Goljufive provizije, ki jih plača iskalec stanovanja

@Mehmed

Pojdi kupit eno stanovanje. Probaj. Da boš imel vsaj osnovo za pametovat.

Mehmed je 24. apr 2014 ob 19:30 izjavil:

Kaj bom s tremi?

Kaj hočeš povedat? Da si kupil/prodal tri nepremičnine in se zdaj spoznaš na nepremičninsko pravo in da ne rabiš nepremičninskega agenta? Sej ga ne rabiš - dokler ne gre nekaj narobe. Ko pa gre nekaj narobe pa ugotoviš, da je provizija za posredovanje drobiž v primerjavi s sodnimi taksami in stroški odvetnika. In glavna naloga posrednika je, da ti pripravi pogodbo in pomaga pri izvedbi posla, ki si ga - kot si sam povedal - izvedel trikrat v življenju (večina pa mogoče enkrat). To ni tako kot nakup avta, ki ga kupiš vsakih pet let, ali nakup litra mleka, ki ga izvedeš vsak dan. Pa tudi malo drugačne vsote so vpletene. Brez pomoči strokovnjaka (pa naj bo to nepremičninski agent, odvetnik ali sodelavec/prijatelj - pravnik) je kupovanje/prodajanje nepremičnine gambling. Če si imel do zdaj srečo, ti čestitam. Poznam ogromno primerov, ki je niso imeli.

In glavna naloga posrednika je, da ti pripravi pogodbo in pomaga pri izvedbi posla

No jaz raje vidim, da to pocne pravnik, ki ga sam izberem in mu zaupam. Kdor mi sili pogodbo v obraz na parkiriscu mi pac ne vzbuja zaupanja.
Tko da, ce je to njegova glavna funkcija, je postal povsem neuporaben cim je ogleda konec. Noben pa ne pravi, da ne rabis pomoci.

M & M je 24. apr 2014 ob 20:30 izjavil:

No ... rečt, da so a priori vsi agenti nevredni zaupanja pove vse o resnosti argumenta.

Seveda niso, ampak nekaj lakmusovih testov zelo hitro pokaže koliko je ura. Npr.:
- Pogodbo želi imeti podpisano tik pred ogledom? (jp, ko sem še najemal, je bil to standard)
- Po telefonu se ga ne da dobiti po nekaj dni zapored? (jp, ko me zanima kaj pomeni "bližina infrastrukture", ga ne dobim)
- Podatkov kot so bližina prometnic, proge in podobnih virov hrupa "ne sme izdati"? (jp, boji se da bom iz drugega konca kontinenta naredil ne vem kaj).

Ti rečem, ko pri "zasebni ponudbi" niti enkrat ne srečaš nekoga, ki bi vsaj deloval normalno (npr. poslal pogodb, če mu že toliko pomeni, povedal vsaj toliko, da vidim, da ne bom zapravljal časa obeh, ipd...), potem zelo hitro ugotoviš kakšno je pravilo. Paranoidni zajedalci. Vsi po vrsti. Takšnemu naj zaupam, da bo karkoli pomagal? Na se zabijo v tisto, kar prodaja. Grem naprej, ker ne vem, če se bi jokal ali režal.

Potem pa to nesnago odrineš na stran in spoznaš zastopnike. Tiste "taprave". Ljudi, ki te pokličejo nazaj, ker slučajno niso bili dosegljivi. Ljudi, ki ti pošljejo toliko materiala, da morajo poskusiti trikrat, da pridejo več 10mb priponke sploh skozi do mojega predala. In jim za sklenitev posla ni problem poskusiti trikrat. Ljudje pri katerih imaš od prvega "dober dan", do zadnjega "morda naslednjič" jasen občutek, da so tam zato, da prodajo nepremičnino, ne zato, da zganjajo neko paranojo. Urejeno podstrešje, skratka.

