Goljufive provizije, ki jih plača iskalec stanovanja

V Bruslju je davek 12.5% (s tem, da se 45k ali 60kEUR odsteje od vrednosti nepremicnine), fiksnih stroskov imas pa nekaj manj kot 3kEUR.

Da ne bomo pretiravali.

B.M.K. za zakonitost. Agencija, ki sem jo najel za nek posel, mora ta posel opravit čim prej in zakonito. To dvoje je nemogoče uskladit, če odganjaš stranke, ki ti ne bodo prinesle extra profit.

Ve se, kaj mora storiti agencija za stranko in zakaj dobi provizijo. Če hoče provizijo še od kupca, je to stvar najine pogodbe in mora to biti navedeno tudi v njej. Vendar je point v tem, da se morava z agencijo o teh stvareh dogovorit in jih zapisat, ne more pa agencija spreminjati pogojev nakupa na svojo roko, kar je zahteva po proviziji kupca.
Gre za kršenje pogodbe in tako obnašanje pomeni zame, kot prodajalca, ničnost te pogodbe.

Seveda pa zakon ne prepoveduje sklenitev pogodbe, po kateri se stroški delijo fifti-fifti, ne more pa to agencija kar na svojo roko počet.

Agenta najameš ti (prodajalec), dela v tvojem interesu (ki je nasproten kot kupčev interes), plačeval ga bom pa jaz (kupec)?

Čisto banalno: Zato ker sem se jaz kot prodajalec odločil, da bom ta strošek prevalil neposredno na kupca. Če ti ni všeč ne kupit mojega stanovanja.

Seveda pa zakon ne prepoveduje sklenitev pogodbe, po kateri se stroški delijo fifti-fifti, ne more pa to agencija kar na svojo roko počet.

definitivno in če to agencija počne v nasprotju z dogovorom, ki ga ima s tabo kot prodajalcem potem imaš vso pravico prekinit pogodbo in tožit za povzročeno škodo.

Dajmo se že enkrat zavedat, da govorimo o prostem trgu na katerem nastopajo ljudje, ki odločajo po svobodni volji. In tako kot imam jaz kot kupec zavrnit plačilo provizije ima prodajalec pravico zahtevat, da ta del stroška plača kupec. Če se ne moremo dogovorit potem pač ne pride do sklenitve posla.

thramos je 4. mar 2014 ob 07:57 izjavil:

St235 je 3. mar 2014 ob 16:43 izjavil:

To je približno tako kot bi prikorakal do naključne hiše in zahteval, da ti jo prodajo. ČE se lastnik ne strinja potem to ni ravno neka izbira zate. Prodajalec je pač lastnik nepremičnine in on se je odločil, da bo nepremičnino prodal preko XY agencije in on se je odločil, da naj agencija to zaračuna kupcu. Ti kot kupec pa nimaš popolnoma nobene možnosti, da ga prisiliš v drugačno razmišljanje. Enako kot ga ne moreš prisili, za koliko naj proda hišo. Lahko pa se z njim pogajaš o višini in načinu plačila provizije tako kot o 1001 drugi stvari.

Zanimivo, da sodišča v primeru sporov glede cene posredovanja praviloma to smatrajo kot oderuško.

Mešaš hruške in jabolka. Jaz govorim o samem konceptu posredovanja in o tem, da ima prodajalec vso pravico da stanovanje proda preko agencije in strošek posredovanja naprti kupcu. Ti pa sanjaš o višini stroška. Seveda je ta lahko oderuški, lahko je celo nezakonit, samo to nima popolnoma nobene veze z mojo izjavo.

Lahko pa nas razveseliš z kakšnim linkom sodbe, če se ne strinjaš.

thramos je 5. mar 2014 ob 13:02 izjavil:

Seveda se strinjam. V tej temi pa se vse vrti okoli spornih 2 %. Verjetno se nihče ne bi pritoževal, če bi namesto 2 % pisalo strošek ogleda in priprave pogodbe. Glede na sodbe pa verjamem, da sodišča smatrajo, da prodajalec nima pravice celotnega stroška posredovanja prevaliti na kupca, če tega ne zapakira v ceno nepremičnine.

