Forum » Loža » Višina posojila
Višina posojila
Glodko ::
Pred kratkim sem začel razmišljat o nakupu stanovanja. Gotovo sicer v to še vsaj eno leto ne bom šel. Imam pa nekaj vprašanj, na katera nisem uspel dobiti še odgovora. Vem sicer da bi za vse to lahko preveril pri nepremičninskem agentu in na banki, me pa vseeno za začetek zanimajo vaše izkušnje.
In sicer:
- Kaj gleda banka v primeru kredita. Katere prilive? Če je priliv na račun viden v dveh zneskih kot X eur (za delo) in prevoz in malica kot Y eur, verjetno gledajo za osnovo samo priliv X eur? Ali se spuščajo v podrobnosti tega X priliva? Ker na plačilni listi je ta X znesek sicer še bolj razdrobljen (npr. redno delo, dopust, stimulacija,...).
- V primeru nepremičninskih oglasov. Kjer se stanovanje oglašuje po ceni Z eur, ali kot kupec nosim morebitne dodatne stroške (davek)? Razen seveda do max. 4% vrednosti nepremičnine za posredovanje agenciji (kar se običajno deli na 2% (kupec) + 2% (prodajalec)). Bral sem o tem, da je nakup različno obdavčen, če gre za prodajo rabljenega ali pa še ne vseljenega stanovanja.
- Glede na to, da vpis spremembe lastništva v ZK lahko traja kar nekaj časa, kako lahko preverim, da ni npr. nepremičnina ravno takrat v prepisu iz enega na drugega lastnika (in da meni nepremičnino prodaja nekdo, ki v bistvu ni več lastnik)?
- Pri jemanju kredita, ali lahko zavaruješ kredit z zastavo nepremičnine ki jo kupuješ (tu nisem našel jasnega odgovora)? Sprašujem za nek normalen primer, kjer imaš npr. 30% vrednosti nepremičnine že v gotovini.
- Za koliko ste se uspeli izpogajat pri ceni nepremičnine ob nakupu?
- Če imam jaz v trenutku ogleda stanovanja na računu 30% vrednosti nepremičnine, kako lahko od te točke dejansko pride do nakupa, če moram pred tem zaprosit še za posojilo (banka mora oceniti nepremičnino, odobritev traja nekaj časa,...) - razen seveda ara?
In sicer:
- Kaj gleda banka v primeru kredita. Katere prilive? Če je priliv na račun viden v dveh zneskih kot X eur (za delo) in prevoz in malica kot Y eur, verjetno gledajo za osnovo samo priliv X eur? Ali se spuščajo v podrobnosti tega X priliva? Ker na plačilni listi je ta X znesek sicer še bolj razdrobljen (npr. redno delo, dopust, stimulacija,...).
- V primeru nepremičninskih oglasov. Kjer se stanovanje oglašuje po ceni Z eur, ali kot kupec nosim morebitne dodatne stroške (davek)? Razen seveda do max. 4% vrednosti nepremičnine za posredovanje agenciji (kar se običajno deli na 2% (kupec) + 2% (prodajalec)). Bral sem o tem, da je nakup različno obdavčen, če gre za prodajo rabljenega ali pa še ne vseljenega stanovanja.
- Glede na to, da vpis spremembe lastništva v ZK lahko traja kar nekaj časa, kako lahko preverim, da ni npr. nepremičnina ravno takrat v prepisu iz enega na drugega lastnika (in da meni nepremičnino prodaja nekdo, ki v bistvu ni več lastnik)?
- Pri jemanju kredita, ali lahko zavaruješ kredit z zastavo nepremičnine ki jo kupuješ (tu nisem našel jasnega odgovora)? Sprašujem za nek normalen primer, kjer imaš npr. 30% vrednosti nepremičnine že v gotovini.
- Za koliko ste se uspeli izpogajat pri ceni nepremičnine ob nakupu?
- Če imam jaz v trenutku ogleda stanovanja na računu 30% vrednosti nepremičnine, kako lahko od te točke dejansko pride do nakupa, če moram pred tem zaprosit še za posojilo (banka mora oceniti nepremičnino, odobritev traja nekaj časa,...) - razen seveda ara?
thramos ::
- Kaj gleda banka v primeru kredita. Katere prilive? Če je priliv na račun viden v dveh zneskih kot X eur (za delo) in prevoz in malica kot Y eur, verjetno gledajo za osnovo samo priliv X eur? Ali se spuščajo v podrobnosti tega X priliva? Ker na plačilni listi je ta X znesek sicer še bolj razdrobljen (npr. redno delo, dopust, stimulacija,...).
