» »

Iz travnika v parcelo. Cena

Iz travnika v parcelo. Cena

Bolf3nk ::

Torej, imamo travnik velikosti 40 arov. Ker je ta travnik dokaj v bližini občine, ta dela pritisk da bi morali prodat. Ker bodo tam gradili novo naselje.

Sedaj pa me zanima, če kdo kaj tu več ve. Baje lahko občina po nekem odloku odvzame travnik lastniku in ti plača minimalno ceno? Je to res?

Sicer pa me zanima še druga zadeva. Koliko stane približno, da travnik sam spremeniš v parcele. Sprememba namembnosti zemljišča, pol komunalno opremit, čistilna naprava itd... koliko se tu gibajo cene?

LP
  • spremenil: Bolf3nk ()

Tomas 33 ::

Verjetno mora biti izkazan nacionalni interes, da te lahko razlastijo (gradnja avtoceste, železnice...). Gradnja stanovanske soseske pa po moje ni dovoljšen razlog.

Je pa varjanta, da spremeniš v zazidljivo parcelo in prodaš po znatno višji ceni.

TOP ::

Tebi občina ne more oduzet,če ti nočeš prodat,če se gre za stanovanja.Kot drugo če ti občini ne boš prodal tud ne boš moral spremenit parcelo v zazidalno,ker te bo očina bremzala to vedi.Ker edino občina lahko spremeni namembnost parcele.

Invictus ::

Si v pat poziciji.

Oni hočejo poceni kupit, ti pa rad imel zazidljivo parcelo.

Prodaj jim travnik po ceni za zazidljivo parcelo.

Je pa danes vse stvar pogajanj.

LP I.

nejcek74 ::

Ti bom napisal nekaj o tej zadevi, ker sem arhitekt in nimam pravne izobrazbe bom uporabil tudi kakšen napačen izraz ampak v glavnem bi moralo biti pravilno.

Razlastitev se uporablja v namen vzpostavitve javnega dobra (torej gradnja cest, šol, železnice ipd.) Opravi se na podlagi veljavnega prostorskega dokumenta, ki ga sprejme občina (OPPN). Razlastitev je upravni postopek načeloma nimaš kaj dosti za piskat), lahko pa v sodnem sporu zahtevaš drugačno višino odškodnine.

Zdaj pa tvoj primer, kjer naj bi se zemljiščem spremenila namembnost, tudi tu imaš več možnosti, vsekakor pa moraš spremljat kaj se dogaja na občini.

Namembnost lahko spremenijo samo z OPN (občinski prostorski načrt), to je osnovni dokument občine, kjer je za vse površine napisano kaj je tam (ne)dovoljeno graditi, označeni so varstveni pasovi javne infrastrukture itd.
OPN lahko zahteva tudi izdelavo OPPN (občinski podrobni prostorski načrt) katerega sestavni del je lahko komasacija. S komasacijo (zložbo parcel) te lahko na nek način razlastijo, vendar ti morajo vrniti nazaj enak delež gradbenih parcel, kot si jih vložil v celoto.

Čeprav zdaj postanejo zadeve bolj kompleksne:
OPPN se uporablja za prazno območje, kjer je potrebno zgraditi komunalno infrastrukturo. Se pravi na nekem območju, recimo ki je veliko 100.000 m2 se bo gradilo sosesko. določi se potek cest in lokacijo vrtca etc. Določi se trase komunalnih priključkov. PA še kak park in podobno. Te površine se potem izloči kot javno dobro. Tako ti recimo ostane še kašnih 60% zemljišč ki so gradbene parcele. Torej če si ti vložil 4.000 m2 v teh 100.000, je tvoja gradbena parcela velika približno 2.400 m2. Vendar zdaj je potrebno zgraditi in plačati še komunalno infrastrukturo in ceste. v primeru OPPN-ja jo plačajo lastniki parcel in se jim šteje kot komunalni prispevek.
Razlika je v tem, da je komunalni prispevek drugače izračunan kot povprečje tu pa se plača realne stroške (ponavadi to pomeni več).

Če je občina prasica, pa se lahko odloči da ne bo izvajala komasacije in čez tvojo parcelo potegne cesto ali pa nanjo postavi park. V tem primeru bo sicer prisiljena odkupiti tvojo zemljo ampak odškodnina bo določena na podlagi sodne cenitve.