Če kupec podpiše da bo plačal 2% provizije pri sklenitvi posla, potem tudi sodišče tukaj nima kaj.

Invictus je 5. mar 2014 ob 13:05 izjavil:

thramos je 5. mar 2014 ob 13:02 izjavil:

Seveda se strinjam. V tej temi pa se vse vrti okoli spornih 2 %. Verjetno se nihče ne bi pritoževal, če bi namesto 2 % pisalo strošek ogleda in priprave pogodbe. Glede na sodbe pa verjamem, da sodišča smatrajo, da prodajalec nima pravice celotnega stroška posredovanja prevaliti na kupca, če tega ne zapakira v ceno nepremičnine.

Če kupec podpiše da bo plačal 2% provizije pri sklenitvi posla, potem tudi sodišče tukaj nima kaj.

seveda ima. preberi si kaj so oderuške cene. Je pa seveda od primera do primera odvisno kdaj se teh 2% lahko dejansko smatra kot oderuško ceno. Hint: v veliki večini primerov ne.

Invictus je 5. mar 2014 ob 13:35 izjavil:

fujtajksel je 5. mar 2014 ob 13:11 izjavil:

Taka je pač praksa, res.
Se večina strinja z njo, nope. Mislim da ima večina potencialnih strank nepremičninarje zaradi njihovih praks v želodcu in jih vidi kot zajedalce, ki živijo od prikrivanja informacij, namesto od pomoči in posredovanja informacij.

Za poslovno skrivnost najbrž še nisi slišal? In konkurenčno prednost?

Najbolje da nepremičninarji kar objavijo na svojih straneh seznam nepremičnin z točnimi naslovi in kontaktnimi podatki prodajalca.

Komu tukaj ni jasna poslovna logika? Kot da kaka druga firma dela kaj drugače.

Agenti prikrivajo informacije tudi v primerih, ko od potencialnega kupca že dobijo podpisan pildek o 2 % + DDV proviziji. Pravijo, da je v zem. knjigi vse OK (pa ni), prikrivajo dejstva o parkiriščih ("parkirišč je vedno dovolj in so last bloka") ... Na terenu je tega ogromno.

Še vedno čakam, da mi odgovoriš na vprašanje, ki sem ti ga postavil že dvakrat, pa se odgovoru še vedno izogibaš.

Invictus - Ti izgleda ne ločiš pogodbe, ki jo podpišem z agencijo in delovanjem te iste agencije, mimo pogodbe sklenjene z menoj, za lasten extra profit.
To, da odganjajo kupce, ki niso pripravljeni nosit strošek informacije, če to ni dogovorjeno v pogodbi med menoj in agencijo, je delovanje mimo pogodbe, delovanje v mojo škodo, z namenom pridobivanja profita na moj račun.
Temu se po domače reče goljufija.
Torej, če agencija s prodajalcem ne dogovori stroška za kupca, le-ta, zaradi njenega dela, ne sme imeti nobenih stroškov. Če bi kupci tako agencijo, namesto, da podpišejo, tožili, bi verjetno tožbo dobili.

Če bi kupci tako agencijo, namesto, da podpišejo, tožili, bi verjetno tožbo dobili.

zagotovo ne. Tožba bi imela osnovo zgolj, če bi jih tožil prodajalec. Kupec ne ve, niti nima kaj vedet na kakšen način je sklenjena pogodba med agencijo in prodajalcem.

Nisem spregledal. Kot sem že omenil, mi je jasno, zakaj se to počne. Tudi pravni vidik poznam. Prodajalec pač najame neko storitev v njegovo korist, stroške pa želi zmanjšati. Razumljivo. Vendar v širši sliki prodajalec ne vidi tega, da mu tako dejanje odganja kupce, saj kupcu nabije še dodatne stroške in to za storitev, kjer gre za nasprotje interesov! Kupcev pač v teh časih ni ravno na pretek in take prakse nas pač odbijajo.

samo še vedno je to v prvi vrsti odločitev prodajalca.

vsekakor in če bi se izkazalo, da te je agentka zavajala in skušala zaračunat dodatno provizijo (kljub izrecnemu dogovoru) potem bi vsekakor imel osnovo za prekinitev pogodbe z agencijo.

mihaf - Če se dogovorim z advokatom, da me v neki zadevi zastopa, mi mora povedat, da je v sodelovanju z drugo stranjo in me ne more zastopat. Če tega ne naredi je lahko tudi materialno odgovoren.

