Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

user4683 je 19. sep 2022 ob 09:08 izjavil:

Kaj ko bi operirali z vsaj približno dejanskimi številkami? Last time I checked so fiksne obrestne mere 3%, 10 let nazaj pa so bila cca 6%. Povprečna cena stanovanja je bila 2013 (na dnu!) - 1500EUR/m2 (LJ 2000EUR/m2), sedaj smo nekje na 2200 (LJ 3600EUR/m2), torej za nekaj, kar si leta 2013 (na dnu!) potreboval 100k kredita, boš sedaj verjetno potreboval 50% več (v LJ pa 80% več). 100k po 6% na 20 let te je z obrestmi stalo 180kEUR, sedaj te pa 180k po 3% stane 240k. Torej kljub temu, da je nepremičnina v LJ sedaj 80% dražja, te stane "samo" 30% več. Tista o še enkrat dražjih stanovanjih torej nekako ne pije vode.

Torej kakšen once in a lifetime? Tisti, ki je s takratnim kreditom kupil na 30-letnem minimumu je kupil samo 30% ceneje kot nekdo, ki bi kupoval sedaj na dolgoletnem maksimumu. Plače/inflacija je šla pa v tem času verjetno tudi gor za nek tak procent.

Hvala znupy za tole perspektivo... s tem si lepo prikazal da takih razlik realno ni, samo nekoč so bile zapakirane v več odplačila banki, danes so pa bolj na očeh pri cenah same nepremičnine... rezultat je pa podoben oz. razlika kot si povedal le okrog 30%...

OneYellow je 19. sep 2022 ob 09:06 izjavil:

Še najbolj se obremenjujeo se mi zdi da tisti, ki so uspeli ujeti once in a lifetime trenutek v zadnjih 10 letih, pa sedaj ne privoščijo, da bi si še kdo za njimi lahko privoščil svojo nepremičnino. Kako tipično slovensko. Višek je pa to, ker to pripisujejo svoji sposobnosti.

Mi vse to privoščimo, samo ne tako da bomo obstoječi lastniki več plačevali =) Zakaj bi na naš račun rastla stanovanja ki so cenejša za druge??? To nima nobenega smisla... razen v očeh komunista.

Točno tako. Če kupuješ za streho nad glavo, potem ne gledaš na balone in podobno. Kot mlad človek ali družina (če že imaš kakšnega potomca) moraš jasno delati kompromis, saj nimaš na računu par sto tisoč evrov prihrankov. Ta kompromis je običajno lokacija, saj le tako bistveno znižaš ceno. V današnjih časih to morda niti ni tak hendikap, saj nas že veliko dela od doma.

Težava je kot vidimo v tej temi, ravno v tem, da folk noče delat kompromisa v lokaciji, in potem jamra ker ni nič za njega tam kjer on želi po ceni ki želi... ne razume da pač se je potrebno prilagodit budgetu ali pa prilagodit budget željam, oboje je seveda težko, zato raje jamrajo da jim mora cela država in vsi državljani zrihtat okolje kjer bo lahko čistilka na OŠ Livada v LJ živela max 1 ulico stran in delavka v LJ v Hoferju max 2 ulici stran...

Mato989 je 19. sep 2022 ob 09:12 izjavil:

OneYellow je 19. sep 2022 ob 09:06 izjavil:

Še najbolj se obremenjujeo se mi zdi da tisti, ki so uspeli ujeti once in a lifetime trenutek v zadnjih 10 letih, pa sedaj ne privoščijo, da bi si še kdo za njimi lahko privoščil svojo nepremičnino. Kako tipično slovensko. Višek je pa to, ker to pripisujejo svoji sposobnosti.

Mi vse to privoščimo, samo ne tako da bomo obstoječi lastniki več plačevali =) Zakaj bi na naš račun rastla stanovanja ki so cenejša za druge??? To nima nobenega smisla... razen v očeh komunista.

Kako za vraga bi obstoječi lastniki plačevali kaj več, če bi država sprostila več zazidljivih zemljišč, da bi se lahko več gradilo? Prosim objasni, ker tole je pa logika top shit. :)

znupy - good point, na to nisem pomislil.