Odvisno od banke. Nekatere skupen neto prihodek, nekatere brez malice/prevoza, nekatere zahtevajo plačilno listo in gledajo zgolj osnovni prihodek.
Kakorkoli - dobronameren nasvet je itak tak, da vzameš dovolj nizek znesek kredita oz. dovolj dolgo dobo odplačevanja in se ni treba jajcati po robu kreditne sposobnosti.
- V primeru nepremičninskih oglasov. Kjer se stanovanje oglašuje po ceni Z eur, ali kot kupec nosim morebitne dodatne stroške (davek)? Razen seveda do max. 4% vrednosti nepremičnine za posredovanje agenciji (kar se običajno deli na 2% (kupec) + 2% (prodajalec)). Bral sem o tem, da je nakup različno obdavčen, če gre za prodajo rabljenega ali pa še ne vseljenega stanovanja.
Prodajalec oziroma posrednik ti ponavadi poizkuša vsiliti 2 % plačilo provizije posredniku (+ DDV). Najbolj pošteno sicer ni, a tem se da načeloma pogajat. Vse ostale davke plača prodajalec, ponavadi kupec plača stroške prepisa oz. pogodbe, no tudi o tem da vse dogovorit.
- Glede na to, da vpis spremembe lastništva v ZK lahko traja kar nekaj časa, kako lahko preverim, da ni npr. nepremičnina ravno takrat v prepisu iz enega na drugega lastnika (in da meni nepremičnino prodaja nekdo, ki v bistvu ni več lastnik)?
S vpogledom v Zemljiško knjigo. Ko se začne izvajati vpis, se vanjo zabeleži "plomba", ki označuje vrstni red. Spet - dobronameren nasvet je, da se, če nisi vešč postopkov, zadeva spelje recimo preko notarja (par 100 €).
- Pri jemanju kredita, ali lahko zavaruješ kredit z zastavo nepremičnine ki jo kupuješ (tu nisem našel jasnega odgovora)? Sprašujem za nek normalen primer, kjer imaš npr. 30% vrednosti nepremičnine že v gotovini.
Ja.
- Za koliko ste se uspeli izpogajat pri ceni nepremičnine ob nakupu?
To je povsem odvisno od osnovne cene. Včasih se zniža za 50 %, včasih se kupci na ogledu stepejo in zvišajo ceno.
- Če imam jaz v trenutku ogleda stanovanja na računu 30% vrednosti nepremičnine, kako lahko od te točke dejansko pride do nakupa, če moram pred tem zaprosit še za posojilo (banka mora oceniti nepremičnino, odobritev traja nekaj časa,...) - razen seveda ara?
Časovno? Kakšen mesec.
Invictus ::
- Kaj gleda banka v primeru kredita. Katere prilive? Če je priliv na račun viden v dveh zneskih kot X eur (za delo) in prevoz in malica kot Y eur, verjetno gledajo za osnovo samo priliv X eur? Ali se spuščajo v podrobnosti tega X priliva? Ker na plačilni listi je ta X znesek sicer še bolj razdrobljen (npr. redno delo, dopust, stimulacija,...).
Odvisno od banke. Nekatere skupen neto prihodek, nekatere brez malice/prevoza, nekatere zahtevajo plačilno listo in gledajo zgolj osnovni prihodek.
Kakorkoli - dobronameren nasvet je itak tak, da vzameš dovolj nizek znesek kredita oz. dovolj dolgo dobo odplačevanja in se ni treba jajcati po robu kreditne sposobnosti.
Nič več. Gledajo samo še neto plačo, pa pustiti ti morajo minimalno plačo na računu. Tako si lahko sam okvirno izračunaš mesečno anuiteto. Za približno višino kredita to pomnožiš x10 in krat število let odplačevanja. Dovolj dober približek za začetek.
