Hrano si lahko pripravis tudi zunaj ali v naravi ce zelis.

Sicer off topic, Ja, ce zivis v sistemu. Poznam primere, ko so se izpisali iz sistema in ne placujejo tega. Na youtube se najde predavanje o tem, takoimenovana "pogodba" med drzavo in novorojenim, rojstni list. Napisano ime, vsaka crka z veliko zacetnico, kaj to pomeni s pravnega vidika? Poznajo pa nacin kako prit do tega, da lahko prosto potujejo. Sicer ne vem kako je zdej s tem v casu korone. Morda podobno kot z migranti, ki recejo, da so brez dokumentov pa imajo vseen dolocene pravice.

A110 je 21. jul 2021 ob 15:21 izjavil:

Invictus je 21. jul 2021 ob 15:13 izjavil:

Švica?? Pa si pogledal cene?

kvadratni meter v Zurichu je v centru v povprečju manj kot 2 mesečni povprečni plači (zunaj centra ze zelo bizu eni). V sloveniji je v Ljubljani skoraj 3 povprečne plače. Čeprav ob plači 5k+ ti pa res ni problem dajati 1k za najemnino. V povprečju so najemnine v Zurichu 2x ljubljanskih, plače x5 ljubljanskih

Po moje ima Ljubljana najslabše razmerje med plačami in cenami nepremičnin/najemnin na svetu. Ali pa vsaj med najslabšimi.

LeQuack je 1. avg 2021 ob 12:30 izjavil:

A110 je 21. jul 2021 ob 15:21 izjavil:

Invictus je 21. jul 2021 ob 15:13 izjavil:

Švica?? Pa si pogledal cene?

kvadratni meter v Zurichu je v centru v povprečju manj kot 2 mesečni povprečni plači (zunaj centra ze zelo bizu eni). V sloveniji je v Ljubljani skoraj 3 povprečne plače. Čeprav ob plači 5k+ ti pa res ni problem dajati 1k za najemnino. V povprečju so najemnine v Zurichu 2x ljubljanskih, plače x5 ljubljanskih

Po moje ima Ljubljana najslabše razmerje med plačami in cenami nepremičnin/najemnin na svetu. Ali pa vsaj med najslabšimi.

To samo pove da je ogromno keša pri ljudeh... in da večina nima denarja od plač ampak od drugih zadev. vsaj premožnih...

Nehat je treba sanjat te primerjave plača nepremičnina...

LeQuack je 1. avg 2021 ob 13:57 izjavil:

Saj nikjer po svetu nimajo premožni denar od plač, tako da to nima veze tukaj, povsod imaš 1% ki ima večino bogastva v državi. Ampak je drugje vseeno boljše razmerje plača/stanovanje. Sicer pa kdor ima tu stanovanje kot naložbo itak nima smisla da karkoli razlaga, ker bo govoril samo sebi v prid.

Jas in je nekaj slabše razmerje pri kaki drugi stvari... zato pa gledat en parameter nima smisla... oziroma potrebno je opredwelit prioritete, ampak to moramo nardit na referendumu

Drugo najboljse razmerje na svetu za najemnina/placa je v Detroitu, ZDA. Bi sel tam zivet? Se splaca? Ce pogledamo se kak dodaten podatek, pa morda niti ne. Varnost? Med prvih top 60 mest na svetu (ramzerje najemnina/placa) je 54 mest iz ZDA. Med top 90 mest je kar 79 iz ZDA. Med top 120 mest pa jih je 110 mest iz ZDA. Presenetljivo zelo visoko na lestvici se nahaja Maribor, na 16. evropskem mestu. Hej Maribor sampion, vsaj v necem boljsi od Lublane.

