Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

Jah samo če tega ne obnoviš ustrezno kakovostno, potem živiš ves čas v strahu pred prvim manjšim potresom, ali sploh kakršnihkoli večjih tresljajev v okolici (bus, tovornjaki, delo na cesti ipd.).

Utk je 13. jun 2022 ob 12:24 izjavil:

Stvar je zelo enostavna. Če imaš denar za novo, je bedarija obnavljat staro. Če ga nimaš, so kompromisi pač nujni.

No ampak to je bila moja poanta, veliko mladih ne uspe dabi dovoljnega pologa za kvalitetno novo stanovanje/hišo. Težava pri kar nekaj mladih generacijah (recimo moje, pri mlajših je drugače) je, da smo začeli prepozno varčevati in smo imeli malo po tridesetem premajhne, nekateri neobstoječe zneske, kar je pomenilo, da bi šele pri 40-ih prišli do zneska, ki bi ga z varčevanjem morali imeti že pri cca. 25-ih. Alternativa je da čakajo 10,15 let, da pa trg mogoče dipne, ali crasha in takrat morda uspejo nekaj kupiti, toda: kaj če jim ne uspe? Potem je še težava karier - komu uspe kolikim sploh ne uspe in obtičijo na nizki stopnji prihodkov, ali pa recimo falijo s faksom, zato prepozno začnejo varčevati za hišo, ko bi realno lahko šli na eno srednjo tehnično/poklicno in do časa ko so končali faks imeli že konkreten kup privarčevanih sredstev. Teh zgodb je veliko.
Torej: starejša hiša kot alternativa in B plan, da ne izgubiš let in ne gemblaš ali bo trg crashnil ali ne in ali bo tistih 20.000 stanovanj narejenih ali ne.
To je bila vsa poanta in zato tukaj pišem, da je ta opcija obstoječega stavbnega fonda nekaj kar mladi v Sloveniji premalo raziščejo in vidijo kot realno možnost. To je vse.

To je bila vsa poanta in zato tukaj pišem, da je ta opcija obstoječega stavbnega fonda nekaj kar mladi v Sloveniji premalo raziščejo in vidijo kot realno možnost. To je vse.

Sej sej. Samo pravim, da v obnovo greš, ker je cenejše. Če ni cenejše, je to nesmiselno. Zato je tudi nesmiselno potem pri obnovi metat not ploščice za 50 evrov, parket za 50, zofe za 3 jurje, itd. Če se greš to, potem...postavi novo hišo, pa s cenejšimi ploščicami.
Če ti je jasno kaj pomeni obnova, kje in kdaj je profit, je to super biznis. Sej nikjer ne piše, da moraš tam živet 50 let. Če se čez 10,20 let izkaže, da je denarja kot trave, komot prodaš "staro" hišo in kupiš novo novo. Nič ne boš izgubil.

Če nimaš svojih prednikov, da ti kaj pomagajo je najbolje da oceniš ČIMPREJ ali boš z kariero ki jo gradiš uspel dobit dovoljšne prihodke in se ustrezno usmeriš...

Recimo če bi jaz danes delal faks kot 19 letnik bi se vprašal ali se mi ta faks sploh splača ali se je bolje prekvalificirat in spokat v tujino kot električar, vodovodar ipd...? To je tisto kar manjka 18-24 letnikom, dovolj samokritike, ker so jih celo otroštvo pumpali kaki nezmotljivi super sončki so ki jih bo vsak hotel... pol je pa kriva država za zajebe staršev.

Utk je 13. jun 2022 ob 13:17 izjavil:

OneYellow je 13. jun 2022 ob 13:11 izjavil:

Ni ceneje. Ne z vidika same obnove, niti z vidika nakupa takšne hiše potrebne obnove. Kjer ti je predrago it v novogradnjo zaradi dragih parcel, so tudi takšne stare bajte tako precenjene, da na koncu ni nič ceneje.

Je ceneje. Ni enako dobro, ampak ceneje pa je.

Vprašanje če je ceneje... recimo če bi jaz kupoval staro bajto, bi kupil pač nekje neko "podrtijo" in namesto da bi obnavljal bajto staro 60+ let ki je 180m2 ali morda 250m2 (prevelika) bi raje porušil vse skup in zgradil mikro bajtico 60m2 in si pustil plan za prizidek 40-50m2... po potrebi.