Če sklenem z agencijo pogodbo o prodaji moje lastnine, mora agencija delovat v tem poslu zame, torej mora do vsakega potencialnega kupca narediti vse, kar je dogovorjena da bo v mojem imenu, na moj račun naredila, ne glede na stroške, ki jih bo s tem imela. Ne more in ne sme odgnati kupca, ki njene storitve ni pripravljen plačati mimo prodajalca.

Če pa se dogovoriva z agencijo o stroških pol-pol, pa se te stroški plačajo ob sklenitvi pogodbe (ker je to v pogodbi in se kupec mora strinjat, če hoče zadevo kupit), ne pa v naprej podpisovati neke pogodbe z agencijo, ki naj bi v tem poslu, praviloma delala zame in ne zase, oziroma nedogovorjen extra profit. Torej mora pokazati predmet prodaje vsakemu potencialnemu kupcu, saj je plačilo proviziji že določeno v pogodbi z prodajalcem in se prodajalec s tem strinja.

solatko je 5. mar 2014 ob 14:10 izjavil:

Invictus - Ti izgleda ne ločiš pogodbe, ki jo podpišem z agencijo in delovanjem te iste agencije, mimo pogodbe sklenjene z menoj, za lasten extra profit.
To, da odganjajo kupce, ki niso pripravljeni nosit strošek informacije, če to ni dogovorjeno v pogodbi med menoj in agencijo, je delovanje mimo pogodbe, delovanje v mojo škodo, z namenom pridobivanja profita na moj račun.
Temu se po domače reče goljufija.
Torej, če agencija s prodajalcem ne dogovori stroška za kupca, le-ta, zaradi njenega dela, ne sme imeti nobenih stroškov. Če bi kupci tako agencijo, namesto, da podpišejo, tožili, bi verjetno tožbo dobili.

To je problem agencije, ne prodajalca.

In seveda problem kupca. Kaj pa si kaj ne prebere pred nakupom?

Ne vem s kakimi agencijami ste sodelovali, ampak sam z nobeno nisem imel problemov. Sem pa poznal svoje pravice in dolžnosti. Saj na internetu dovolj piše.

Nabijanju v stilu kupec ima vedno prav odpove pri teh poslih.

Kretenske kupce sem pa sam na lep način nekam poslal in ne agent ...

Invictus - Tisti, ki ima namen nekaj kupiti, ni nikoli kretenski, tak postane, ko se začene pogovarjat s kretenskim agentom ali prodajalcem.
Ja kupec ima vedno prav, saj je on tisti, ki bo v končni fazi dal denar iz žepa, za določeno stvar.
Vse ostalo je umetnost pogajanja.

Lakotnik - V čem je razlika. Oba opravljata dogovorjen posel zame in čisto nič drugega. Lahko ti dam tudi drugo primejavo - z arhitektom naredim pogodbo o načrtu za bodočo nepremičnino, ta arhitekt bo šel pa za obliko, vprašat soseda in mu izstavil račun, ker bo načrt naredil tako, da njemu ne bo delalo sence. Zato bom imel jaz nižjo in manjšo hišo. Malo off topic ampak lahko bi se tudi to dogajalo.

Invictus je 5. mar 2014 ob 15:33 izjavil:

Drugače pa večina kupcev hoče zadevo kupiti preko posrednika, ker je na ta način manj možnosti za nateg. Agencija je pač zavarovana za precej visok znesek ...

Ne nakladaj. Vedno bolj imam občutek, da si nepremičninski agent.

Če pa ljudje ne vedo da lahko zahtevajo izpiske iz zemljiške knjige da preverijo stanje, sami so si krivi.

Aha, kupec naj (po tvoje) plača mastno provizijo (2 % + DDV), pred tem pa naj tudi sam opravi vse delo?

