Nepremičninski davek

Pri nas se splača vlagat v nepremičnine. Vsaj tako piše tule. To je gledano s stališča donosnosti investicije.

Če nekdo kupi garsonjero v Ljubljani za 150.000€ in jo oddaja za 500€/mes., mu po plačilu davka od oddajanja ostaja 4050€/leto, torej je donos od oddajanja 2,7%. Wow, blazno veliko. In tukaj niso upoštevani drugi stroški, vzdrževanje itd.

Mnogi ljudje kupijo extra nepremičnino le zato, da vsaj nekako zavarujejo svoje težko prigarane in poprej konkretno obdavčene prihranke pred inflacijo, ne pa zato, ker je njihov cilj preprečiti neki mladi družini poceni priti do prve strehe nad glavo. Tudi ne spoznajo se vsi na drugačne oblike investicij, v vrednostne papirje npr., ki prinašajo večji riziko in je torej že iz tega razloga treba biti konkretno podkovan, da sploh veš, kaj delaš.

Trenutno je sicer v Sloveniji 25% davek na oddajanje.
27,5% je bil pod Alenko Bratušek, ki je tudi v trenutni vladi.
V naslednjem mandatu, bo, če se bo absurdistan nadaljeval, verjetno 30%.

Hvala za popravek, torej namesto 2.970€ davka je po novem 2.700€. Še vedno pa za isto stvar na hrvaškem plačaš 1.008€ davka, ker imajo 12% davek na oddajanje (mi smo včasih imeli 15%) in upošteva se ti osnova 70% od vseh najemnin (pri nas je 90%). Razlika je očitna. In pri nas te okradejo kot da bi keks rekel. Na hrvaškem je nepremičninski davek za 70m2 od 42€ do 560€ letno. Pri nas pa hočejo uvesti 1,45% in bi to zneslo pri ceni 2000€/m2 davka od 2.030€ do 6.090€ za 6000€/m2.

Torej nepremičninski davek za 70 m2 stanovanja je na:

Hrvaškem od 42€ do 560€.
Slovenija (predlog) od 2.030€ do 6.090€.

Razlika je očitna.

LeQuack je 4. jan 2025 ob 21:23:37 izjavil:

Če bi bile nepremičnine cenejše bi se bolj splačalo oddajati praviš, ker bi bilo boljše razmerje med ceno in najemnino.

Če bi bili nižji davki (kmot so recimo na hrvaškem), bi "lahko" bile tudi nižje najemnine. Če bi bolj zaščitili najemodajalce bi se bolj splačalo oddajati. Zato pa eni raje držijo prazno nepremičnino in jo dajo potomcu čez 15-20 let oz. ko jo potrebuje ali pa jo prodajo čez 20 let za duplo ceno in nimajo skrbi, če dobijo "budalo" za najemnika, kateri jim uničuje nrepmičnino, ne plačuje najemnine, ne plačuje stroškov in jim povrhu zaradi tega popije ogromno živcev in škoduje za njihovo zdravje (stanje duha).

In tu je krivda države, da je z zakoni tako zaščitila najemnika. In zato jaz razumem ljudi, kateri nočejo oddajati, ker jim to lahko predstavlja velike težave in so zadovoljni, če prazno nepremičnino prodajo čez cca. 10 let za +50% višjo ceno ali čez cca. 20 let za +100% višjo ceno in se jim zmes ni treba ukvarjati z tveganimi najemniki.

Borza se lahko tudi zlomi, pri nepremičninah težje.

Še posebej, ko so bile na bankah negativne obresti, se je bolj splačalo vložiti v nepremičnino.

dronyx je 4. jan 2025 ob 21:38:59 izjavil:

Saj nepremičninski trg se je tudi zlomil skupaj z borzo. Včasih so bili ekonomski cikli. Sedaj bodo menda s tiskanjem denarja dosegli, da vse samo še raste.

Lahko, samo najemnine pa niso padle.

Jaz sem že naročil rušenje...
Sej zdaj je vseeno ko sem panele dol vrgel zarad nove omrežnine, naj pa še porušijo do konca.

denabiker je 7. jan 2025 ob 11:41:47 izjavil:

Kaj zdaj, a ste že začeli kaj s prepisi, podarjat nepremičnine? Samo čakam, da bodo froci se začeli bunit, ja pa zakaj je brat dobil ono lepo hišo, zakaj je sestra dobila hišo na morju jaz pa ne, zakaj pa si dal vikend onemu, itd. itd.

itak, to so res debilni in nepremišljeni predlogi

Prepisat otrokom, sploh ko imaš več kot enega, je vedno trd oreh. Je kr žalostno gledat mladeniče govoreč po TV, ki mislijo da so jih neki investicijski kupci prikrajšali za normalne cene nepremičnin.