Bolj zanimivo je primerjat obdobje 2019-2022 :).

user4683 je 19. sep 2022 ob 09:08 izjavil:

Kaj ko bi operirali z vsaj približno dejanskimi številkami? Last time I checked so fiksne obrestne mere 3%, 10 let nazaj pa so bila cca 6%. Povprečna cena stanovanja je bila 2013 (na dnu!) - 1500EUR/m2 (LJ 2000EUR/m2), sedaj smo nekje na 2200 (LJ 3600EUR/m2), torej za nekaj, kar si leta 2013 (na dnu!) potreboval 100k kredita, boš sedaj verjetno potreboval 50% več (v LJ pa 80% več). 100k po 6% na 20 let te je z obrestmi stalo 180kEUR, sedaj te pa 180k po 3% stane 240k. Torej kljub temu, da je nepremičnina v LJ sedaj 80% dražja, te stane "samo" 30% več. Tista o še enkrat dražjih stanovanjih torej nekako ne pije vode.

Torej kakšen once in a lifetime? Tisti, ki je s takratnim kreditom kupil na 20-letnem minimumu je kupil samo 30% ceneje kot nekdo, ki bi kupoval sedaj na dolgoletnem maksimumu. Plače/inflacija je šla pa v tem času verjetno tudi gor za nek tak procent.

Lahko tudi konkreten primer, lokacija Maribor: nova vrstna hiša september 2020 -> 220k EUR. Danes prodajajo zelo podobne vrstne hiše, oddaljene cca. 400m zračne linije in predvidenim datumom vselitve februar 2023, za 360k - 420k EUR (odvisno od velikosti pripadajočega zemljišča). Se mi zdi kar konkretna razlika, pa ne gre za Ljubljano, kjer bi človek še razumel (glavno mesto, ves čas velik pritok mladih, itd.).

jan_g je 19. sep 2022 ob 09:17 izjavil:

user4683 je 19. sep 2022 ob 09:08 izjavil:

Kaj ko bi operirali z vsaj približno dejanskimi številkami? Last time I checked so fiksne obrestne mere 3%, 10 let nazaj pa so bila cca 6%. Povprečna cena stanovanja je bila 2013 (na dnu!) - 1500EUR/m2 (LJ 2000EUR/m2), sedaj smo nekje na 2200 (LJ 3600EUR/m2), torej za nekaj, kar si leta 2013 (na dnu!) potreboval 100k kredita, boš sedaj verjetno potreboval 50% več (v LJ pa 80% več). 100k po 6% na 20 let te je z obrestmi stalo 180kEUR, sedaj te pa 180k po 3% stane 240k. Torej kljub temu, da je nepremičnina v LJ sedaj 80% dražja, te stane "samo" 30% več. Tista o še enkrat dražjih stanovanjih torej nekako ne pije vode.

Torej kakšen once in a lifetime? Tisti, ki je s takratnim kreditom kupil na 20-letnem minimumu je kupil samo 30% ceneje kot nekdo, ki bi kupoval sedaj na dolgoletnem maksimumu. Plače/inflacija je šla pa v tem času verjetno tudi gor za nek tak procent.

Lahko tudi konkreten primer, lokacija Maribor: nova vrstna hiša september 2020 -> 220k EUR. Danes prodajajo zelo podobne vrstne hiše, oddaljene cca. 400m zračne linije in predvidenim datumom vselitve februar 2023, za 360k - 420k EUR (odvisno od velikosti pripadajočega zemljišča). Se mi zdi kar konkretna razlika, pa ne gre za Ljubljano, kjer bi človek še razumel (glavno mesto, ves čas velik pritok mladih, itd.).