Govorim o delu, ki sem ga naročil in ga nameravam tudi plačati. Odvetniki ne delajo samo na tožbah.
Tu sva si enotna, če se dogovorim, je to potem stvar dogovora, vendar to ni pokvarjena igra za hrbtom, tako kot se dogaja v primeru nepremičninarjev. Niti kupec ne ve, da tega ni v pogodbi med agencijo in prodajalcem, niti prodajalec ne ve, da je stvar, ki jo prodaja agencija v njegovem imenu in za njegov račun, prodana za 2%+DDV dražje, kot je bila postavljena cena.

Zato gre in nič drugega.

Če pa se z agencijo dogovorimo o toliko dražji ceni, katero bo pokril kupec, pa seveda ni nič spornega. V tem primeru agencija ne ukrade 2%+DDV od dosežene kupnine, ki jo je po pogodbi plačal kupec.

Invictus - Kako da ne ukrade, če mojo zadevo proda za 2%+DDV dražje, kot je bila moja cena, je to zaslužil s prodajo moje nepremičnine, brez da bi jaz vedel zato. Jaz ga nisem najel za preprodajo, temveč za prodajo, po določeni ceni.
Če bi mi agencija povedala, da za dva procenta moje zadeve ne more prodati, bi se nekako dogovorili za višjo provizijo in na mojo zahtevo ta toliko dvignili ceno, ali pač ne. Ne sme in ne more pa to storit posrednik mimo moje volje. S tem krši pogodbo in s poslom ne bo nič.

Invictus - Agencija po sklenjeni pogodbi, lahko in mora počet samo tisto, kar je v pogodbi. Pravila pri plačilu provizije so stvar dogovora in sestavni del pogodbe. S podpisom obeh strani, je ta zakonita in se uporablja tudi v primeru sodnih sporov.
Vse kar je mimo in agencija dela na svoj račun, je kršenje pogodbe s prodajalcem (ta jih pač najame in v dotičnem poslu, delajo za njega).
V tem primeru lahko prodajalec od pogodbe z agencijo odstopi, brez kakršnih koli obveznosti.

Lahko je provizija tudi 90%-na, če se s prodajalcem tako dogovori, ne more pa agencija niti en procent podražat prodajano stvar, če o tem ne obvesti prodajalca in se prodajalec ne strinja.

Karkoli naredi mimo pogodbe, je to goljufija napram drugi pogodbeni strani. Kraja po domače.
Lahko pa agencija kupi to zadevo in jo potem prodaja v lastni režiji tudi 5x dražje.

Problem slovenskega podjetništva je ravno v tem, da se dogovorjenih in podpisanih pogodb, razni pravni subjekti neradi držijo, v ogromno pomoč jim je pa še naše počasno sodstvo.
Obnašajo se kot Hrvatje, ki pri vsaki podpisani pogodbi ponujajo svoje - pa nismo baš tako dogovorili, ja sam si to drugčije zamislio......., na državni in podjetniški ravni.

Pač severni del Balkana.

Invictus - Malo se zamisli nad svojo trditvijo - saj stanovanja ne proda dražje, samo provizijo zaračuna zraven. V kakšnem smislu ne podraži stanovanja?
Če ni explicitno to navedeno v pogodbi, s prodajalcem, ne morejo in ne smejo kupca tvoje nepremičnine, obremeniti z dodatnimi stroški.

Ravno o tem govorimo, če je dogovorjeno, je to v redu, če je pa mimo pogodbe, pa to pač ni v redu in tak agent zame ne bo sklenil posla.

Invictus je 15. mar 2014 ob 18:37 izjavil:

LeQuack je 15. mar 2014 ob 15:42 izjavil:

Po moje če agent ne dovoli nekomu kontakta oz. ogleda ker ni podpisal papirja to ni v dobro lastnika.

Samo po tvoje ...
Jasno da agent kupcu ne bo dal kontaktnih podatkov lastnika ...
Mislim, lahko jih dobiš, če plačaš 2% provizijo ....