V glavnem spremnljaj zadeve :)

Pa s tem če tam občina dela zazidljivo območje potem cena tvoje parcele ni nujno enaka ceni gradbene parcele na že zazidljivem območju. Potrebno je odšteti stroške, ki sem jih zgoraj navedel. Recimo za 100.000 m2 bi plačali 6.000.000 evrov (torej 60 evrov za 1m2 bruto površine), potem pa prodajali 60.000 m2 gradbenih parcel (po 180 evrov za 1m2 zazidljive zemlje). Kar je 10.800.000 evrov. V tej razliki (4.800.000 evrov) so skriti stroški komunalne opremljanja, izdelave planov, volilna darila za župana in v končni fazi dobiček :).

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: nejcek74 ()

Bolf3nk ::

Ja... ponujeno nam je bilo 8€ ja 1 m2. Mi bi prodali za 15€ na 1 m2. Amapak na to ne pristanejo. Se pa naj bi v nekaj letih v bližini cca 1km stran gradile terme. Veste pa kakšna je cena pol tam okoli.

Sicer pa je možnost, da bi sam naredil parcele. Vendar občična tolmači, da to ni vredi, češ , če smo sposobni sami komunalno opremit, čistilne naprave itd. Se pa na drugi strani travnika že gradi naselje. Cesta in vse je tam. 50 m stran.

Če spremenič spremembo namembnostii, moreš pol takoj začet gradit? Ali ne?
Eni pravijo, da ti lahko občina nabije davek čez neki čas, če ne gradiš potem takoj?

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Bolf3nk ()

vorantz ::

postaviš par lesenih barak pa rečeš, da so bungalovi :P
za zečetek

nejcek74 ::

zaenkrat še ne, v bistvu ima po veljavni zakonodaji občina lahko precejšnje probleme, če komunalno opremi zemljišča potem pa se dolgo ne gradi na njih. Šele ob gradnji se plača komunalni prispevek.

Glej za realnost ceno nimam pojma ker je ta odvisna od preveč stvari.

verjetno vas je več z zemljišči, poskušajte se zmeniti skupaj, še bolje pa če si najdete še kakega investitorja ki bi vas pokrival in nastopite skupaj. V glavnem se mi zdi logično da nekdo zasluži pri takih zadevah 30%, vseeno tvega, da zemljišč ne bo prodal. Recimo zadnji primer, ki se ga spomnim je bil tak: odkupna cena 40 evrov/m2 (na bruto kvadraturo), stroški komunalnega opremljanja 80/m2 (na prodajno kvadraturo), prodajna cena je bila potem okoli 160 evrov/m2. Pri tem moraš upoštevati da je bilo možno prodati samo cca 60% bruto kvadrature. Tako od oka je to pomenilo tam enih 25 evra dobička na kvadratni meter prodanega zemljišča. Zaradi dolgega postopka je večino dobička pobrala banka.

bauci ::

Imaš travnik - želiš gradbeno parcelo. Na občini moraš podati vlogo za spremembo namembnosti zemljišča (sprememba občinskega prostorskega plana). Vsake par let občina spreminja svoje plane, ki pa jih pošlje v potrditev na Ministrstvo za okolje. Tam nekaj odobrijo, nekaj pa ne. V tvojem primeru občina ne bo zainteresirana, da ti spremeniš namembnost svojega zemljišča. Žal mimo občine ne moreš. Na vsak način bo za vse bolje, če se probaš dogovoriti.
Lahko se pa občina odloči da bo sprejela zazidalni načrt v katerem bo opredeljeno kaj se bo gradilo in kako. Če boš hotel obdržati zemljo in je ne boš hotel prodati pod njihovimi pogoji, boš moral graditi pod njihovimi pogoji. Če boš imel preveliko parcelo boš moral del prodati ali pa sezidati dve ali tri hiše.

TOP ::

In nakratko napisano v vsakem primeru si v riti in ti na slabšem.BAUCI ti je lepo napisal.Morda bo še najbolše zaenkrat pustit kot je,ker župan se voli vsake 4 leta in upat da bo prišel eden,ki bo tvoj znanec vsaj in se bo dal kaj dogovorit.Mi te razumemo.Ti gledaš kako bi največ zaslužu,kar je prav,sam bodi previden,da se ne zajebeš.Za kakšen bolši nasvet uprašaj kakšnega pravnika ali koga ki se bolje razume.