Ja ampak poglej koliko so šle gor plače delavcev in koliko materiala od 2020 do 2022... material je šel gor vsaj x2, plače tudi vsaj 15% ker kadra ni za dobit...

jan_g je 19. sep 2022 ob 09:17 izjavil:

user4683 je 19. sep 2022 ob 09:08 izjavil:

Kaj ko bi operirali z vsaj približno dejanskimi številkami? Last time I checked so fiksne obrestne mere 3%, 10 let nazaj pa so bila cca 6%. Povprečna cena stanovanja je bila 2013 (na dnu!) - 1500EUR/m2 (LJ 2000EUR/m2), sedaj smo nekje na 2200 (LJ 3600EUR/m2), torej za nekaj, kar si leta 2013 (na dnu!) potreboval 100k kredita, boš sedaj verjetno potreboval 50% več (v LJ pa 80% več). 100k po 6% na 20 let te je z obrestmi stalo 180kEUR, sedaj te pa 180k po 3% stane 240k. Torej kljub temu, da je nepremičnina v LJ sedaj 80% dražja, te stane "samo" 30% več. Tista o še enkrat dražjih stanovanjih torej nekako ne pije vode.

Torej kakšen once in a lifetime? Tisti, ki je s takratnim kreditom kupil na 20-letnem minimumu je kupil samo 30% ceneje kot nekdo, ki bi kupoval sedaj na dolgoletnem maksimumu. Plače/inflacija je šla pa v tem času verjetno tudi gor za nek tak procent.

Lahko tudi konkreten primer, lokacija Maribor: nova vrstna hiša september 2020 -> 220k EUR. Danes prodajajo zelo podobne vrstne hiše, oddaljene cca. 400m zračne linije in predvidenim datumom vselitve februar 2023, za 360k - 420k EUR (odvisno od velikosti pripadajočega zemljišča). Se mi zdi kar konkretna razlika, pa ne gre za Ljubljano, kjer bi človek še razumel (glavno mesto, ves čas velik pritok mladih, itd.).

Eno so oglaševane cene, drugo pa realizirane. Kakšne bodo čez eno leto realizirane bomo pa še videli. In kot pri vsaki stvari imaš izjeme, ki štrlijo iz povprečja (gor ali dol) - na posameznih primerih delat nek (posplošen) sklep je absurdno.

Ne no, če imaš pa sedaj samo 3-4% OM. Folk nima pojma kaj pomeni 2% višja OM za obrok pri npr. 300k kredita. Tukaj se hvalijo, da so jemali kredite po 7% OM ali pa da imajo obrok kredita v višini, ki je skoraj nižja od moje naročnine za telefon.

Pat_MaGroin je 19. sep 2022 ob 09:22 izjavil:

Najboljši so mi ti robni primeri, ko se najde enega špekulanta, ki pri mamici čaka 15 let na nižje cene. Vmes pa se ti generacije ne osamosvojijo, rodnost v kurac, albanci pa na polno uvoz. Lepo bo v Sloveniji čer 20 let, še dobro, da bom samo na obisk hodil občasno :).

Saj to da stane hiša 600k je TUDI ROBNI PRIMER... danes ti pokažem na nepremičnine veliko hiš krepko pod to ceno v SLOVENIJI... tam te robni primer ne moti?

Saj tudi Maribor 360k-420k je ROBNI PRIMER... to je ogromno robnih primerov v tej temi =)

Bistvo ostaja enako, kdor odkljuka sledeče točke:

1. vsaj 40k prihrankov
2. služba za NDČ
3. Plača vsaj 1.800 bruto

lahko v Sloveniji kupi nepremičnino 100%... samo lokacijsko se mora prilagodit.

če se lokacijsko NE ŽELI prilagodit, mora prilagodit nekaj ali oboje iz točke 1. in 3.

10let nazaj si v predmestju kranja lahko kupil bajto za 120k, danes bi se brez težav prodala za 300k.

Enosoben flet je bil 50k, danes 100k.
Bo treba pogledat realne cene m2, ker za 2200 lahko dobiš kaj edino v najlepšem mestu.

OneYellow je 19. sep 2022 ob 09:29 izjavil:

Izračunaj koliko časa moraš šparat s 1800 bruto, da imaš 40k na strani. Potem pa v to dodaj še vukojebino, kjer naj bi imel teh 1800 bruto in kjer naj bi dobil poceni nepremičnino.