Ne samo po njegovo, ampak je to logično dejstvo, ki je očitno vsem razen tebi.

solatko je 16. mar 2014 ob 00:46 izjavil:

Tu je point vsega kar jaz trdim že nekaj postov. Ko prodajam ma da dela agent zame in ne zase. Ma da mi pripelje vse stranke, ki se zanimajo za nakup, itak bo posel sklenjen preko njega, saj imava podpisano pogodbo. Če mi zaradi provizije odganja stranke, potem ni moj agent in se lahko hebe.

Zmeni se z agentom da kupcu ni treba plačati provizije, pa boš imel dovolj strank ... In plačaj 4% ali pa najdi agencijo, s katero se da pogajat.

To so včasih delali. Prodajali stanovanja po višjih cenah kot jih je določil kupec.

Danes tega skoraj ni, ker so se obdržale samo agencije, ki kolikor toliko pošteno delajo.

Provizija je pa lahko 4% pri eni transakciji prodaje. Seveda ti pa nič ne brani da se ne spogajaš z agencijo za nižjo ceno.

Seveda je pa večina folka nevednikov, ki niti površinsko ne ve kako posli z nepremičninami zakonsko potekajo. Ta tema to lepo odraža ...

@fosil

Kot prvo, nisem nepremičninski posrednik. Se trenutno s tem ne služi dovolj, zamudil pa sem zlata leta.

1. Ne podpisuješ pogodbe o posredovanju, ampak dokument/dokazilo da ti je agencija pokazala stanovanje. To ni pogodba o posredovanju. Dokazilo o tem rabijo kasneje zaradi izstavitve računa. Davčna zna biti pri manjku tega papirja precej tečna. Izkušnje nepremičninarjev. Veliko folka se nad tem pritožuje, ampak sploh ne preberejo kaj podpisujejo. Pogodbo o posredovanju se podpiše ko se kupec odloči za nakup.
2. Seveda je. Tudi posrednik se lahko odloči da ne bo sodeloval s kreteni. Ni to njegova dolžnost, ampak pravica.
3. Ni ga treba obveščati, niti si prodajalci ne želijo konstantnega klicanja s strani posrednikov. Računajo/mo na to da bo posrednik pripeljal normalnega kupca, ne pa nekega kretena.
4. Vprašaj na nepremičninski agenciji. Meni so posredniki do sedaj vedno povedali s kakimi kreteni so se ubadali in jim niso pokazali stanovanja.

In pri kupcih je dosti kretenov. Zato smo nekateri raje plačali posrednika. Kot sem rekel, ta tema je odraz znanja kupcev o nepremičninskih poslih.

Ko boste pa dobil osebo, ki ne bo plačevala najemnine in se bunila da hoče nižjo najemnino, bo naselila golobe v stanovanje bo pa ok...Sicer agent tega ne more vedeti, lahko pa bistveno poveča možnosti da dobiš normalnega najemnika, kot pa če to delaš na lastno roko. Ti dobiš 100 klicev na dan in nekateri so lahko zelo nadležni. Da ne govorim o izgubi časa...

Sicer pa v Avstraliji in Novi Zelandiji (verjetno tudi Kanada) gre vse preko nepremičninskega posrednika. Kupec, nejemnik in prodajalec, najemodajalec se ne poznajo. Ali je to prav ali ne, ne vem.

Kaj sploh jokate, pač ne najamete agentov in sami iščete stanovanje, bodisi nakup najem. V čem je problem? Oni imajo možnost zaračunati max 4% od vrednosti prodane nepremičnine. In? Koliko pa računajo notarji, odvetniki in ostali birokrati za en papirček (npr. pritožbo) ki ga naredi navadno pripravnik?

p.s. zakaj pa jaz ne morem pokovati doma umrlih staršev in moram poklicati mrliško vežico?

Enak princip je tu. Večina ljudi ne ve kaj je zemljiška knjiga in ne pozna stvarnih pravic. Lahko pa se zgodi da kupec kupi nepremičnino pod hipoteko ali pa se sploh ne vpiše v ZK. in prodajalec še enkrat proda isto nepremičnino. Fletno a ne? No zato so agentje da preverjajo te zadeve. Ko je pa pizdarija, pa ne bo nihče jamrla za 2% od vrednosti pač za vsem premoženjem.