Pač je povpraševanje generirano tudi z rastom prebivalstva, država pa ima hkrati sprejet načrt da popolnoma ustavi pozidavo novih zemljišč do leta 2050. To slednje zagotovo ne bo ustavilo rasti cen nepremičnin.

Sem spremenil stalni naslov na nepremičnino, ki je prazna, ker renoviram....bomo vidli kaj bo s tem davkom, ampak za vsak slučaj

Če kupuješ stare bajte (še posebej na kakšnih dražbah) in jih obnavljaš ter etažno razdeliš, imaš lahko dobička nad 50%. Seveda na ustreznem območju.
Je pa lahko precej stresno, tako da to prepuščam ostalim. Pomaga, če znaš kaj narediti sam.

Saj ni treba verjet. Ne bom pa pisal detajlov, ker slovenija je majhna, nevoščljivost pa velika (kot smo videli v tej temi).

Lahko samo napišem, da ti ki se profi ukvarjajo s tem ne bodo kupili hiše za pol milijona ampak bo precej manj. Zato pa sem omenjal sodne dražbe in občinske prodaje.
Enostavno pa tudi ni, sem napisal da je precej stresno. Imeti moraš prosta sredstva in čakati na pravi trenutek. Če imaš veze, pomaga.

delavec44 je 8. jan 2025 ob 09:06:19 izjavil:

Saj ni treba verjet. Ne bom pa pisal detajlov, ker slovenija je majhna, nevoščljivost pa velika (kot smo videli v tej temi).

Ne rečem da ni možno, če res uspeš na kakšni sodni dražbi kupit nepremičnino močno pod ceno. Ampak tega tudi ni tako zelo veliko, ali pač? Pa sedaj kakor vem se stepejo za nepremičnine na vsaki dražbi, tako da nisi edini ponudnik. Mene bolj zanima računica kripto milijonarjev, ki zidajo po Ljubljani. Na kakšen procente zaslužka ti računajo? Ti namreč po moje sami nič ne delajo, saj ne znajo. Oni prispevajo denar za investicijo, vse ostalo pa plačujejo. Po moje več kot 20% zaslužka tu ni, kljub ceni 6.000EUR po m2.

JH84 je 8. jan 2025 ob 10:06:09 izjavil:

Kriptomilijonarji to delajo, ker imajo izkušnje v kripto. Brez izkušenj, se bo verjetno marsikdo tak opekel v gradbeništvu.

? Ne razumem. Kripto milijonarji imajo predvsem veliko prostega denarja, za katerega vedo, da jim ga bodo ukradli z inflacijo, če nekaj z njim ne naredijo. Oni lahko da imajo izkušnje v kriptu, ali so pa imeli samo srečo, nimajo pa po moje nikakršnih izkušenj z gradbeništvom in nič ne znajo sami narediti, saj doma večina nima niti orodja. Me res zanima, kako se popolni rookiji znajdejo v gradbeništvu.

dronyx je 8. jan 2025 ob 10:17:20 izjavil:

? Ne razumem. Kripto milijonarji imajo predvsem veliko prostega denarja, za katerega vedo, da jim ga bodo ukradli z inflacijo, če nekaj z njim ne naredijo. Oni lahko da imajo izkušnje v kriptu, ali so pa imeli samo srečo, nimajo pa po moje nikakršnih izkušenj z gradbeništvom in nič ne znajo sami narediti, saj doma večina nima niti orodja. Me res zanima, kako se popolni rookiji znajdejo v gradbeništvu.

Uf ti si pa konkretno za časom. Danes se stvari ne gradijo na način da gradbenik kupi zemljo, naredi načrte, sezida in na koncu še proda. Danes večino vloge prevzamejo investitorji. In investitor je nekdo, ki ima denar, financira in organizira. Za tem pa so arhitekti, občinski urbanisti, soglasjedalalci, odvetniki itd.

Da lahko kriptaši gradijo večje projekte je logično, saj imajo višek denarja, ki ga nekam dolgoročno "morajo" vložit. Naši upravni postopki so lahko dolgi in pridovivanje GD se lahko hitro zakomplicira. Zazidljiva zemljišča niso poceni in ko vse skupaj sešteješ najmanj tvega nekdo ki ima ogromo "viška" denarja. Če gradiš hišo kot "privatni investitor" z malo denarja - recimo družina, ki bi si s prihranki zgradila družinsko hišo zase, nimaš veliko možnosti da, zaj** z nakupom na način da boš 10 let pridobival GD.