Sicer bo zato končna cena bistveno višja, ker imajo nove nepremičnine pač višjo ceno. Ampak z osebki, ki meni in mojim zastopnikom ne dobavljajo nujno potrebnih podatkov o "artiklu", ki me zanima, nimam kaj za početi. Nepremičnine so preveč pomembne, da bi bilo "upanje" neka uporabna strategija.

M & M je 24. apr 2014 ob 20:30 izjavil:

Mehmed je 24. apr 2014 ob 20:13 izjavil:

In glavna naloga posrednika je, da ti pripravi pogodbo in pomaga pri izvedbi posla

No jaz raje vidim, da to pocne pravnik, ki ga sam izberem in mu zaupam. Kdor mi sili pogodbo v obraz na parkiriscu mi pac ne vzbuja zaupanja.
Tko da, ce je to njegova glavna funkcija, je postal povsem neuporaben cim je ogleda konec. Noben pa ne pravi, da ne rabis pomoci.

No ... rečt, da so a priori vsi agenti nevredni zaupanja pove vse o resnosti argumenta.

Vsi ne. Samo na parkiriscih ponavadi samo romi pa narkomani skusajo prodajat stvari.
Ironicno so tud manj skrivnostni od agentov pa povejo iz kje je ukradeno/ponarejeno.

Morda res ni optimalna, vendar bi moral videti znanje posrednikov. Potem bi videl, kaj je in kaj ni optimalna izbira. In da spustiš na to področje nekoga, ki je pravo dal skozi tečaj, je po moje fail od vseh failov. Sicer v fazi ogledov niti ni važno, da ima ta znanja, kasneje pa so nujna poglobljena znanja. Vendar takrat že voga denar. Kar sem imel opravka s posredniki, sem se vedno držal za glavo, ker sem kljub manj izkušnjam vedel več od njih. Sedaj vem pa še več.

Aston_11 je 24. apr 2014 ob 20:47 izjavil:

M & M je 24. apr 2014 ob 19:47 izjavil:

v primerjavi s sodnimi taksami in stroški odvetnika.

Odvetnik, ki dela po tarifi, stane bistveno manj kot vsak posrednik.

Pri stanovanju vrednem 100.000 eur, bi bilo samo za vložitev tožbe cca 1500 eur sodne takse. Za odvetnika pa cca 1000 eur nagrade za postopek. Pa še niso šteti posamezni naroki, ki so tudi nekaj pod 1000 eur vsak.

Agent bi stal 2 % od vrednosti pogodbe, torej 2000 eur.

Edit: to je seveda mišljeno za ceno, "ko gre kaj narobe" :)

Primerjaš jabolke in hruške. Tožbo in posredovanje. Kje si tožbo našel, veš samo ti. 4%. 4 jurje.

AndrejO - To kar ti rabiš, ni posrednik, je nekdo s specifičnimi znanji z vseh področij.Ne pa agent, ki je včaraj koze pasel, jutri napravil izpit za posrednika, sedaj pa pametuje in kao prodajaja naokrog stanovanja.

V eni osebi ga boš težko našel - gradbenik, odvetnik, posrednik, projektant in arhitekt + močan pogajalec za zbijanje cene...

Aston_11 je 24. apr 2014 ob 21:32 izjavil:

V eni osebi ga boš težko našel - gradbenik, odvetnik, posrednik, projektant in arhitekt + močan pogajalec za zbijanje cene...

Zato pa se s tem ne ukvarjajo posamezniki, temveč agencije. Ravno tako pa iskalca razbremenijo vsega tega razmišljanja ker z ostalimi strokovnjaki, kar jih potrebujejo, če jih potrebujejo, delajo sami. Iskalca se s tem ne obremenjuje. Konec koncev se jih plača zato, da so to sposobni urediti, ne zato, da namesto mene gledajo, če mi je barva spalnice všečna ali ne.

Odvetnikova tarifa je v takih primerih procenti od višine posla. Poleg tega je pisanje pogodbe samo en del posla z nepremičninami.

Invictus je 24. apr 2014 ob 21:47 izjavil:

Odvetnikova tarifa je v takih primerih procenti od višine posla. Poleg tega je pisanje pogodbe samo en del posla z nepremičninami.

