Najemodajalec = nategator

...
Po izrecni določbi 5. odst. 39. čl. Stanovanjskega zakona se sklepa najemna pogodba v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična. Citirani zapisnik ne vsebuje obveznih sestavin najemne pogodbe (41. čl. Stanovanjskega zakona), zato najemna pogodba ni bila sklenjena.
...

Ali zakon izrecno določa, v kakšni obliki (pisno, ustno, ...) se mora skleniti
določena pogodba?
Velja pravilo: Za sklenitev pogodbe se ne zahteva nikakršna oblika, razen če zakon drugače določa (51. člen
Obligacijskega zakonika).
Načeloma torej stranki lahko skleneta pogodbo v poljubni obliki, vendar pa zakonodaja pri posameznih vrstah
pogodb za njihovo veljavnost zahteva določeno obliko.
Nekaj primerov pogodb, za katere se zahteva posebna oblika:
Pisna oblika je predpisana pri naslednjih pogodbah:
o pogodbe o prenosu nepremičnin in pogodbe o ustanavljanju druge stvarne pravice na nepremičnini,
o prodaja na obroke,
o pogodba o zaposlitvi
o gradbena pogodba,
o obljuba darila (darilna pogodba, pri kateri darilo ni takoj izročeno),
o kreditna pogodba,
o najemna pogodba za stanovanje,
o pogodba o varstvu osebnih podatkov,
o ...

Beli_Zajcek: tudi "najemnik na črno" ("brez pogodbe") oz. skvoter uživata posestno varstvo. Ugotavljanje statusa prebivalstva ("ali ima pogodbo ali ne") na posestno varstvo, kot pravilno ugotavljaš, nima vpliva. (Saj rano to je namen posestnega varstva.)

Skladno s teleološko razlago predpisane obličnosti je treba ugotoviti, da je pisnost določena zaradi varstva interesov strank najemne pogodbe. Ob upoštevanju načela afirmacije pogodb je treba ugotoviti, da ničnost ni ustrezna sankcija za kršitev obličnostnih zahtev SZ-1 in zakon takšne sankcije niti ne predpisuje. Ustna najemna pogodba z dogovorjeno mesečno najemnino 150 EUR se je v celoti izvrševala, zato je skladno z 58. členom OZ in teorijo o realizaciji pogodba veljavna. Tožnik je bil na njeni podlagi toženki dolžan plačevati 150 EUR najemnine mesečno, šlo je za njegovo pogodbeno obveznost in ne plačevanje brez pravne podlage.

Aston_11 je 16. nov 2011 ob 13:13 izjavil:

V glavnem - v praksi ne bi niti podvomil v to stališče, tako staro je že.

Podobno v delovnem pravu - se ne šteje, da bi bila ustna pogodba nična.

Ziga Dolhar je 16. nov 2011 ob 13:09 izjavil:

Sodba iz leta 2010 - ta je mene najbolj prepričala. (No, verjetno zaradi tega, ker sem pred kratkim ravno iskal "potrditev" za svoje stališče.)

Skladno s teleološko razlago predpisane obličnosti je treba ugotoviti, da je pisnost določena zaradi varstva interesov strank najemne pogodbe. Ob upoštevanju načela afirmacije pogodb je treba ugotoviti, da ničnost ni ustrezna sankcija za kršitev obličnostnih zahtev SZ-1 in zakon takšne sankcije niti ne predpisuje. Ustna najemna pogodba z dogovorjeno mesečno najemnino 150 EUR se je v celoti izvrševala, zato je skladno z 58. členom OZ in teorijo o realizaciji pogodba veljavna. Tožnik je bil na njeni podlagi toženki dolžan plačevati 150 EUR najemnine mesečno, šlo je za njegovo pogodbeno obveznost in ne plačevanje brez pravne podlage.

Razpravljanje o "konvalidaciji" se mi IMHO zdi neustrezno. O konvalidaciji bi lahko govorili, kadar bi stranki (ki bi kasneje spoznali svojo zmoto, da se zahteva pisnost pogodbe) naknadno "pogodbo zapisali". S "sporazumom" pride do konvalidacije takrat, kadar je pogodba izpodbojna zaradi nesporazuma (nesoglasja o bistvenih sestavinah), ne zaradi obličnostnih zahtev.