- V primeru nepremičninskih oglasov. Kjer se stanovanje oglašuje po ceni Z eur, ali kot kupec nosim morebitne dodatne stroške (davek)? Razen seveda do max. 4% vrednosti nepremičnine za posredovanje agenciji (kar se običajno deli na 2% (kupec) + 2% (prodajalec)). Bral sem o tem, da je nakup različno obdavčen, če gre za prodajo rabljenega ali pa še ne vseljenega stanovanja.
Prodajalec oziroma posrednik ti ponavadi poizkuša vsiliti 2 % plačilo provizije posredniku (+ DDV). Najbolj pošteno sicer ni, a tem se da načeloma pogajat. Vse ostale davke plača prodajalec, ponavadi kupec plača stroške prepisa oz. pogodbe, no tudi o tem da vse dogovorit.
Vsi stroške so stvar dogovora. Tako provizija, davek od prometa nepremičnin, vpis v zemljiško knjigo, ostali stroški. Praksa je pa sledeča:
- Provizije gredo pol-pol
- Davek od prometa nepremičnin plača prodajalec. FURS mu lahko še naloži davek od dobička, če izpolnjuje pogoje. Davek mora biti plačan, ker je to pogoj za prepis.
- Sestava pogodb, prepisa so včasih znotraj proviziej. Odvisno od agencije. Sam sem že imel tako. Pa še to plačal samo 1%.
Pri agentu se obvezno pozanimaj kaki stroški ti sledijo...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."
http://goo.gl/2YuS2x
http://goo.gl/2YuS2x
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Invictus ()
Tody ::
1.) Banka gleda prilive in ali si začasno ali za nedoločen čas zaposlen. Če si za začasno rabiš poroka.
2.)Glede davkov plača prodajalec in ne kupec, koliko plača je njegov problem
3.)Lastništvo vidiš na zemljiški knjigi, lahko jo dobiš preko e sodišča, oni garantirajo da so podatki resnični. V ZK ti piše ali je v obdelavi kak zahtevek ali ne
4.)Ja zastaviš nepremičnino ki jo dejansko kupuješ. Banka hoče imeti 25% več vredno stanovanje kot ti da kredita. Ergo če si sposodiš 100.000 eur hočejo imeti stanovanje ki je po Gursu oz njihovi cenitvi vredno 125.000 eur. To je del pogajanj s banko
5.) Pogajalska moč je odvisna od tega kar imaš, če imaš 5k eur plače in zagotovljeno državno službo ali si zaposlen prid privatniku z 1000 eur plače in brez družine (žene).
6.) Ko se odločiš za nepremičnino se da ara. Ob predaji are se pa določi, kdaj se nakaže preostanek denarja. Dobro je imeti že približno situacijo pri kateri banki boš vzel posojilo, realizacija kreditne pogodbe po začetnih pogajanjih je cca 1 mesec.
2.)Glede davkov plača prodajalec in ne kupec, koliko plača je njegov problem
3.)Lastništvo vidiš na zemljiški knjigi, lahko jo dobiš preko e sodišča, oni garantirajo da so podatki resnični. V ZK ti piše ali je v obdelavi kak zahtevek ali ne
4.)Ja zastaviš nepremičnino ki jo dejansko kupuješ. Banka hoče imeti 25% več vredno stanovanje kot ti da kredita. Ergo če si sposodiš 100.000 eur hočejo imeti stanovanje ki je po Gursu oz njihovi cenitvi vredno 125.000 eur. To je del pogajanj s banko
5.) Pogajalska moč je odvisna od tega kar imaš, če imaš 5k eur plače in zagotovljeno državno službo ali si zaposlen prid privatniku z 1000 eur plače in brez družine (žene).
6.) Ko se odločiš za nepremičnino se da ara. Ob predaji are se pa določi, kdaj se nakaže preostanek denarja. Dobro je imeti že približno situacijo pri kateri banki boš vzel posojilo, realizacija kreditne pogodbe po začetnih pogajanjih je cca 1 mesec.
Invictus ::
- Glede na to, da vpis spremembe lastništva v ZK lahko traja kar nekaj časa, kako lahko preverim, da ni npr. nepremičnina ravno takrat v prepisu iz enega na drugega lastnika (in da meni nepremičnino prodaja nekdo, ki v bistvu ni več lastnik)?
S vpogledom v Zemljiško knjigo. Ko se začne izvajati vpis, se vanjo zabeleži "plomba", ki označuje vrstni red. Spet - dobronameren nasvet je, da se, če nisi vešč postopkov, zadeva spelje recimo preko notarja (par 100 €).