Od odvetnikov, ki ti predlagajo "procente", bejž preč.

Slabo preverjaš.

Zanimivi so oglasi, ki jih oddaja tako lastnik sam kot nekaj agencij. Zakaj bi v takem primeru nekdo raje najel prek agencije, razen če nekdo res slabo spremlja oglase?

Ker se ti ni potrebno ukvarjati s tretjimi osebami,ker nepremičninski posrednik lahko pridobi stanje od BS o blokiranih računih strank, ker ima zavarovane posle 150.000 za posamezen primer, 350.000 za vse primere v letu...
Nikoli pa ne veš kdaj nabašeš na nesposobnega agenta, enako je pri odvetnikih. Kaj mislite da imajo oni v prstu celotno zakonodajo v zvezi z nepremičninami, stanovanjskim zakonikom...Pajade. Oni so specializirani za eno področje, to je pa to.

Ima kdo izkušnje kakšne so kaj prakse glede tega v nordijskih državah ala Norveška, finska, Švedska?

Če je dogovor med prodajalcem in agencijo, da provizijo plača prodajalec, agencija nima nobene pravice od kupca zahtevati dodatno plačilo poleg cene, ki je objavljena ali dogovorjena.
Kadar je z prodajalcem dogovorjeno drugače, mora cena, ki je postavljena, vsebovati vse stroške, ki jih nosi kupec. Torej prodajna cena + provizija, nikakor pa prodajna cena, ob nakupu pa še +2%-ta dodatno, za katera tudi prodajalec izve šele ob podpisu pogodbe.
Samo to je sporno, saj na ta način agencije mimo prodajalca za katerega naj bi opravile posel, pridobijo na podlagi zvišane cene, dodaten zaslužek, na račun kupca.
Taka zahteva je vsaj nemoralna, če ne še kaj drugega.

To je podobno kot skriti stroški pri najemu bančnega kredita, kjer lahko zaradi skritih stroškov, sicer ugoden kredit, postane precej dražji in s tem neugoden.

Sporno je, kadar agencija zavaja pogodbene stranke in zaračuna provizije v nasprotju z osnovnim dogovorom, ali pa pogojuje oglede s podpisom posredniške pogodbe (brez vednosti prodajalca) in ga na ta način oškoduje za potencialne stranke in podobno.

Sporno je, kadar agencija zavaja pogodbene stranke in zaračuna provizije v nasprotju z osnovnim dogovorom, ali pa pogojuje oglede s podpisom posredniške pogodbe (brez vednosti prodajalca) in ga na ta način oškoduje za potencialne stranke in podobno.

Kako je to možno brez vednosti prodajalca? Saj ti ne moreš, ne smeš oglaševati brez njegove vednosti. Pogodba se podpiše že na samem ogledu, to pa zato, da se agent zavaruje, da ta stranka ne bo sama prišla do najemodajalca, ki ji ga je predstavil posrednik.

Agencija pa ne bo vozila okoli kupcev brez nekega papirja. Pač ščitijo svoj posel. Tako kot vsi.

Si me prehitel. Saj posredniška pogodba ne zahteva ničesar od nikogar, gre se samo za zavarovanje.

Če agent zahteva denar za ogled nepremičnine, ga lepo pošlješ v P.M.

Ne denar, pač pa podpis dokumenta da si na tej nepremičnini bil. Če ne greš ti lahko sam do lastnika in skleneš pogodbo. Sorry tako pa to ne gre.

Posredniška pogodba z eno agencijo te tudi ne obvezuje tej agenciji plačati karkoli, če transakcijo narediš preko druge agencije.

Seveda te. Še posebej če je to eksluziva. Če najdeš kupca drugje moraš agenta nemudoma obvestiti da si dobil kupca, ter plačati določen znesek za stroške.

PrihajaNodi je 28. avg 2014 ob 21:38 izjavil:

Če agent zahteva denar za ogled nepremičnine, ga lepo pošlješ v P.M.