In na koncu si investitorji in vsi ostali vzamejo svoj del kolača, plača pa posameznik ko kupi neko stanovanje.

Dobi ali pa izgubi.

Za graditi stanovanja ni dovolj le denar in poslovna žilica, moraš vesti tudi kje in kako podmazati državni aparat.

Veliko teh ki gradi, naredi tudi izgubo, vmes propade itd..

@dronyx - ti je že bm1973 napisal dovolj, pa si še kar ne daš doreči. Investitor investira, gradbenik pa gradi. Nista to ena in ista oseba. Na koncu pa investitor zasluži več kot gradbenik, čeprav na koncu oba solidno zaslužita.

Investitor torej sam ureja birokracijo, lahko pa tudi najame nekoga in to lahko traja več let. Kupi zemljišče. Ko ima urejeno papirologijo, da povpraševanje gradbincem koliko bi ga stalo, da mu sezidajo 5000m2 stanovanjskih površin za kar ima GD in v kolikem času.

In na koncu koliko zasluži? Osnove ekonomije: strošek birokracije + strošek zemljišča + strošek gradnje + željen dobiček od vsega = m2 stanovanja. In če je investitor porabil 20 milijonov za 5000m2 stanovanjskih površin = 4000 eurov/m2.

Potem se pa odloči, da bo cena 5000 eurov/m2 če želi imeti 25% donos pred vsemi davki ali 6000 eurov/m2 za 50% donos pred davki. Vse se to izračuna in ko se začne graditi lahko on že začne prodajati to, ker ima vse končne stroške na mizi in lahko poljubno določi ceno. Noben pa ne bo delal za 1% donos. Se strinjaš? Ali kje imaš ti logiko, da si investitor ne bi znal preračunati vseh stroškov (ker je za tebe kao rookie - jao, jao) in bi prodajal pod ceno oz. za zelo nizki donos?

@kamiKaZaA: Teorijo razumem. Mene zanima konkretno primeri.

dronyx je 8. jan 2025 ob 12:49:39 izjavil:

@kamiKaZaA: Teorijo razumem. Mene zanima konkretno primeri.

Nihče ti konkretnih primerov ne bo pisal po forumu, ker bi potem lahko sam kopiral enak poslovni model. Tebi to več kot očitno ni jasno. Lahko pa greš do investitorjev, recimo do Anderliča in ga prosiš, da ti razčleni vse njegove stroške za 20 letni projekt Schellenburg in koliko je na koncu imel donosa. Vso srečo, če misliš, da obstajajo idioti, ki bi razkrili svoj poslovni model "konkretno". Ostane ti torej samo "teorija" in da upaš, da kripto milijonarji v "teoriji" delajo nizki donos pri stanovnajih in se s tem tolažiš, da se z investiranjem v gradnjo stanovanj slabo služi...

mirator je 8. jan 2025 ob 12:56:14 izjavil:

kamiKaZaA je 8. jan 2025 ob 12:37:11 izjavil:

In na koncu koliko zasluži? Osnove ekonomije: strošek birokracije + strošek zemljišča + strošek gradnje + željen dobiček od vsega = m2 stanovanja. In če je investitor porabil 20 milijonov za 5000m2 stanovanjskih površin = 4000 eurov/m2.

Ja dobro si analiziral. Pozabil pa si na delitev med stroškom in dobičkom. Ti kar povem, da je razmerje najmanj 1:1 (če je manj, je to za investitorja slaba naložba), kar pa je sicer primerljivo tudi z maržami trgovcev.

Imaš prav. Pisal sem pavšalno in dodal neke poljubne številke. Poanta je, da dronyx-u ni jasno, da se da vse stroške preračunati in da ko imaš komaj vse stroške postaviš ceno, kjer daš noter tudi željen donos. On pač misli, da si "rookie" investitor ne zna tega izračunati in da zato dela nizki donos. Pa se moti. Ker se vedno vse preračuna in upošteva vse stroške, davke, davek na dobiček preden se postavi končna cena za m2 stanovanja. In vse to je lepo noter zapakirano. In nihče ne dela z 1% donosom, sploh pa ne, da se bo 5+ let zajebaval s projektom (od začetka birokracije do končne izgradnje), da bi na koncu naredil 10% donos, a v tem času je bila inflacija 10%+ in nisi nič zaslužil. Dronyx-u se pač tega ne da dopovedati.

O moj Bog. V redu je, ne da se mi več razlagati, ker je že vse razloženo.