Bolf3nk ::

Hvala za odgovore 8-)

tsh2 ::

no pri nas je nekaj podobnega. imamo dve njivi velikosti skupaj 36 arov (loči ju cesta). na obeh straneh so hiše. zato smo hoteli narediti gradbene parcele iz njiju, pa so na občini rekli, da bo po njih tekla cesta. zdajšnja cesta, po kateri se vozi vsa občina v ljubljano, ima eno ozko grlo, kjer imajo kakšni veliki tovornjaki kar problem, pa nameravajo cesto speljati čez naše njive. bi bilo dobro vedeti, kako dobiti čimveč denarja za njiju od občine. najbrž bi več dobili, če bi lahko spremenili v zazidljivo parcelo in nekomu prodali?

druga njiva je pa tudi med hišami ampak samo velikosti 8.6 ara. za njo so rekli, da je pa premajhna za gradebno parcelo. čudno, ker je za eno hišo dovolj placa, seveda pa ne bi imela hiša skoraj nič vrta.

ToniT ::

8,6 ara je 860 kvadratnih metrov, kar je že zelo lepa parcela (razen če ni ozka in dolga).

tsh2 ::

oblika je kar lepo kvadratna. aja sem se zmotil, da so rekli, da je premajhna, ni še odgovora... najbrž hočejo, da je za kmetijsko površino, kar je po eni strani pametno... zidati je treba po gričih ne po ravninah.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: tsh2 ()

nejcek74 ::

OPN-jev se ne dela za obdobje 4 let temveč veliko daljša obdobja. Približno štiri leta traja, da se izdela. Ne računaj, da bodo začeli z izdelavo novega ko bodo tega zaključili. Za spremembo kmetijskega zemljišča se mora strinjati predvsem ministrtvo za kmetijstvo. Štirim ljudem, ki se ukvarjajo trenutno s tem je uspelo blokirati izdelavo OPN-jev za praktično vse občine v Sloveniji.
Za spremembo in sprejem OPN-jev se izvajajo javne razgrnitve, zbirajo se pripombe ipd. Kljub vsemu se skoraj nikoli ne blokira utemeljenih pripomb. Če si znotraj območja, ki ga mislijo pozidati, te ne bodo vrgli ven, samo zato ker jim nočeš pordati zemlje. Lahko naredijo kako drugo sranje, ampak tega ne bodo. Lepo pojdi pogledat na razgrnitev kakšni so predlogi, podaj svojo pripombo. Nanjo ti morajo argumentirano odgovoriti.
Plani so padali, ker občine pri izdelavi niso spoštovale postopkov. Trenutno moraš biti kar amater, da še kaj takega ponoviš.

gzibret ::

bolfenk - bom po kmečko razložil - GRDO TE HOČEJO NATEGNIT. Ali pa hoče kakšen občinar zaslužiti na tvoj račun.

Tebi ni treba prodat, ker občina te ne more kar tako razlastit. Po drugi strani pa ti lahko nagajajo, ko boš ti hotel kaj zaslužit s tem travnikom in ti ne bodo hoteli spremeniti namembnosti zemljišča. Sicer pa je Nejček zelo dobro razložil.

V glavnem, poglej si malo Zakon o urejanju prostora (ZUREP-1), predno se boš šel pogajat z njimi, da ti ne bodo mogli natveziti prav vsega, kar se jim bo zljubilo. Jaz bi jim pa za začetek ponudil ceno, kot da bi bil travnik zazidljiva parcela (ali pa malenkost nižjo), potem pa jim zbiješ dol za 10-20%.
Vse je za neki dobr!

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: gzibret ()


Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

Izračun komunalnih prispevkov in cena gradbenega dovoljenja ?

Oddelek: Loža
2530102 (29592) tony1
»

Kako država gradi stanovanja

Oddelek: Problemi človeštva
262139 (1400) tstih
»

uvoz na dvorišče

Oddelek: Loža
5961 (694) Alec999
»

Nepremičnine, cena parcele s cesto

Oddelek: Loža
82317 (2086) frenk
»

Od zemlje do toplega doma

Oddelek: Loža
123078 (2797) globoko grlo

Več podobnih tem