Bi imel zagotovo boljši občutek, pa še ceneje bi bilo....

Fora je v tem koliko daš SKUPAJ za obnovo... tudi če je obnova 200m2 stare bajte 900/m2 je to 180k... za ta denar pa že ziher porušiš tole starino in zgradiš 60m2 neto tlorisa bajto kar je za 2 + 1 froc dovolj.

Ena iz prve roke. Mama je 2019 kupila hišo letnik 1962 velikost 230 m^2, ki jo skupaj obnavljava. V pritličju je eno stanovanje, v 1. nadstropju in mansardi pa drugo. Komunalno opremljenih parcel v tem naselju sploh ni naprodaj, so samo precej velike parcele primerne za nekoga, ki bo to komunalno opremil in razparceliral. Vse na obrobju naselja 2km+ stran od šole, vrtca, trgovine in avtobusne postaje. Obnova je bila do sedaj 130.000 € manjka pa še notranja oprema za večje stanovanje in ureditev okolice. Če bi kupil parcelo po 50.000 € bi dal za gradnjo hiše podobne velikosti vsaj 250.000 € torej 100.000 € več. Pa še 15.000 € smo dobili Ekosklad subvencije.

Jaz mam variabilno OM in 2% pribitek... je pa res da je moj kredit minoren, samo 35k danes... anuiteta je nekje 140€/mesec... tudi če dvignejo na 2% ali 3% bo še kr šlo skozi brez težav... imam pa tudi pripravljeno da odplačam še ene 10k na hitro da ne bo takega vpliva.

LeQuack: Definitivno bodo v roku 1-3 let številni dobri deal-i. Ampak ne nujno v Ljubljani (morda pa za kratek čas celo tam). Mislim, da je bilo okno priložnosti tudi ob zadnji krizi V LJ najkrajše.

LeQuack je 14. jun 2022 ob 12:22 izjavil:

Malidelničar je 14. jun 2022 ob 11:56 izjavil:

LeQuack: Definitivno bodo v roku 1-3 let številni dobri deal-i. Ampak ne nujno v Ljubljani (morda pa za kratek čas celo tam). Mislim, da je bilo okno priložnosti tudi ob zadnji krizi V LJ najkrajše.

Ja samo če bodo pa obrestne mere takrat že 5-6% pa to ne bo več dober deal, tudi če bodo cene nižje.

Saj to onim ki se veselijo padca cen nepremičnin ni jasno... kaj ti pomaga nepremičnina dol za 30k če bo šla OM iz 1,7 na 4 ali 5 %%%%

Mato989 je 14. jun 2022 ob 12:27 izjavil:

Saj to onim ki se veselijo padca cen nepremičnin ni jasno...

Redkokatera nepremičnina se danes prodaja ker se mora, prodajo se pač ker morš bit za tak denar mal smotan če ne prodaš. Višje obrestne mere, davek na nepremičnine, če se zvezde poklopijo bodo nepremičnine konkretno padle.

Itak, davek bo tako napisan da boš lahko ženo napisal v en flet, sebe v drugega, froce v tretjega...

Nepremičnine se bodo takoj prodajale (ali oddajale!) ko bo treba za njih plačevati davek, oziroma bo donos nižji od npr. obveznic. Torej, ko začne pit in jest.

Za mojo kreditno sposobnost pa ne brini, če nočem dat 200k za luknjo v socialističnem bloku še ne pomen da ne morem...

OneYellow je 14. jun 2022 ob 13:25 izjavil:

Mato, problem je, ker razmišljaš z današnjega vidika, tj. muska še špila, medtem ko se ladja potaplja. Ko bo OM 5% znajo domine past, vse do delavca, ki bo izgubil službo in bo prisiljen prodat.

Večinoma delavci ki izgubijo službe so tisti ki danes niti ne morjo kupit nepremičnine ne pa da imajo obratno 3 na zalogi =) Tako da bolj verjeten je enak scenarij kot 2009, 2010, ko kaj ti je pomagal padec cen 15 ali 20% če si izgubil šiht =)

OneYellow je 14. jun 2022 ob 13:52 izjavil:

Jaz govorim o povprečnih familijah, ki kupujejo na kredit. Od česa misliš, da je prišel padec nepremičnin 2008?