Sicer pa ljudje se lokacijsko prilagajajo, ker gredo v tujino. Ampak tebi je to itak vseeno, ker ti boš očitno sam delal za svojo penzijo.

Če so razmerja izven okvirjev bo pač prišlo do korekcije, ker je zadeva unsustainable. Trg vedno prilagodi zadeve, da ustrezajo razmerjem in očitno smo trenutno daleč od Matotovih 3. točk :)

trancer01 in ostali: evo, poglejte to:

https://n1info.si/video/n1-video/kdaj-b...

"Od nepremičnine ob nakupu pričakuješ realno rast prihodkov, lahko pa cene prehitevajo rast realnih dohodkov gospodinjstev, kar se v Sloveniji dogaja zadnjih pet ali šest let.
V nekem trenutku tako pride do tega, da je realna cena nepremičnin višja od sposobnosti prebivalstva, da to plača, pojasnjuje Pahor. To se je pri nas zgodilo nekje sredi leta 2021. "Od začetka 2021 je rast nepremičnin 15 odstotkov letno. To statistično pomeni, da smo v balonu," je pojasnil. "Od začetka 2006 do sredine 2008 je trajalo leto in pol, da se je prevesilo navdzdol," je povedal in dodal, da zdaj to obdobje traja le tri četrtine leta."

Ne, ni bilo zgolj nekaj malega % kot že od 2012, razlika je bila občutnejša.

OneYellow je 19. sep 2022 ob 09:29 izjavil:

Izračunaj koliko časa moraš šparat s 1800 bruto, da imaš 40k na strani. Potem pa v to dodaj še vukojebino, kjer naj bi imel teh 1800 bruto in kjer naj bi dobil poceni nepremičnino.

Če živiš pri starših cca. 4 leta max...

Torej z 1.800 bruto in malico 6EUR na dan dobiš mesečno cca. 1.330€ (brez potnih) Če živiš pri starših in daš njim 200EUR za doprinos... in 100EUR za luksuz prihraniš cca 12k (brez regresa) letno...

Če tega luksuza nimaš in moraš recimo vse plačat doma in imaš samo gratis najemnino, pač prihraniš cca 600EUR/mesec v tem primeru je to cca 7k letno in cca 5,5 oz 6 let do 40k

Če nimaš niti luksuza da bi živel doma, hja potem je pač problem... v tem primeru lahko prihraniš cca 200EUR/mesec max... torej cca 2,5k/leto ali približno 16 let...



Seveda je potrebno povedat da v osnovi SAMSKA oseba naj ne bi kupila stanovanja oz, če ga že kupuje kupi max 1 sobno ali garsonjero, kjer pa potem pade zahteva po 20% lastnem deležu pod 20k in spet pridemo na ZNOSNIH cca 8 let varčevanja...



Torej če povzamem:

Primer 1, življenje doma, minimalni prispevki staršem:
- 40k prihraniš v cca 4 letih morda celo prej

Primer 2, življenje doma, "maksimalni prispevki" torej daš za vse kar porabljaš razen najemnine
- 40k prihraniš v cca 6 letih, morda celo malo prej

Primer 3, življenje za sebe
- Prihraniš 40k v cca 16 letih***

*** Kot samska oseba kupuješ zase garsonjero ali 1. sobno kar pomeni da niti ne potrebuješ 40k prihranka torej lahko greš na 20k prihrankov, kar pa zniža čas varčevanja na cca 7-8 let...


Torej v najboljšem primeru 4 leta, v najslabšem pa 8 let (če greš na manjše nakupe ker nimaš sreče življenja doma v lajfu)

matobeli je 19. sep 2022 ob 09:30 izjavil:

10let nazaj si v predmestju kranja lahko kupil bajto za 120k, danes bi se brez težav prodala za 300k.

Enosoben flet je bil 50k, danes 100k.
Bo treba pogledat realne cene m2, ker za 2200 lahko dobiš kaj edino v najlepšem mestu.