Najvisje evropsko mesto na lestvici je Liverick iz Irske na 96. mestu. Drugo najvisje evropsko mesto je iz nizozemske, mesto, ki se imenuje Best. pa se res je best nizozemsko mesto na lestvici. 3. Corck iz Irske. 4. Nikozija, mesto, ki si ga delita grski in turski del na Cipru. 5. mesto Aalborg, danska. (ena znanka sla na dansko, prav, da je vreme zanic, jezik tezak) ampak j.biga, imajo vsaj standard? 6. Antwerp, belgija. 7. mesto Rotterdam, nizozemska. (pristaniska mesta pa to) 8. Den Haag, nizozemska, 9. Groningen, nizozemska. 10. Marseille, francija, 11. Eindhoven, nizozemska, 12. Padova, Italija, 13. Reikjavik, Islandija, 14. grenoble, francija, 15. Erlangen, Nemcija, 16. Maribor, Slovenija, 17. Bruselj , Belgija, 18. Catania (Sicilija, Italija), 19. Arhus, Danska, 20. Turku, Finska, 21. Arad, Romunija, 22. Alicante, Spanija, 23. Trst Italija.

Nam najblizji so najvisje na lestvici Maribor razmerje 6.44, Padova 6.52, Trst 7.22, Osijek 7.44, Zurich 7.84, Gradec 9.49, Sarajevo 10.07, Atene 10.43, Reka 10.90, Frankfurt 10.91, Zagreb 12.85, Skopje 13.01, Dunaj 13.15, Banja Luka 13.25, Ljubljana 13.29, Podgorica 13.58, bratislava 14.25, Minhen 15.20, Milan 16.87, Praga 17.67, Beograd 18.99, Split 19.57

https://www.numbeo.com/property-investm...

Iz članka oz. komentarja v Večeru:

Sloveniji je skoraj 800.000 gospodinjstev, torej v skupnem gospodinjstvu živi povprečno 2,6 osebe. Dve tretjini prebivalcev živi v hišah. Več kot polovica starejših od 65 let živi samih. Praznih stanovanj je 172.000; pričakovano največ v Halozah, ni pa razumljivo, da je veliko praznih stanovanj tudi v Ljubljani in da to število raste: od leta 2011 do 2018 z 22.300 (17,8 odstotka) na 24.400 (19,0 odstotka). Tudi če upoštevamo določen odstotek oddajanja na črno, je številka še vedno zelo visoka.

Število najemnih stanovanj stalno pada (tako tržnih kot neprofitnih): 6,4 odstotka prebivalcev živi v najemnih stanovanjih, 93,6 odstotka pa v lastniških (skoraj 85 odstotkov v svojih lastniških, slabih devet odstotkov pa v uporabniških, to je v stanovanjih od sorodnikov ali prijateljev).

Cene stanovanj so se v letu 2020 zvišale za dobrih pet odstotkov, v letu 2021 pa v nekaterih mestih (Ljubljana, Maribor in druga) celo za deset odstotkov, pa čeprav je število prodaj upadlo.

vnetidebater je 1. avg 2021 ob 17:20 izjavil:

Za 10%?
Neverjetno. Ali toliko ljudi kupuje nepremičnine letos ker se bojijo inflacije?

Dva dni nazaj sem bil v Merkurju.

Prodajalec pravi, vse gre gor. In to ne po procent ali dva. Pač le nejvečji optimisti so pričakovali da natisnjene milijarde "ničvrednih evrov", da to ne bo imelo vpliva na vse.

Telbanc je 1. avg 2021 ob 17:39 izjavil:

vnetidebater je 1. avg 2021 ob 17:20 izjavil:

Za 10%?
Neverjetno. Ali toliko ljudi kupuje nepremičnine letos ker se bojijo inflacije?

Dva dni nazaj sem bil v Merkurju.

Prodajalec pravi, vse gre gor. In to ne po procent ali dva. Pač le nejvečji optimisti so pričakovali da natisnjene milijarde "ničvrednih evrov", da to ne bo imelo vpliva na vse.

Hja, to sigurno vpliva na cene novogradenj in obnov....posledično najbrz tudi na stare nepremičnine? Vseeno ne bi pricakoval take razlike tako hitro. Ponavadi se trg odzove po nekaj letih, ne pa takoj.

user4683 je 1. avg 2021 ob 17:42 izjavil:

Nekaj zagotovo. Sam sem pred nekaj tedni prodal stanovanje za 400k druzini, ki je pred kratkim podedovala nekaj kesa in so se ga dobesedno bali imeti na banki zaradi lezarin, drugam pa ga ne znajo dati.

Bohvedi koliko je takšnih. Ali so stanovanje kupili za zivet ali kot investicijo?