Ne denar, pač pa podpis dokumenta da si na tej nepremičnini bil. Če ne greš ti lahko sam do lastnika in skleneš pogodbo. Sorry tako pa to ne gre.

Podpisati moraš dokument da si si z agentom ogledal nepremičnino. Če ne kupiš stanovanja preko te agencije, ti ni treba plačati nič. Agencija pa rabi ta podpis kot "naročilnico" da lahko izstavi račun, če spelje transakcijo.

PrihajaNodi je 28. avg 2014 ob 21:38 izjavil:

Posredniška pogodba z eno agencijo te tudi ne obvezuje tej agenciji plačati karkoli, če transakcijo narediš preko druge agencije.

Seveda te. Še posebej če je to eksluziva. Če najdeš kupca drugje moraš agenta nemudoma obvestiti da si dobil kupca, ter plačati določen znesek za stroške.

Pravno taka stvar kot ekskluziva ne obstaja. Dolžan si plačati provizijo tisti agenciji, ki ti spelje posel. Ekskluziva je domenjena med prodajalcem in agencijo. Ponavadi pomeni tudi nižjo provizijo za prodajalca. Oz. skoraj vedno. Kupec nima od tega nič.

Kupec ima vedno možnost najeti svojo agencijo da mu najde stanovanje. In tej agenciji postaviti svoje pogoje.

Invictus je 29. avg 2014 ob 07:25 izjavil:

PrihajaNodi je 28. avg 2014 ob 21:38 izjavil:

Če agent zahteva denar za ogled nepremičnine, ga lepo pošlješ v P.M.

Ne denar, pač pa podpis dokumenta da si na tej nepremičnini bil. Če ne greš ti lahko sam do lastnika in skleneš pogodbo. Sorry tako pa to ne gre.

Podpisati moraš dokument da si si z agentom ogledal nepremičnino. Če ne kupiš stanovanja preko te agencije, ti ni treba plačati nič. Agencija pa rabi ta podpis kot "naročilnico" da lahko izstavi račun, če spelje transakcijo.

Motiš se.

Ti trdiš, da je treba nekaj podpisati.

Mislim, da je breme utemeljevanja na tebi.

Sam nimam izkušenj z najemom, ki je precej slabo zakonsko podprt v Sloveniji glede na ostale evropske države.

Imam izkušnje samo s prodajo.

Invictus je 29. avg 2014 ob 10:15 izjavil:

Sam nimam izkušenj z najemom, ki je precej slabo zakonsko podprt v Sloveniji glede na ostale evropske države.

Imam izkušnje samo s prodajo.

Iz vidika kupca se večina agencij obnaša enako, ne glede na to, če se gre za najem ali pa nakup.

Seveda pa sledi vprašanje, zakaj najprej skoraj z vehementno gotovostjo napišeš kako agencije takšnih papirjev iskalcem ne molijo pod nos (tukaj), ko ti napišem, da temu ni tako, zahtevaš utemeljitev (tukaj), na koncu pa izjaviš, da imaš izkušnje samo s prodajo.

O tujini pa ne bi. Imam izkušnje in vem kako deluje uigran trg, kjer se točno ve, da plača tisti, ki pije, ne pa nekdo pri sosednji mizi.

O kakšnem zavarovanju je govora?

O tem da ti potencialni najemnik(stanka), ki si ga pripeljal ne najeme nepremičnine...Če je on kot naročnik, kar v večini je.

Agenti ne želijo "zapravljati časa" in iskalcem v praviloma pred nos pomolijo ekskluzivno pogodbo o zastopanju, kjer je za primer kršitve dogovorjene ekskluzivnosti zagrožena pogodbena kazen v višini takšne mesečne najemnine oziroma provizije, če je govora o prodaji.

To pa ti ne bo nihče podpisal. Sem bil v tem poslu, nekaj časa. Vsak se seveda prvo ustraši pogodbe in "no way" da dobiš eksluzivo že kar takoj. Izjema je če pride stranka do tebe, torej želi da oddajaš, prodajaš za njo, no potem se pa podpiše eksluziva.