V Sloveniji se zelo malo nepremičnin proda zaradi takih razlogov =)

V vsakem primeru povprečnež takrat ne bo mogel kupit te nepremičnine ker bo v istem zosu kot oni ki prodaja pa še višji OM bo.

Mato989 je 14. jun 2022 ob 12:27 izjavil:

LeQuack je 14. jun 2022 ob 12:22 izjavil:

Malidelničar je 14. jun 2022 ob 11:56 izjavil:

LeQuack: Definitivno bodo v roku 1-3 let številni dobri deal-i. Ampak ne nujno v Ljubljani (morda pa za kratek čas celo tam). Mislim, da je bilo okno priložnosti tudi ob zadnji krizi V LJ najkrajše.

Ja samo če bodo pa obrestne mere takrat že 5-6% pa to ne bo več dober deal, tudi če bodo cene nižje.

Saj to onim ki se veselijo padca cen nepremičnin ni jasno... kaj ti pomaga nepremičnina dol za 30k če bo šla OM iz 1,7 na 4 ali 5 %%%%

Kupujejo tisti s kesom. Kar najbrz spet ni povprecna mlada familija. Tisti, ki imajo kes in so tudi v iber kreditno sposobni so isti ljudje ponavadi. In kontra... S kredo na 30 let bo enako. Semantika, a je danes kreda ugodna pa nepremicnina draga ali obratno. Pod crto bo tam tam...

Ja, ampak cez xy let bodo krediti spet cenejši in boš lahko refinanciral posojilo.

Sorodnik je kupil tam 2015, lani zamenjal kredit po 5 letih, ostalo je se 15 let po nizki fix meri. Obrok seveda korektno nižji.

Sej to pa upam, da vsi razumemo, da generalnega pravila ni.

Malidelničar je 14. jun 2022 ob 11:56 izjavil:

LeQuack: Definitivno bodo v roku 1-3 let številni dobri deal-i. Ampak ne nujno v Ljubljani (morda pa za kratek čas celo tam). Mislim, da je bilo okno priložnosti tudi ob zadnji krizi V LJ najkrajše.

Dober deal oz. hipni padec po navadi pomeni, da se OM toliko zvečajo, da določeni ljudje niso zmožni odplačevati in so prisiljeni v prodajo ali pa da zaradi recesije ogromno krediojemalcev ostane brez službe in niso več zmožni odplačevati kredita in so tako prisiljeni prodajati pod ceno. Torej če kupuješ v takšni krizi moraš imeti precej stabilno službo in prihranke.

Malidelničar je 14. jun 2022 ob 14:19 izjavil:

trancer01 je 14. jun 2022 ob 12:56 izjavil:

Malidelničar je 14. jun 2022 ob 11:56 izjavil:

LeQuack: Definitivno bodo v roku 1-3 let številni dobri deal-i. Ampak ne nujno v Ljubljani (morda pa za kratek čas celo tam). Mislim, da je bilo okno priložnosti tudi ob zadnji krizi V LJ najkrajše.

Okno priložnosti ugodnega nakupa nepremičnin ob finančni krizi, ki se je pri nas začela leta 2009, je trajalo okoli 2 leti. Prvi padci so se začeli nekje leta 2010, minimum je bil dosežen, če me spomin ne vara, v letu 2016, pred tem je bil pa že manjši odboj navzgor v letu 2015, a se je potem padanje cen nadaljevalo še v naslednjem letu. Dobre priložnosti so bile nekako od 2013 do 2016, največ pa jih je bilo v letih 2014, 2015 in še nekje do sredine leta 2016. Zadnje dobre priložnosti za nakup so bile v letu 2017.

trancer01: Kar dobro si opisal gibanje, vmes je bil odboj to se tudi jaz spominjam. Sem pa imel v spominu, da je bilo dno 2012/2013? Mogoče so bile razlike po regijah (se ne spominjam podrobno)? V letu 2015 je že začelo rasti in nato z pospeškom 2017-2019: takrat je bil še zelo dober deal glede na danes ampak ne pa več tako dober glede na 2009/2013! Kar že velika razlika! Leta tam približno 2016 smo že počasi prišli na nivo 2006/2007., 2017 so bili res zadnji zadnji ugodni trenutki, takrat se je kar naenkrat v pol leta vse zapodilo gor (se spominjam, ker so omenjali v medijih, ker jih je presenetil tako hud odboj).