To, da so banke ravno letos uvedle ležarine na nižje zneske na bančnem računu kot doslej je pa tudi zločin saj je to direktno vplivalo na kupovanje nepremičnin.

user4683 je 1. avg 2021 ob 17:54 izjavil:

Kot investicijo - za oddajanje.

Se mi je zdelo ja.

Tudi AirBnb bi morali prepovedati ali pa hudo močno obdavčiti.

Odlično me poznaš.

To je bilo stanovanje v katerem sem živel precej let in sem ga prodal zgolj zaradi selitve :)

A ok, v tem primeru se opravicujem :) Je pa bila ta druzina v malo nevsakdanji situaciji - podedovali precej kesa, s katerim je treba nekaj naredit. V teh casih je tezko biti pameten kam je bolje investirati.

Invictus je 2. avg 2021 ob 08:47 izjavil:

hr_natakar je 1. avg 2021 ob 15:24 izjavil:

Drugo najboljse razmerje na svetu za najemnina/placa je v Detroitu, ZDA. Bi sel tam zivet? Se splaca? Ce pogledamo se kak dodaten podatek, pa morda niti ne. Varnost? Med prvih top 60 mest na svetu (ramzerje najemnina/placa) je 54 mest iz ZDA. Med top 90 mest je kar 79 iz ZDA. Med top 120 mest pa jih je 110 mest iz ZDA. Presenetljivo zelo visoko na lestvici se nahaja Maribor, na 16. evropskem mestu. Hej Maribor sampion, vsaj v necem boljsi od Lublane.

Potem pa še preveri kako varno je živeti v tistih mestih.

To so bivša industriska mesta, kjer je industrija propadla...

Mislim da je tip hotel povedat da ni vse v neki statistiki ki jo neumno izpostavlja en uporabnik...

Ja, vse kaže na to, da bodo šle nepremičnine gor, ob začetku korone je pa kazalo, da bodo šle dol (berite stare poste v tej temi). Vsi nepremičninarji (od kje so oni strokovnjaki za makroekonomske analize) so govorili, da bo šlo dol.

Na koncu se je izkazalo ravno nasprotno, kot so vsi pričakovali, zato bi čisto verjel, da bo tudi tokrat tako.

Je pa tako, kot je Utk rekel - največ ve kristalna kugla.

Webmojster je 2. avg 2021 ob 09:25 izjavil:

user4683 je 1. avg 2021 ob 17:42 izjavil:

Nekaj zagotovo. Sam sem pred nekaj tedni prodal stanovanje za 400k druzini, ki je pred kratkim podedovala nekaj kesa in so se ga dobesedno bali imeti na banki zaradi lezarin, drugam pa ga ne znajo dati.

4 računi na 4 različnih bankah - ni ležarin.

Zdaj bojo pa imeli vsaj 1% letnih stroškov (vzdrževanje bajte) + vsi davki + zavarovanja + oprema,... Matematika jim gre, vidim :)

Tvoja matematika ti ne lezi. Ce se vse drazi, je tvoj denar na banki vreden en k. Samo gume so se ze dvakrat letos podrazile.

To ni moja matematika - to je matematika za tiste, ki ne upajo denarja drugam kot na banke dat.

10% v kripto ostalo cegu.

Na financah je bil par dni nazaj objavljeno, da je precej kupcev stanovanj v zadnjih mesecih iz zdravstvene stroke. Mislim, da lahko predvidevamo zakaj. Trenutno prevladuje močan FOMO občutek. Nimam občutka, da bi se ljudje držali nazaj. Za umiritev cen bi bilo dovolj, da se dvigne obrestno mero.

To delno drži oz. če bi popolnoma držalo, ne bi cene nikoli zdrsele navzdol. Kot sem rekel, naj dvignejo obrestno mero, pa se bo hitro pokazalo realno stanje. Seveda si tega v trenutnih razmerah nihče očitno ne upa. Kam nas bo to pripeljalo na dolgi rok, bomo pa vidli.

Kot sem rekel, danes je na strani kupcev močan občutek FOMO. Prodajalci to izkoriščajo. Zato se mogoče zdi, kot da cene navzgor nimajo nobene omejitve. Rezultat tega so, med drugim, taki oglasi:

https://www.nepremicnine.net/oglasi-pro...