10 let nazaj nisi mogel imet 2k plače tako enostavno kot danes... Eni bi imeli plače današnje, cene pa iz leta 2012 ali 1992 še bolje iz leta 1945 ali kar 1.000

OneYellow je 19. sep 2022 ob 09:48 izjavil:

In takoj po faksu imaš v vukojebini 1800 bruto? Ali nekje pri 30ih, da imaš potem šele pri 34ih 40k, ko v bistvu ugotoviš, da zadnja 4 leta nisi živel, ampak hej, imaš pa točno toliko kot si imel 4 leta nazaj, ker so šle v tem času za toliko cene gor.

Ne nimaš, lahko pa pač greš na srednjo električarsko šolo in si pri 18tih električar in imaš pri 21tih 1.800 bruto fix, razen če imaš 2 levi roki... bo treba stopit s piedestala da morajo vsi študirat... študij mora bit smiseln, večinoma ni sploh v SLO... ne vem kaj folke drkate z učenjem če električarji pol služijo več kot UNI DIPL filozof... jebiga, bo treba nehat podcenjevat obrtniške poklice.


Današnja generacija in zadnjih par ima vse infor da se odloči prav, zgubljeni luzerčki ki so 7 let študirali so pač v opomin.

Mato989: Dobra kalkulacija. Upoštevati pa bi moral še naraščajočo plačo tekom obdobja šparanja, kar lahko pomembno spremeni potrebni čas šparanja. In seveda kje šparaš in v kakšnih %: all-in depozit, mešano vzajemci, delnice, RTF-i, kripto itd.

Mato ma enga kolega ki je električar in si je z delom v tujini pri 30ih lahko postavil lastno bajto nekje na periferiji.
Zdej je pa to referenca.

Mato spet sanja. Kot da nihče ne prakticira njegovih nasvetov. V Ljubljanski kotlini ne moreš delat kakšnih velikih kompromisov. Bolj ko boš oddaljen od delovnega mesta, več boš dal za avto. Kompromis lahko narediš le tak, da greš v eno sobico zraven šihta in sploh ne rabiš avta. Če imaš pa starše blizu šihta, je pa tombola.
Samo potem dejmo mal računat, koliko ti to pomaga. Daš jurja na stran in prišparaš 40k v 4 letih. Super, si se konkretno odrekal in nekaj našparal. Zdaj so cene astronomske, obrestna mera se mesečno dviguje, kaj naredit? Kupit neko luknjo bogu za nogu in keširat kot zmešan za avto, ali kupit res mikro luknjo v mestu? Seveda se boš moral odrekat še dve desetletji, ker trenutni krediti bodo stali konkretno.
Mato je pameten, ker je imel srečo. Odgovarja mu lokacija Ptuja, ker dela od doma, starši so dal zraven pa še fiksni kredit je dobil za drobiž.

johnnyyy je 19. sep 2022 ob 11:16 izjavil:

velikBrokoli je 19. sep 2022 ob 08:20 izjavil:

Sedaj ti bo PIC uletel in razložil, da je tvoja žena v bistvu tvoja hčerka in da nihče racionalen ne živi na Gorenjskem.

Potem moramo samo še dodati, da so se največje škrtice od Gorenjcev preselile v Prekmurje in okolico MB, saj so tam nepremičnine najcenejše .

velikBrokoli je 19. sep 2022 ob 08:20 izjavil:

Šalo na stran, lokacija Gorenjske, prisotnost turizma in pomanjkljivost zazidljive zemlje so verjetno glavni vzroki za cene, ki so pogosto primerljive z Ljubljano. Če si pa še ljubitelj narave, gor in hribov, zimskih športov in Albancev, pa je to idealna lokacija v Sloveniji, čeprav draga.