Ne, dno je bilo gotovo v letu 2016. Mislim, da sem kar dobro opisal stanje. Obdobje padanja je trajalo kar 6 let, z enim četrtletnim odbojem eno leto pred dejanskim dnom. Opis velja za področje celotne Slovenije.

Sem preveril na SURS in ugotovil, da sem se malenkost uštel. Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani so bile nominalno skoraj enake od 2014Q1 do 2015Q1, ko se je zgodil odboj, ki je trajal do 2015Q3. Sledil je ponovni obrat navzdol do 2016Q1, od takrat do zdaj pa nepremičnine v Ljubljani rastejo neprestano.

Najbolj so se ušteli covid špekulanti, ki so imeli priložnost kupiti nepremičnino vsaj 20 % ceneje, a je niso, ker so računali, da bo COVID in zaprtje občin negativno vplival na cene. Sem takrat prodajal in se jim lahko samo zahvalim, da sem zaradi njihovih lowball ponudb čakal globoko v covid krizo, ko so šle cene vsaj 20 % gor, če ne še več.

trancer01: A obstajajo odstopanja med Ljubljano in ostalimi regijami? Ker Ljubljana in Obala sta kot najbolj zaželjeni področji pač 'outlierja' v SLO.
Predstavljam si, da je bilo dno na Koroškem in celo na Štajerskem bistveno daljše. Maribor je bil npr. zelo dolgo podcenjen in nezaželjen. V Prekmurju so imeli tam 2007/08 tisti kratki bum z "angleškimi" hišami, pa so jo Angleži kaj hitro popihali nazaj ob izbruhu krize.

So pa pogovori na spletnih forumih na las podobni tistim iz leta 2009. Takrat sem tudi sam napovedoval padec cen, ki se je nato seveda tudi zgodil. Tokrat so razmere seveda drugačne. Namesto deflacije imamo visoko inflacijo. Če bi zdaj imeli recimo 5 let inflacije z letno stopnjo okoli 10% in bi nepremičnine ves ta čas stagnirale, bi jim realna vrednost padla za okoli tretjino, kar bi bil podoben padec kot v prejšnji krizi. Vprašanje pa je, ali bi bili navadni smrtniki s (pod)povprečnimi plačami kaj na boljšem, če bi nepremičnino kupili čez pet let, ko bi recimo realne cene dosegle dno. Če namreč želimo inflacijo ukrotiti, plače ne smejo rasti (tako hitro) kot inflacija, zato bi kupna moč prebivalcem realno padala. Spet bi po mojem nepremičnine daleč najlažje kupovali bogati in premožni, medtem ko bi navadni smrtniki ponovno izviseli, saj bi morali zaradi draginje vedno večji delež svojih dohodkov namenjati osnovnim življenjskim dobrinam. Poleg tega bodo krediti v prihodnosti verjetno vsaj nekoliko manj ugodni, kot so bili zadnja leta.

Krediti so danes še vedno zelo poceni. V letih 2007 in 2008 je EURIBOR zrasel tudi preko 5 %! EOM so bile za nakup nepremičnin tudi preko 8% in to z variabilno obrestno mero! Tistega obdobja z današnjim ne moreš primerjati. Tvoja cinična primerjava s semaforjem je tudi zgolj to, cinična primerjava. Po tvojem se torej nikoli ne da smiselno predvidevati o ničemer v prihodnosti? Za razliko od mnogih tu sem jaz cene nepremičnin spremljal ravno nekje od leta 2007 do danes. Sredi finančne krize v letu 2013 sem eno nepremičnino celo kupil (z lastnimi prihranki in kreditom) in slabi dve leti zatem prodal (za isto ceno). Pred nekaj leti pa sem prodal še eno (podedovano) nepremičnino in kupil drugo. Nekaj izkušenj s spremljanjem nepremičninskega trga in sodelovanjem na njem pa že imam.

Tokrat smo v novi situaciji z visoko inflacijo. Bomo videli, ali bo za rajo tokrat lažje priti do nepremičnine kot v letih med 2013 in 2016. Nekateri tu samo jamrajo in bodo do smrti jamrali, kupili pa ne bodo nič, ker jim bo zmeraj nekaj šlo v nos.

Ne bluzi, v zadnjih par letih so kupovali tisti ki niso imeli izbire ali pa investitorji. Če si je kdo lahko privoščil malo počakat, čaka.