Zaključek: Lahko se ti tolažiš, da kripto milijonarji ne zanjo investirati in da delajo nizki donos pri gradbenih projektih. Dejasnko se motiš in ustvarjajo dodaten profit in še dodatno plemenitijo svoje premoženje.

spaget je 8. jan 2025 ob 13:40:40 izjavil:

Preveč je študiran, da bi razumel investitorje.
En m^3 najboljšega betona skupaj s črpalko je 100€.

Koga to misliš? Jaz nisem nič študiran. Nimam niti zares doktorata. Dr. Onyx je joke! tako kot so reperji Dr. Dre in podobni. Jaz sem končal samo FER in imam diplomo iz elektrotehnike. Res se pa na beton ne spoznam. Vem da zmešaš skupaj cement, pesek in vodo v pravem razmerju.

kamiKaZaA je 8. jan 2025 ob 13:55:10 izjavil:

Ne samo na beton. Ti se ne spoznaš niti na osnove ekonomije in investiranja.

Na faksu smo imeli samo politično ekonomijo, ki je bila socialistični joke. Z eno besedo čista bedarija. Nimam pa toliko denarja, da bi se lahko šel resno investiranje v nepremičnine. Delam pa letno več kot 10% donos.

kamiKaZaA je 8. jan 2025 ob 13:55:10 izjavil:

Ma pravi teliček je. On je že določil, da je donos prenizek in da se on tega ne bi šel. A eni obračajo lepe donose z investiranjem v gradnje. Hkrati pa pričakuje, da mu bo en razložil "konkretno" celotni poslovni model investiranja od A do Ž, da bo potem lahko vsak to kopiral oz. postal konkurenca temu investitorju. Pravi čudak moreš biti, da kaj takega pričakuješ.

To, da je donos prenizek nisem nikdar določil, ker niti ne vem o kakšnih številkah govorimo. Edino kar mene pri celi zadevi čudi je to, če so res gradbeni posli (mislim stanovanja v Ljubljani) res tako zelo donosni, zakaj ni v Ljubljani bistveno več gradbenih jam, žerjavov, skratka, zakaj Ljubljana ne izgleda nekako tako kot Dublin pred finančno krizo. Možnosti je sicer več. Lahko da ni toliko investitorjev, kot bi si mislil, ali pa so stanovanja že tako draga, da se ne da vsega prodat po 6.000 €/m2 navzgor, kaj tretjega...Recimo če so res tako visoki donosi, zakaj nekdo ne ustanovi sklad, vložimo peneze in začne gradit s tem denarjem stanovanja v Ljubljani. Sam pobaše procente, kar bodo milijoni, ljudje dobijo stanovanja, vlagatelji pa tudi svoje procente, precej več, kot na banki. pa še Golob bi se lahko trkal po prsih - vidite, pa smo vam zgradili stanovanja, kot smo obljubili. Mesec bi pa prikimal.

dronyx je 8. jan 2025 ob 14:15:58 izjavil:

Edino kar mene pri celi zadevi čudi je to, če so res gradbeni posli (mislim stanovanja v Ljubljani) res tako zelo donosni, zakaj ni v Ljubljani bistveno več gradbenih jam.

Zato, ker Janković zavira in omejuje gradnje (z občinsko birokracijo), da potem posledično rastejo cene nepremičnin, ker mu je to v interesu. In pridejo investitorji in potem en čaka 3 leta, drugi 5 let, tretji 7 let, da dobi ustrezna dovoljenja. Investitorjem pa je vseeno ali bo letos gradil in prodajal za X ceno ali pa čez 7 let za X+50% ceno. On bo svoj denar oplementil letos ali čez 7 let.

Janković pa poskrbi, da se ne bi preveč gradilo, ker bi potem to res zbilo ceno na 3000€/m2. Na ta način se izdaja letno omejeno število gradbenih dovoljenj, da ne bi kje gradnja dosegla povpraševanja. Ima pa Janković odlično PR službo preko katere vsake toliko časa poda izjavo kako bi nepremičnine morale biti cenejše, a dejansko je on glavni krivec da so tako drage, ker se čaka na gradbena dovoljenja tudi po 10 let. Ampak investitorju z debelimi milijoni na računu je vseeno, ker ve, da bo cena nepremičnin čez 10 let vsaj +50% višja in bo on zaslužil isto ali več kot če bi letos dobil gradbeno dovoljenje. In vsi so srečni, razen končni kupci, kateri zaradi tega omejevanja gradnje danes plačujejo 6000€/m2 v LJ.