Z višanjem cen nepremičnin v LJ se je ta val razširil na okolico. Kolega (ta je praktično sam z investicijam pri nepremičninah naredil 400k€ plusa) me je na to opozarjal že 2018. Takrat je rekel, da če imam namen graditi hišo na Gorenjskem (med KR in LJ), naj kupim zemljo čim prej, saj se je iz stanovanj začel naval na hiše in da bo šlo to kasneje na zemljišča. Gorenjsko je videl kot privlačno, saj ima sorazmerno dobro cestno povezavo z LJ (AC, mimo Medvod, dostop do Celovške, obvoz po Nemški itd.) poleg tega Kranj veliko pobere. Zato je že takrat dejal, da je Gorenjska boljši nakup kot Domžale ali Mengeš, saj prevelik del Slovenije uleti na Štajersko AC ali na Trzinsko obvoznico in jo zabije. On je takrat (sredi 2019) kupoval in kupil za 110€/m² gradbeno parcelo na Gorenjskem. Z mojo sva šla na oglede ob koroni pa so bile cene za sorazmerno dobre parcele okrog +150€/m². Smlednik in okolica pa po +180€/m².

velikBrokoli je 19. sep 2022 ob 08:20 izjavil:

Osebno mi je vseeno, bi raje živel kje bolj poceni, ampak ima žena službo v turizmu, zato bova verjetno ostala tukaj. Pa še familija je tukaj - kar je lahko tudi negativno, lol.

Če živiš na območju kjer so visoke plače potem je tudi tam visoka vrednost nepremičnin. Če je pa mizerija od plače potem pa so tudi nepremičnine cenejše. Tako, da najbolje je gledati preko svojih osebnih lastnosti, kje lahko kupiš za čim manj denarja in boš imel čim več prihodkov in da ne zgubiš preveč časa na cesti.

Tvoj kolega je dobro ocenil in napovedal, jaz danes tudi iščem parcele na Gorenjskem in so cene 200e/m2 ali višje.

Stanovanja bi itak morala biti faktor 3 cenejsa od his gledano realno. Za stanovanja tudi ni nobenega problema z parcelami, ker lahko znotraj obvoznice v LJ se komot nekaj miljonov stanovanj postavimo. Cena parcele bi morala biti zanemarljiva in tako bi glavnina stroska stanovanja morala biti strosek izgradnje.

Magic1 je 19. sep 2022 ob 11:18 izjavil:

Mato spet sanja. Kot da nihče ne prakticira njegovih nasvetov. V Ljubljanski kotlini ne moreš delat kakšnih velikih kompromisov. Bolj ko boš oddaljen od delovnega mesta, več boš dal za avto. Kompromis lahko narediš le tak, da greš v eno sobico zraven šihta in sploh ne rabiš avta. Če imaš pa starše blizu šihta, je pa tombola.
Samo potem dejmo mal računat, koliko ti to pomaga. Daš jurja na stran in prišparaš 40k v 4 letih. Super, si se konkretno odrekal in nekaj našparal. Zdaj so cene astronomske, obrestna mera se mesečno dviguje, kaj naredit? Kupit neko luknjo bogu za nogu in keširat kot zmešan za avto, ali kupit res mikro luknjo v mestu? Seveda se boš moral odrekat še dve desetletji, ker trenutni krediti bodo stali konkretno.
Mato je pameten, ker je imel srečo. Odgovarja mu lokacija Ptuja, ker dela od doma, starši so dal zraven pa še fiksni kredit je dobil za drobiž.

Problem je ravno v tem ker vsi mislijo da so vse luknje kar ni tam kjer oni želijo...

Vsak plus ima nek minus (vožnja itd...)

V osnovi je že problem da je kdorkoli tako neumen da je pripravljen v LJUBLJANI delat za manj kot 2.000 NA TRR (brez potnih) mene skoz vabijo če pridem on site delat v LJ za 2.200 bruto... pa jim samo rečem da za 2.200 bruto se mi pač ne splača... ker pol je bolje da delam home office za 1.800 bruto kajne? Če bi sam se rodil v LJ in bi ugotovil da ne morem pač dobit soliden keš v LJ da bi tam blizu živel bi se pač preselil in obrnil kariero v smer da dobim drugje šiht ali šel v tujino... možnosti je neskončno, dokler si pod 25-28 let...

Saj vukojebina sploh ni tako slaba. Če nimaš otrok in delaš od doma, je praktično vseeno, kje živiš.