Kjer prodajalec pričakuje več kot 3k (neto bivalna brez balkona in kleti skoraj 3700/m2) za lokacije, ki 3-4 leta nazaj niso bile zanimive praktično nobenemu.

No ampak vsaka norija ima nekje tudi rob. Kot pravim, dvig obrestne mere v trenutni postavitvi bi sprožil recesijo. Recesija bi potegnila za sabo izgubo delovnih mest in posledično imaš več ljudi, ki jim je takrat v interesu nepremičnino tudi prodati. Nekaj se jih nabere še z krediti z variabilno OM, ko postane obrok previsok. Nekaj imaš pa tudi takih, ko imata oba partneja kredit na 20-30 let in ostane en brez službe... No takih niti ni tako malo, ravno zaradi FOMO.

Old Spice je 2. avg 2021 ob 10:06 izjavil:

Kot sem rekel, danes je na strani kupcev močan občutek FOMO. Prodajalci to izkoriščajo. Zato se mogoče zdi, kot da cene navzgor nimajo nobene omejitve. Rezultat tega so, med drugim, taki oglasi:

https://www.nepremicnine.net/oglasi-pro...

Kjer prodajalec pričakuje več kot 3k (neto bivalna brez balkona in kleti skoraj 3700/m2) za lokacije, ki 3-4 leta nazaj niso bile zanimive praktično nobenemu.

No ampak vsaka norija ima nekje tudi rob. Kot pravim, dvig obrestne mere v trenutni postavitvi bi sprožil recesijo. Recesija bi potegnila za sabo izgubo delovnih mest in posledično imaš več ljudi, ki jim je takrat v interesu nepremičnino tudi prodati. Nekaj se jih nabere še z krediti z variabilno OM, ko postane obrok previsok. Nekaj imaš pa tudi takih, ko imata oba partneja kredit na 20-30 let in ostane en brez službe... No takih niti ni tako malo, ravno zaradi FOMO.

Obrestnih mer ne bodo po mojem nikoli več dvigovali, ker se bo vse sesulo in centralne banke to vedo.

perci je 2. avg 2021 ob 08:58 izjavil:

Ja, vse kaže na to, da bodo šle nepremičnine gor, ob začetku korone je pa kazalo, da bodo šle dol (berite stare poste v tej temi). Vsi nepremičninarji (od kje so oni strokovnjaki za makroekonomske analize) so govorili, da bo šlo dol.

Na koncu se je izkazalo ravno nasprotno, kot so vsi pričakovali, zato bi čisto verjel, da bo tudi tokrat tako.

Je pa tako, kot je Utk rekel - največ ve kristalna kugla.

Inflacija večine dobrin, surovin, proizvodov in polproizvodov je posledica več dejavnikov kot so: nenaden izpad delovne sile zaradi koronskih zaustavitev, upad in odpoved naročil zaradi koronske negotivosti, poceni denarja, pa tudi bajne rasti nepremičninsko gradbenega sektorja (povpraševanja po materialu).

Ker se koronakriza umirja in s pandemijo vse bolj normalno shajamo ter sta prva dva dejavnika prakticno izničena, ugibam, se bodo cene ustslile ali, ne tako neverjetno, celo nazaj spustile.

Ko pa govorimo o nepremičninsko gradbenem sektorju, je ta poseben, pri nas pa še toliko bolj. Kaj bo, bomo videli.

Tisti, ki so leta 2008 so bili prej na plusu, kot tisti, ki so takrat kupili nepremicnino.

Telbanc je 2. avg 2021 ob 17:40 izjavil:

user4683 je 1. avg 2021 ob 18:19 izjavil:

A ok, v tem primeru se opravicujem :) Je pa bila ta druzina v malo nevsakdanji situaciji - podedovali precej kesa, s katerim je treba nekaj naredit. V teh casih je tezko biti pameten kam je bolje investirati.

Po letu 2008, po krizi, ko so najbolj kratko potegnili vlagatelji v sklade, delnice in celo v obveznice, se potem eni še čudijo, da folk kupuje v teh časih nepremičnine.

Jaz se ne.

Kratko so potegnili samo tisti, ki so se usrali in prodali v največjem dipu. Jih je pa verjetno veliko takih, ja. Ampak taki bodo morda tudi stanovanje prodali v dipu.