Tako ali tako se vsi nepremilninski posli speljejo preko notarja. Brez njega NE gre.
https://www.informiran.si/portal.aspx?c...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."
http://goo.gl/2YuS2x
http://goo.gl/2YuS2x
ales85 ::
- Kaj gleda banka v primeru kredita. Katere prilive? Če je priliv na račun viden v dveh zneskih kot X eur (za delo) in prevoz in malica kot Y eur, verjetno gledajo za osnovo samo priliv X eur? Ali se spuščajo v podrobnosti tega X priliva? Ker na plačilni listi je ta X znesek sicer še bolj razdrobljen (npr. redno delo, dopust, stimulacija,...).
Vedno odvisno od banke. Ampak nekatere banke, čeprav vseh zneskov ne upoštevajo za izračun možne anuitete, za te podatke vseeno vprašajo. Tudi na primer za povprečne življenjske stroške in podobno (ocenjeno).
- V primeru nepremičninskih oglasov. Kjer se stanovanje oglašuje po ceni Z eur, ali kot kupec nosim morebitne dodatne stroške (davek)? Razen seveda do max. 4% vrednosti nepremičnine za posredovanje agenciji (kar se običajno deli na 2% (kupec) + 2% (prodajalec)). Bral sem o tem, da je nakup različno obdavčen, če gre za prodajo rabljenega ali pa še ne vseljenega stanovanja.
To je načeloma vedno stvar dogovora. Če nekaj že piše in imajo interes po prodajo, zanimanja pa ni velikega, je včasih tudi fleksibilnost večja. Jaz sem se ob nakupu hiše dogovoril s prodajalcem (ni bilo posrednika), da oni plačajo davek na prodajo (logično, ampak nikoli ne veš), vpis v zemljiško knjigo jaz, izbris prodajalčeve hipoteke prodajalec, vpis moje hipoteke jaz, ostale stroške notarja (prodajna pogodba) pa deljeno.
- Glede na to, da vpis spremembe lastništva v ZK lahko traja kar nekaj časa, kako lahko preverim, da ni npr. nepremičnina ravno takrat v prepisu iz enega na drugega lastnika (in da meni nepremičnino prodaja nekdo, ki v bistvu ni več lastnik)?
Zemljiška knjiga.
- Pri jemanju kredita, ali lahko zavaruješ kredit z zastavo nepremičnine ki jo kupuješ (tu nisem našel jasnega odgovora)? Sprašujem za nek normalen primer, kjer imaš npr. 30% vrednosti nepremičnine že v gotovini.
Da, temu je namenjen hipotekarni kredit. Nekatere banke sicer dovolijo tudi nižjo udeležbo ampak so zato potrebne posebne odobritve in včasih tudi višja obrestna mera.
- Za koliko ste se uspeli izpogajat pri ceni nepremičnine ob nakupu?
Ni pravila, jaz za 10%.
- Če imam jaz v trenutku ogleda stanovanja na računu 30% vrednosti nepremičnine, kako lahko od te točke dejansko pride do nakupa, če moram pred tem zaprosit še za posojilo (banka mora oceniti nepremičnino, odobritev traja nekaj časa,...) - razen seveda ara?
Banke za odobritev kredita potrebujejo do max ~3 tedne. Hkrati je velikokrat potrebna še cenitev (teče lahko vzporedno, ampak ni zagotovila, da bo ustrezna). Glede na cenitev lahko banka zmanjša višino kreditiranja in moraš zagotoviti več kot 30% lastnih sredstev.
Pri meni je vse skupaj trajalo 3 tedne od prošnje za kredit.
Vredno ogleda ...
| Tema | Ogledi | Zadnje sporočilo | |
|---|---|---|---|
| Tema | Ogledi | Zadnje sporočilo | |
| » | Nakup nepremičnine v praksi (strani: 1 2 )Oddelek: Loža | 13792 (8127) | MrNighthawk |
| » | Nasvet pri nakupu stanovanjaOddelek: Loža | 6119 (4655) | Zaskrbljena |
| » | Stroški nakupa stanovanjaOddelek: Loža | 3893 (2957) | libreus |
| » | Prepis hiše - oče>sinOddelek: Loža | 8151 (7787) | Okapi |